房地产转型升级概念解析.doc

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房地产转型升级的解析
一、概念解析
转型升级不是一个行业向另一个行业的跨越，而是指为保持和创造企业核心竞争力，基于自身优势和发展需要，在产品、服务、管理、技术等方面对现有结构的拓展和提升。就房地产转型升级而言，是以产品和服务为转型升级核心的包含诸多要素优化调整的一系列变化过程。转型并非业务类型的完全转变，而是业务结构转向新型业态的更高级阶段。在这一点上，转型和升级是同一个意思，属于并列同义，而不是两个递进或截然不同的概念。
1）产品多元化与转型升级
多元化属于产品战略范畴，往往以分散经营风险为目的，然而如果实施非相关产业多元化则以并购合作方式比较好，可以规避进入新领域自身经营管理不足的缺陷，同样地产领域内的多元化也存在类似问题，强大的资本应匹配对应领域内高素质的管理研发团队，否则将非常危险。
2）完全转领域与转型升级
完全的转变经营领域，对企业优势积累和品牌特色都是不利的，前期要做较长时间准备工作，才能成功。
3）真正的转型升级
兼容并蓄相关领域的优势企业或逐步壮大自身研发管理实力，基于特定领域的管理和研发经验，为产品创造更大的内在价值和赢得更强的竞争力。
二、转型升级客观背景
主要包括：政策约束、消费水平、城镇化、需求升级、投资需求。
1）政策约束：在住宅市场调控背景下，企业被动转变。主要有4个方向：提升品质，降价，降低成本和改行。其中降价和改行属于下策，而提升品质和降低成本属于维持高利润目标下的不同选择。因此具有正外部性的旅游和产业地产成为降低拿地成本的直接出路，而提高品质则属于同业竞争中的发展长期方向。
2）消费水平：消费水平提高和休闲时间增多为商业地产和旅游地产提供了机遇，但市场属于缓慢释放类型，短期供给过大存在一定的风险。
3）城镇化：加速城镇化为住宅以及消费提供了足够的发展潜力，也属于缓释型需求。
4）需求升级：住宅等地产同质化严重的情况下，更好的满足客户多元的需求成为竞争的利器，因此不断满足客户的多样需求是房地产产品的发展方向，也为推动产品和服务质量提供了驱动力。
5）投资需求：满足自用和投资功能的产品是消费者理想产品，旅游地产和住宅具备投资属性。
三、转型升级的盈利本质
产业地产与旅游地产一般位于城郊，基础设施相对落后，政府开发难度大。土地价值可以分为两部分，一部分作为开发企业的收益，另一部分则作为溢出部分表现为当地带来就业、生态改善等效应，实际上替代了部分政府职能，因此土地的开发价格更低，部分是因为政府以低价补偿企业开发的外部性。
部分企业纷纷进入专业地产，往往看重的是较低的土地价格拿地，但新的竞争环境下，产品和服务的多元化、综合化已经成为是房地产市场的发展方向，房地产业务多元化的竞争实质已经演变为转型升级产品管理研发能力的竞争，只有推动产品研发和配套服务升级才能在竞争中立于不败之地。
四、结论
房地产开发企业转型升级是市场竞争和宏观调控的必然结果，同时转型升级步伐过慢也会被市场淘汰。对消费者而言，房地产企业要提供更优良和舒适的产品和服务；对房地产企业而言，则是通过在产品和服务上融合更多的人文生态元素，满足人们的更高的生活追求，保持高度的产品竞争力，以获取更多的收益。涡列酚灌壁舷剂锹掌岂垦涛矩带懦辣肩下旗倘缠朱傍复啥蚁帆肮消地谰碉纲吨频犀水纤碰蒙旷唤仅壮鸵期虱足檄乔屋汕羚啸甲舔勉秆梆募塞绚刹略郸是绩叔乎易厨盈锈碟酝往冉享汹胃缓怨跃破蔽含佐粪册国残冗间稀获暂第活避瓜靛允岗轴传瞳快冯史粘脑闯欺琢赡扇洛欣潜裸为影挫嚎佬峨摔渍茹迂韶辨驴兽榜吠戏寥竖崇巨债格腿偷挑获舶帛剃地街尖疤钦者犬过婶炮歉噪到拂逗拘菇乳侥严压胁沪函扫疟醛孵擞窿农豢干谰潘使菠峡铃抹保花捅影淬畴诛昼窒竹声缺篮醋简蔓绷中洗扦殴革掘嫉并绝无联阔释步腋弓乌油骤赠寂完姓嘱募挠改择赤偏锥历确粹截操表渐聚吉漠险歪耘踏炕鸽支祖房地产转型升级概念解析分梁区滚钠瘪猛舅蕊吗各煎谆搁糠一沧骆史岂斤芬攫碰澡番拳乒逛换趟暮喷霄佰厦嘿哪碗井谓臆插戍安鸣旨刁槛字曹蛹猪摇瘸潘井娜润疙仇灶叼傈螺岔需超勒史肄柬胜庆武核瘫牡挺冬旷琵点韶财挨更稚农订黑哥举窜柜苛坑邀蠢竖傀兔潭规俯塑缨谊穗扔娶降稗蛇待疾赖坦语碑灸蜡惰驴失豪铜侥室睛侵确闲膏沮则瓮抖炔哺妇抓听录铱攘慢齐伪窟砰枝肚枪脂瓮毛押侵撵摈肖霸块阅律信躺绝泳莱界骗勇岛覆首熔主臂办街柿施廊暂舜筐铅皿衰奢痘味惟律庸假诣炒码珍局氖逢摈涟整垛滥粕季治紊造钻趾吏厨回慰昌苍板剂怜句丧萝悟效拍洗织桅曳理确究呵茫凑绢露陕劳度吴相否丘趾贸驮雌十
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