成本控制制度.doc

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房地产公司成本控制制度
    一、成本控制制度的指导思想
    1、在项目调查、规划、设计等前期阶段，开展工程价值分析，强化事前成本控制。
    2、实行招标投标办法，做好项目预决算管理工作，为工程成本的考核控制提供合理的依据。
    3、建立开发项目经理内部经济责任制，明确项目经理对工程进度、质量、成本的监控职责，参与设计、施工、材料、设备采购进度执行情况的监控，审核工程量进度，保证投资支出与工程预算、投标报价基本相符。
    4、项目完成后，就成本费用、工期长短、工程预算、市场营销、资金周转等问题进行综合分析评估，对相关制度的落实逐一考核，不断积累经验。
    5、财务部门要在项目的开发、供应、销售、经营、管理过程中发挥监督作用。财务部应全面参与项目投资、调查、评估、设计，工程招标、定标、签定合同、审核预算、执行付款、材料采购等各个环节。特别是参与拟订招标文件、参加开标、评标工作、会签供货及施工合同、审核预算书、工程形象进度表。工程完成后，审核工程决算书，在准确分析成本计划完成情况的基础上，实施严格的考核、评价。
    二、成本控制流程
    （一）决策阶段
    1、项目策划：以策划部为主，工程部、预决算部配合，在市场调研的基础上，提出项目名称、地点、占地面积、地价、建筑面积、总投资、计划工期与进度、销售市场和价格，分析项目成本、资金来源、现金流量、开发利润及项目风险等，进而拟订较为详尽的可行性研究报告。
    2、项目论证：由公司领导组织销售部、工程部、预算部、财务部密切配合，对可行性研究报告从市场需要、技术保障、资源供给、成本收益及风险控制等多方面加以论证，就项目规划设计的可行性、项目开发的必要性以及经济合理性作出客观评价。
    3、项目审批：经过上述程序论证认可后，公司总经理将项目上报董事会进行最后决策，批准后向有关主管部门办理立项、报建手续。
    （二）前期阶段
    1、方案论证：
    2、项目设计
    由总工程师组织，以工程部为主，在策划部、预决算部配合下，先行委托勘测单位进行工程地质勘测，在此基础上组织设计单位有计划的出图，并从工程价值的角度出发，严格审核各类图纸，发现问题，及时请设计单位进行修改，以避免造成不必要的损失。设计费支付的控制程序如下：
    财务部成本会计员根据业经审批的付款审批表办理付款手续，复审相关资料（包括合同、发票、进度表）；单证不全的，不予付款。
    3、三通一平
    以工程部为主，由工程师组织，预决算部参与，组织施工单位清理场地，土方挖填、建设临时围墙及施工现场临时用房，负责办理临时用水、用电事宜，铺设临时供水、供电线路和临时道路。为明确责任，对工期、质量和开支实行全面责任制，并落实到人。
    （三）建设阶段
    1、工程招标、投标：在初步设计及预算业经审批，且有施工图的情况下，由工程部具体组织、预决算部编制标底、财务部参与会签，通过竞争择优选择施工单位，评标、定标要坚持严谨、合理、客观、公正的原则，使建设项目作到质量优、工期短、造价合理。
    2、工程发包：中标的施工单位，严格履行标书的各项条件，并与我公司签定工程施工合同，合同必须明确规定：工期要求、质量标准、承包方式、造价和付款方式以及违约责任等条款。
    3、工程建设付款流程：工程部首先审核完成工程量，预决算部按规定标准审核造价，财务部按合同规定严格审核发票、预算书、工程形象进度表、决算书及竣工验收报告，按月汇总编制工程付款进度表包总经理审批。财务部成本核算员根据公司领导批复的付款审批表办理付款手续时，要复审有关单证，单证不全的，不予付款。
    根据公司合作经营合同，以公司名义立项报建的项目合同、协议由合作双方统一对外签定，款项支付由双方指定人员会签。合作开发项目未竣工之前，不能进行分利，各方投入资金及回笼的预售楼款主要用于项目开发。
    4、工程材料、设备采购付款流程：
    在施工中，根据工程部提出的施工用材料、设备的采购申请，预决算部按规定标准审核价格、金额的正确性，财务部成本核算员应按合同规定严格审核有关资料如：材料设备采购申请单、发票、质量保证书、材料设备清单、验收合格资料等。按月汇总编制工程付款进度表报总经理审批。
    （四）竣工阶段
    1、工程验收：施工单位自检合格后，提出验收申请，并提交工程验收资料，绘制竣工图纸，由工程部会同建设主管单位、质检站、施工单位共同进行。
    2、工程结算：工程验收后，应及时办理结算手续。财务部根据工程决算书、竣工验收鉴证资料、工程预算、合同、计划工期及各部门的审核批复办理。
    3、项目营销：开发项目在竣工后，销售部按既定的营销策略，利用各种营销渠道，积极开展出售服务，争取回收资金。销售部按年度、分项目提出销售收入预算、销售费用预算，经公司领导批准后实施。财务部销售会计员配合销售部按月提交销售收入分析报告、销售收入预算、应收帐款明细表及帐龄分析表。
三、成本管理责任制
    为加强成本控制，保证成本计划的顺利完成，必须结合部门业务特点与工作职责，以财务部为核心，按照分级、分口、责任到人的原则，接受财务部对各部门成本计划的考评，建立健全与公司开发经营体制相适应的成本管理责任制。具体为：
    策划部门：负责市场调查，提出市场销售策略和手段，拟订价格政策，运用科学的方法预测未来市场的需求量和发展趋势。负责开发项目总体规划、可行性研究、设计方案的优选，对项目提出决策性建议，办理设计委托，并按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模。
    预决算部：参与开发项目研究论证，编制开发项目投资预算，编制工程计划成本，审核施工预算图，合理编制招标工程的造价标底，会签工程合同、审定材料、设备价格，参与工程款项及工程材料、设备的日常付款审核，审核结算造价。
    工程部：参与开发项目设计招标和设计委托，组织招标、投标和工程技术方案，审查施工图纸，拟订工程施工合同，按照基建程序和规划设计要求组织工程实施。提出工程用款计划，负责工程质量、进度、投资的监督和检查，办理工程设计变更，参与工程用材料、设备定货，组织工程质量评定和竣工工程的质量验收，参与工程竣工结算。
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