房地产基础知识培训教材.doc

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房地产基础知识培训教材

第一节 房地产业与房地产市场
一、房地产的涵义
1、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。
2、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业。
二、房地产市场的涵义及其特点
1、房地产市场的涵义有广义和狭义之分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所，广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。
2、房地产市场特点：
(1) 市场信息不充分,价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。
(2) 市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。
(3) 市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。
(4) 市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。
(5) 市场调节机制与计划调节机制共同作用。
3、房地产市场的分类
(1) 房地产市场分为地产市场和房产市场两大类。
按地产市场流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场和土地使用权转让市场。
按房产市场流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。
第二节 房屋建筑基础知识
一、建筑业基础知识
（一）、房屋建筑分类：
1、房屋建筑用途分：
①生产性建筑；
②居住建筑；
③公共建筑
2、从房屋层数高度分：
①低层 1～3层（木结构、砖木结构）
②多层 4～6层（砖混结构）
③中高层 7～9层（钢筋混凝土结构）
④高层 10～30层（钢筋混凝土结构）
⑤超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构
3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：
①一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）
②二级 50～100年以上(砖混)
③三级 25～50年（平房）
4、房屋建筑结构分类：
按建筑结构材料材质分类：
(1) 钢结构 （房屋主要承重结构的基本构件都由钢材制作。一般有工业厂房、大跨度建筑、高层建筑等）
(2) 钢和钢筋混凝土结构 （房屋的主要承重结构的基本构件采用钢和钢筋混凝土材料制作。在有的高层建筑中，梁和柱采用钢材，电梯井或设备管道井采用钢筋混凝土的简体。
(3) 钢筋混凝土结构 （钢筋混凝土结构是指用配有钢筋增强的混凝土制成的结构。承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。）
(4) 混砖结构 （房屋的楼层、屋顶采用钢筋混凝土材料制作，墙体和柱采用砖或其它材料砌筑。混合结构分为两个等次：一种为混合一等，即楼层、层顶、楼梯及部分梁、柱采用钢筋混凝土材料；另一种混合二等，即采用预制作钢筋混凝土小梁薄板作为楼层的构件。砖混结构——以砖主 ）
(5) 砖木结构 （房屋的墙、柱用砖砌筑，楼板、屋架采用木料制作的为砖木结构房屋）
（6）木结构 （老楼，一般为1——2层建筑）
（6）其它结构
3、房屋建筑按结构承重方式分类：
(1) 叠砌式 （以砖墙或砌块墙为房屋的主要承重构件，楼板搁于墙上）
（2）框架式 （用柱与梁组成框架结构承受房屋的全部荷载，楼板搁于梁上，以梁、柱组成框架为房屋的主要承重构件）
(3) 剪力墙式 （当房屋的主体结构全部采用剪力墙时，即为剪力墙结构形式，在高层建筑中大量采用这种形式。优点：侧向变形小，承载力高，整体搞震性好，缺点：灵活性不够。用于15-40层高层住宅建筑。）
(4) 框架——剪力墙式 （在框架结构平面中的适当部位，设置钢筋混凝土剪力墙，或利用楼梯间、电梯间等墙体作剪力墙，便形成此结构，常用于20层左右的住宅、办公楼、宾馆等高层建筑，框剪结构可发挥结构和剪力墙结构的长处，克服它们的缺点，使建筑平面灵活，是较好的结构形式。）
（4）筒体式。（所谓筒体式房屋，是指遵守由一个或几个筒体作竖向承重结构的高层屋结构体系所建造的房屋。筒体体系适用于层数较多的高层建筑。采用这种体系的建筑，其平面最好是正方形或者接近正方形。 ）
（二）、房屋建筑的构件
一幢建筑物一般是由基础、墙（柱）、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大部分所构成。
基础：是位于建筑物最下部位的承重构件，承受着建筑的全部荷载，并将这些荷载传给地基。
墙：是建筑物的承重的围护构件，作为承重构件，承受着建筑物由屋顶及各楼层传来的荷载，并将这些荷载传给基础；作为围护构件，处墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间的作用。
楼地层：是楼房建筑中水平方向的承重构件，有楼板层和地面之分。楼板层承受着家具、设备和人的重量，并把这些荷载传给墙或柱，同时还对墙起着水平支撑作用。地面或地坪，承受首层房间的荷载。
楼梯：是楼房建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。
屋顶：是建筑物顶部的围护和承重构件，由屋面层和结构层两部分组成，层面层用以抵御自然界面、雪及太阳辐射对顶层房间的影响；而结构层则承受着房屋顶部荷载交将这些荷载传给墙或柱。
门：是供人们内外交通和隔离房间之用；窗则有采光和通风同时又起分隔和围护作用。

二、房地产价格
1、房地产价格的构成：三个部分：（1）、物质消耗支出、（2）、劳动报酬（工资）支出（3）、盈利。
具体包括：
(1) 土地取得费用；(2) 前期工程费；(3) 房屋建筑安装工程费 (4) 基础设施建设费；(5) 公共配套设施建设费；(6) 经营管理费；(7) 销售费用；(8) 利息；(9) 利润；(10) 税费
2、房地产价格的影响因素
主要因素有：一、供求状况、二、位置物理因素、三、环境、四、行政经济、五、经济因素六、人口 七、社会、八、心理、 九、国际环境
3、房地产估价方法：(1) 市场比较法；(2)收益还原法；(3) 成本法

第三节 房地产交易的政策与法规
一、商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（1）当事人名称或者姓名和住所；
（2）商品房基本状况；
（3）商品房的销售方式；
（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（5）交付使用条件及日期；
（6）装饰、设备标准承诺；
（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（8）公共配套建筑的产权归属；
（9）面积差异的处理方式；
（10）办理产权登记有关事宜；
（11）解决争议的方法；
（12）违约责任；
（13）双方约定的其他事项。
二、房地产交易的原则
(1) 房屋所有权和土地使用权权利主体同一原则
(2) 接受国家价格管理原则
(3) 遵守出让合同的原则
三、商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
(一)商品房现售，应当符合以下条件：
（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（4）已通过竣工验收；
（5）拆迁安置已经落实；
（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（7）物业管理方案已经落实。
(二) 商品房预售的条件
(1) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
(2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(3)申请商品房预售，投入施工建设资金应达到工程建设总投资的25％以上，并符合一定的工程形象进度及确定竣工交付日期。
(4) 已办理预售登记，取得商品房预售许可证。
四、商品房的税收、
新政下的契税：
（1）契税：
普宅首套：90平米以下：1%、 90-140平米： 1.5%
普宅二套：3%
非普宅（90≤X≤140）： 3%、商业房或公司产权： 3%
　 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的 普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
　　注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
（2）印花税，万分之五
（3）交易税：房产证面积*3元
（4）公共维修基金：2％
（5）工本费：80元
第四节 专业名词术语

1、 土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
2、 土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地
使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
3、 房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。
4、 房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
5、房地产开发企业：是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立的条件：1有自己的名称和组织机构；2有固定的经营场所；3有符合国务院规定的注册资本；4有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员足够的专业技术人员；5、有100万元以上的注册资本 6法律、行政法规规定的其他条件。）

6、 房地产中介服务机构包括：房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构。
7、房地产可分为：
(1) 一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。
(2) 二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。
(3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。
8、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求。
9、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。
10、何为“三通一平”
“三通”指通电、通水、通路，“一平”指场地地平整。
11、何为“七通一平”（达到最终要求，费用均计算在土地出让金计算成本）
达到了人口居住的要求，“七通”是指水通、电通、路通、暖气通、天然气通、排水通、电讯通、，“一平”指场地平整。
12、计算公式：
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。
即=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
容积率：建筑总面积/土地面积
建筑密度：建筑占地面积/建筑用地面积（基地）之比
建蔽率：建筑占地面积/土地面积 × 100%
建筑占地面积：是指建筑底层所占的土地面积
绿化率：总绿化面积/土地面积× 100%
集中绿化率：集中绿化面积/土地面积× 100%
得房率：套内建筑面积/建筑面积× 100%
居住建筑面积：是指卧室、厅（按一半计）的结构墙面之间的面积。
居住使用面积：是指卧室、厅、过道、厨房、卫生间、壁橱等面积之和。
建筑面积是指房屋建筑轮廓或构件的水平投影面积，它包括结构所占面积和室内房间面积。它不仅是建筑工程的重要经济技术指标，而且还是决定房产价值的重要因素之一，在房地产交易日趋成熟的今天，房价的计算就是以每建筑平方米的单价来作为计价单位的，所以建筑面积的计算显得尤其重要。我们都清楚，使用面积只是建筑面积的一部分，再加上墙体所占的面积以及其他共用配套部分所占的面积，方构成建筑面积。
公用建筑面积：总建筑面积—总套内建筑面积之和—不应分摊的建筑面积
套内建筑面积 = 套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共用建筑面积分摊系数之积。
（封闭式阳台：面积计算100%、敝开式阳台：面积计算50%）
阁楼、露台，一楼花园，一般赠送
建筑红线：是指建筑物的外立面所不能超出的界线
13、住宅交付时的要求
(1) 交付使用许可证，入住许可证
(2) 质量保证书
(3) 产品使用说明书
前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等）；
14、房地产“五证两书一表”
五证：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、、《建筑工程施工许可证》、、《商品房预售许可证》；两书：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
一表：《商品房竣工验收备案表》
15、土地使用年限： 住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全国统一执行的土地使用年限为70年。 工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。全国统一执行的土地使用年限为50年。 教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。 商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40年。 其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。
16、何为代理，何为中介？二者区别
代理：服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。
中介：服务于三级市场，是小业主与购买者，租赁者之间的桥梁。受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹马独立作战，是被动营销。

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