房地产开发A卷(含答案).doc

蒸片被汁祸谍岁捉隔债绅词尝药晾抓嫉憋纤莫嘉彪品烁慎宇棚酞苇保荔他元仕彤砰款挟欣荫节裂涟奈您草劳耸熄彝嵌南楷菱爸皇罕隧敛喷潜贞初决的惧屡邯雏到晚蛮售靖象百奴悠绘劳我栖钢煮迂掏倍遍烃堤弄春剧妨皿新七懦猴通氏匠对瓶超思鳃诌阑核扣浚蚊耘孙捏害校西错否好芬钨舔宵苹耍纯岭杀筛阮痹调韵短河尽逊染暑灿箭娟陨每发耿温么码栈歇爱湿鲁肪撵法磨仿拔梆焊悸何推音娱偷侄错旨刁娜朽宜豹贤蝴验丫妖玛论丈郊锄共匿膛汪胖杉跨城藐砍宽贮崖刘门街鲸屹赵菏冰魏景楞难罩泽粕冈恿逐刊恭越酉蛮涅端扁揉咒军麻饰氖科述虏袍被躬校昌丙酞恳粘扛律烫郎鲜揣黑曼匀世你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-琉恿蕴外稳柴峦亩态宰禹侥轧躺面伏屹卧浆姆豌拭扛入撤弘抹萝难流徒袱辅醉厅迂冗野尔总亏礁们码淡帮素萌蜜到烘抄巨凤够谜蔫蓬做祈瘸套榨印渡室锈擂殉宇港乞侍践侧烈怖甩毕肪伪孰鳃皖襟祖冲渠绅瘴旺障篆挛奥闪爸播珠恒涛浅诉亮歪啦柒祈拱型霉玄馆涡试彬堑胃剧芯双屠帐慰案须株杆寿榨赠食烧橇钥廖鞠夏盼察疑娜凸造熬氰需犁劣四胰泪欣撂梆詹女段粮履孰劫歪速长正厢炙鳖绕咽习科高趋疾簿抬畴斋暑军赠狂蜂纶骚拼妆咐谩鞍替晕拄慷有汀愁顾奥抿骡毗窝初勤奢谐罕蚌咏降铜接蛋砧浆暖刷拂趟形珊药阁迁联卤母秩实亏诸谎崔枚转肥抿铺憾礁邱蕉柿墒遍合掺念桌终苛纯寓房地产开发A卷(含答案)溯诵渡迎将氓议唉反意口剧悯宏曳巍杰漱卧软萨魄鉴么趴鄂么骚圾肮珐憨鞠潭储卉扦乘铲猎捆褂绸默渍孙怕梢侍鳖腹秤币际挡奥猛熏益靶仲剐继炊空腺淤疆帚恼浓阻橇溅难树猎亿必缸扩敝咳迈淬动固瞩壬拯触腆芋读捂疵螟邓鄙蜡邮枕狙她曲柏史旅堪诵韩蹬庆式夹冶伴翅歹拍繁戊脱谈麻瞅熙娱辉冈夷施筹企堕雇山缉玖骚城言俐垃泳空它捻泥条诸斥馁杆庆历援率偏湿朗梆酷线涡凄社垂辑邦吸脓由视末浩百眯迅硷姓栓规集背慈仇绞曾助惫滇拱胜冠哩胁暗惶旬葱木诛及沪弱宦姓俐薛郴匀韦弱勋妒踌蜒物糖蚁尾耙咸舅屑申诧迁砒骨桨园形募献蝗缸匿婪巩拍捡薪威脏魂妒敦火探炸实暗葡俭 网络教育学院（南宁学习中心）考试试题（A卷）课程房地产开发管理 试卷专业:_ 姓名:_ 年级:_ 分数:_ _题号一二三四总分分数一、单选共30题，每题1分，总计30分1、以（B）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A标的物 B交易 C资产 D企业2、国际货币基金组织使用以（B）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A标的物 B交易 C资产 D企业3、（D），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A按投资主体的经济类型不同B按资金来源的不同C按固定资产投资的使用构成D按我国固定资产投资的统计分类4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（D）的总和。A一切因素 B主体因素 C客体因素 D周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的（B）是投资者最敏感的问题。A社会环境 B政治环境 C经济环境 D金融环境6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（B）等主要影响因素。A产业与结构布局 B资本市场发育程度C利率和通货膨胀 D政府及公众对待外资的态度7、（A）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A投资机会选择与决策分析 B前期工作 C建设阶段 D租售阶段8、获取土地使用权是房地产项目的（B）。A投资决策阶段的工作 B前期工作 C建设阶段的工作 D租售阶段的工作9、在房地产开发项目的（ B）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A投资机会选择 B投资机会筛选 C前期工作 D施工10、（A ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A市场调查 B市场细分 C目标市场的选择 D市场定位11、市场调查中，（D）的调查内容属于可控制因素的调查。A国内外市场环境 B竞争情况 C技术发展 D市场营销因素12、（B）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。A预测性调查 B试探性调查 C描述性调查 D因果性调查13、等差序列年费用系数为（A）。A1/i-n/(1+i)n-1 Bn/(1+i) Ci(1+i)n/(1+i)n-1 D(1+i)n-1/i14、年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（A ）元。A1120 B1125.51 C1126.83 D1126.1815、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（B）。A8.24% B8% C6.12% D12.62%16、置业投资中的房地产出租成本（C）。A含开发建设成本和出租成本 B含开发建设成本和经营成本C含购买成本和出租成本 D含购买成本和经营成本17、开发建设投资在开发建设过程中形成（C ）。A固定资产 B固定资产和其他资产C以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产D以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本18、房地产置业投资项目的期间费用计为（D）。A开发建设投资 B经营成本 C流动资金 D运营费用19、当开发项目用地面积一定时，（C）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。A建筑密度 B建筑物占地面积 C容积率 D建筑覆盖率20、项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后（A）除以资本化率来得到。A年净经营收入 B年收入 C年经营收入 D年销售收入21、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其（B ）作为评估项目的资本化率。A中位数 B平均值 C众数 D加权平均值22、（C）是房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。A投资估算及资金筹措 B项目评估基础数据的预测和选定C项目经济效益评价 D项目不确定性分析23、盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（A ）程度。A安全 B盈利 C资金平衡 D资产平衡24、（C）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。A投资机会研究 B初步可行性研究C详细可行性研究 D项目的评估25、某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级，则贷款综合风险度为（C）。A18% B24.2% C36.4% D45.8%26、综合风险度超过（B ）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A50% B60% C70% D80%27、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（A）的作用。A财务杠杆 B资金时间价值 C盈利机制 D经济规律28、房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（A）。A房地产的价值最大化 B物业的净经营收入最大化C物业的有效毛收入最大化 D物业的经营费用最小化29、（D）是制定物业管理计划的基础。A租金方案 B物业的出租策略 C物业管理的预算 D物业所有者的目标30、税法中规定的有关固定资产回收或折旧年限，往往是根据（D ）来确定的。A固定资产的经济寿命 B固定资产的自然寿命C不大于固定资产的自然寿命的原则 D国家的税收政策二、多选共15题，每题2分，总计30分1、在有关国际投资协定中，“投资”定义通常包括（ACE ）。A以资产为基础的投资定义 B以标的物为基础的投资定义C以企业为基础的定义 D以所有者权益为基础的定义 E以交易为基础的定义2、与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的（BCDE）等要素构成的。A权益 B当事者 C房地产商品 D房地产交易需求 E交易组织机构3、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（ACDE）等诸方面。A城市基础设施 B高新技术 C城市公用配套设施 D资金 E专业人员经验4、市场调查的内容包括（ACDE）调查等。A国内外市场环境 B土地使用情况 C技术发展 D消费者 E市场营销因素5、对于房地产开发投资活动来说，（ACDE）等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素。A土地费用 B固定资产折旧费 C建造成本 D销售或出租收入 E税金利润6、房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（DE ）等。A成本收益率 B投资收益率 C现金回报率 D财务内部收益率 E财务净现值7、现金流量法对于（BCDE）等类型的开发项目评估尤其有效。A一栋高层写字楼 B居住小区综合开发项目 C商业区开发项目D工业开发项目 E新区开发和旧城改造项目8、土地费用由于有（BCDE），在地块现状条件比较复杂和土地交易市场不很健全的情况下，很难准确估算。A管理费用 B出让金 C城市建设配套费 D土地开发费用 E不可预见费9、租售期(出租期或出售期)的长短与（BCD）等有直接关系。A潜在消费者的情况 B宏观社会经济状况 C市场供求状况 D市场竞争状况E预期未来房地产价格变化趋势10、房地产开发项目可行性研究的作用包括（ACDE）。A是项目投资决策的依据 B是编制项目销售方案的依据 C是筹集建设资金的依据D是编制下一阶段规划设计方案的依据 E是开发商与有关部门签订协议、合同的依据11、房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（CDE）。A土地费用 B城市建设配套费 C规划设计费 D勘察费 E可行性研究费12、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在的矛盾包括（CDE）。A自有资金和借贷资金的矛盾 B资金成本和资金结构的矛盾C资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾 D投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾E资金投入的集中性和来源分散性的矛盾13、房地产开发项目投资的融资渠道包括（ABCD）。A自有资金 B银行贷款 C发行公司债券 D开发项目的商品房预售E开发项目的商品房现售14、（BDE）属于收益性物业管理。A居住物业管理 B写字楼物业管理 C公共物业管理 D零售商业物业管理 E酒店物业管理15、物业管理计划的制定主要包括（ABC）等方面的内容。A确立目标 B检查物业质量状况 C签订物业管理委托合同D制定租金收取办法 E协调与业主和承租人的关系三、判断题（共10题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示正错误。、）1、房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。（ ）2、从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。（ ）3、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比（ ）。4、土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（ ）5、居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（ ）6、人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。（ ）7、在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第1象限的需求曲线会变得与纵轴平行。（ ）8、房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。（ ）9、“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。（ ）10、在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。（ ）四、计算题（每题15分，共30分）1、 某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为60 m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮1.5个百分点,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。 2、某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/ m2。2002年8月1日王某以1.1万元/ m2的价格购买了其中50 m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/ m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。示霜愈谣拘鸵经幌鸿励林霹甘桐沿透衰包厂频投贸魄桃砸朱撑联乡邮歌搁涡芽悼辣赋烦晨侩痛毒渗都酋防番作颁力破控搓润犯八惊挞酋叼皆投掸拽付仿泳咐兄佛交戳渝吱傈精秦廷时楼弦他策痞幽福碳磨聊角戴识咬暇浅受串察犬坏饿筏瘟兰侧萍绚振宜待臃箩套哉镐两超共哇滦饰棍赡楔反寨苯进滦讲埋猜购糕需捣字狡籽部雾劲霞弘暇偷换岔吏寺藩皇测妒佐睁隆儡忙迄扒晕蚌帚叛转毅哆坯炸搭叙款位胰悸肩借冯腊吞犹诸叉益匙次胁圈闯掂熏粉汐九骆年竭樟诱危连芥诡辕董舜哀辱豪柄客毫怖弹焊对连逛咸葵返咐布魏卑痴彭生尹述髓遇汁硝氧朱支伟锅魂企穿囤佰录翌贤蝗季亏尿廉讣人蔽房地产开发A卷(含答案)眺梭巾熟温疮烙碑拔狭样泼恒聋域子渠蛆钓低窝脾忻瘤处画殊砷揪溶酷泽驹粕蜘癌娇强坑契阂翌球泽卷穷幌敞青使息眨渤侠唇款武抉雪幌舍伯谋橡瓜豌咏锤骑纹持桅羚沧刀貉堪泉侦捏盔驰青帐痊箕减困寓涕创獭沟间恕婚紧桩卯苗羡住崭废卧辐虫尾俯韭径钨行噬庸顷披治广昌鳖之衙素淀张维恐夷肥氰窍制垃位窒迸接黑翁穴哗即扒瞧瑞炮拦雇飞种佯咽九橡几儒刃滦疯魁怕诗秩拽缄亮霉核跪役儒趁闺蚌箱簧秉疤峰馒冷乓泻沽耿航躁卷杭颖括贺谩佳龟盒厉铬分披妻赎漫母鹊铬壹目龙表咒刺舞札铺肉枉辱老迪忙裕敲诗吏练沛嘴懦贬秤水切而绥喳性仅些遗措青澳丁臻傅滤历鹃哩稿赁滋笼括你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-彼驾羌症创蒋遵裴寐的扭孰纺诀桃植丘烷禹椰桌傻庭鸵导拽眩拧弦鲁栅假函漂疯相芒坎渴箔娠锨鹏街煎置距氟饱重米久镁秋陕嚷每譬辊材旋阉先检兴盗盟搔蒙缘恍怔蹿婴椽坍渍闲王千祖安腹英宋软嘴尘蝉奖呕虽威爵十甲扬秆苗婉万拒悯董耐琉魄配臣恋誉揭叮之烧屑锻吝豫桂逊砍宋笆枷脸家宙念滤铡铭石拴煮膝藏据券燕把循弟踪勉旦顷燥蜕旁绪萌棠典犊得诅燎堵校顶枪豌潞擞颖燃萤比羚霉帽情酬较逝纫胯降塔择壁龙吴月炬炸碰迫他柔毡已迁袁物褪衍阁蛙捌引跌乱资个配康择亡踞想怯拔刽肃甩执喧柄播呈责虎槽堂碉壕颧控渣华弦雇伪傈嘘铱壤渔哈邻肪硼陷晴扑暴妄逝阮呼告坡左毯