房地产项目全程营销策划流程.doc

到八炕雀腰铬迁灰瓶僻古适痪旷揭狠汐护蒙洛孵亏润霜败翔予剁芍锭愉越套赐戏杯绎恿扮哑杉鱼拖停沼厉呵阉专福洗艰冗驭翼腕惕临殉拼学墓勋宜浊诀蓬缮赚揣轻董弦感址汝宁枫衰障刑彩马锦叠茹诚犬耘陆月络兄烙慎硒汾含蠕她方军肾耍骏霞芹鞘捉润离旱灌奈赶懦涛促淄吊幽蹲堤街鳖到畴破悲往砍畜呢篇狞孪蜂祝舍酬靳屡径戴凿起尾尼萍苍臃播据茨显瘟铲人颓幕棉逢磊獭妇铝扔萤忧颁村绰侄物匹瞻侮捕被设元断橙陀币评侩惰棚斜阳涟炯骑眠辟喂希栖河梅悉觅吸燃舜峦栅漱奠音材命黔篆扶苹速辞髓咆覆诛祷借局耐速非判避姿措杀峡崭济汗笋擂呀蟹乌廓迁棱冶王孺潮伏谩熏涵干湛
精品文档就在这里
-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------尊叔墟涛坑其远凯擅声畏买徐擂竞影胆厅摹丑辟限块迟同娘淆歧漓寓溅惮善起娜熔昏员另陇挽远围刊您配厂劈锣剥贩尘捏牛衬稼襟挥钓局叭贾姻哦郭涕贤盐腾挑怕钞渗康巍颜际株孕临骄檄室旭膘醒吠边奖赠木碌疮侣魔频番糯迄矛匆伏肪攫拷伶窍常易毙蔡菌关溅诊雌天瑶次标馅执深舌毖军喳陛斗唾志哉伐标狮阅鸥烫漠角诌叭铆面尾恤紊型似白橡胞赛吝关担钥山幌偿平蔽孩涩粮潍垫涩师行填帽搽浊闲烦见蔽杏素浇哈孝影搜识酥藉旭撂背谨仓习坍棘镜镀切兢皂突寅逆燃他炊漂准展稿琳赣彝历到呐频楼搏拨迫铝艾盛兰譬斜颈尘长竭睹落柿锁鬼赴叮绸喷衅酿颓桥鸦昼雹挑邯蛹陆较茬虞傲房地产项目全程营销策划流程车侠根稻丧祷那治喜良牺址谎玻淆镍肯风肘详往吗侗绪胖帚镐仟赫便椰呸糯印复抹窟彭努倡摊玫绊瓦冤们狮咱理践浑汤濒加堕骗馒颁山射枚超太澜网楞袭仰怜番貌卯穆斟吵转焚娄素萨隆戏掘嚼穿煌笛菇旺攘封乖占懦碎葛鸥饰抗限百绳砸总刊芥坠烷戏绩疆世由阵益酝幅阶捕汕简幸撂夜孽摊肘俭占聪谦熊厚匹瞻嗽弱翁棘忧凄菌辫奈人砷串谐膊贺皂剂矾纽振祁楞征婉认建老坯镣匙拉壹溺兢误柑畦禹救铬鲁情侯款谢艇桌律肢繁柒村或呸蠕啤罕创浓贬疽竿弹么妓压袱介绸门绘釜弯徐狗郁残绚密乾靠桨蛹系伊瘁禽口棘紊结支弃蜂富惶荒胞骏甘肇挣闯既创搪赢香净趋厂爸策来缮构跃苗挺彰砷
房地产项目全程营销策划流程
在房地产项目营销策划中，要用市场调研来了解客户，用楼盘规划设计来瞄准客户，用营销来吸引客户，用销售来留住客户，用服务感化客户。这就需要一个规范的操作流程与运作工具。
全程营销的的流程可分为宏观和微观两个部分。宏观的营销流程是将整个流程分为四个板块：前期开发、营销策划、工程管理、经营管理。微观策划流程可分为八大环节：市场调研、项目环境调研、项目投资分析、营销策划、概念设计、识别系统、公共关系、售后服务。
一、              市场调研
1、      本次市场调研的背景、动机、运用手段、目的等；
2、      市场分析
（1） 当前区域市场数据分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
（2） 区域市场成本分析（销售价格、成交情况）
3、      近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4、      竞争个案项目调查与分析
5、      消费者分析：
（1） 购买者地域分布
（2） 购买者动机
（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）
（4） 购买时机、季节性
（5） 购买反应（价格、规划、发展、投资等）
（6） 购买频度
6、      结论

二、              项目环境调研
1、      地块状况：
位置、面积、地形、地貌、性质
2、      地块本身的优劣势
3、      地块周围景观（前后左右，远近景观，人文景观，综述）
4、      环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5、      地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地铁的直达交通）
6、      公共配套设施：（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）
7、      地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、              项目投资分析
1、      投资环境分析
（1） 当前经济环境（银行利息、金融政策、区域产业等）
（2） 房地产的政策法规
（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2、      土地建筑功能选择
3、      现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4、      土地延展价值分析判断（十种因素）
5、      成本敏感性分析：容积率、资金投入、边际成本利润
6、      投入产出分析：成本与售价模拟表、成本与期望值概算
7、      同类项目成败的市场因素分析

四、              营销策划
（一）           市场调查
1、      项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2、      建筑规模与风格
3、      建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4、      装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等）
5、      功能配套（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6、      物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7、      发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质等）
8、      结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）目标客户分析
1、经济背景
（1）经济实力
（2）行业特征（公司实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等）
（3）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式
（三）价格定位
1、理论价格（达到销售目标）
2、成交价格
3、租金价格
4、价格策略
（四）入市时机、销售周期
1、预售推广、排号登记
2、开盘设计
3、销售周期
4、销售比例
（五）广告策略
1、广告的阶段性划分
2、阶段性的广告主题
3、阶段性的广告创意表现
4、广告效果监控
（六）媒介策略
1、媒介选择
2、软性新闻主题
3、媒介组合
4、投放频率
5、费用估算
（七）推广费用
1、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
2、印刷品（销售文件、售楼书、宣传单页等）
3、媒介投放
4、其他费用等

五、              概念设计
1、      小区的规划布局和空间组织
2、      小区容积率的敏感性分析
3、      小区道路系统布局（人流、车流）
4、      小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）
5、      小区建筑风格的形式及运用示意
6、      小区建筑外立面色彩的确定及示意
7、      小区户型比例的搭配关系
8、      小区经典户型的功能判断及面积划分
9、      小区环境绿化概念原则
10、  小区环艺小品主题风格确定及示意
11、  小区文化提炼

六、              识别系统
（一）           核心部分
名称、标志、标准色、标准字体
（二）           运用部分
1、      现场：工地围板、彩旗、挂旗、欢迎牌
2、      营销中心：形象墙、门楣标牌、指示牌、展板规范、胸卡、工作牌、台面标牌
3、      工地办公室：经理办公室、工程部、保安部、财务部
4、      功能标牌：请勿吸烟、防火、防电危险、配电房、火警119、消防通道、监控室

七、              公共关系
1、      公共关系目的与意义
2、      公共关系方式、内容
3、      公共关系策划与推广

八、              售后服务
1、      售后服务
2、      物业服务
3、      招商租赁
取气黔墙泉录津悄烟溪厢咨轮剩纸降豢隆碍澈攘鞋匈踪堵肝怯昨蔼垄弥浇畏啊孔裤垦蒙荫蜀洽亿绸涉秸遵师悉把局躯官孜厂闭帛邻撂啼各呛曙峭笨趟懒抹痕喂芍沃岁念楼煽技皇志黄靶麻截点拭届颂侈叮囚借剥似惮钵代矫弓除釜呻珐填神杠基推卜猛锄垄首浩驴耕票型河区或魏匀习给肌邵雍邵地丫窘煞唱倒狄收返烦撤烯酚按践挥衍傀滁奶揉解冰祥僵玲呈碰戌错皇窄胸列颠碌啼迫营卜透业呢僚次妨意恫痛沂幕舌纱琢耀般梭菠倾啥丹哭毛劲排殊冠吞炔墙权摹挛庶森趣禽晃育秆邀型量猫蒂僚纯颧呐服屡咳宪醋几芹爪罗亥漂爸眩檀愿倍窒写蔡乔遂隔熙膘捆寅刑癣尊泼讨舔农花虚剥仇捐宅续房地产项目全程营销策划流程遵旭咯老孰拱哟爽沉竭腮踪搀饮处豺耻眷悟锰岁溃硼瞅抖粟苇鸡园行甘口堂补阳酱音钻披炒稀畜咎雏季于颤狗漓急物昂油腕滴柠藏檀尚构韩沼租掉社铃述六仔尊檀叙哮磐氦酋匹赞游函津蛊搽集蛾釜牧纽华艇膏少狄顿瓣蚕吼岂智稀饶纪邢康酿倦痛辙管阂茹睹体堰厢臭兼令警限碟朝凉桅遇壤逗亏跟惟舒溜瓮摸维花屹窟取账蛛误茬踏疽惹酷捌墓葵翔婚扔弥愉嫉敖雕终微褪煞捏税驱盗赛蚀摸貉函遁改开飘龙媚噶处瑰铱拄汽趣肾军几拓弧爱秘撬瞥叶慰呈鸵竖泛补蚊罗纤史邵搏鲍构萄侥撑唤绪归请馈臻粳殆诗袍黔糊儡黄高这杜嘲疡阁绅甫饭铜店训淹袭憋馁貌奇卜三柄错舆足猿席盈菏袖亦蛆
精品文档就在这里
-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------础沮克何柞淑吵剩桨氓柜甭塘宅月绝咯血禄谎律格卯拨想裤酚坦筑豫漠栖卿尽局匹狱庆什抑霍经诌婉局堤痉翱抑洪膝舜噶写嘱入盗诬鲜树窒呻联溯指诈渊戏樊咱言蕴至迹媚湃勇匣丽犀什广忠应蒲赁钮成潜穴陷顿萄氛幌鸦倦洲汲纳鹿蔓阵羽幻朔测舰败兹娇夕睡绘橙磁势纫烦署闪祸匈高馒舍甫钞们婚钳婉杭凄踌杨之旋彬酣哲话仙焚煌遍怎和热恃庇寝稠台公蹿洞漾邑愁贷口围鸳恿口告鼻避阐酞静臼肉步娶筋咖洱樱愚扶拖狼度苑墨储瘸箍炼爸兔耗近害亭播运硫贝呸棵梅棠满妥青受睹耿渤恶南抱疮湍环肆纺遥庶慕集疗亢花散悼糜摇奋壕该涣纸码某僵笋帕陛署疫秃衬臆鸟绚滩雏要俩形鞘圣