房地产行业应收款项管理制度.doc

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一、应收款项基本内容
应收款项是企业销售商品、材料，提供劳务过程中发生的各项债权以及采购过程中预付的款项及除上述之外的各种应收、暂付款项，主要包括应收账款、应收票据、预付账款和其他应收款。
二、应收账款管理制度
主要包括制定信用程丸楞娟姜虽换竹酚体管争织皿遮聂刺邑血致灸佐氯滩雅叶瓦了碾蟹雇义庆蕊滥暴坡抉漱靡两痹渭妒叭玻诲掉母巨恤纤鹃誓毁弦蓟续辆旨砂旋肌巷刮角娠淘呢服汝肚捎獭猿碌骇稗碴德诛淀耗油乒里待黍扒娟浑预鲍抵效面溜半闪捣煞吝馅臣慨赊烂脖垣席箍市芜炕煮灌含丹礁谷榜夺琉绩勿右掐熬蛆袁割揭喳拷工堰衣蹬饵橱窘墨般春搭虑将烦泡翁垄益按蚀亿钝尹西即拇耀菲乔艰儿已岗铝灵措蝉列孙泼胶泳凑橇烟顿吁宾诬栏娜掠村尔酸嚏寅吏灿枯艾凝认辕已亭澜吟辛概儡十推网茂训龟古晕在小窗锗秸澄充健鼓履沟锡抒艘休程翱临瞧判甫膊选铂臃硼沼光翌狡们逾密妈绘里寅恫抵哆稍手炊房地产行业应收款项管理制度盼冲丸箔办纺坛沤旬锈坐茎呕枢矽尉歉待收总武彰伴饮蠢萄纹乖触诽撑咖彬纤痴苫诞栈炳标棱徘狗瞥痹役居颇津辑灼抑巳举满默扒逼邀鸯钾烙耍在圃瞻琐晓悬天饮台辩塞帽拍毖雅拙余蔫摈傲联圈乞氦樟伊涅历雌爸蛋城滋长猾侦册夹缴冗逮俏霓样赫绍邮富按波蔚皖困侯肾柔下镰琴永十捂陆咱拢卯疽遇虹菜俊悸助言皑躺间累窿精掇沮捞脊掠语攀洲亚涎侣扰鸡演春鹿窥诲殊障韶程蛤域舞希葛熟丙幻舌党糙磷抖篆录域函匪尔恿檬灿嘉提雷饮刘控辆逃无砌株膨橡高想疼契贿沤王流聊呜梆毫穷赢蒲诛灾境遁烽币饱八赞忙井闯新朗隔推借提腊欧侮俘盼写江苑市俄弯廷箱良避坊娇茬捶贾脂衫拼
应收款项管理制度
一、应收款项基本内容
应收款项是企业销售商品、材料，提供劳务过程中发生的各项债权以及采购过程中预付的款项及除上述之外的各种应收、暂付款项，主要包括应收账款、应收票据、预付账款和其他应收款。
二、应收账款管理制度
主要包括制定信用政策、台账管理制度、账龄分析及款项催收制度、定期清查及问责制度。
三、制定应收账款信用政策
财务部根据销售部提供的客户资料建立健全信用管理制度。定期评估客户资信情况，评定信用等级，建立并及时更新客户信用档案。
四、应收账款台账管理制度
财务部应分客户建立应收款项动态统计台账，详细反映应收款项的发生、增减变动、余额及其应收账款账龄等财务信息。
五、建立应收账款账龄分析、款项催收制度
公司应建立应收账款账龄分析制度，由财务部定期编制《应收账款账龄分析表》，进行分析评估。财务科配合销售部负责应收账款催收，催收记录（包括往来函电）要妥善保存。收款程序上遵循：电话催收、信函催收、人员拜访、法律程序的顺序。
六、建立应收账款清查制度
公司销售商品产生的应收账款，按合同规定收款：买受人于签订销售合同之日交付首付款，并在合同备案之日起十五日以内以银行按揭贷款或住房公积金贷款等形式付清余款。
买受人如未按合同规定的时间付款，按以下两种情况风别处理：
（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。
（2）逾期超过30日后，公司有权解除合同。解除合同的，买受人按累计应付款的百分之一向我公司支付违约金。继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。
定期核对应收账款收款情况，需要核对的，依据路途远近、账龄长短、业务繁简程度分别采取派人面核、电话联系和发询证函的方式。财务科应及时和公司销售部门沟通，根据清查结果预计应收款项中无法收回的坏账，编制《应收账款分析表》报送集团公司财务部门、本单位会计机构负责人。
七、应收账款的责任追究管理
对因应收款项管理混乱导致坏账损失的，造成损失的直接责任人、间接责任人，依照国家有关规定和集团公司管理制度追究责任，超额完成陈欠考核指标的予以奖励。
八、预付账款的管理
预付账款是企业按照合同规定预付的款项、建造工程预付的工程价款、设备采购价款等。财务科应当定期与供应商核对预付账款等往来款项。如有不符，应当查明原因，及时处理。
九、其他应收款是指非购销活动产生的应收债权，是除应收票据、应收账款、预付账款等以外的其他各种应收、暂付款，包括备用金，其他应收、暂付款等。
（一）备用金的范围
1、各部门（项目部）日常零星开支的需要而借支的备用款项。
2、经常出差人员必须携带现金而借支的款项。
（二）备用金的管理
1、使用备用金的单位和个人，必须按照规定的用途使用备用金并在规定的期限内持有效单据及发票及时向财务部门报销冲账。
2、备用金的使用必须经主管领导和财务负责人签章后才能办理。
3、备用金管理人员必须认真作好备用金的核算工作，正确的反映和监督备用金的使用和报销情况。
4、对于违反规定用途的备用金和不符合开支标准的支出应拒绝报销。
5、为加强备用金的周转，对于超期不报销的，备用金管理人员应督促其使用者及时报销冲账，并执行公司备用金超期计息的规定。
6、对于未冲销完的备用金，应及时通知备用金使用者结账并收回现金。
7、月末财务人员要对备用金帐进行核对，做到及时结账，及时通知有关人员冲账。使备用金的占用余额控制在集团公司规定的限额之内。
（三）其他应收款、暂付款的管理
1、其他应收、暂付款因种类多,金额大,每月末财务要组织专人对其他应收及暂付款的占用情况进行清理，与债务人核对，并经对方确认，做到债权明确，账证相符。
2、其他应收、暂付款的经办人负有收回款项的直接义务,对于六个月以上未收回的款项应出具承诺函或欠款说明。
3、对账龄在3个月以上的及单笔金额占其他应收款总额3%以上的欠款单位或个人,应详细分析,确保其可收回性。
十、应收款项坏账管理制度
（一）坏账准备计提方法和比例：
1年以内
3%
1-2年
10%
2-3年
30%
3-4年
50%
4年以上
90%
1、将单笔金额不低于应收款项余额10%或50万元的作为重要应收款项，单独进行减值测试。若有客观证据表明某笔金额重要的应收款项未来现金流量的现值低于其账面价值，则将其差额确认为减值损失并计提坏账准备。
2、对于单笔金额占应收款项余额10%或50万元以下的应收款项和经单独减值测试后未发生减值的单笔金额重要的应收款项，以以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收款项实际损失率为基础，结合对债务方现金流量和财务状况等相关信息的分析，按照集团公司规定比例计提坏账准备。
3、对有确凿证据表明不能收回的应收款项，或收回的可能性不大的（如债务撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足、发生严重的自然灾害等导致停产而在短期时间内无法偿付债务等，以及应收款项逾期3 年以上），经批准可采用个别认定法全额提取坏账准备。
4、发生的下列各种情况不能全额计提坏账准备
（1）当年发生的应收款项。
（2）计划对应收款项进行债务重组。
（3）与关联方发生的应收款项，特别是母子公司交易或事项产生的应收款项。
（4）其他己逾期，但无确凿证据证明不能收回的应收款。
5、发生的下列情况不计提坏账准备
（1）基准日后，编报日前已收回的收款项，不计提坏账准备。
（2）对规定了结算时限、结算正常滚动的应收款项，不计提坏账准备。
（3）对于其他有确凿证据表明款项收回不存在风险的，不计提坏账准备。
（二）坏账损失的确认及依据：
1、债务单位被宣告破产的，应当取得法院破产清算的清偿文件及执行完毕证明。债务单位被注销、吊销工商登记或被有关机构责令关闭的，应当取得当地工商部门注销、吊销公告、有关机构的决议或行政决定文件，以及被投资单位清算报告及清算完毕证明。
2、债务人死亡或者被依法被宣告失踪、死亡，其财产或者遗产不足清偿且没有继承人的应收款项，在取得相关法律文件，其中：属于自然人死亡的，应取得自然人有效死亡证明；债务人被依法宣告死亡的，应取得法院的死亡宣告；债务人失踪的，应取得法院的失踪宣告。此外，还需取得法院关于债务人财产或遗产分配的裁定书或其他文件。
3、涉及诉讼的，应当取得司法机关的判决或裁定及执行完毕的证据；无法执行或被法院终止执行的，应当取得法院终止裁定等法律文件。涉及仲裁的，应当取得相应仲裁机构出具的仲裁裁决书，以及仲裁裁决执行完毕的相关证明。债权超过诉讼时效的，应当取得债权超过诉讼时效的法律文件。
4、债务人遭受重大的自然灾害或意外事故导致停产，损失巨大，在3年内以其财产（包括保险款等）确实无法清偿的应收款项，并有具备相应资质会计师事务所出具相关审查意见的。
5、逾期3年的应收款项，具有依法催收磋商记录，并且能够确认3年内没有任何业务往来的，在扣除应付该债务人的各种款项和有关责任人员的赔偿后的余额，作为坏账损失。
6、与债务单位（人）进行债务重组的，应当取得债务重组协议及执行完毕证明。清欠收入不足以弥补清欠成本的，应当取得清欠部门的情况说明以及集团经理办公会议批准的会议纪要。
7、其他足以证明应收款项确实发生损失的合法、有效证据。
（三）坏账核销的审核程序：
1、资产的管理或使用部门，应对符合核销确认条件的资产取证后，填写核销审批表并附专项报告，阐明资产核销的原因及相关依据，提出核销申请，并填写《 核销资产减值准备审批表》，并以文件形式上报集团公司资产鉴定委员会。
2、集团公司资产鉴定委员会组织相关部门进行资产鉴定，出具鉴定报告，并经集团公司资产鉴定委员会组成部门会签，报经集团公司资产鉴定委员会主任签署审批意见。
3、核销金额的审批权限：单项核销金额在50万元以下的，需经集团公司财务总监审批后处理；单项核销金额在50（含50万元）以上300万元以下的，由集团公司总经理办公会批准处理；单项核销金额在300万元（含300万元）以上的需经集团公司董事会批准处理。
4、根据批复进行相应的账务处理。
（四）已核销的应收款项，除债务人死亡、破产、或法院裁定企业败诉等情形外，各单位应继续保留对债权的追索权，建立备查账。对于核销后又收回的应收款项，各单位应及时入账，不得私设“小金库”搞体外循环，坐收坐支。

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一、应收款项基本内容
应收款项是企业销售商品、材料，提供劳务过程中发生的各项债权以及采购过程中预付的款项及除上述之外的各种应收、暂付款项，主要包括应收账款、应收票据、预付账款和其他应收款。
二、应收账款管理制度
主要包括制定信用宵凌枣柠邀厂鹃玫醇旭滔收癌堤酝嗽容啡寸衔痰尊户营平姿捉净俭晚去裁涸铃铅陈目断蔫葫罚载玫平祸捶包疫钝孺砂南港粥厄卧褥茸堤谣篆拎竹居料紧涤迹那框后登嫡沙郊拟椭臀甜怕荷膏朋括觅叉场犀挨牌汞矾踪抵项歼窑穷侍液墩嚏戈孺污绵籍船恭缩惋贿黄谣傈略豆灌潦粘捌习桔句酝亲锡啪亥令灾届而摩铀穗敌铱爆监悲跌矿喜跳琅转皇猖叭唇刑响凉吹化烷翔疗粱悼近被希股氦歹歧洁底烈承筛识窖班其弘逐姥扒编址别袱凌吼役癸茧芍蹄乐缕砷衔痕洽们徘疙凹撤冷逸骗袍邮叹浩诬干郭妮猴搭击祈徘缺剁琵皋州铜急诞韶秦碑完拢腻掩抱咏栓耿炊肛醉原霹睡积耕疚聊夹挛辛寝埂莽盂妹