房地产调控应避免三大风险.doc
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4、主要城市房价开始全面呈现稳定,一些城市房价呈现稳中有降的态势,抑制投机和投资需求,控制房价过快上涨的调控目标初步实现。至于有些城市房价不降反而略有上升,业内分析,主要是新开楼盘的结构性因素所致,就是在成交大幅度萎缩情况下,个别新楼盘的价格高于去年同期的平均价格,形成地区价格整体上涨的幻觉。事实上,新开楼盘打折促销已比较普遍,大多中心城市的二手房价格已经全面稳定,并成松动和下调的态势。目前各市场主体最为关注的,除了楼市价格外,还有全面萎缩的市场会产生怎样的影响,下一步房地产调控政策变化趋势如何。就市场机制和理论看,没有交易的市场或者不能发挥市场功能的市场不是健康的市场,一定存在扭曲和缺陷。就目前
5、房地产调控政策的作用和市场成交情况看,房地产调控面临三大隐性风险,调控政策应适度微调,使之更加科学化,在继续抑制投机和投资需求的前提下,努力为供给和非投资需求的买卖双方创造较为便利的交易环境,激活市场功能,使所有的市场参与者如企业、银行和个人,都能有效利用市场实现自身的交易目的。目前房地产市场三大风险主要来自企业、银行和社会层面。一、房地产开发企业可能出现资金链断裂风险此次房地产调控中,房产税试点尚未全面推广,虽然对试点城市的市场购买需求已经产生一些影响,但未来政策完善措施和效果尚待观察和总结。贷款首付比例的上调,只是延后了一些需求,对供需的影响与政策预期基本一致。最严厉的莫过于二套房以上的限
6、购令。业内判断,该政策限制的范围很广,从需求方面看,该政策至少抑制20%-30%有改善意愿的购房需求,这部分需求完全是非投资和投机性的。如果而从供给方面看,北京、上海、杭州、深圳等城市80%的新开楼盘中,有至少50%的销售对象是限购对象。因为近年房地产的开发热,许多开发的新楼盘热衷高品质、超前性设计,许多楼盘价格当初从开发商拿地和设计,定位已经不是普通百姓,主要是针对中高端群体,或者是中产阶层,而且即便是这部分群体,也需要靠银行资金的杆杠作用才能购买。所以,综合测算,房地产调控政策,仅限购一项,就抑制了一些新楼盘70%的购买需求。这足以使许多新楼盘的销售陷于困境,对开发商资金回笼产生致命的打击
7、,除非这些新楼盘在新调控政策出台前已经售出了大部分。业内判断,新政以后,七成原先有交易意愿在今年无法达成购房意愿,有三成已经有交易行为的,也将无法达成交易意愿。有报告显示,2011年5月22日,北京商品房期房库存为66113套,现房库存为34755套,合计100868套,自今年1月18日后,4个月来首次突破10万套。业内专家表示,部分区域已出现供过于求现象。在市场火热的情况下,供需比能够达到1:4或1:5。经过多次调控后,客源量明显减少。个别区域首次出现供需倒挂,即供给大于需求。这是继2005年之后,6年来再次出现多个区域买方市场现象,一些城市和地区更是深陷商品房滞销的局面。长此下去,房地产企
8、业资金紧张局面将不断显现。有数据显示,今年一季度,沿海某省新增房地产开发贷款比去年同期减少了33.94%,而且新增贷款当中,有80%是为保障性住房开发提供的贷款。同时,全省新增的个人按揭贷款还不到上年同期的一半。商品房销售明显放缓,这都显示房地产开发企业资金的回笼出现问题。随着房地产调控措施的进一步落实,监管部门对房地产信托产品审批也趋于严格,开发商的资金来源可能进一步紧张。值得注意的是,在房地产开发资金来源下降的同时,一些地区房地产投资却表现为增长,这说明房地产企业在大量地使用自有资金或民间融资,而民间融资成本很高。据报道,在去年同期,浙江一些地区民间借贷月利率最多只在2分到3分之间,但从去
9、年下半年开始,月息节节攀升,目前是6分起步,个别地区月息已高达1毛。这与银行紧缩信贷政策有关,借款人无法向银行贷款,资金回笼困难,加剧了企业资金链的紧张。民间借贷虽然可能会解一时之急,但会增加企业成本负担,房地产企业开发项目不可能长期依靠昂贵的民间资金。在市场低迷的情况下,部分自身实力不足,融资能力又较弱的企业,资金链很可能出现断裂。二、银行可能面临房地产信贷和流动性风险对于目前房地产调控产生的影响,监管部门已经开始关注,提醒银行企业的风险链条效应或重现,房价波动会对其他贷款产生影响。但这种判断还是简单来之价格下跌导致的风险,更重要的是对于传统的房地产抵押所投放的贷款,可能面临因政策限制而难以
10、顺利处置的风险,进而影响银行的流动性管理。行业的波动肯定会影响信贷资产质量,这是监管部门和银行都会考虑的风险提示。目前信贷市场基本上是用抵押物作为担保,在楼价波动期,有可能出现抵押物不足值的风险,也有可能出现销售金额比预期的小,销售周期比预期长等情况,这就会导致出现一定的流动性风险,但这些影响基本能控制在银行承受的范围内。去年,上海银行业监管部门公布房地产贷款压力测试结果,即使在重度压力(房价下跌30%)下,房价下降对银行的整体运营影响也有限。按照监管部门的要求,上海辖内主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准,对房地产相关贷款进行了压力测试。在轻度、中度和重度压力情景下,个人住房贷
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