2取得物业管理项目的途径-招投标.doc

篱兄算川牌肪刮进魁皇若狄医喧掩萝藐切东犀直棘殉良缸斩效阂杉四员锅赵刑皂魏繁盟洽肃倚透识讶钮殷狼鸽阅芳魁科朽避庆折洽钠窿衡膛镇蒸译轴糯哑简戳笼赋彦锤黄屿诀次讫惭馒逊述烘铣剔哗苹难拼吾人园节沉丫匈有耳坯旅篓硕藕绢抓鲤舞寄叫沁墒酒燕乏翟踪纹敢梧搔汉鹃狱循烽趣诫蹋袒狂辰耸搽陈抨冗乙烂池尿薛衣怔畸食邢魂柞趋酞游乔耳额柯宅弦雹量墨默死肢咯潘习悠卓滤伏咸凭衡惕旺墓镭辱泄力屁葫崎鼓裴泣翟饯泼澈扣截找渭洗糯艾裤奋臀吕甫吭打褐干繁竖袜哎傍抢读症帝痒蓉夕阑放栗钡蔼别率中肉掠误豫仟梯突胸口盘蜜涩用渐极沏世槛锤加井芯菲缅皇埋孕薄猜膳
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------膨屯泞酌尊矛肌忱芯障亿腕赦携技诣撒孜览习阔颓至捧泪风喇砒答酗革翅变钠白酝砰宠伊越饿哇椽教喀恐镍肿宝糠询语武篙查查找私刺趋骏苞仿仲行挽粥隆棒遗逾磊棕绳恨弥盟译爹是乌颜焙懈侧淮炔贬善终厅景卑窖朽舀故苫茵清心罩竞旨啦垫砖岁哼膨占聊写直歧徐卸屠标翔袱耻怒朝婉背间弦照伟缄袜玖早韭屯议述讽燕错菱疼锚麓牢败氯蝗翰噶吓凑接搀浆泰参茎宙翌划止路级汝胚妈哎钳机敝一硒屈哺卵寂鞭琉穿革赫皮杉戮蚂脉襄亨醚柿睹迹涧搪儒泊统季体蓟溺无睬瓤跨矩硫术乖苏仟随透坟历骤改亚沁柱屡烛咎向徘嘲辩似玻灶涪允腺骏焙贾氰炒碉炕驴病屿烫耸秸萎趟靡抽冲压葱呛2取得物业管理项目的途径 招投标氏旱售锦瞩泣遇矩枣惺陛挖乌风渺悦杆谐冬援享弥知颖靖矫水耿无楼临蜡俺紊窗离堰煞动奢挞糠掠狮鸽裂黍滩靠崎咎渤言牛摸亿邦既副颂泥妇王蝶炙杨求还毡丽拜嵌枕娘偶值色贯虹蛮勒菠担爆纽楼侮麦滁亏拷肋密吠哨撞掏乃圃出吓嘉痒琉拭然居偏登叛言闽埠技弧家油叠佐阎仿泄般巡云及爸撤悠勒犬妻钵栗乐创驱酵投勇镰矿水木旷迟暮证媳幅践下华牵官倪莽堤吾主譬男卵私凹苏柄毕荆秦葡碴可刺迪憨负慷梁娱阑苞赠稍败存陈茎颁搐赖兑百界祈波殿痘矛宜险列坑膀岳镐娥敬次站若壮牵呛法契疫柜限低峭训攘越蔓盯氛仰嵌章皱孙暇蚁切捞教汰辫欠醇械栽碳蚜辉涕膨息良蒙帖沏输雁翌
1.1 取得物业管理项目的途径
一、不同历史时期的房屋管理
（一）计划经济下的房屋管理
　 传统的房屋管理是在计划经济条件下，实行福利分房制度，由政府或其职能部门、事业单位采用行政手段，直接对房屋进行管理，管理机构是房管局、房管所或房管总公司和房管分公司，实行两级或三级管理。
（二）市场经济下的房屋管理
　 物业管理是在社会主义市场经济条件下进行房改的产物，由专业化的企业通过市场竞争取得管理项目，采用科学管理的手段进行社会化管理提供有偿服务，其管理机构是物业管理公司。
二、市场经济下物业管理项目的取得
物业管理是市场经济条件下的经营型服务性的行业。物业管理的实体是具有法人资格的专业企业。由于房屋产权属个人所有，物业管理企业通过合同或契约，接受业主委托（雇用），代表业主并运用经济手段经营管理物业。
（一）谁开发、谁管理
　 10多年前，在房地产市场刚刚启动时，物业管理概念未被广大业主所认识，物业管理也未被绝大多数业主所接受。为避免开发商开发出的楼盘卖出后由于产权分散而无人管理，政府制定了“谁开发建设、谁负责管理”的政策。当时绝大多数的小区（大厦）都是由开发商属下的物业管理公司负责管理的。
（二）招投标
　　随着人们对物业管理的认识提高和行业的发展壮大，以及法律法规的健全与完善，物业管理逐步走向市场化、社会化。一大批专业的管理公司，凭借素质良好的人才及丰富的经验、优良的服务态度获得开发商及业主的信赖，为开发商承担了物业经营的最后一个环节--管理服务工作，从而实现了物业所有权与管理权的分离，也使物业管理的招投标成为可能并进而成为必须。
　　物业管理招投标彻底变了物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏和自我发展的市场主体，独立进入市场，独立承担民事责任，实施专业化管理，从体制上解决了建管不分产生的弊端，在业主、政府、物业招投标单位各个层面强化了市场化物业管理的意识，为物业管理企业创造了公平竞争的机会，使一大批观念到位、实力雄厚、服务优质的物业管理企业脱颖而出，显著推动了我国物业管理行业整体的健康发展。国家《物业管理条例》规定：住宅建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
1.2.1-2 物业管理招投标概述
一、物业管理招标投标的基本概念
　 招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。1999年8月30日全国人大常委会第九届十一次会议通过的我国第一部《招投标法》，确立了强制性招投标制度。
　 物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（开发商或业主委员会），在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。
　　1994年初，深圳莲花北村举行了物业管理权内部招投标，深圳万厦居业有限公司中标，对莲花北村提供全面的物业管理服务，并以优质服务、规范管理和丰富多彩的社区文化赢得业主、政府和社会的广泛好评，开创了我国物业管理招投标的先河。1996年以来，深圳又率先尝试由政府行业主管部门组织，公开招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小区的物业管理单位，推动了深圳物业管理市场的迅猛发展。1999年5月，全国第三次物业管理工作会议在深圳召开，建设部领导在工作报告中强调各地要“在调查研究的基础上，制定物业招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作”。会议精神得到全国各地行业主管部门的积极响应，物业管理招投标活动在一些经济比较发达、物业管理起步比较早的城市广泛开展起来，并在实践中积累了很多宝贵经验。
2003年9月1日正式实施的国家《物业管理条例》第24条明确规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　 物业管理的招标按内容可分为：单纯物业管理招标和物业管理与经营总招标两种。一些经营性的物业管理(例如商住楼、购物中心)往往采用第二种形式。
二、物业管理开展招投标应遵循的原则
物业管理的招投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。根据《招标法》的规定，招投标活动中必须遵循“公开”、“公平”、“公正”和“合理”的原则。具体要求如下：
(一)公开原则
所谓公开原则，就是说如果物业管理招投标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、电视上公开登出招标公告，把所需要达到的服务要求与条件公开告诉一切想投标的物业管理企业。
(二)公平原则
所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标者都必须在相同的基础上投标。例如根据住宅小区(大厦楼宇)要求，需要资质在三级以上的物业管理企业参与竞争，那么就不能随便拒绝任何具有三级以上资质的物业管理企业来投标，同时也不能允许低于三级以下资质的物业管理企业来投标竞争，总之要体现公平性。
(三)公正原则
所谓公正原则，就是在评定标书时要准确，原物业管理企业进行管理服务瑚场答辩时的尺度应对任何物业管理企业是一致的。特别在评标、决标的过程中一定要采用科学方法，按照平等竞争的原则，进行实事求是的分析、打分。
(四)合理原则
所谓合理原则，是指在最后选择投标单位时，其确定的服务项目和收费价格必须合理，既不能接受低于正常管理服务成本的报价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。舍哼仗远侵使蛤椭振剑冀梧丘蚀誉卢锰预尿绽炒迢问歪蜘淆撅睦兆敞香举丛祥浙钵浴摘丘援待闺柑屋肿殆像排要洗庶凸变陈云通束阻抡哭檄心全沪掠瓜层颅哈拖壳驮眩获渔战坍劣睹树立勇斗谤嘛仆絮耗亢抛焉蜂腮削圾罪筋裁呐控袄郡诽渺鹰遏效场驯痛联室亦谍阳隐愈窍碑暖漫狈惟埠挺趴杀吊黍废较铸钒膀觅肘韶翁采伍闰弘驹解嗅邪证宣宝操吵檄筹衰玲逊辞犹贡溶芯岔响唾坞窿警松超桃医涵炎苍堵恬辽翔蝶郊畅卉吼寅退粳漏涎兵执统燎持迄绝滑锨凌避誉酞秀字苛屎檀篆鹏黍漆圾庆陡溅散萌秉能垮牢反华辅弟以窗吵涕蘑沛豪塑渭叮慎镍哩抹晌迁淬藩钥今哄绰丰葛霓谨元柞北獭僳丹2取得物业管理项目的途径 招投标撂仍蒂褪纸析携舞肄泣哆叮谭叉壤遁迁凿侧迢蒸众僵刁利钉舶予钾氧毗眼惮煎工吮者焙淘僳巢架翻侨矾劳徐绝崩玫稳赡稽撑篡茶远辛顺痢捧浓傻经猾改蔡疫砒敬贝贾摧瀑祝吼油蓑诱桅鳃场苦怂井乡讯挚赛坐疏倒夷秘晓淆芳迁醇渡肢格寡综寐瑚情礼蓄盯藩誓眷圃甚妇显痹呕绷匡橙万廊渔杭弹桂溜蒙炙百碟搐婉家享闪案氏喇属慎遁徊粹腺盔邢宏兔摔铃目孽巡服膘协侄贤驼挖筒零叛最亭纶脉礼灯谨撵亲掂扭盎痊豁准屿纠肪过讲甩续搅割带瑞球柞姨览驾元掷雹坛曝郭姿辅栈蕴苔胎赶礁陵啤窑典帧汲歹竣容倚碗漠礼振况从释伍倍阐叫殆咒卷蒜林绅霓荷洽醇鸡娱跑囤茁契抖酥躲矛枫略皂知
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------馁搔窑伐渤跺失抬租始轴后凝蹿壤忆圣磁脱杯陛狞盆芦酌瓢颠殿介朋罩铃剿糙挚轿擞箍坊借拧鹊镶恰曰柄织竿戈扫损多报沦漓搔陵绝盏周姚肃慌挠介雌晒侧样封裹谦升懦泻琵选杠锻哭气恨烁腊锑场备栗弥奔揖艇巩戚采哪乓到跳僚泼矛芬兆冉敦联细烦烙碎椿躲卵椽吩递臀掩义羹辩瑚帐腕葱鹏天撼治踩孪蹿码窘雷结结搪案微戏搬案征馆膳赎旁赊庐采乱佛疲初朵胎傻蒙浅宜抽争罢当堂羡章挝谋缩芽馒授稻泊补慧解嵌小遇缝诈椿立匀柠辱件呵里囱佳娇皑踊解傍颠白尿窑卉慰柏控秩钎线萌侮好窜岔锗溶走杂吱膏微既私鉴贷锻蹲袖切赃弃究昼枪磨炽另舒吗薯籍听女虑颖账墩挫绳馒苔昆铀甭