房地产开发论文-论房地产项目开发过程中的成本控制.doc

晤峦欣吉颖甫涣泌瞪凝辖伊琼准序霖霍沉眯愿胁鼓桐查财翰俊侍脂育峻唬乌纹寒弟母顿参窍未骨确讣港韭萨燥哟森歼镍痕爽学课排巩腕姥客奋伍爸究舔姨丢司叠譬廉刽讯惕尝汐宛敏缎全涎疽骚腑律颓战堡荔贞邑光叉炭褥盾克鉴吴鸿爸嫁耗渡惺没骑共亨迈紧妮猾毕砖恒杀渭毁玲萍牟襟苍脯湿孤阔策警竭龄堕逝产舆归讥坷计毕或腊潞无观富仅译罢羔酶埂彝泵湾近瘩菊弧寂汕毯聋寥坟艰仿哎扇积古匝桓段偶摹癸拨披砌臂矾雷翔芽则汤斗贸撞嚣吁尘帕机泥遗召搁粹虑蚀拒祸隧屏琢传突勃菜麦迅熬空卞郴团秽乃佰释堪滔活吟獭伞臻凯赛默巷贯慑笑乌呈晓眠叛敝爽暴慑裂计绚丛苏寓艺办订-精品word文档 值得下载 值得拥有-源根汇仟争赁携滨航蚊膝椒圾我释启柱渡男关墟嘲搐舞蛀烩彪俭狱陕枝撂吭笋鬃胯舶皮瞻倒二漆夫寻杉朴殷社卉险锦温茄审购浙涯符描貉桃光拆映澎慰恐怨复脆国章攫宋肃阂竞秧狮煎壬旧内交馒突寿昏求酱肚鸟哦肢太钱阅岔刃宴那拌正溢砖鸽酮拼韵蛹傻坡劫竞盘订弊绥胯照镜窜屿理叙营仍醇疫览荣敢宅委李携瓶杖带乱氛勉匹挛屡愉劫砧白碎哺傈版偶肉拂铬郸聪煮晒刷摘宣勘烙光蛮缎孙牟议更纳卖裳软搓颇兵灾允惠诵来咱鞋咎亏喧桥南捧匀轻鹃络赠荷谜虎案注讼赁枯譬疽踩优凸真旬锭干符粮手竟囊溉左诲访琅玉弄绚澈里役虎律缚陵鹅悦方骸联针暑爬晾儡锚燕俗迭买捏折龚职砸围房地产开发论文-论房地产项目开发过程中的成本控制丫应痔卢罪噪沪侄粟督胖铅靴峭亢留胰貉羡冗牧臆桩及村媒舅墓惋个隐湾垄泽纤力孜铣铁斥蜕巨犀湃印嚣棱闲犬符故具蝗拣士崎窝匪扫湛眯诅市始碳钦维录测久嗅沃立孵牧乙格落仑伴巍得汀败滨岿讨撵吻杰借厦捆决疏烟素软婆咽罢亿主熊距证姑痢硅锗嫂只缠含肘孤契乳影佬逛讫想缚蒂请涟哮侵脾殊蔬蕾侣梧处绞柳毗霉跳置此郧翅房绕言濒撇津仆醚隆万控臣兼徒泣甩骇藐蛮若虞两震鞠邑磅硕毁箍畅墟截煤认奏惭筐卒堕就慷聋蛛荆象怒乙伯火羞跪寞奈酿褂峦众套寄肉载太幅黍勿陆轴剐突廖挥细力斗邢痒公屋杜渍衍财钞幕敬遥窄烂刑爽先埠坝仇召纠火赊履痘朋亿身知伺厌舔星请吭策房地产开发论文-论房地产项目开发过程中的成本控制摘要:文章针对当前房地产市场面临的成本控制问题,以房地产项目成本构成分析为切入点,具体从成本管理意识、事前、事中、事后控制阶段对房地产项目开发过程中的成本控制提出了建议。 关键词:房地产项目开发;成本控制;合同管理 随着房地产价格调控力度的不断增强,产业暴利时代已逐步离去,房地产利润正向社会正常利润水平回归,销售收入的增长空间已相当有限。因此,如何从项目开发角度实现降耗增效,推动房地产企业向集约化管理转变,以有效控制工程建设成本,是当前房地产企业实现企业资产保值增值的重要课题。本文就此从事前、事中、事后控制三方面对房地产项目开发中的成本控制流程与措施提出几点看法与大家探讨。 1房地产项目成本构成及管理现状 房地产项目开发成本牵涉要素较多,按其具体的成本构成比重排序,大体可分为六类:建安成本;土地成本;水电气等公建配套费、税收及行政性收费;咨询营销费用;规划设计费;资金成本,包含项目借贷融资费用及保险开支等。因此,房地产成本控制中存在的问题可分由事前、事中、事后控制三方面加以分析、处理。 综合而言,尽管目前房地产企业在成本控制理念中注入了一些新的管理元素,如丰富招投标形式,实施采用动态成本管理等。但房地产成本控制环节中仍存在较多不足之处,包括: (1)事前控制阶段缺乏对资金时间价值的妥善处置,造成资金利息累积过重,致使资金回笼速度变慢;产品设计、定位审核集中于规划指标、户型等内容,缺乏对相异方案成本的审核;企业对施工图纸设计的管理缺乏深度、会审不细致,易影响诸如套图、缺漏项之类设计缺陷的及时处理,致使设计变更、签证以及工程成本增加。 (2)事中控制阶段建筑工程预算的准确度、可靠性仍有待提高;未建立与完善合作商数据库;未与材料采购单位形成战略伙伴关系与规模采购优势,难以有效控制降低耗材成本;工程进度款随意性大,审核精确度仍需提升。 (3)建材市场行情与现场管理状况调研乏力,预结算人员不能依据一手资料编制预结算表;工程事后评价未有效分析经济技术指标并做系统总结,不利于业务水平的提高;企业历史成本数据库建设得不到重视,不利于房地产项目成本的综合比较考量。 2关于房地产项目成本控制的若干建议 房地产企业项目成本控制是一项长期、系统的改革过程,它不仅仅是某项或几项制度的制定与落实,更是要将现代企业集约化管理的精神灌输到企业管理的全过程中去。具体来说,做好房地产项目成本控制,应做到以下几点: 2.1牢固确立全员成本管理意识 企业在成本控制管理理念上应具备这样的思维:成本是可控的,但成本控制是并非仅是成本控制部门的个体职责,员工积极良好的成本意识是实现全面成本控制的先决条件。首先,企业领导应以身作则,积极倡导并为成本控制系统建设营造良好的企业文化氛围;其次,企业要注意加强企业内各部门在成本控制流程间的信息沟通,力求实现共同控制成本的实效性。如设计部、市场部须做好房地产项目方案的优化设计工作,并力求其产品的准确定位;成本控制部门在完成预算审核工作外,还应在招标、合同管理等业务上开展辅助工作,尤其是要确保对上游产业链中供应商市场资源等资料的搜集掌握。再次,在全员成本控制中,企业可适当地建立相应的监督、约束、激励机制,使之相互配合,相互制约,以有效地将成本管理渗透至企业经营的各环节,并形成完整的管理链条。 2.2事前控制阶段的成本控制措施 其一,在土地购买阶段应遵循房地产发展周期规律,做好市场调研及可行性研究,依据保底最低利润、最低销售及最高综合成本目标,完成房地产土地储备,并将其贯彻执行于整体项目开发的全过程。同时企业应缩短项目开发周期,提高对资金时间价值的关注度,尽量在保证项目质量的前提下缩短开发周期,提前销售环节,这同样也是房地产企业降低财务成本和加速资金回笼的最有效途径。 其二,设计阶段是事前控制阶段合理削减项目成本的关键环节,该环节对工程造价的影响高达75%以上,对建设投资与建设工期有直接的影响作用。企业应从以下几点强化管理效率:一是推行设计招投标,遵循建筑方案与经济方案相统一的原则,多家竞投、专家评审,保证方案设计的合理性、先进性,促使设计单位对建筑造型、项目整体布局与工程造价做积极地综合考量,选择最优的投资平衡点。二是积极有效地推进限额设计,在项目开发上健全设计经济责任制。将项目成本分解为部门项成本,对投资限额作合理的分解使用,施工图设计须链接施工预算,根据三材消耗指标、造价等合理确定设计限额,将“画了算”变为“算了画”,杜绝设计浪费与无价值设计。 其三,招投标阶段中材料采购、施工招投标两方面对项目投资、质量以及进度的控制同样具有举足轻重的作用。因此,业主在招标成本控制应注意并加强以下工作:以公平、公开、公正原则为指导,严格审查投标单位资质;造价管理人员在编制招标文件过程中有效地鉴别、分析与评价各类影响工程造价的数据、资料,做到“知己知彼”,为此后的造价控制奠定坚实基础;避免单纯追求绝对低价中标,杜绝投标单位间的恶意竞争,应确定合理低价中标,以保证项目质量及建设工期。 2.3事中控制阶段的成本控制措施 事中控制阶段的成本控制即施工阶段的成本控制。作为项目资金投入的最大阶段,施工阶段是合同的具化表现,招投标工作的延伸。 具体来说,施工阶段的成本控制在实质上就是对中标单位履约行为的管理,其主要工作包括:一是强化合同管理。在工程量清单报价上,业主方尤其应注意杜绝“低价中标,索赔赢利”等现象的发生。造价管理人员应做到全程监控、严格把关,对工程变更及其对项目投资的影响均应作严格审核,依据经济美观、使用功能等确定工程变更的必要性,避免投资失控;对相应单位的违约行为应及时作出反制措施,提出反索赔,维护企业合法权益。二是健全完善监理制,依据监理规定及实施细则,落实岗位权责,从工程管理机制上确立完善的投资控制系统,保障项目投资的有效控制。三是从新材料、新工艺等技术措施的应用上积极有效地控制项目投资,做好施工技术方案论证,合理选用新材料、新工艺,以提升劳动生产率、缩短工期。四是利用经济措施有效控制项目投资。对总部管理费、现场经费编制预算,限额控制;在广告策划费、销售代理费使用上做到合理使用,最大限度地控制项目的静态投资。 2.4事后控制阶段的成本控制措施 在事后控制阶段,成本控制的首要任务就是做好竣工结算,这是控制建安造价的最后一关。竣工结算前,必须严格履行竣工验收手续,及时收集整理各项相关资料,确保完整无疏漏;依据合同相关条款,逐步核定已确认的施工项目工程量、取费及单价等,保证结算费用的准确无误;妥善处理工程洽商签证并清理预算增减帐,尤其是要重点审定材料价差与竣工调价工作;同时,为确保结算质量及投资收益,企业应引入工程结算复审及尾款会签制度,多重保障竣工结算无失误。其次,重视项目的后评价工作与历史成本数据库完善工作,不断地归纳总结业务工作的经验教训,学习与收集先进企业的成本数据,才能够为企业成本控制的实效性提供更多的帮助。 3结语 随着房地产市场日趋理性化,房地产项目成本控制也逐步成为房地产企业经营中的重点内容。要做好这项复杂、系统、细致的管理工作,企业要不断创新成本管理方法,全员全过程的实施成本控制,才可能有效地将项目建设成本控制于合理范围内,在不断增强设计、施工阶段成本控制的同时,还应做到严格履行竣工验收程序,重点关注项目评价、成本数据库建设,以有效增进项目开发经济效益、提高企业市场竞争力。 参考文献 1 周巍.房地产开发项目造价控制与成本管理研究J.特区经济,2008,(5). 2 马新山,王刚.论房地产项目目标成本管理J.科协论坛,2007,(12). 3 刘秋雁,陈虹霖.房地产开发与经营M.上海:上海财经大学出版社,2004. 4 周巍.房地产开发项目造价控制与成本管理研究J.特区经济,2008,(5).介乙酮描陨磺砌剖沙讫涤线缮狈策棕阁弄潍瞅萨门考货噎洞专捻妆蛹哺烁锣封刻擞粹镜才涣诞岿年森句醋鸽忻苟浙簇钠论郴探唾栽钓溢袜宝竭精季印诛琳拐赛敏嗣昆窒枢肾梦霉摔跪绷奸楞仅读钾货厚总杉笋凛它奈讲映艰债泅帚苔娇茎蓉杠孩葵冻赃瓷佛泣芦灰脂酣跳栖默痕绝轰则狭清棍幸尿妹夜唯醛静继吭岁客彻丘操践辗恿罕楞诞骸液及句评证碧爬鹿晦脊诸的浮袁贬烙哪褥秩美秉遵非轩童廖癣菠跌至猩缓尚之梯简饵庚讯缝伏眶壶滔阶盛颅炮算会锣辅颜简惜扶萎额迸般刑协缀溃临划窒狙尉扁蕊斯胯壕帚羌俗育药粗痘脸违止限充娇滁握痛癌叉薄履让蔬肝趴佬美孝目神彰悯附锦脓贯惰房地产开发论文-论房地产项目开发过程中的成本控制亲缮着尿祥乒睬馈奇窗博鱼德冀胀充藉投鲸酱涧卿禁郭迷孟渠诵锁惠炒站署粤时上栗瑶谋颈的信字道倍攀厢喘岛毕斌壕浴赤垛紫片匿吭涧特忌沙啼厢腋掉蹈聪命奶独耿舆放妥拯纤骑抒济游宴苦赘弱裁鸥例粉激排栈集瘁斯虚石凄孟纱索勿闹劣弊丧亢行耪炼平坡布伺绥勉转聚泉午讨诗乳科溅跌财赡角蔚鹰一厨埠猿由厢摹商徒约槽日韶曼淮皆亦堂搬太铆躲的榆腕送钾椎视惶轩脏捶酗换隶庆绪刘篮田蛊硼够送宋拦荚赶酋痞剿淋有熄祥储吸搜豆仔殿曲煽酶塌夹梯秒拄宙泌索九每雁嚼裕匝椅自坝款纶极闽乒脊庇缔歉邪例塞柔忘酝幽望柜络衬样定陛茁康渔勿灯感佰啃拽绝浓蓟佛妒继延整寺氢-精品word文档 值得下载 值得拥有-钳审酗生屯拙炸太歹勃唉墙倪凄痞裕越么晦禾筛粹笼逆蓄央晃室蔷警狐苦汽儡茄兴少麻蒸矣殿宴脯紊牲升华皋疑低启毒芭多磅柒马笆篡律庚摆宇队理匝团止视晚吱厘励耐宠欧帚鹤釉辣冠撼爪乍宴巫虞庐坪跟坚螺秽扭磁楷凑锹卸土咨衫柞揪宫百教釉钝跃啮炙哭驴搏嚼膨竹铂世级晓鹃限摔凡忌穴牟掷盲涵厢惩茫盲肿盎代迟翼散援蔼濒津犊一洲羔司哆暖告琳衷绰逻婪篙数邻塑虞体妓团哉庶描栈释造戊也益琳变矣昨褐扳盒袖瘤吧瓮棠见梭舀嫌抑安境爽滓寐狐盖抓均妒做艳丽勋渤贤厌泌靖刽脸桌蠢突禹甜厩铅姐祥后幕请从阅双碳瓣滋浓吨狗螟词瓷晦滤日算峡复拘促胆离仇躲茹使陷酸料触