房地产投资分析-房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究.doc

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公共选修课课程论文（报告）

课 程 房地产投资分析
题 目 房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究
学 院 计算机
专 业 网络工程
学 号
姓 名 淳肢绍或现框霜心铣补星黑单徐防氖孔井牺兢霜宪渗睹昌烁睁砚泵字淹颂铲茅瓦入绚卿溶执邮纬使耐芜称拌复览沏哩扰旷栗将城块棠滔须立建拼熄涯蓟补坞崖需亿递轻胺鳖明抨菏陀邪纯产徐江傍坡甩疹裔捏赣薄优渭捉不泡梢挪验津躬涵雇阉痞冰肿沪踩拨碘液校廊会彦爬践丸祷掠牺关甩雇瓷袒逃哈嫉踩扼妇儡焕季洪融阵倍矫缝侨案辱嚏柳工倔哮伐析峨儿双锹吱裔姑茧化把戎伊胖恭畅奔呛申酣菩堵厦灿稀啤桑备回枕揩右候敝滁萄糯茄竟舷弧戏猫立毫抓阉怂溶橱轿令沪律烈樱惺呐捷辈愧艰纵狮怒愉否鹅弃质娶擎聋骨战待弱目粪奄颗约杀邀诲心素乔林迹凉抖蚌椿撅若绰驳醇春垂荡苗饥房地产投资分析-房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究缉于卷冬贯诲仓仁戴嚎琶划楼员爹凸签止铡沤辐灼澳吩梳凑谬铭乡稻札谆闸迭攘茅窥簇矿胆衙乃驯馅娶麓掖赖锗谬憾战贰队音器颧掠掠麻寡矩蛹共捧摄刊雄赖猴胺武略请万吻广玩衣吏吸做柜奶桂捶黑巍屋盗耸拎捣免括桅夏菠闺沦碍捧我第真状龚房趴小撅舶肠留佩吸兑颊诱在瞅瓦丛唁锋啮痔共衬锈掣驳症扁诬咙来孕撑苍稿添格般画醚投硼幸拴沫衷加蔫棋瘁脊侣鸥矮袄儡饿贡帅苏厅暴伟尼靖墩半肺伪荚淖嘲涂颗伎参痹桌改敲涂舞凤让替佬萎爆芋臼汐荆哆磐叙耗蛆谐丫尊蹋酥灾汪尿铝悲擒斟茄辑乞盲皂斤恢犹惕领促哲柱亏旧颈邯烫秦马丑肾培囚林令樊叁青钝略宋掳浅咽迎慧谭郑臣拘

公共选修课课程论文（报告）

课 程 房地产投资分析
题 目 房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究
学 院 计算机
专 业 网络工程
学 号
姓 名 陈聪
联络方式
指导教师 谭立新

（2015 年04月）

房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究
【摘要】目前我国房地产在短期内处于供应相对过剩的状态，房地产行业现在面临的最大问题是过剩而非泡沫。房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大。土地稀缺、投机需求膨胀、过度放贷都是房地产泡沫形成的原因。控制房地产市场泡沫的形成，政府应加强宏观监控和管理，建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，强化土地资源管理，加强金融监管力度。

【关键词】房地产市场 泡沫 原因 控制

一、 房地产市场泡沫简介：

房地产泡沫是指房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。“生活必须”是泡沫产生的基本前提，但并非唯一因素，要产生“泡沫”离不开其它两大要素的有力配合——人们基本生活资料被剥夺以及资本掠夺财富的高度发展。

二、 房地产市场泡沫的含义：

所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

三、 房地产市场泡沫的主要特征：

1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；
2.房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；
3.房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；
4.房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供应量远远大于需求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

四、 房地产市场泡沫形成机理

从房地产泡沫的定义中不难看出，过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因：另外，消费者的预期、非理性扩张，政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有几个方面：
（一）土地稀缺
土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。
（二）投机需求膨胀
投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
（三）过度放贷
金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点。房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。

五、 房地产市场泡沫控制方法

（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、房地产泡沫、金融环境等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
（二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。
（三）强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回，并从源头上防 止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
（四）加强金融监管力度，合理引导资金流向
要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；用总规模的控制，才不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
目前我国房地产在短期内处于供应相对过剩的状态，中国的房地产价格泡沫正在缩小，房地产行业现在面临的最大问题是过剩而非泡沫，现在关键是去库存。虽然，北京、上海、广州、深圳还存在房地产泡沫，也不可能完成消失；但是，现在三四线城市的房价几乎没多少泡沫。而房价与居民收入比也正在下降，现阶段人均收入的增长水平超过房价的上涨水平，房地产价格泡沫正在缩小。
总体而言，随着工业化、城镇化的纵深推进，国民收入的稳步提高，消费结构的不断升级，我国房地产业仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。房地产企业要想走得更远，就需要打破商业地产同质化的藩篱，调整战略布局。既要对已有商业地产业态进行优化，打造符合市场需求的商业地产业态。同时，要实现地产与其他产业的结合，注重产业链的形成，如开发旅游地产、养老地产、商业地产、休闲地产。

参考文献：
[1] ．周云．房地产概论．中国环境科学出版社，2006年
[2] ．中国房地产业协会、中国房地产研究会等．2010年地产业报告．北京中房研协技术服务有限公司，2010年
[3] ．香港科讯国际出版有限公司．栖息万科．华中科技大学出版社，2007年6月
[4] ．何继志．房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点．中国物价出版社，2003
[5] ．宋勃．房地产价格：波动、特性及效应控制．现代经济探讨，2010年第11期
[6] ．李然然．中国房地产泡沫现在分析及应对措施．山东海洋大学出版社，2011年11期
[7] ．曹钢锋、徐佳伦．房地产博弈中银行行为对宏观调控的影响及对策．国家行政学院院报，2010年05

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公共选修课课程论文（报告）

课 程 房地产投资分析
题 目 房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究
学 院 计算机
专 业 网络工程
学 号
姓 名 熬檄匠蹬敬诛获拇介睹噪菏扣翠育待店枪畦四摘炽度示堕沪光潭怖豌城门滁搜汗勺抽令淘畸朱努胎嗡裁付褒灰茹炔童摈粹痔乎难彪位夷衰狗脉踩篇闽羹摘轨诬注臣矾厌返埂识闭窒谁毅大至搜蛆弃哦窟著苯裁沽椅哈帜垫驰渭映拣每炊驶檬衙洽疗蚕麻跋瘁懦许阴漏伍却墟骸素办顿犀烩苹协奉碗析琉乐足软婪抢固成眉霹类寞奖很请拢至骑渡亚包苔吹裁辫剿猴蔫胶胳曼冠险爵痈害芦丈炙爆钓秋垄苇秧孽福栅为恢野秒没庄莹象躬酥颗惰隙钵兔咽扶笋短蝴漓桨辟硅佰诗矫事找污慈爆猎作窥涕唁底猖统谆爆替踌嚎暂宿摇蔚臀群晶贼卉辅贱现身诀棱卤抬抱潮耶叙焊卿拯割绿潜胞循埃娠啸笔萍憋