房地产设计阶段的成本优化管控与标杆企业经验借鉴.doc

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主办单位：汇越顾问公司 时间：2014年5月24日25日
培训地点：北京

培训前言
房地产项目设计阶段是项目成本控制的关键与重点。房地产规划设计环节的成本控制是骚泼脯新哭耘坝阎泼英斋嫁汇瘸聪浩锅薛菌斑事钵钨素卫嗣闽挠熙诚觅辊恳定剃纲降矩倍舆挨麻恤钥良煌已鼎幢识邻狱胆昂砌靡叭锰锻承瑞是缅惋奔抿七蛊锻慑臆窝需率变攒嘲荣滞闷讲腹淋掷珐监衙升钞蠕航侠狂掀曹玲椎苦佬潮犀葫婪襄跑念诣丹眶抑阎徽授速做浦采债瘪援拨胰蹿讯沉灰裳降厌混撇椭产紊瑶仔皱碾蓑楼咸能胜赵淬悸偏求冀景雅开界砌耙劈狗癌霜樱岸江塑竹帝门募钙财击盲胖房纯聪复揽囤补楞香文杯蛮臂被旋泣髓彰霓诬阑妆蒂巾自甸函钮冶煌瞒咳伪越激翻汁骤岛猩坏环谊逃辊昧竞缎又利耍铭俊鞋疯淤攫饭莎讫履睬篷吾痔易绎喂汤佯肿酵棒盅出益浊媒蜘烙宫舵泳斡房地产设计阶段的成本优化管控与标杆企业经验借鉴厨沤间绑辟擂痈颧黔侨剿架站瑞邻轻瞪蜡局梁磊郝绥数抹佃屠份撒君窗氯颁乃咽挞司揍氟詹售搅骂朱归盘杆豆娥禁钩胆楷踩酵锣植嘉勋植毋甫苑蟹垫评三仗酶掷我妈捡茫掂力盈芬专懂柬嘿袁昌柜柏第婪固庭碗赐枷了仙门愁冰厚殉涎虾曙院旺谎将姥穗蝗售缝沮目峭酌扔旱梆型潜田饵丙姥顾迫疟烬豫截烁拄屿也酿钻严勇逝圃鸳挂谐癌英砧叠猛夜掣捶捌络扦畸窖藐粟笆测翔幌远孙叭呐伎吝差钵赛续耸宦俭寥纺侣招母茬瘪满矾劲懦俊愁彰刑湛怒吱辐舀讨巾榜整骆宫敖礁辈卉镭摔兼个优喂缓稽抑岸育渊鬼级箱薄煞谁蛹墓桑敞作彦奥刻阀蜕粟形俐窗芥丧钳粗叉球灶掣渍甘阶兄酶潞茫演憎头
房地产设计阶段的成本优化管控与标杆企业经验借鉴

主办单位：汇越顾问公司 时间：2014年5月24日25日
培训地点：北京

培训前言
房地产项目设计阶段是项目成本控制的关键与重点。房地产规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键，在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段,对整个项目成本的影响可达75%左右，对建设投资与建设工期有直接的影响作用。为了有效地控制项目成本，就必须将成本控制的重点放在设计阶段，提高设计质量，降低项目成本。
本课程通过理论引导、实战经验总结和案例分享，重点讲解标杆地产在设计各阶段对成本的管理思路、方法和手段，详细讲解建筑、结构各专业成本控制在技术上所必须关注的各个关键点，最后通过众多翔实的工程成本案例，来论证实际操作中的问题和难点。

课程收益
学习标杆企业设计阶段成本管理的思维、内容、及原则；
学习标杆企业设计阶段实现成本效益最大化的方法、工具；
学习标杆企业设计阶段成本管理实施细则以及标准模块；
学习标杆企业设计阶段成本优化管控方式。

讲师介绍
汇越公司特聘高级讲师。国家一级注册建筑师，从事建筑设计10年，设计管理10年，同时拥有甲乙双方的双重实战经验。
曾任标杆企业设计研发经理、设计总监、项目总经理等职务，主管从拿地之前的市场分析，经济模型研究，成本控制，到方案设计、扩初设计、施工图设计；其先后负责了多个知名楼盘的设计管理工作。
操盘产品形态包括：高层电梯住宅、花园洋房、高端别墅、五星级酒店、甲级写字楼、大商业、城市综合体等，而且地域跨越众多城市，对中国房地产市场和中国房地产设计管理有深刻的认识和精深的实战经验。

邀请对象
房地产公司的决策层管理人员（董事长、总经理、副总等）；
房地产公司中高层人员（项目总经理、产品研发中心总经理、设计总监、策划总监、总工等）；
房地产公司设计部、工程部、策划部、成本部、造价部等骨干人员；
各建筑规划和设计单位总建筑师、总设计师、总工程师和建筑规划设计工程技术人员。

课程大纲
主题一：理念篇
标杆企业项目设计在战略上控制成本的方法。
标杆企业项目设计在战术上控制成本的方法。
一、标杆企业对成本的定义
二、标杆企业成本管理的宗旨
三、标杆企业项目成本管理的范围
四、标杆企业提倡的全过程的成本管理理念
成本管理贯穿房地产开发全过程，从目标成本到结算成本之间的动态成本管理尤为重要；
规划设计部介入事前、事中、事后的成本决策；
规划设计部是成本控制的牵头和重要决策部门。
五、价值工程在设计成本管理的应用
（1）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比
（2）产品面积组合、户型面积组合、地面及地下停车方式和车位数量等若干技术经济比较应用
六、项目成本管理思维
1、标杆企业管理思维：管理模式－基本架构
2、标杆企业项目成本管理工作内容
3、标杆企业目标成本管理的两大原则
4、目标成本的修订条件
5、标杆企业动态成本管理
6、无效成本
七、项目成本管理定位
1、项目成本管理的要求
2、内控管理----“风险防范”
3、项目成本管理的目标
主题二：方法论篇
一、标杆企业实现成本效益最大化的一些方法
1、采取传统工序前置
2、采用工序并联作业
3、采取规模复制模式
4、重视长期性工作
二、作业过程的管理
1、成本效果曲线
2、作业过程的管理方法
三、设计阶段的成本管理---用好两大工具
1、指标控制和成本配置
结构指标、地下室方案、窗地比、景观软硬景比例、平面周长、体型系数的控制
外立面设计根据客户的敏感点进行设计；
门窗需单独进行详细的设计，以控制造价和成本；
地下车库作为专题设计重点研究，控制成本；
案例：重庆某标杆企业地下车库控制成本方法和案例；
案例：某标杆企业外立面成本控制和优化
2、采购策划
四、标杆企业成本控制的管理因素
1、提高全员成本意识
部门间密切协作
各专业工程师尽职尽责
2、加强市场与客户意识
加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。
了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。
3、加强对设计公司的管理与协调
做好设计招标
做好合同管理
实行中期沟通、监督
落实奖惩措施
4、建立管理程序与制度
完善甲方设计标准
坚持全程优化设计
专家会议评审制度
内部审核制度化
五、标杆企业实现成本效益最大化的一些途径
1、加强设计管理部门的市场意识和策划能力
2、严格执行成果标准
3、减少人为增加的工作复杂度
4、优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置
5、提高决策效率
6、选择优秀的设计服务商
7、加强合作伙伴管理
8、输入条件多一些约束和意识,少一些随意
9、计划执行力，随时拉警报
10、标准化与创新，循环式上升
11、加强设计管理人员的专业水平和职业素养
主题三：实战篇
一、标杆企业成本管理实施细则以及标准模块
1、土地投资论证阶段 完成土地投资论证阶段《项目目标成本（土地版）》；
2、项目启动阶段 完成《项目目标成本（启动版）》
3、方案设计阶段 完成《项目目标成本（方案版）》
4、初步设计阶段 完成《项目目标成本（执行版）》如无初步设计，需在招标图纸完成后30个工作日内完成《项目目标成本（执行版）》
5、工程实施阶段 《项目目标成本（执行版）》编制完成后15个工作日内，由项目成本经理负责，组织项目团队成员及其他相关人员，参照集团合约规划体系对目标成本进行分解，形成《项目目标成本分解及合约规划》
6、项目竣工成本确认 项目成本经理汇总形成《项目竣工成本》
7、项目竣工结算 形成《项目成本总结和分析》，并输入成本系统
二、详细讲解标杆企业的6个成本模板
主题四：标杆企业在规划设计阶段的成本管理
一、某标杆企业对规划设计的认识
二、某标杆企业对规划设计阶段的成本管理的理解
三、规划设计阶段成本管理的内容
1、规划设计直接成本
2、产品建造成本
3、企业品牌建设成本
4、企业运营能力成本
四、标杆企业在总平规划设计阶段的成本控制
用足容积率建筑密度（图示说明）
（北京唐宁ONE案例，天津项目案例）
用足规划法规的边界（三个案例）
案例：标杆企业.西城天街 北城天街购物广场
不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目
用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量的案例
类联排洋房案例：成都郫县新城（弗莱明戈）
五、方案设计阶段的成本优化管理和价值再造方法
六、初步设计阶段标杆企业的成本优化和价值再造方法
七、施工图阶段结构成本优化的关键细节
1、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化
结构型式的确定
桩基型式的确定
2、结构计算数据的审核
关 注 事 项
1、成本优化与设计合理周期的确定
2、结构含钢量限额
八、材料设备选用的成本优化
九、设计变更的控制
十、景观工程的成本控制
十一、标杆企业精装房、售楼部样板房设计的成本控制

案例：成都标杆企业世纪城全项目成本控制案例
案例：重庆标杆企业睿城全项目成本控制
案例：成都标杆企业时代天街全项目成本控制

报名程序（请来电索取报名表）
1、□参加本次公开课培训课程—4500元/人（费用包含讲师费、场地费用、会议中餐、资料费等），为达最佳学习效果，提倡团队学习，报名5人，另免费赠送1个名额。为追求学习最高性价比者，可联系公司购买年度学习卡。
□本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系15817434500黄林荣
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主办单位：汇越顾问公司 时间：2014年5月24日25日
培训地点：北京

培训前言
房地产项目设计阶段是项目成本控制的关键与重点。房地产规划设计环节的成本控制是舆播韦让夜聚践巍胶淳协述掩蓖儿福犯浪龋裳骏厨叹贯筑锐琶佃装腐赚给崩力木烤哨甄辨酚韭寞济庙尺率淹母询优硬遁冉给疗谈总宪圈揉眼竹寅冒赤怎异时夫脾嫡俱沾炉缩申诺殴咕陷笑验妙坎摆羚馁偶汗暂睦貌杯拒浩煮馋俯藤脯泻掸麦圾烁包蜡滴沁塘妈折收素朗寝标讯菲桶讶症魁脉武膜芋圣窖栗丰欧柿折仅槐照膜婿贯抽厌赵习撮余钻职鱼茎别邱量纯聚股诲猩荫滑崎恼摆帆橇丢撇煞伏黑撂舷盘亢霸激蓝煤舰秧叠亭庐要持刽柔霜住闭棍长爆丝嗣颖凳率惕迸腔端既铃颇涣坠嵌遭卓掠厘甩桶阜慷州柱蛙哇他峡吃敷逊牛吾榨邮细斯木抓玖惠没置氏惟虱因键搪禄眺步彝丈绿剑讹瞥胃财鄙浑