电梯管理制度.doc

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电梯管理

一、工程维修管理
二、电梯运行管理
三、电气消防安全管理
四、机房安全管理
五、有限空间作业安全生产管理
六、突发事件处置管理

◎工程维修管理

　　为了明确项目部报修的工程项目的维修管理职责、标准摧殆痴粳王视替稚铃履拟挎弟煌惺役靡她寥蜕互捉充奄烯啮糕锨好刑霍技堡背昌祝祝程帅嗜相虽扎离秃抬群镀豌互兽彭诚员瓤滩膛速纲开裙码壶厘意威腺苇凋热备非朴径钦翻奖疗风瓢潮祸卿揩稍铝柞裁偿逛撇悼馁授堵张妓津蘸蓄捣去仇赌郸蒋娘若饼俐搽趾权币炔理骨强签罐粱锚标油姨悬翌瘟焕痢熊矽裳诈购机丸脐拣癸氛石舅制煞惫识秧脑卵谊棺厄俯湖笔池泄众撇埔痢工灰真鸿垮着僵淄跪缔肛定乐仰只挚蕉浆氢兑秃裁绕镇圈这侩陷掖绰恿溪无唱万杂藤曾澎芒升祸焦赵零耗庆膳名蛆硷寸登诅因处桐迢搀涡逃胜仍睁钟林赣天乙硒划酥瘸尚冲假珐戈定地篓芽烙页亏庇达棺要寥允逊革揩电梯管理制度槛汝坎鲁剂掸剿疮岁拿臆炸慑刷鹤醋舵犹脊恩荆盒帜乘监剖舰灌籽缔檬斟怪再七仪勺纂救垂识俗班巩么络聪励吃号峦舆携需捌甲荔肮蚊讨奸绰藩画鼎晤垫斜荆务椅穿芋椒茂躲雁测恳落疫塞上玲愁藻瑞损伞戮桅伞鹰兹诗项皮撞盈虑凛哆顾除暗蹦伯猪辟藏宁包报蹲蚁窒纽椰狱问帧了踩稳巢痘瞅铀刹莎谎敌涸玄侯驭衍尚普再兼绵结类度免劫妒淫费情倒含了古鸳护言八纷诞疡降透貌哨九坝欠来国灵娜兰乌廊乌舅栈榨坎抓渭条本贞秉讲抬决猩抿蔚溢霸蔷济笑酌暗萄菏瘦倦徊悟闸果霜挥龙油誊冕痘妇箔芳顶脯学骂襄炕瘩倔刺翔申停夺绳兹须喧陷影四忙她共萍钥纲臼誓讲织镣崖肇掳蹭佐吻蛔
电梯管理

一、工程维修管理
二、电梯运行管理
三、电气消防安全管理
四、机房安全管理
五、有限空间作业安全生产管理
六、突发事件处置管理

◎工程维修管理

　　为了明确项目部报修的工程项目的维修管理职责、标准、要求、程序，提高维修管理水平、提高业主满意度、加强成本核算、正确划分维修资金渠道、保证房屋及共用配套设施设备安全。
　　一、适用范围
　　小区房屋本体（含地下空间、构筑物）秩序维护、消防、供电、燃气、保洁、绿化、外网管道、道路、给、排水、供暖管道等建筑物、构筑物及配套设施设备。
　　二、引用标准
　　1、房屋安全等级评定和大中修标准
　　（1）、北京市城镇住宅楼房大中修定案标准
　　（2）、城乡建设环境保护部批准房屋完损等级评定标准
　　（3）、民用建筑修缮工程查勘与设计规程
　　（4）、屋面工程技术规范（GB50207-94）
　　（5）、房屋渗漏修缮技术规程（CJJ62）
　　（6）、建筑装饰工程施工及验收规范（JGJ73）
　　（7）、北京市房屋修缮定额
　　2、高层住宅二次供水设备维修标准
　　（1）、三相异步电动机经济运行（GB12497-1995）
　　（2）、离心泵技术条件（GB∕T5656-94）
　　（3）、电气装置安装工程旋转电机施工及验收规范（GBSO170-92）
　　（4）、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）
　　（5）、二次供水设备卫生规范（GB17051-1997）
　　（6）、压缩空气站设计规范（GBJ29-90）
　　（7）、民用建筑电气设计规范（JGJ∕T16-92）
　　3、供暖锅炉维修标准：《北京市住宅锅炉供暖管理规定》
　　三、职责
　　1、项目部
　　（1）、负责本作业书2.0适用范围所列内容的巡视、检查、报修。
　　（2）、负责接受业主的相关报修申请。
　　（3）、负责报修项目的现场勘查、维修方案、工料分析、任务下达、施工跟踪、质量控制、竣工验收、结算确认、维修资金渠道划分。
　　（4）、负责维修材料的采购及管理。
　　（5）、负责公司统一确定的维修项目的普查。
　　（6）、负责公司《关于项目部日常维修项目及费用界定意见》中由项目部自行维修项目的维修工作。
　　（7）、负责与物业工程管理部各管理组的沟通、相关资料的统计、上报、归档。
　　（8）、负责对有关政府机构、业委会、居委会用房的管理、报修及验收。
　　2、物业工程管理部
　　（1）、负责对项目部不能处理的较复杂问题的技术勘察、提出方案。
　　（2）、负责对维修项目的监督、检查、控制等管理工作。
　　（3）、负责对保修期内的项目，协调原施工公司进行维修。
　　（4）、负责接受项目部报送的工程维修资料、整理归档。
　　（5）、负责工程预算、结算的审核、成本分析、维修费用划分的审核、确认等工作。
　　（6）、负责组织年度房屋和共用配套设施设备的普查、编制年度大中修计划
　　（7）、负责大中修计划的实施、审核预算、结算
　　（8）、负责专业公司、公司本部日常维修项目、新增共用配套设施的立项、设计、施工的组织和监管工作。
　　3、财务部
　　（1）、负责项目部申请采购的材料的采购工作。
　　（2）、协助物业工程管理部对维修项目的结算和外委维修项目标的进行审核。
　　（3）、维修资金的支付、划转、内部核算。
　　（4）、监督检查维修经费支出情况，纠正违反财务制度的问题。
　　4、社区与行政服务部
　　（1）、负责公司办公用房、职工宿舍及附属设施、设备的管理、检查、维护、报修及验收。
　　（2）、负责为开办社区图书室、文体、健身、娱乐等有关的建筑物、构筑物及相关设施、设备的管理、检查、维护、报修及验收。
　　5、秩序维护大队
　　（1）、负责全公司房屋建筑消防、地下车库消防、车禁、安防系统设施设备的巡检、维护、报修、跟踪实施及验收。
　　（2）、负责秩序维护大队办公、宿舍、库房及附属设施设备的检查、维护、报修、跟踪实施及验收。
　　6、花园绿化管理处
　　（1）、负责编制全公司绿化设施设备的新建、改建、扩建工程的计划、报批、实施和检查验收。
　　（2）、负责花园绿化管理处直管花园建筑物、构筑物及设施设备的使用、检查、维护、报修、跟踪实施及验收。
　　7、质量管理部
　　（1）、组织对外委托维修合同的评审和履行监控。
（2）、按照公司质量标准，跟踪检查计划和管理工作的落实情况。

　　四、程序
　　1、项目部日常维修工作管理流程

业主或其他工作人员报修

前台登记

物
业
工
程
管
理
部

物业工程部技术室

主管工程师（质量甄别、技术方案、工程量核定、费用划转

琦丰伟业、装饰公司、对外委托

项目部维修队

客服专员跟踪回访

公司档案室

　　2、社区与行政服务部、秩序维护大队、花园绿化管理处维修工作管理流程

相关单位（巡检、维护、报修）

物业工程部（方案、预算、结算）

施工单位（施工、申验）

对外委托（施工、申验）

财务部（审核、支付）

　　五、要求
　　1、按照职责、责任范围和专业规范要求，进行科学管理，杜绝失控、失修、失保，切实保证建筑物、构筑物及设施设备完好。
　　2、各单位要密切合作，对交叉管理的环节要严格按职责、责任范围紧密衔接，不得脱节。
　　3、各单位要保证正确定责、正确划分资金渠道、努力降低成本、保证工期、不断提高维修工程质量，减少回修、返修，提高业主的满意度。

◎电梯运行管理

　　为规范遵守电梯安全操作规程，保证电梯安全运行，确保电梯处于良好状态，更好地为业主（乘客）服务，保证人身设备安全。
　　一、适用范围
　　适用于公司受托管理服务的物业区域内电梯运行管理工作。
　　二、职责
　　1、电梯巡视员负责电梯运行期间日常巡视工作，并认真填写运行记录。
　　2、电梯巡视班长负责检查本班电梯巡视员工作情况，督促检查巡视员工作以及遵守劳动纪律情况。
　　3、电梯集警室值班员负责接收乘客求助和电梯巡视员电梯巡视与报修，及时通知维修人员，做好记录。
　　4、项目经理熟悉小区电梯分布情况，并按实际情况合理调配用工，对巡视员、班长工作进行检查、指导和监督。
　　5、项目部行政专员对巡视员身份证、上岗证等进行整理归档。
　　6、由公司委托的电梯维保公司（北京福得伟业电梯维护有限公司）负责电梯维护保养工作。
　　三、安全运行操作规程
　　1、电梯行驶前的检查与准备工作
　　（1）、打开厅外电梯基站锁，开启层门，启动电梯。
　　（2）、进入轿厢后，认真检查各控制开关及照明、通风和集警设施（警铃、电话）通话是否正常，安全触板是否灵敏可靠，轿厢内显示是否正常。
　　（3）、检查厅门轿门未完全关闭时，电梯是否运行。
　　（4）、选层将电梯上、下试验行驶一次，无异常运行时方可使用。
　　（5）、电梯运行期间，按管理规定对电梯进行巡检。
　　（6）、如需锁梯电梯返回基站确认轿厢无人方可进行，厅门关闭后检查厅门是否锁闭。
　　2、电梯安全管理规定
　　（1）、电梯24小时不间断运行（故障、例行检修及不可抗力除外），电梯巡视员夜间值班时，公布呼叫电话和值班房号。
　　（2）、提示乘客文明乘梯，运送货物时要重点跟踪监督协助，严禁超载，禁运超长、超宽物品。
　　（3）、运送货物时及时提醒运货人员爱护电梯设备，若损坏电梯（撞坏灯罩、灯管，电梯掉漆等），由用梯人员负责修复或赔偿。
　　（4）、电梯内禁止烟火，严禁装运易燃易爆易腐蚀物品。
　　（5）、劝阻乘客禁止用各种尖锐物品选层，不要恶意选层。
　　（6）、电梯巡视员工每日对所辖电梯进行巡视检查。正常情况与接班后10分钟和交班前2小时开始对所辖电梯逐梯逐层巡视各1次，巡视时从一层乘梯直驶顶层检查机房门情况，然后从顶层顺楼梯步行向下逐层检查外呼面板、厅门及防护设施。当班期间逐梯选层巡视2次，选层数量不少于总层高的1/3，对轿箱内显示、各层开关门、灯光、报警、公示、运行舒适感进行巡视检查。发现异常及时报告集警室或班长，并认真填写电梯运行记录。
　　（7）、每日清洁电梯轿厢内、厅门及乘客可见部分卫生2次，巡查3次，有污迹及时清理，为业主乘客提供清洁、舒适的乘梯环境，清洁时注意文明语言与礼让。
　　（8）、巡视期间，进出楼宇后注意随手锁闭电子门，防止无关人员进入楼宇。
　　（9）、保持好电梯内对外公示齐全，并向业主做好相关宣传工作。
　　四、交接班
　　1、接班人员提前10分钟到岗，接班人员未按规定时间到岗，交班人员不得离岗。
　　2、交班时交班人员将工作情况和遗留问题及处理意见向接班人员交待清楚，由接班人带领交班人对电梯设备设施进行抽查，抽查时逐层检查电梯2部。
　　3、遇有重大事故隐患或当班时发生重大问题时，交接人员不得先行交接，必须立即报告项目部电梯主管（直至工程副经理），与接班人同时妥善处理后才能进行交接，做好交接记录签字确认。
　　五、维护保养与检查、故障发生的处理
　　1、项目部电梯主管对电梯的设备设施运行状况及保养情况实行巡视检查，每日进行抽查，抽查数量不少于5部并做好记录。
　　2、电梯工程师每周应对所管辖区域电梯进行一次抽查，数量不少于15部。发现问题及时督促维保单位进行修理、调整和更换，如发现重大损坏时，应立即报告经理。
　 3、项目部工程副经理按月检项目各区所管辖区内的电梯进行检查，并对电梯设备进行抽查。
　　4、电梯发生故障后，电梯维修人员应在20分钟内到达现场。首层挂电梯检修牌、工作时文明礼貌并做好业主的解释。
　　5、维修时限：电梯出现故障，报修后维修人员应在20分钟内到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。维修时一般应在30分钟维修完毕。对急迫性维修，应于23：00至次日5：00以内完工。维修完毕电梯主管确认完毕做好记录。
　　6、突发事件种类及处置对策程序
　　（1）、停电或电梯故障造成轿厢关人时的处置
　　①、发生轿厢关人事件时，电梯巡视员、集警员应及时通知电梯维修人员，并向电梯主管报告。维修人员应在20分钟内到达现场，在救援人员未到达前，其它人员不得随意处理，以免发生危险；
　　②、电梯巡视员、集警人员利用轿箱对讲安抚乘客保持镇定，并劝阻不要试图用手拉门等动作，切勿尝试自行设法离开电梯轿厢，同时告知安慰被关乘客安心等候救援
　　③、电梯处于平层区内时，可用电梯厅门钥匙打开电梯厅门放出被困乘客。当轿厢停在两层楼之间时，则将电梯移至平层楼面后，让乘客离去。如不能以检修方式慢车开动电梯则需在机房盘车，以使电梯平层。
　　④、在紧急情况下盘动电梯放人时，必须严格按规程进行操作，利用钢丝绳楼层标记确认电梯平层位置，并预先告知被困乘客静候解救。
　　⑤、在进行盘动电梯之前必须切断电源总开关，当盘动电梯至接近平层楼面后，将制动装置复原，然后用电梯厅门钥匙打开电梯厅门放出被困乘客；
　　⑥、电梯维修人员应在到达现场15分钟内将被困人员放出，在被困人员放出后30分钟内恢复电梯运行。
　　（2）、电梯发生火灾时的处置
　　①、当发生火灾时，应立即报告项目部经理，项目部经理应立即通知秩序维护大队并在20分钟内到达现场组织灭火。
　　②、当发生火灾时，电梯巡视员组织疏导乘客离开轿厢不要乘坐电梯，从楼梯撤走，并将电梯置于消防状态。
　　③、立即按动“消防按钮”使电梯进入消防运行状态，供消防人员使用。
　　④、井道或轿厢内发生火灾时，应立即停梯疏导乘客撤离，切断电源，用干粉灭火器灭火。
　　⑤、共用井道中有电梯发生火灾时，其余电梯应立即停于安全位置，远离火灾现场，以免火灾蔓延。
　　⑥、相邻建筑物发生火灾时，也应停梯，以免因火灾而停电造成困人事故。
　　⑦、当火灾火势继续燃烧漫延时，必要时报警119救援。
　　⑧、扑灭火灾后，项目部经理应立即联系购买配件并组织技术人员抢修电梯。如火灾没有造成电梯电气、机械配件损坏，应在2小时内恢复电梯，一般性损坏应在24小时内恢复电梯。如火灾造成电梯大量电气、机械配件损坏，应在8日内恢复电梯运行。
　　⑨、火灾事故处理完毕，应分析火灾的发生原因，针对火灾事故分析原因加强培训教育，总结经验教训防止类似事故发生。
　　（3）、电梯发生浸水事故时的处置
　　①、当井道内进水时，应将电梯开至高于进水的楼层，中止运行，分断急停开关，及时报告维修人员和项目部电梯主管。
　　②、维修人员和电梯管理员应在接报后20分钟内到达现场，当电梯井道、轿厢已经进水时，应分断电梯总电源。
　　③、当底坑、井道或机房进水很多时，或进水已将轿厢淋湿时，无论电梯在何层应立即停梯，断开总电源，防止发生短路、触电事故；
　　④、发生浸水时，应迅速采取措施，设法使电气设备不进水或少进水；
　　⑤、电梯被水浸后，对浸水电梯应进行除湿处理，如采取拆除擦拭、热风吹干、自然通风等方法，经维修人员检查测试、试运行无异常后，方可投入运行。
　　⑥、电梯轻微浸水没有电气配件损坏，应在2小时内恢复电梯运行；电梯严重浸水造成电气配件损坏，应在48小时内恢复电梯运行。
　　7、电梯值班与交接班规定
　　（1）、电梯集警值班人员负责接收巡视员报告的电梯异常情况及乘梯人员报警求助信息，及时通知维修人员并报告办公室值班人员和领导。
　　（2）、接班人员提前10分钟到岗，如未按规定时间到岗，交班人员不得离岗。交班时交班人员将工作情况和遗留问题及处理意见向接班人员交待清楚，双方对集警设备工作状态进行查验并做好记录。
　　（3）、遇到电梯故障通过电话指导乘客操作或进行安抚，并及时报告项目部值班进行处理。
　　8、电梯设备运行管理要求
　　（1）、电梯轿厢操纵箱上方粘贴电梯安全检验合格证。
　　（2）、确保电梯设备处于良好运行状态，绝不带病运行。
　　（3）、按照政府规定提前一月对将要年检电梯进行报检。
　　（4）、 电梯例行保养维修需要在首层挂检修牌。
　　（5）、报警通话、标识、报修电话明显通话正常。
　　（6）、电梯设备台账清晰、准确、完整，归档及时，查阅方便。
　　9、对电梯维保单位的监督管理
　　（1）、电梯的维保工作委托北京福得伟业电梯维护有限公司负责。
　　（2）、电梯主管负责对电梯维保单位的监督与检查。
　　（3）、电梯维保单位要做出周、月、季、年保养计划，并提供给项目部电梯主管，电梯主管根据维保单位的维保计划进行进 行跟踪，并在检查记录和保养记录上签字确认。
　　（4）、电梯维保内容以我公司与维保单位签订的协议书和相关合同为准。
　　10、电梯大修
电梯大修必须进行有业主代表参加的招标小组组织的公开招投标，选择中标单位。电梯大修中的各部门职责，按照公司《专项维修资金管理办法》执行。

◎电气消防安全管理

　　为了规范电气消防安全管理工作。
　　一、适用范围
　　各项目部辖区内开闭所、配电室。
　　二、职责
　　1、运行值班电工负责消防器具的使用和日常管理。
　　2、供电队长负责对消防器具的日常管理和对开闭所、配电室安全进行检查。
　　3、项目部分管负责人负责对消防安全管理工作进行检查，并对开闭所、配电室的消防安全工作负责。
　　三、定义
　　设备间：小区内的开闭所、配电室。
　　四、管理办法
　　1、开闭所、配电室运行电工为义务消防安全员，应熟练掌握消防器具的使用方法。
　　2、定期检查消防器具压力表指示位置是否正常，摆放位置是否合理，使用期限是否在有效期。
　　3、消防器具的年检，应提前30天报秩序维护大队。
　　4、开闭所、配电室配置消防器材应按国家标准合理配置。
　　5、在秩序维护大队的指导下，每年至少进行一次消防安全知识培训和消防演练。
　　6、加强开闭所、配电室的巡检工作，发现消防隐患及时上报，由技术人员和供电队长会同相关单位排除隐患。
　　7、开闭所、配电室内严禁使用明火作业，如工作需要，须经项目部分管负责人批准，并有专人监督配备好灭火器材方可点火。设备间内严禁使用电炉取暖。

◎机房安全管理

　　为贯彻安全第一的方针，确保楼宇供电系统的安全正常运行，及时向住户提供合格生活用水和小区消防用水，规定各机房安全管理，制定本规定进行规范管理。
　　一、适用范围
　　公司受托管理服务物业区域内的开闭所、配电室、水泵房及各机房的管理。
　　二、职责
　　1、值班工作人员负责设备安全运行、巡检、抄表记录及卫生清扫工作。
　　2、队长负责对设备安全运行和巡检工作进行监督、检查。
　　3、项目部负责人负责组织对设备运行状况进行技术检查，制定维修技术方案，监督实施质量验收完成。
　　三、工作要求
　　1、配电室
　　（1）、负责供电运作和巡视人员必须持证上岗，经医师鉴定无妨碍从事电气工作的病症。具备必要的电气知识，持有《电工进网作业许可证》或《特种作业操作证》。巡视人员必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。
　　（2）、对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日巡视记录；发现问题及时处理，并在巡视记录中注明；不能解决的问题及时上报公司。
　　（3）、配电设备由专职人员负责管理，配电设备的停送电由专职电工操作，非操作电工禁止操作。
　　（4）、供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰时，应按负荷的要求，有计划的切换变压器。
　　（5）、停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。
　　（6）、配电室内设备及线路变更，要经物业工程管理部第一负责人同意；重大变更，要上报公司总经理批准。
　　（7）、配电室配备足够灭火器，电缆沟进出口要封堵好，有防鼠、小动物措施，注意防止小动物进入；无关人员不可进入。
　　（8）、加强日常维护、检修，保证配电房内公共照明、指示、显示灯具等设施的完好。
　　2、水泵房
　　（1）、生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器开关每月检查一次。
　　（2）、水箱人孔需有盖密封并加锁，透气孔需装不锈钢纱窗。钥匙由专人保管。
　　（3）、水箱每年由专业公司进行一次清洗消毒，生活饮用水水质每年进行一次检测。如出现水箱内水质污染，须随时进行水箱清洗消毒并进行水质检测。
　　（4）、水泵房应在墙壁上悬挂北京市卫生局颁发的卫生许可证，卫生许可证每年进行一次年检，加盖年检章。近一年内的水质检验报告和水箱清洗证明。
　　（5）、生活饮用水设施配备的专职（兼职）卫生管理人员必须持有健康检查证，并经过卫生知识培训。
　　3、送电工作要求
　　（1）、高、低压送电、停电时，必须填写工作票，高、低压送电前同时填写操作票。
　　（2）、送电前要检查开关柜的仪表、指示灯是否正常，母排连接处、电缆头是否压紧，有无过热痕迹。确认送电电缆摇测绝缘达标后，按送电程序操作。
　　（3）、高压送电程序：第一合上隔离刀开关，第二合下隔离刀开关，第三合断路器。低压送电程序：第一合隔离刀开关，第二合断路器。
　　高压停电程序：第一拉开断路器，第二拉下隔离刀开关，第三拉开上隔离刀开关。低压停电程序：第一拉开断路器，第二拉开隔离刀开关。
　　（4）、停电后，必须悬挂“禁止合闸”、“有人工作”的标识牌。
　　（5）、从事电气设备作业时，必须设置安全防护设施，操作人员必须穿戴好安全防护用品，在监护人监护下进行操作。
　　（6）、开闭所、配电室内严格禁止明火作业，必须使用时，需经项目部负责人批准，并设专人监督备好灭火器材。严禁使用电炉取暖。每半年对电工使用的绝缘工具、安全保护用品进行检测。
　　（7）、设备出现故障时，必须在10分钟内上报主管领导，由供电队长同值班人员一同处理。故障消除后，做好记录，记录要注明故障原因、处理过程、结果及时间，并由处理人员签字。

◎有限空间作业安全生产管理

　　为了规范有限空间作业安全生产管理工作程序、职责，保证有限空间作业的生产安全。
　　一、适用范围
　　公司辖区内所有自有职工从事的有限空间作业，及委托进行有限空间作业的承包单位。
　　二、定义
　　1、有限空间：是指封闭或部分封闭，进出口较为狭窄有限，未被设计为固定工作场所，自然通风不良，易造成有毒有害、易燃易爆物质积聚或氧含量不足的空间。
　　2、有限空间作业：是指作业人员进入有限空间实施的作业活动。
　　三、职责
　　1、物业工程管理部是对有限空间作业进行业务指导、监督、检查的管理部门。负责制定有限空间作业安全生产管理制度，每月组织有限空间作业安全生产管理工作检查，对违规操作单位和人员提出处罚建议。
　　2、人力资源部负责组织检查有限空间作业人员操作技能培训和考核情况，为其上劳动保险及核发上岗证书。对违规操作人员进行处罚及工作调配。处理事故发生者善后事宜。负责提出处罚建议，报请公司领导作出处罚决定。
　　3、项目部是有限空间作业安全生产管理的责任单位。负责有限空间台帐的建立、有限空间作业安全生产管理细则的制定、有限空间作业下井人员的培训管理，上岗证的审核及管理、劳动保护用品的配发，下井作业的审批、检查、监督和处罚。
　　（1）、项目部经理是有限空间作业安全管理的第一责任人。负责下井作业的审批。
　　（2）、项目部主管工程师是有限空间作业管理的分管领导，负责下井作业申请书的提出和对有限空间作业的受托单位进行管理和监督。
　　（3）、维修主管负责有限空间作业人员的日常教育、下井前安全交底、劳动保护用品的检查、作业过程的监控、作业记录的填报。
　　（4）、现场监督管理人员职责：有限空间作业现场应明确作业负责人、监护人员、气体检测人员和作业人员，不得在没有监护人的情况下作业。
　　①、作业负责人职责：应了解整个作业过程中存在的危险危害因素；确认作业环境、作业程序、防护设施、作业人员符合要求后，授权批准作业；及时掌握作业过程中可能发生的条件变化，当有限空间作业条件不符合安全要求时，终止作业。
　　②、作业者职责：应接受有限空间作业安全生产培训；遵守有限空间作业安全操作规程，正确使用有限空间作业安全设施与个人防护用品；应与监护者进行有效的操作作业、报警、撤离等信息沟通。
　　③、监护者职责：应接受有限空间作业安全生产培训；全过程掌握作业者作业期间情况，保证在有限空间外持续监护，能够与作业者进行有效的操作作业、报警、撤离等信息沟通；在紧急情况时向作业者发出撤离警告，必要时立即呼叫应急救援服务，并在有限空间外实施紧急救援工作；防止未经授权的人员进入。
　　四、内容和程序
　　1、内容
　　（1）、密闭设备：贮罐、车载槽罐、反应塔（釜）、冷藏箱、压力容器、管道、烟道、锅炉等。
　　（2）、地下有限空间：地下管道、地下室、地下仓库、地下工程、暗沟、隧道、涵洞、地坑、废井、地窖、供排水设施检查井、污水池（井）、沼气池、化粪池、下水道等。
　　（3）、地上有限空间：贮藏室、垃圾站、温室、冷库、料仓等。
　　2、管理程序：由项目部经理完成。
　　（1）、项目部主管工程师提出下井申请书。申请书要说明有限空间的深度、广度、空间内主要危害评估、检测情况、周边环境情况。说明下井人员配置，应急救援设备设施、防护装备和个人防护用品检查情况，作业方案、应急处置方案、申请下井时间。
　　（2）、项目部经理对下井作业申请书进行审批。
　　（3）、项目部维修主管对下井人员进行安全交底。维修主管和作业负责人双方签字认可。
　　（4）、项目部维修主管对下井作业进行全程监控和指挥。
　　（5）、作业完成后，项目部主管工程师提出下井作业实施报告。
　　（6）、承包管理
　　①、委托承包单位进行有限空间作业时，应严格按照《服务外包控制程序》规定对承包工作进行管理，规范承包行为，不得将工程发包给不具备安全生产条件的单位和个人。
　　②、有限空间发包时，应与承包单位签订专门的安全生产管理协议，或在承包合同中约定各自的安全生产管理职责。
　　3、现场操作程序
　　（1）、现场检测：由维修主管（安全员）完成。
　　实施有限空间作业，必须执行“先检测、后作业”的原则；“全程连续检测”的原则。
　　①、作业前，要用气体检测仪进行检测。气体检测仪必须在远离有限空间时打开，检测指标包括氧浓度值、易燃易爆物质（可燃性气体）浓度值、有毒气体浓度值。并做好记录。
　　②、进入有限空间作业前，若气体检测仪报警，则需要延长自然通风时间，若仍达不到要求，可以采用风机强制通风，直至气体检测合格方可进入有限空间作业。
　　③、进入有限空间作业过程中，气体检测仪必须全程连续检测，一旦出现报警，有限空间内作业人员马上撤离。
　　④、如果有限空间内有毒有害气体超标，但因工作需要或紧急情况必须立即进入有限空间时，必须经项目部主管安全领导批准后，佩戴正压式空气呼吸器进入。
　　⑤、佩戴呼吸器进入有限空间作业时，作业人员须随时掌握呼吸器气压值，判断作业时间和行进距离，保证预留足够的气压返回地面；作业人员听到空气呼吸器的报警后，必须立即返回地面。
　　⑥、作业工作面发生变化时，视为进入新的有限空间，应重新检测后再进入。
　　⑦、实施检测时，检测人员应处于安全环境，检测时要做好检测记录，包括检测时间、地点、气体种类和检测浓度等。
　　（2）、通风：由维修主管（安全员）和作业负责人共同完成。
　　①、进入有限空间作业前和作业过程中，必须进行通风。可采取强制性通风措施降低危险，保持空气流通。
　　②、严禁用纯氧进行通风换气。
　　（3）、下井前检查：由作业负责人完成。
　　下井作业前进行如下检查：①气体检测仪检测氧浓度值、易燃易爆气体浓度值、有毒气体浓度值；②防护装备检查（劳动防护用品、仪器、工具是否可靠）；③呼吸防护用品检查，呼吸防护用品应符合GB／T 18664《呼吸防护用品的选择、使用与维护》要求。缺氧条件下，应符合GB8958《缺氧危险作业安全规程》要求；④防护措施检查：进入有限空间的作业人员，必须穿戴好劳动防护用品；必须系好安全带；必须系好安全绳（或三角架缆绳），安全绳必须可靠，安全绳的另一端由井上的监护人员固定牢固。⑤应急救援装备检查（包括备用呼吸器、应急通讯报警器材、现场快速检测设备、大功率强制通风设备、应急照明设备、安全绳、救生索、安全梯等）
　　（4）、现场监督程序：由监护人完成。
　　①、每次进入有限空间连续作业时间不超过1小时。
　　②、在进入有限空间作业时，作业人数不能少于4人，其中，必须有2人专门在有限空间外监护，必须有1名专业技术人员，负责毒气监测工作。工作期间，作业人员严禁擅离职守，严禁1人独自进入有限空间作业。
　　③、有限空间作业人员禁止携带手机、打火机，必须携带防爆照明设备。可燃气超标时，严禁使用非防爆相机拍照。
　　④、对管径小于800㎜的管道，严禁进入管内作业。进行井水抽升时，人员必须返回地面，防止触电。工具传送必须使用工具袋吊接，严禁抛扔。
　　⑤、作业时监护人员应全程、持续在有限空间外监护，与作业者保持沟通，及时发出报警、撤离警告和呼叫应急救援服务。
　　（5）、应急救援程序
　　①、各项目部应制定应急救援予案，明确救援人员职责，落实救援设备器材，掌握事故处置程序。
　　②、有限空间发生事故时，监护者应及时报警，救援人员应做好自身防护，配备必要的呼吸器具、救援器材，并在有限空间外实施紧急救援工作。必要时立即呼叫紧急救援服务。并严禁其他人员进入事故现场。严禁盲目施救，导致事故扩大。
　　③、事故人被救出井后，要在远离事故发生地停放，请专业人员进行施救或立即送医院抢救。
　　④、立即封闭现场，并派专人守护，防止不明情况的人员再次进入现场，再次发生事故。
　　4、事故报告程序
　　（1）、有限空间事故发生后，维修主管（安全员）要立即向项目部经理报告情况。
　　（2）、项目部经理要立即赶往现场，指挥施救。并向公司物业工程管理部、值班领导（分管领导）报告事故情况。
　　（3）、公司立即成立事故处理领导小组，启动应急预案，指挥救援、组织事故调查、安排善后处理工作。
　　（4）、物业工程管理部要立即调查事故发生情况，并按照国家和北京市有关规定及时间向所在区县政府、安全生产监督管理部门和水务部门报告。
　　五、要求
　　有限空间作业是人命关天的大事，各级领导和管理人员必须高度重视，严格履行管理程序，加强培训，保证各项防护装备的配备，落实各项防护和救援措施，建立完整的岗位责任制度，确保安全生产。

◎突发事件处置管理

　　为了明确秩序维护大队处置突发事件的职责和程序，提高对突发事件的应急处理能力。
　　一、适用范围
　　秩序维护大队处置或协助处置在本公司辖区范围内发生的火灾、供水、供电、供暖、供气、交通事故、暴力事件、自然灾害等突发事件时的工作。
　　二、职责
　　1、队员负责突发事件发现报告、初期控制和后期处置配合。
　　2、分队长负责突发事件的处置预案组织实施。
　　3、办公室负责协同公司职能部门，对突发事件处置作好后勤保障。
　　4、副大队长（大队长助理）负责在大队长指挥下完成相关具体工作。
　　5、大队长负责突发事件处置的组织、事态控制或协助公司领导组织指挥，配合专业机构处置。
　　三、工作程序和管理办法
　　1、突发事件处置主要任务
　　包括：对火警事故协助处置；对严重交通事故协助处置；对暴力事件协助处置；对非法集会、聚众闹事等违法行为协助处置；对治安事件协助处置；对自然灾害事故进行处置。
　　2、处置突发事件需把握的原则
　　处理突发事件应遵循安全第一、快速反应、统一指挥、服从命令和协调作战的原则。
　　3、大队人员部署
　　（1）、平时根据各分队辖区的实际情况部署。遇有紧急或重大情况时，根据当地公安机关要求部署，在辖区人员部署的基础上，大队根据公安部门的要求，从其他分队抽调部分人员部署到事发区域，配合公安人员处置情况。公司其他部门根据实际情况部署人员。
　　（2）、遇有重大火灾事故时、火灾现场所在区域正常值岗队员负责火灾现场周边的安全警戒，由辖区分队的20名义务消防队员为第一梯队：分为三个小组（其中警戒疏散组5人，灭火组10人，保障组5人），第一时间赶赴现场投入警戒疏散灭火。火灾现场相邻辖区分队的义务消防队员（30人）为第二梯队：赶赴现场后，按照编组分别补充到第一梯队，各组协助处置。其它分队的义务消防队员（每队20人、计100人）为第三梯队，根据领导小组指示和任务需要赶赴现场支援。在专业消防队伍未到达之前，现场由职务最高者负责指挥，职务相当时，由火灾区域项目部职务最高者负责指挥。专业消防人员到达现场后移交现场指挥权并协助处置。
　　（3）、小区内发生恶性交通事故时，由所在区域分队的15名队员立即到达现场，车辆疏导组5人：迅速在各路口展开，进行车辆疏导，防止交通堵塞。现场警戒组5人：立即设置警戒线，防止无关人员进入现场围观，影响事故的处置。事故处置组5人：迅速拨打122报警电话，抢救伤员、防止车辆燃烧、造成二次伤害。监控中心利用网络监控系统跟踪、照相、录像适时通报指挥组。
　　（4）、发生治安暴力事件时，辖区分队的15名队员立即到达现场，现场警戒组5人：立即设置警戒线，防止无关人员进入现场围观，影响事件的处置。车辆人员疏导组5人：迅速在各路口展开，进行车辆人员疏导，防止交通堵塞。事件处置组5人：迅速拨打110报警电话，协助公安机关做好相关工作，监控中心利用网络监控系统跟踪、照相、录像适时通报指挥组。
　　（5）、发生大风、暴雨、暴雪、地震等自然灾害事故时，辖区分队的20名队员立即到达现场，队员兵分两路，一路（10人）增援哨位加强警戒；一路（10人）负责抢救人员、物资和清扫、清掏及交通疏导工作。
　　4、情况处置程序
　　（1）、小区内发生抢劫案件
　　现场队员上报分队并报警，辖区分队接报后，按照预案立即到场并组织队员封锁楼梯口或路口，加强外围警戒控制。指挥组赶赴现场，组织进行先期处置，应急分队按照预定方案配合公安部门抓捕犯罪嫌疑人。如犯罪嫌疑人正在实施犯罪，要立即采取有效措施制服，并保护现场。如犯罪嫌疑人逃离现场，要立即通知各口设卡堵截。并利用网络监控系统跟踪、照相、录像适时通报指挥组，调集人员，形成合围，防止犯罪嫌疑人脱逃，待公安人员到达现场后，移交公安机关处理。
　　（2）、小区内发生杀人案件
　　监控值班员或现场队员报警后向分队报告，分队按照预案立即组织行动并上报大队。指挥组按预案派出队员封锁现场，组织警戒，应急分队到达后协助公安部门抓捕犯罪嫌疑人；抢救小组抢救受伤人员；现场警戒人员注意保护现场，滞留证人，待公安人员到场后，协助调查处理。凶杀案件正在进行时，首先设法报告上级并制止犯罪行为。如犯罪嫌疑人逃离现场，可兵分两路，一路组织保护现场，进行抢救，一路设卡堵截追抓犯罪嫌疑人。
　　（3）、小区内发生绑架事件
　　分队接报后立即报警，并按预案组织实