某某国有工矿棚户区改造保障性住房建设项目建设可行性研究报告.doc

长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房（经适房）建设项目归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！目 录第1章总 论41.1.项目背景41.2.项目概况61.3.主要技术经济指标81.4.分析结论及建议9第2章项目产生背景和建设必要性102.1.项目产生背景102.2.项目建设必要性12第3章政策环境与需求分析153.1.政策环境分析153.2.市场需求分析20第4章建设规模与建设内容234.1.建设规模234.2.建设内容23第5章场址选择与建设条件245.1.地址现状245.2.场址基本条件265.3.拆迁安置方案28第6章工程建设方案316.1.规划与建筑方案316.2.结构336.3.给排水346.4.电气376.5.弱电设计406.6.燃气管道设计41第7章环境影响评价427.1.编制依据427.2.环境现状427.3.主要污染源与综合处理437.4.环境影响评价48第8章劳动安全卫生与消防498.1.指导思想498.2.劳动安全498.3.职业安全卫生健康对策与措施508.4.消防51第9章节能节水措施529.1.设计依据529.2.节能措施综述529.3.电气节能措施539.4.建筑节能设计549.5.给排水节能55第10章组织机构与人力资源配置5810.1.组织机构5810.2.劳动定员5910.3.人员培训59第11章项目工程进度计划6011.1.建设工期6011.2.项目实施进度安排6011.3.项目管理60第12章招投标6312.1.招标范围6312.2.招标组织形式6312.3.招标方式6312.4.招标公告发布64第13章投资估算与资金筹措6513.1.估算依据6513.2.估算对象和范围6513.3.投资估算6613.4.资金筹措67第14章风险与社会效益分析6914.1.项目的风险分析6914.2.社会效益评价71第15章结论与建议7415.1.结论7415.2.建议74第1章 总 论1.1. 项目背景1、项目名称长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房（经适房）建设项目2、项目拟建地点长沙县暮云镇原高果糖厂生活区内3、承办单位概况单位名称：长沙县住房保障工作局单位性质：事业法人法人代表：胡敏法人组织机构代码证号：69620940X单位住所：长沙县星沙镇天华路157号法人代表简介：胡敏，男，1961年5月出生，1980年至1995年任职于长沙县供销合作社，1995年起任职于长沙县房产局，现任长沙县住房保障工作局局长。单位概况：长沙县住房保障工作局设立于2009年，是执行国家住房保障和房改方针政策，负责全县住房保障对象资格审定和保障性住房的建设、管理、分配及租金补贴工作，同时负责长沙县住房制度改革的进一步深化和住房货币分配组织实施的长沙县房产局下属二级机构局。4、项目建议书编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）委托方提交的关于长沙县工矿和棚户区改造情况的汇报；（3）长沙县总体规划与控制性详规；（4）关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 建保2009295号；（5）住房和城乡建设部、国家发改委关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知 建保201056号；（6）住房和城乡建设部关于编报2010年国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划的函 建保综函20109号；（7）湖南省发改委关于认真筛选上报2010年国有工矿棚户区改造补助项目的紧急通知；（8）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（9）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（10）其它相关文件、规范、规程及强制性条文。5、研究范围本报告的研究范围主要包括：项目建设背景与必要性；需求分析；建设规模；场址选择；建筑方案；环境、安全、消防、节能分析;进度与组织方案；投资估算和资金筹措方案；社会效益与风险；结论与建议。1.2. 项目概况1、拟建地点长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房（经适房）建设项目选址于长沙县暮云镇高果糖厂内，就地拆除重建，北临长沙高果糖厂生活区，西临暮云村，东临长沙高果糖厂子弟学校范围内，规划用地5849.744平米（8.775亩），净用地面积为5849.744平米（8.775亩）。2、建设规模与建设内容 规模本项目建设用地面积：规划用地5849.744平米（8.775亩），净用地面积为5849.744平米（8.775亩）；拆除拟建地范围内现有房屋建筑物面积为2200平方米，用于建设高果糖厂保障性住房（经适房），涉及84户，共146人；新建保障性安置住房84套，总建筑面积约5704.18平方米（居住建筑面积为5682.58平方米，公共建筑面积21.6平方米），由2栋6层住宅组成，同时在规划区内设立垃圾站，以满足小区居民的生活需要。建设内容对需改造的工矿棚房区范围内现有建筑物进行拆除；对拆除后的地块进行平整，用于保障性住房的建设，实行就地拆除重建，不新增建设用地。其建设内容主要包括保障性住房的主体建设、道路、绿化、消防等配套性工程建设。3、主要建设条件土地已按法律法规程序完成相关手续，无法律与经济层面的纠纷。已与被拆迁安置房沟通落实，并达成一致意见，安置房初步设计已完成，建设用地规划已经完成，其他前期工作已经全部启动。场地供电、供水、通信等施工条件已具备，周边公共基础配套条件完善，项目地交通无特别管制，交通运输无障碍。本项目为多层建筑，施工期间噪音小、灰尘较少，现场不设大型搅拌站，因此，项目施工不会对周边居民的生活产生太大影响。4、总投资本项目总投资1100万元，其中拆除安置费用（含现有建筑拆迁及场地平整）305万元、工程费用671万元（住宅586万元、公建2万元、基础设施工程83万元）、项目建设其他费用72万元、预备费52万元。本项目总投资1100万元，根据上级政策，积极争取中央、省、市工矿棚户区改造项目补助资金，其中中央财政配套资金暂按1.5万元/户计算，共计126万元，县财政安排配套建设资金235万，差额部分739万元由棚户区居民集资解决，确保拆迁建设的资金到位。5、建设进度项目总工期规划为9个月（2010年5月2011年1月），其中前期工作2个月（2010年5月2010年6月），建设期7个月（2010年7月2011年1月）。1.3. 主要技术经济指标序号项目单位指标备注1用地面积1.1规划用地面积5849.7448.775亩1.2净用地面积5849.7448.775亩2总拆除面积22003拆除户数户844可安置户数户845需安置人数人1466总建筑面积5704.18住宅面积5682.58公建面积21.67建筑密度%17.198容积率0.979绿地率%30.1610停车位个3111建设工期月912项目总投资万元11001.4. 分析结论及建议1、结论本项目的实施，是严格执行国家房地产调控政策，充分体现住建部关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见文件精神的国有工矿棚户区改造项目，其建设是以改善民生，促进社会和谐发展的重大举措；是完善城市功能、促进城市发展的客观要求；是促进经济社会协调发展的有效途径和发挥比较优势，增强区域经济竞争力的需要，同时也是稳定和推进房地产行业健康发展、稳定房价的需要。2、建议积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真与高果糖厂被拆迁改造户进行沟通、协调，制定系统化管理制度和建设期安置方案，并协同做好建成后保障性住房入住分配方案，以保证项目的有序运行。本项目是一项民生工程、德政工程，也是一项民心工程，其政策性强，涉及被改造工矿棚户区人民群众的切身利益，关系到改革发展稳定大局，因此在拆迁过程中尽量做到有法可依、依法办事，尽量避免项目实施过程中与各利益方的冲突。第2章 项目产生背景和建设必要性2.1. 项目产生背景社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。城市房价在历经2007年的疯狂、2008年的平淡和2009年的高歌猛进后，高昂的房价以成为低收入人群实现安居梦想不可逾越的高墙，同时也成为影响社会和谐、安定的敏感问题。面对即使在发达国家也不是所有人都能靠自己的力量实现“居者有其屋”的理想和我国房地产发展现状与趋势，为维护社会主义市场经济健康发展，社会和谐安定，建设部于2007年发文，明确要求全国所有市县于2007年底前必须建立起以“廉租房”为代表的保障性住房制度，随后相继出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、廉租住房保障办法、经济适用房管理办法，明确以廉租住房为代表的保障性住房将以“城市低收入住房困难家庭”为保障对象，实行货币补贴和实物配租相结合的政策。自2009年5月5日起国土资源部下发的关于切实落实保障性安居工程用地的通知至2010年4月17日国务院下发的关于坚决遏制部份城市房价过快上涨通知（以下简称“新国十条”），凡涉及地产政策的无不强调大力发展保障性住房，2009年12月24日住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部和人民银行更是联合下发了专门针对城市和工矿棚房区改造发展保障性住房的关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见。2010年，大力发展保障性住房写进了中国政府的工作报告，并将其列在了“促进房地产市场平稳健康发展”措施的首位，同时明确了2010年中央安排保障性住房专项补助资金632亿元，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的2010年保障性住房建设总目标。在国家大力发展保障性住房的大背景下，作为保障性住房建设走在全国前列的长沙，更是大力推进政策性保障住房的建设，始终将民生作为城市发展建设的重中之重，把安居工程列为首要工程，出台了一系列改革住房保障方式的举措，2008年7月21日，长沙市委、市政府出台了关于安居工程和棚户区改造工作的实施意见、长沙市经济适用住房货币实施方案、长沙市城市廉租房保障实施方案三份文件，形成了以“一健三改”为内容的安居工程总体思路。2009年长沙市关于进一步加快棚户区改造工作的通知提出“2009年是长沙市安居工程建设的攻坚之年和“棚改”的开局之年”。由此，长沙住房保障政策效应全面释放。在国家和省市各项保障性住房发展制度相继出台和实施的护航下，作为三湘首善的长沙县，在大力发展经济的同时，始终把提高人民生活水平、维护社会稳定可持续发展作为首要任务，努力改善民生，促进社会和谐，从民生经济到民生保障，从民生财政到民生工程。近年来，长沙县委、县政府始终将安居作为城市发展建设的重中之重，努力让全县居民共享发展成果。2010年，长沙县为改善低收入家庭住房条件，加快工矿棚户区改造，推进保障性安居工程建设，根据市政府下达的任务，就保障性住房建设工作于2月10日召开了专题会议，经过县住房保障工作局前期的调研与研究，确立了长沙县原跃进氮肥厂和暮云镇原长沙高果糖厂两个工矿棚户为今年第一批工矿棚户区改造项目，由此拉开了本项目建设的序幕。2.2. 项目建设必要性1、是改善民生，促进社会和谐发展的重大举措。推进工矿棚户区改造是国家实施保障性住房政策的重要体现，是关注弱势群体、解决工矿区住房困难家庭的重要举措，是政府实施的民心工程、德政工程和维稳工程。城市国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，将有利于加快解决工矿棚户区中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力，促进社会和谐发展。2、是完善城市功能、促进城市发展的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调，位于暮云高暮去新村的原长沙果糖厂系市属国有企业，现已破产改制，现有44户76人居住在市政府列为的D级危房和棚户房中，另有40户70人住在厂区综合楼和厂区外的无房户，区域内基础设施落后、供水质量不稳定，室内电网老化，城市功能紊乱无序，严重影响了城市形象与居住环境和生活便利程度。本项目的实施，通过完善市政配套设施和公共服务设施，将工矿棚户区改造与城市建设紧密结合，充分考虑与周边环境的关系，实现项目从平面到空间与周边环境的完美融合，对改善城市形象，集约利用土地，完善城市景观轴线的节点布局、提升城市品位、推进城镇化健康发展、实现居者有其屋、树立长沙新形象是客观必要的。3、是稳定和推进房地产行业健康发展、稳定房价的需要。房价在历经疯狂、平淡与高歌猛进后，现在高昂的房价已成为城市中低收入者实现安居梦想不可逾越的高墙，稳定和推进房地产健康发展已成为政府首要解决的民生问题。从2009年年底起，政府开始频频出招，“两会”上关于房地产的争论碟碟不休，三月底新华时评六道金牌直控楼市之忧，中央针对房地产调控政策重拳接二连三，4月15日下午国务院公布新一轮遏止部分城市过快上涨的新政（以下简称“新国四条”）和稍后于4月17日公布的“新国十条”让房地产界震撼，取消预售制度的呼声更是所前所未有，发展保障性住房作为“促进房地产市场平稳健康发展”的道要措施，写进了政府工作报告。由此可见，推进城市和国有工矿棚户区改造，大力发展保障性住房已成为我国稳定和推进房地产行业健康发展、稳定房价的重要手段。4、本项目的实施既是促进经济社会协调发展的有效途径，也是落实建保2009295号文件精神的需要。关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见强调：实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。实施长沙县暮云高果糖厂工矿棚户区改造，帮助曾经为长沙经济发展做出重要贡献的职工改善住房条件，是认真贯彻“建保2009295号”文件、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）等文件精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会的部署和扎实推进城市和国有工矿棚户区改造，认真贯彻关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作指导意见的具体表现。5、是发挥比较优势，增强区域经济竞争力的需要世界经济全球化扩大了各国市场的对外开放、国际资本和国家产业向中国梯次转移，这些都为城市的发展提供了良好机遇。该项目的开发是树立开放的窗口形象，扩大招商引资成果的有效载体；是经济结构和产业结构调整，促进规模产业群形成的良好空间；是打造最优的诚信服务功能环境，适应“入世”、“接轨”的敏感触点；是推进城市化进程的原动力；在区域经济发展和对外开放中发挥着重要的先导和示范作用。第3章 政策环境与需求分析3.1. 政策环境分析1、经济环境2009年，国际金融危机对我国经济发展带来了严峻挑战，随着中央刺激经济的系列政策措施陆续生效，遏制了我国经济急剧下滑的势头，逐步实现企稳回升，全年总体表现为先抑后扬的态势。2010年，随着世界经济缓慢复苏，中国经济将延续回暖势头，预计全年经济增长保持在8.5%左右。保持经济平稳增长仍将作为宏观调控的首要目标，在继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策同时，应进一步加大结构调整和体制改革的范围和力度，以解决当前经济社会发展中出现的深层次、结构性的矛盾和问题。2009年前三季度国内生产总值217817亿元,同比增长7.7%。宏观经济在一季度出现自1990年以来最低单季度增速6.1%后，二、三季度分别增长7.9%和8.9%，与此同时规模以上工业增加值同比增长8.7%，居民消费价格指数环比由负转正，核心指标回升加速表明我国应对金融危机的一揽子计划已陆续生效，2010年宏观经济将总体保持向好势头。但需要注意的是，当前经济快速回稳主要靠政策拉动，经济增长内生动力仍然不足，随着部分刺激政策时效到期，若无行之有效的新政出台，则政策环境的改变将为2010年国民经济持续稳定增长带来一定的不确定性。三大需求中，投资无疑是带动经济增长的关键因素，在4万亿政府投资带动下，2009年前三季度固定资产投资总额15.5万亿元，同比增长33.4%，其中国有及国有控股投资增长40%，“增长靠投资，投资靠政府”特征明显。政府投资和国有资本对民间投资和社会资本的挤出效应导致国进民退，国有资本纷纷进入地产、运输、矿产等领域，不利于市场活力的提高，社会投资受到融资、准入等方面的约束增长乏力，2009年末仍未出现增长动力由政府投资向民间投资转换的趋势，导致2010年投资内生增长缺乏足够的活力。消费是2009年的一大亮点，在家电和汽车下乡、以旧换新、汽车购置税减免及一系列鼓励住房消费的政策刺激下，前三季度社会消费品零售总额8.97万亿元，同比增长15.1%，扣除价格因素实际增长17.0%，为1985年以来最高值，汽车消费实现了24.5%的快速增长，住房销量创建国以来新高，为经济快速回稳奠定了坚实的基础。扩大内需作为今后经济发展的战略导向，将促使消费成为拉动未来经济增长的主动力，但在国民收入分配体制没有根本性改变的情况下，稳定的消费增长内生机制尚难形成。并且由于当前消费增长主要靠政策支持，随着家电、汽车等潜在消费需求在2009年得到极大释放甚至部分“透支”，消费能力不足和缺乏新的消费增长点均将使2010年消费难以保持高速增长。进出口是受金融危机冲击最直接、影响最显著的领域，2009年全国前三季度进出口总额为15578.2亿美元，同比下降20.9。为稳定外需，国家先后在出口信用保险、拓宽外贸企业融资、贸易便利化、推动加工贸易转型升级以及支持企业“走出去”等多方面出台鼓励政策，7次上调出口产品退税率，有效延缓了出口下滑的速度。2009年下半年，随着外部需求缓慢回升，出口降幅出现收窄迹象，9月份15.2%的同比降幅为年内最小，并已连续6个月环比增长。2010年，全球经济温和复苏将促使我国出口形势有所好转，内需强劲以及大宗产品价格上涨将拉动进口回升加速，但外贸领域政策空间缩小，同时人民币升值压力以及贸易保护主义进一步加剧将为外贸快速回升造成阻碍。应该说，当前我国经济出现回暖主要依靠政策刺激，缺乏脱离振兴措施实现内生增长的活力，而大规模经济刺激政策引发的诸多问题，如过度投资引发的产能过剩，极度宽松的货币政策带来的金融风险和通胀预期，将使得经济刺激政策在2010有所收敛， 2010年下半年宏观政策微调的可能性较大，届时部分刺激政策时效也将随之结束，为未来经济走势带来不确定性。2、政策环境2007年3月5日，十届全国人大五次会议上，温家宝总理在政府工作报告中指出，房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。2007年8月1日，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台。这个被称为24号文的文件，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。其中指出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。紧接着，国土资源部、财政部分别于9月、11月发布文件，从土地供应和资金来源上对保障性住房作出明确规定。其中，廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。同年11月27日、30日，国家相关部委相继发布廉租住房保障办法、经济适用房管理办法，明确廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，实行货币补贴和实物配租相结合。2009年5月15日，国土资源部下发的关于切实落实保障性安居工程用地的通知要求，各地要加快编制、修编2009-2011年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。2009年5月20日，国土资源部出台有关禁止保障房地块用于商业性开发的政策，各地市、县国土资源管理部门加快保障性住房用地供应计划的落实，加强和规范保障性住房用地供应管理。禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。2009年5月27日，国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。2009年6月3日，发改委、财政部、城乡建设部联合发布年廉租住房保障规划，从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，2008年第四季度已开工建设廉租住房38万套，三年内再新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。2009年12月14日，国务院常务会议提出遏制部分城市房价过快上涨势头，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作等房地产行业发展的相关意见，明确继续大规模推进保障性安居工程建设，首次将加大保障性住房建设作为遏制部份城市房价上涨过快的手段。2010年4月13日，住建部召开电视电话会议，要求“加快保障性住房建设，遏制房价过快上涨”，再次明确把发展保障性住房作为国家宏观调控房地产过快上涨的重要手段。2010年4月15日，国务院公布“新国四条”，再次提出加快保障性安居工程建设，计划在本年末完成建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套。2010年4月17日，国务院下发“新国十条”，“新国十条”再次重申严打“炒房”现象，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，同时，再次强调确保2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套工作任务的完成。3.2. 市场需求分析1、长沙市保障性住房发展现状截至2007年底，全市累计共拆除、改造、修缮各类棚屋576.67多万平方米，使4.8万户、18万多居民搬入新居；经济适用住房建设累计完成投资额达到123.79亿元，累计竣工面积为1239万平方米，累计销售面积达到14.94万套，建设廉租住房9.59万平方米、1906套，解决了15万多户居民居住问题。人均住房建筑面积由2003年的23.2平方米提高到2007年的28.9平方米。2007年至2009年底，长沙市已批准立项并选址的已建、在建（含待建）争取中央投资补助保障性住房项目共22个，计9486套43.6万平方米（其中市区6692套3052 平方米），累计争取中央及省补助资金2.3827亿元。目前已竣工2636套，总建筑面积14.56万平方米。2009年新增中央投资补助保障性住房项目共10个，建筑面积26.46万平方米，5763套，中央投资补助7935万元。目前10个项目已全面开工，其中：麓谷锦和（二期）、栗塘小区、宁乡县和德家园（三期）、长沙县榔梨镇4个项目已经全面动工；凤凰苑1.5万平方米、浏阳市2.3万平方米、天凯东苑0.93万平方米、谷山乐园1.8万平方米、诚兴2.96万平方米、山水新城0.92万平方米6个项目已经部分动工。自2008年7月开始，长沙市改革住房保障方式改变，停止经济适用住房实物分配（棚户区改造等重点工程拆迁户除外），对经济适用房保障对象实行货币补贴。截止12月31日，全年已发经适房货补凭证20420户，已购房18404户，购房面积160.8099万平方米，应发补贴资金14.47996亿元。全市经济适用房开工面积为79.04万平方米、8235套（其中经适用房小区为61.05万平方米、6602套；单位自建17.99万平方米、1633套），竣工面积为47.16万平方米、5192套（其中经适用房小区为39.56万平方米、4331套；单位自建7.6万平方米、861套）；在廉租房项目建设中，全市全年建设（筹集）廉租房7117套，其中：新建（配建）方式2407套，收购399套，改建185套，棚改安置2335套，企业危改70套，腾退公房1613套，新建直管公房108套。2009年，长沙市共运行棚户区改造项目56个（含开发商自拆项目），完成城市房屋拆迁面积216万平方米，拆迁户数16636户，完成棚户区改造投资128.48亿元，拆迁户共购房近200万平方米。由前面叙述可知，近几年长沙市保障性住房发展速度较快，低收入群体的住房问题得以一定程度的解决。2、长沙市保障性住房市场需求然而，随着经济社会的发展和城市人口的集聚，市民对居住环境的要求在不断提高，长沙市住房保障的任务仍然十分艰巨。截至2007年底，长沙经济适用住房保障对象积压户还有3.15万，最低收入家庭中，还有11138户无房户，长沙二环线内仍有棚屋面积899万平方米，共50670户、18万多人，中心城区还有2万多散居居民的居住条件亟待改善，全市还有5.4万余名职工未享受房改政策或存在住房困难问题，还有近50万外来务工人员的住房条件普遍较差，数以万计的新就业人员面临着无力购房的现实困难。截止2008年10月，长沙市家庭人均住房面积低于15 平方米的低收入家庭为44627户（其中市区30999户，县市13628户），其中：无房户为21698户（市区16344户、县市5354户），家庭人均住房面积8 平方米以下的低收入家庭为3351户（市区1276户、县市2075户），8-12平方米的为5474户（市区1617户、县市3857户），12-15 平方米的为14104户（市区11762户、县市2342户）。另据调查，家庭人均住房面积低于15 平方米的收入家庭中有24915户选择廉租房保障方式，有19712户选择经济适用房保障方式。由此可知，长沙市保障性住房存在较大的需求缺口，急需解决，以保证社会得以持续、稳定、健康发展，实现人民的安居乐业。第4章 建设规模与建设内容4.1. 建设规模本项目建设用地面积：规划用地5849.744平米（8.775亩），净用地面积为5849.744平米（8.775亩）；拆除拟建地范围内现有房屋建筑物面积为2200平方米，涉及84户，共146人；新建保障性安置住房84套，总建筑面积约5704.18平米（居住建筑面积为5682.58平方米，公共建筑面积21.6平方米），由2栋6层住宅组成，同时在规划区内设立垃圾站，以满足小区居民的生活需要。4.2. 建设内容对需改造的工矿棚房区范围内现有建筑物进行拆除；对符合工矿棚户区改造政策的居民进行安置。对拆除后的地块进行平整，用于保障性住房的建设，其建设内容主要包括保障性住房的主体建设、道路、绿化、消防等配套性工程建设及室内装修施工，项目完工后，需达到交房即可入住标准。第5章 场址选择与建设条件5.1. 地址现状1、项目地点与地理位置长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房（经适房）建设项目选址于长沙县暮云镇高果糖厂内，就地拆除重建，北临长沙高果糖厂生活区，西临暮云村，东临长沙高果糖厂子弟学校范围内，规划用地5849.744平米（8.775亩），净用地面积5849.744平米（8.775亩），该地地理位置较优越，交通便利，北与天心区接壤，芙蓉大道、万家丽南路，107国道、韶山南路纵贯全镇，系长株潭融城的核心区。2、棚户区现状及存在的问题本项目位于原市属国有企业长沙高果糖厂，坐落于长沙县暮云镇。该厂原有职工800多人，现已破产改制,在原生活区有成套职工住房224套。现仍有棚户区2200平方米，涉及84户，总人口146，该棚户区房屋最早建成于上世纪50年代，大部分为上世纪60年代所建单屋瓦房，现破败不甚，现有44户76人居住在市政府列为的D级危房和棚户房中，另有40户70人住在厂区综合楼和厂区外的无房户，需要安排保障性住房的共计84户146人。该区域内内基础设施落后、功能紊乱无序，室内电网老化，生活用水质量无法得到保障（现由厂区原自建的水厂供水），排水系统已无法发挥其作用，严重影响到该厂区职工的正常生活。长沙县暮云高果糖厂项目现状5.2. 场址基本条件1、自然条件项目位于长沙县南部，紧邻长沙市区，处于东亚季风区内，属亚热带季风湿润气候，四季分明，气候温和，热量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物产丰富，自古就有“鱼米之乡”的美称。年平均气温1618摄氏度，年平均日照13001800小时，无霜期345天，年平均降雨量12001500毫米。全市森林覆盖率达47.5%，城区人均绿化面积35平方米，大气质量和饮用水源质量均达到了国家二类标准。2、气象条件长沙地处湖南省东部偏北地带，根据湖南气候区划图，长沙位于湘中气候区北部，该地区气象资料如下：（1）气温 年平均 17.3 最高 40.6 最低 -11.3（2）相对湿度 年平均 80% 最热月平均 75% 最冷月平均 81%（3）降水量 年平均 1389.8毫米 日最大 192.5毫米 小时最大 8.25毫米蒸发量 年平均 1382.2毫米（4）最大积雪厚度 20厘米年平均降雪日数 8.8天雪载荷 0.35KN/M2无霜期 274.7天（5）全年日照时数 1677.2小时（6）最大风速（离地面10米处） 21.3米/秒 冬季平均风速 2.8米/秒 夏季平均风速 2.6米/秒主导风向 全年为西北风，夏季为南风3、地质地震条件建设方未能提供场地详细的工程地质勘察资料，根据现场踏勘及周边原有建筑物基础处理情况来看，场地工程地质情况一般。根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），长沙市的地震动峰值加速度分区g=0.05，对照项目建设场地地震基本烈度为度，建筑物设计需考虑相应的抗震设防措施。4、交通条件项目地交通优势十分明显。东有国际机场黄花港，西有湘江水运下洞庭出长江，107国道、京广铁路复线穿镇而过，京珠高速、上瑞高速傍镇而行，芙蓉大道、湘江风光带、万家丽路、新韶山路等长沙市主干道延伸至暮云，规划中的四环线绕镇南部而过，规划建设中的轻轨铁路、武广高速铁路及长株潭三市地铁均在暮云设站停靠，交通便捷，距长株潭三市中心约18公里，距湖南省省府新址6公里，是长株潭名副其实的“金三角”。5、施工条件工程用水用电条件项目周边市政配套齐全，施工用水用电接驳点不超过100米。场地条件项目施工场地较平整，无需回填土方，但需对场地进行平整。整体上，基本无障碍物，施工面大、施工方便。5.3. 拆迁安置方案1、拆迁责任主体由于长沙高果糖厂已全面破产改制，无力承担棚户区改造的各项工作，按长沙市政府统一要求，由长沙县政府住房保障工作局全面负责暮云高果糖厂棚户区改造和建设工作，由原企业所在地长沙县暮云镇政府积极配合做好相关工作。2、拆迁安置方式根据建保2009295号关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见和长沙市及长沙县针对国家工矿棚户区改造的相关文件精神，本项目拆迁涉及需安置的人员均属于国家关于工矿棚户区改造政策需要安置人群，本项目拟采用集中建设保障性住房进行实物安置，所建保障性住房（经适房）户型为60平方米和80平方米，依据政策和自愿原则申请安置户型，安置房按1600元/收取成本费。3、征地拆迁补偿标准根据相关文件精神，本项目属于国有工矿棚户区改造项目，根据市政府批准的长沙市房屋产权管理局关于下发长沙市国有土地上拆迁（征收）直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定的通知（长房政发2010007号），进行拆迁补偿，共计305万元。4、征地拆迁规模（1）涉及范围暮云高果糖厂保障性住房建设项目拟建场地处于原高果糖厂生活区内，实行就地拆除重建，不新增建设用地。（2）征地拆迁规模征收需要改造的工矿棚户区5849.744平米（8.775亩），净用地面积5849.744平米（8.775亩），对范围内现有建筑拆除后，用于本次保障性住房建设。共需拆迁现有棚户区房屋建筑总面积为2200平方米，涉及84户，146人。5、征地拆迁工作组织因本项目属于工矿棚户区改造项目，在实施过程中，需制定详细的安置补偿方案，并要充分尊重群众意愿，采取多种方式征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施，且项目实施的时间紧、任务重，必须加强领导，成立长沙县暮云高果糖厂棚户区改造工作领导小组。（1）成立长沙县暮云高果糖厂棚户区改造工作领导小组，由主管副县长周安伟同志任组长，县政府办副主任