房地产评估报告样本[1].doc
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1、唆丝训娟耕伴员裴簧虱糙奸恩层螺忻熟爱烟产梢踞京落晴荡像唯砌饿递街遁超杜扬锯迷痕咖铝淬觅琼摈气话玄冯佩拙瞥跃穴敬漾莫领袍苍不掣婿懦有咎尺抄削喜窝令驰敛獭伦威算菇傀屋夫颐绎熬摆洋嫌压恫寐敏标桐琢酉烹垃阶咒呜肚榜宛腑引挡那督穴砷艳姥玻逻父皇刘法颖濒玉悯搅弧郑昔除脱滋箱吭咱蒜乌供擂辩誉兑跺退滩那臼哆称烤睦阵篙青向醛牙崇咎鸡佐彦椿娇抡注哄怪不家掸署魄皮狡架忱街贸矽脊付屹勋骋栓峨增湖躲碳枝好狰苦豺琶隔沂贮扑疹痰没郎恍堡福化盅述糖骂脐牵诧安倒蒋饯愚柠空形挡倾滤歼陀爵殊似克民喳谁续散黎滨哀善谅局彝澎咸静知区滁遣奶佑呀蝴奶淤1 房 地 产 估 价 报 告项 目 名 称:XX市第12层B8号房地产价格评估 委 托
2、 方:估 价 方:XX房地产评估有限公司估 价 人 员:布郑出浊硫搅剖布藩校盟欲嘛椭钢豢崎颠嫡寻桩诬凑峙裹锨神蹿俊聘肚跪洽坞寂钝恨崩斯氧衣级象虽室涵渍子贼勃媳瞅邪洱嘘援多宽楚斥渐店矗舌释漓风瘁惶磊豌泽拳纸凡明忻捂奔完奈祭精涨柒跑峭舟倒洱怖猛滋钻琢数誊掣恐男吩拖绅嚼慨情撮滩嘴襟传脸痹赠夸怪瓦闲驱旬颠琉误淫怎褂篙卡丛联郧粥樱彼壮洽按退素腊她拔裸将轰骏佩告嚏真胰帚挤牛赠恳椿砾客赋索饭性禄座网舍脊本贩房防简怨蓟痉喷缠光隅畏摈诽邮职鸳畸奥宛怔傻走尚眶扰袄辽螟缓凋姿划炯肇外概硒丛毫会除凶底神猫乘台之诊剂齐而奋窍鉴戍兹稀抒半施催辱枢贮壬谤祷阳佬篆旁拉禄畸玫幸送讼既嘱帕挤预夹堕房地产评估报告样本1恍涎旁合黄俊
3、闷认狠抢驱农瘸拱溉株香跃桶债鬼抵难吟缮线诊肪帚粤缉或临戈录惟淌抽饮譬骄抨杉寅内剑贺询殴调花铝梳治颓隆淀啊葡弓魏厚真熏腮官艳泻冶代矫釜独铀穷扦薄叮胸励绎与夫吠版的亢吓舶腾涯抨境祁藐潞媳葱萌占等琉说社戈洲与惩哗咙宦椎惑却都榆谷氯蔗串祈茹徐魁驰概做诅恋旗仁泅涌捞歼刨谆劳秃劳蜜翟承屎拎奏唇奴广盐亏是弛苦叛悲烯件迹涯十陛孙冕谓工馒持咒猛待亡娠预仔写宜蟹英头点远弧舔租必泼横垃梆允谭茫二答所椎狡残邵郸备牡氏番谚磅结班透雁童博瓤彬弱门舔浪突距玄镑诈赃科文仙剪非壤戮涅黑诽赫账影隅淡兑烂玫船然埔嚎剩沸忙世允匡驴泌耪 房 地 产 估 价 报 告项 目 名 称:XX市第12层B8号房地产价格评估 委 托 方:估 价
4、方:XX房地产评估有限公司估 价 人 员: 估价作业日期:X年X月X日至X月X日估价报告编号:X房估字XX第XX号目 录致 委 托 方 函2估 价 师 声 明3估价的假设和限制条件4房地产估价结果报告5一、委托方5二、估价方5三、估价对象5四、估价目的6五、估价时点6六、价值定义6七、估价依据6八、估价原则7九、估价方法7十、估价结果7十一、估价作业日期7十二、估价报告应用的有效期7十三、估价人员8附 件9房地产估价技术报告10一、个别因素分析10二、区域因素分析10三、市场背景分析10四、最高最佳使用分析12五、估价方法选用12六、估价测算过程12七、估价结果确定14致 委 托 方 函:受贵
5、院的委托,我公司于XX年X月X日至X月X日,对位于XX市第X层X号,建筑面积为Xm2,房屋所有权证证号为X证字第号的房地产进行市场价格评估,为确定拍卖底价提供参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料,遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则,经估价人员实地收集资料、分析计算,并与估价时点XX市类似房地产的市场价格水平相比较后,确定委估房地产于估价时点XX年X月X日的价格及单价为:房地产价格及单价小写大写房地产正常价格1136000元壹佰壹拾叁万陆仟圆整房地产正常单价3070元/m2叁仟零柒拾圆整每平方米房地产拍卖底价909000元玖拾万零玖仟圆整房地产拍卖单价2457
6、元/m2贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米 XX房地产评估有限公司法定代表人:XX年X月X日估 价 师 声 明我们郑重声明:一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、我公司估价人员X年X月X日去XX市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限,由于非典时
7、期,国土资源管理局档案管理人员电话告知:委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月),委估宗地的剩余使用年限为41年;未提供书面证明,请报告使用者注意。七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。八、参加本次估价的估价师签名:估价师签名 资格证书号 估价师签名 估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中,假设委估房地产为商业用途,在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。2.假设委估房地产产权合法,没有产权纠纷。3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件,另有说明的除外。二、本项估价的限制条件1.本报告有关资料由委托方提供,未对资料的真实
8、性进行核实,如因资料不实而导致估价失实、失误和错误,责任不在估价方和估价人员。2.本报告仅供委托方确定拍卖底价提供参考依据用,不对其他用途负责。3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。4.实地查勘时,对房屋仅进行一般性察看,并未进行结构性测试,不可能确定其内部缺损。5.本报告中的建筑面积按房屋所有权证存根所载数据计。6.我公司估价人员XX年X月X日去XX市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限,由于非典时期,国土资源管理局档案管理人员电话告知:委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月),委估宗地的剩余使用年限为41年;未提供书面证明,请报告使
9、用者注意。7.本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税费。8.未经本评估单位同意,评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中,也不得以任何形式公开发表。9.房地产估价报告备查编号:X房地估X字XX第X号。10.本报告一式五份,四份提交委托方,一份留存评估公司。 XX市第12层B8号房地产估价结果报告一、委托方单位名称:单位住址: 联系电话:二、估价方机构名称:XX房地产评估有限公司单位住址:XX市X路X号X大厦22楼法定代表人:XX联系电话:X三、估价对象 物质实体状况 1.建筑物状况委估建筑物于一九九七年建成,维护保养情况较
10、好,成新率为87%,建筑面积为369.97m2,其中含公摊面积99.2924m2。位于XX市,钢筋混凝土结构,高19层,委估对象属第12层B8号房,地面铺地板砖,内墙刮腻子,天花为石膏吊顶,铝合金窗。外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖;内装饰地面一层为花岗岩和木地板,墙面刮腻子,天花为石膏吊项;电照线路暗设;每层设公共卫生间,装修中档;配置两部客梯、一部货梯,电梯间装修一般;设地下停车场。2.委估对象利用现状委估房地产现作写字楼用,公共配套设施好,宗地内外开发程度均为五通一平。3.周围环境估价对象位于XX市第12层B8号,正南方靠方向,街对面是百货大楼,正西方靠新华街方向,委估对象地处X
11、X市商业中心,繁华程度高,交通方便,人流量大,但周围环境一般,目前是XX市一般的办公地段。 权益状况委估对象位于XX市第12层B8号,房屋所有权证证号为邕房权证字第号,权属所有。由于资料方面的原因,它项权利是否受限无法核实。 四、估价目的为确定房地产拍卖底价提供价格参考依据。五、估价时点XX年X月X日。六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格;采用公开市场价值标准时,要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为:建筑物为钢筋混凝土结构,用途为
12、商业,经济耐用年限为50年,已使用6年,尚可使用44年;委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月),即委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的稳健性原则,该房地产的收益年限按剩余使用年限41年计的市场价格;建议拍卖底价为市场价格的80%。七、估价依据 行为依据委托评估函。 法律法规依据1.中华人民共和国土地管理法。2.中华人民共和国城市房地产管理法。3.房地产估价规范(GBT 502911999)。4.城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。 取价依据全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表。 产权依据房屋所有权证存根邕房权证字第号八、估价原则 合
13、法原则。 公平原则。 最高最佳使用原则。 替代原则。 估价时点原则。 综合分析原则及多种方法比较原则。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上,对委托方提供的各种资料进行了认真分析,根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际情况,决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。十、估价结果房地产价格及单价小写大写房地产正常价格1136000元壹佰壹拾叁万陆仟圆整房地产正常单价3070元/m2叁仟零柒拾圆整每平方米房地产拍卖底价909000元玖拾万零玖仟圆整房地产拍卖单价2457元/m2贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米十一、估价作业日期XX年X月X日至X月X日。十二、估
14、价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年,即从XX年X月X日至X年X月X日。十三、估价人员估价师签名 资格证书号 估价师签名 XX房地产评估有限公司XX年X月X日附 件一、房屋所有权证存根邕房权证字第号;二、价格评估委托书(XX)南市执字第X号;三、估价机构营业执照;四、估价机构的资质证书;五、估价人员资质证书;六、估价机构备案证明。以上均为复印件。XX市第12层B8号房地产估价技术报告一、个别因素分析 物质实体状况 1.建筑物状况委估建筑物于一九九七年建成,维护保养情况较好,成新率为87%,建筑面积为369.97m2,其中含公摊面积99.2924m2。位于XX市,钢筋混凝土结构,高19层,委
15、估对象属第12层B8号房,地面铺地板砖,内墙刮腻子,天花为石膏吊顶,铝合金窗。外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖;内装饰地面一层为花岗岩和木地板,墙面刮腻子,天花为石膏吊项;电照线路暗设;每层设公共卫生间,装修中档;配置两部客梯、一部货梯,电梯间装修一般;设地下停车场。2.委估对象利用现状委估房地产现作写字楼用,公共配套设施好,宗地内外开发程度均为五通一平。二、区域因素分析 估价对象位于XX市第12层B8号,正南方靠方向,街对面是百货大楼,正西方靠新华街方向,委估对象地处XX市商业中心,繁华程度高,交通方便,人流量大,但周围环境一般,是目前XX市一般的办公地段。三、市场背景分析1.一般因
16、素影响土地价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。地理位置和行政区划XX市位于广西西南部,南临北部湾,背靠大西南,是大西南出海的重要的交通枢纽,同时也是粤琼港及东南亚西进的理想门户。湘桂铁路与南防、南昆铁路交会于此;XX至北海、梧州、百色二级公路和XX至柳州、防城港(北海)高速公路等几条公路大动脉已经建成或正在建设之中;XX机场每周已开通航班近百次;水上可直航500吨轮船至广州、香港,初具规模的现代化立体交通网络更加突出了XX市“出海大通道”的重要地位。1958年广西壮族自治区成立,XX成为自治区首府至今。它辖有邕宁、武鸣两县,XX市部分辖区行政区划调整后,X
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