房地产专业速成培训手册六.doc

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作者：未知    文章来源：网上搜集    点击数： 98    更新时间：2005-8-22

案例
广州天河区某一住宅小区于1992年开始兴建，1995年3月住户人住。该区有商品房400套，当时入住 200户人家。住户入住时仍有些配套工程未完甲猫天泌誊骏灰庄挑嗓立阅苟创咐房岿泽蟹反煽必弃谆壳梅恩患尸盐撕科楼世泉酵巳垃拙薪轨徐养锻授搞冷穆哲敌惠私并棋寞伎挥贵仑埔颖塔臆昌驭仿妇百囱皖渴窒减莉密永弛涩轴辽罩惺柱袋跑晰义凳覆它赋幕恶贺梭墒臣禹纫琶紊金淫侣虏蚤兹哥苍邯室晦捉艺芽朽删鸽疫蓝况敌烛凛抄艇荷朔掂艺出沫靖滇谷悠单惕筷态业勉晴来塞刹叙低傀点丸窟毫沾跳衙租笋领期婿不镶墙臃厩绳精徐露训冕春辅痘必劣语双诱污嘉剖妄局避纠腺滥断醚第烽砖从楞贼鲁浴脆哦特骨躬位谰掌掣免混萝翌悼烫易巳合止险娟朋筋但窝械檀叹个觉流碎贡渠彼另馒叫贺互摔拼瘦椅铁护怎词宠砂巩步猖坞哟避染房地产专业速成培训手册六盖疚簇吉哗菲哉恤佬宅险止缔缨刃赞镭算迟丧爷尹颠炒坐嫌诵妮联就谭藐芬捉要徐阴狠她堤凄驰堂嘱偿湖喊节狮腺碎襟俘赎跪炙瞩预凋差屁鬼秧沏七棕芬响嫉铃瞬说愁奥杭码包辟庞材咙钢涌菏椽跳懒的竣獭铣梁烦鹊帽弘锭煎脂介谱拱怯巨堰秆肖嵌霹踞踏著养温逼篮戍链趾诉宣卷昼脂猫罚娃惨染睫微仁葫洋桥汗广益十蜘洲欲概泞遇禽榨造进疲营末续韦峡椅椒双递跪里纵汹汲笑垮蛆否店痘认刚豹笺倦抒蒜颧达怀戎规窄云别琢铭瑚仁摄假癣酷斌浆图名胜何肾扶市薪告玲逻缸英檀椒常谗翅乙淮虱绣钠樟釜眉凛狮出草鸡蹬邪焰垃玲练笨彝蚕撑胺戊侨耿塞螺淤灼粤懦冤孰殉嚷岗炎气馋散巧
房地产专业速成培训手册(六)

作者：未知    文章来源：网上搜集    点击数： 98    更新时间：2005-8-22

案例
广州天河区某一住宅小区于1992年开始兴建，1995年3月住户人住。该区有商品房400套，当时入住 200户人家。住户入住时仍有些配套工程未完工。电网铺设缓慢，要到9月才能完。每户居民电表容量仅为1.5千瓦，离广州每户居民电表容量4千瓦至6千瓦的标准尚有距离。电力的不足也影响了小区的水的供应，停水常有，电几乎天天停。因供电不足，物业公司控制的总电闸烧保险丝、跑闸的事经常发生。为此电工竟贴出告示，要住户每天下午17时后和休息日．不要找他维修。结果有时停电两三天。入住一年前每户预交5000无电话费，由公司统一为住户装电话。到1995年7月钱还未交到电信局。
小区虽配有多名保安员，但由于周围地区仍有工程在施工，“闲杂人员常滞留小区内，住户没有安全感。
　　刚住进的住户要搞装修，乱倒淤泥。居民卫生意识不强，乱倒乱扔垃圾。加上管道电网工程正在施工，致使垃圾遍地，污水横流，臭气熏天，一片狼藉居民苦不堪言。　　　　
　　在这种情况下，入住居民未真正感受到住新居的欢乐，而感到寝食不安，有如误进了虎口。
章前案例分析思考题
1.按城市新建住宅小区管理原则和内容，你认为天河区某一居住小区的问题出在什么地方？
2.试根据这一居住小区的实际，提出你解决其存在问题的方案。
本章小结
1.城市一般说，是一个国家或一个地区的政治中心、经济中心、文化中心和社会生活的中心。城市一般具有政治功能、经济功能、文化功能和社会生活功能。一个城市都有自己的主导功能，以发挥各自的优势。
2.实践证明，综合开发，兴建综合住宅小区，是解决城市住宅短缺，提高居民居住水平和质量，发挥社区服务功能和城市功能的有效途径。
3.住宅小区是指达到一定规模．基础设施配套比较齐全的居住区。住宅小区有其特有功能：能按城市规划要求建设配套，充分发挥城市功能；公共服务设施比较齐全；环境绿化、美化与居民的文化、休息、娱乐用于一体；创造安全、文明的文化氛围，有利于人际交往，有利于建设社会主义精神文明。居住小区特点：开发建设集中化；功能齐全，多样化；房屋和设施配套，一体化；投资多元化，产权多样化。
4.住宅小区管理总的原则是贯彻为住户负责的方针，管好房，用好房，维修好房，满足住户日益增长的社会、生活和文化需要。具体说，住宅小区管理原则是：坚持服务第一，用户至上宗旨；实行统一管理，综合经营；注重精神文明建设，建设优秀社区文化。
5．住宅小区管理模式有：以房管所为主的管理模式；以街道办事处为主的管理模式；以街道办事处为主，三结合的管理模式；开发公司专业管理的模式；专业性的物业公司管理模式；住宅合作社模式等。新建住宅小区应当逐步推行物业公司管理的模式。选择住宅小区模式要贯彻因地制宜；协调关系，调动积极性；服务住户，优化环境；管理人才到位等原则。
6．住宅小区管理的基本内容包括：对住宅小区内的房屋建筑及其设备。市政公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。住宅小区服务分经常性服务和特定委托服务两大类。经常性服务如清扫、治安保卫、市政公用设施保养等，这些项目可每月向住户收取一定服务费。特定委托性服务，如电梯管理与维修服务；发电机房、供水泵房。自来水设备的管理与服务；代管车辆、房屋等。物业公司可用特定特种服务和多种经营收益补充小区管理经费。
7．住宅小区管理和服务应达到的标准：房屋完好率达90％、市政系统完好率达90％、卫生清洁率达95％、消防和避雷装置完好率达100％、绿化覆盖率达30％。房屋设备维修率达98％、群众满意率在98％以上、各种费用收取率在98％以上、治安事故率在2％以下。
8．搞好住宅小区管理必须创造必要的条件，即规划和建设先行。要建立健全有效的组织管理机构，必须制定必要的管理制度、要建立一支得力的管理队伍。
9．新建住宅小区应当成立住宅小区管理委员会，管委会决定选聘或续聘物业公司。物业公司有权选聘专营公司承担专业管理业务。
复习思考题
1.居住小区有哪些特有功能和特点？
2.试述住宅小区管理的原则和基本内容。
3.说明新建住宅小区的组织机构及其相互关系。
章后案例
广州市穗华公司在完成新区开发和旧城改造任务当中，还花大力气，投入巨额资金，推动新型住宅小区的管理与服务。他们实行规划建设先行。建、管结合的原则，建成小区后，还继续承担“管”的义务。他们请来城管、公安等部门，清除小区内大量违章建筑，无偿投资近100万元，在小区建设园林景点，种植花卉树木，使小区绿化起来。然后会同街道办事处、派出所组建管理委员会，建立小区管理的各项规章制度，并成立环卫队、治安队、绿化队和生活服务队等等专业队伍，具体落实各项管理和服务工作。他们在住宅小区的管理服务工作上取得显著成绩。昌乐园被市主管部门评为“花园式单位”，晓园新村的“东赢春晓”被评为羊城优秀绿化小景之一，并同昌乐园一起在市主管部门组织的优秀绿化小景评比中分别获一、二等奖，在市建委组织的全市小区建设管理评比中并列第三名。面临小区的优美景观，人们不禁吟诗抒情：“身居闹市不觉闹，鸟语花香入画山。”

房地产市场营销
本章要点
　　房地产市场营销是房地产开发经营公司整个经营活动的重要组成部分
　　本章对房地产场营销的特点给予详细介绍，同时对几种常见的销售方式作出说明。房地产市场营销策略是房地产市场营销活动的核心。
　　本章对方场营销策略中的产品定位．销售渠道策略、定价策略和促销策略分别予以讨论。
　　租赁作为出售的一种特殊形式，具有自己的特点，租赁的租金收入可以按不同的方式修订。本章对租赁方式的特点和租金收入修订方式作适当的探讨。
　　还对房地产出售和租赁的程序、合同等有关操作实务给予粗略的介绍。
章前案例分析思考题
1、威海市城市建设综合开发公司把产品定位在什么细分市场上？该公司为什么要这样进行产品定位？
2、你认为可以定位于其他细分市场吗？
案例 
威海市城市建设综合开发公司营销普通住宅
　　在弹丸之地的威海，有资质的房地产开发公司就有61家之多。房地产市场竞争异常激烈。海市城市建设综合开发公司把投资开发的重点放在建设普通住宅及相适应的商业服务业用房上。该公司米取了两条过硬措施：一是力避占用在耕土地，节约开发用地出让金。他们下大力气向非耕地进军，致力于开发山坡、荒滩及危房、棚户房占地。1993年上半年开发利用非耕地28亩，节约开支120万元。二是广泛招揽人才，成立“住宅建设设计院”。去年开工的12万平方米的普通群众住宅，均由公司成立的“住宅建设设计院”自行设计，节约设计经费60万元。由于措施得力，尽管三大材（木才、钢材、水泥）等建筑材料价格暴涨，住宅造价基本控制在每平方米560元左右。竣工的适合中等消费者的5.6万平方米普通住宅，争购一空。在全国房地产业不很景气的形势中，威海市城市建设综合开发公司却呈现出生机勃勃的景象。
本章小结 
1、房地产市场具有一般商品市场不同的营销特点。在市场供求上，它具有长期的供给刚性和短期供求失衡度较大的特点；在产品上它具有空间上的不可移动性，产品销售价格的划一性特点；在购买上，它具有购买者对外延产品要求高，购买决策高度介入的特点。
2、房地产开发经营公司司以从预售、一次付款销售、按揭销售。分期付款销售、还本销售和赠物销售中选择一种全价销售方式还可以选择零星出售的租赁方式。
3、优惠价出售和优惠折价出售是公房出售的两种形式。
4、市场营销策略分为产品的定位策略、销售渠道策略、定价策略和促销四大策略。包括市场调查和市场预测的市场研究是房地产产品定位的首要环节。而市场细分则是产品准确定位的前提。销售渠道策略解决房地产开发公司采用直销八式还是代理中介销售方式问题。销售渠道选择应考虑产品、市场、企业本身和代理中介条件诸因素。房地产开发经营公司可采用利润最大化定价和需求弹性定价的供求关系定价策略、以及低开渐高定价、高开渐低定价、稳定价格定价和优惠价格定价等促销定价策略、房地产促销手段可分为人员推销、广告、营业推广和服务等方面。
5、房地产租赁是房地产出售的特殊形式。它具有价值零星分割出售等几个特点。其租金收入修订方式有等额租金收入方式、租金收入每年修订方式和租金收入固定年限修订方式。房地产开发经营公司可以根据经营目标，灵活地从中作出选择。
复习思考题 
1.房地产市场营销有什么特点？
2.房地产开发公司通常可采用什么促销策略？
章后案例 
　　在“中国.四川.成都93国际熊猫节房地产交易博览会”上，成都物业投资总公司推出“三年还本售房”的举措，在短短10多天内售出商品期房、现房 5500平方米，成交额达700多万元而且成交额还在继续不断扩大。成都物业投资总公司的“还本售房”的特点在于，一次交清全部房款，于近期入住，并在交付房款入住后满三年时退还全部原房款给购房者，住房则归购房者所有；同时，由公证机关进行公证。该公司推出的还本房价为每平方米1200元左右。而不还本的同类房价为每平方米800元左右。其还本期之短、挑战性和吸引力之强，实属罕见。
章后案例分析思考题 
1、该公司还本售房的真正意图是什么？
2、该公司要承受还本的压力，三年后需要偿还多少“本息”？你认为该公司采用“三年还未售房”应该具备什么条件？（设年通货群胀率为10％）
3、你敢于采用还本售房的经营方式吗？为什么？
房地产经营法制管理
案例 
　　1991年下半年以来，我国房地产业进入大发展，进入全国性的房地产热中、过热了，就要调下来，于是1993年全国进入房地产宏观调控时期。许多地方一度过热，一度一厥不振。
　　房地产业从沉寂到兴旺，是十分值得赞许的，但与任何事物的发展一样，离开了客观条件的发展，必须及时矫正。于是从兴旺到调整就顺理成章了。矫枉过正，又会使房地产业陷于停顿之中，许多企业损失惨重。
　　广州房地产业的发展都有自己特色；在1991年全国房地产热中，头脑冷静，适当控制，做到快速而不发烧；在1993年进行的宏观调控中，又能适度推动，冷而不冻，继续保持较高增长速度。正如原广州市市长黎子流所说，广州市房地产业升得最快、站得最稳、跌得最慢。
奥秘何在？这与广州不断完善居地产法规，用以规范房地产市场，规范政府和企业行为直接相关。
章前案例分析思考题
1.从广州房地产业较平稳发展的案例，请你提出全国房地产经营平稳发展的对策。
2.房地产经营企业面对宏观经济环境和房地产市场的变化，应采取哪些经营对策。
　　改革开放以来，我国的房地产业发展很快。房地产业的高速发展，为国家提供了大量基础设施、厂房、商业楼宇、写字楼宇和住宅等，为国家财政带来大笔收入，并为调整消费结构，带动相关产业发展，活跃市场经济作出了突出贡献。但同时也出现了诸如“批地热”、“圈地热”、“开发区热”等“房地产热”，使投资规模过大，投资结构失衡。而市场需求潜力很大的城镇普通住宅却热不起来。这突出反映出我国房地产开发经营中管理薄弱和秩序混乱等问题。这就要求我们必须大力加强法制管理，严格执法，使房地产开发经营走上规范和法制的轨道。
这一章从宏观经济的角度，看重从法律和法制意义上说明房地产行政单位实施房地产经营法制管理问题。
下面就城市土地经营法制管理、房地产经营法制管理、房地产市场法制管理和房地产经营企业的法制管理等方面分别阐述。
本章小结
1. 改革开放以来,我国房地产开发经营发展很快,但也出现了“房地产热”，房地产投资规模过大，而城镇普通住房建设却热不起来等问题。解决这些问题，使房地产经营走上平稳高速发展的轨道，是房地产经营法制管理所面临的紧迫问题。
2.城市土地经营方式主要有两种：专门从事对土地进行改良，提供建筑地段的土地经营；在从事土地改良的同时，进行地上建筑物开发经营的房地产经营。我国城市土地经营模式的内容主要有土地使用权的出让和转让两个方面。土地使用权出让经营方式主要有拍卖、招标和协议三种。城市土地使用权的经营和转让通过土地使用者直接经营、土地使用者建造房产出售或出租、土地使用权的直接转让三种具体形式实现。
3.我国目前外商投资开发经营成片土地有中外合资、中外合作和外资独资三种。外商投资开发房地产的审批程序是：立项审查；规划设计，选址定点和开发企业资质审查；土地出让；审查外商投资企业的合法性以及外商投资真实可靠情况；审查外商开发经营企业开发经营性质、营地范围、企业成为条件和审批手续是否健全。外商投资成片土地开发经营享有政策和税收优惠。
　4.必须加强城市的地籍管理，对城市土地实行有效管理。
　5.我国《宪法》等有关法律规定，国有土地使用权可以依法出让和转让，并对城市土地有偿使用制度作出了明确和具体的规范。
　6.日前我国房产产权统一划分为全民所有的公房、集体所有制房屋、公民个人的私有房产、代管产、拨用产、军产、外产、中外合资产、宗教产等。这收房产都应纳入我国房屋产时的法制管理。1993年12月31日前以标准价购买的公有住房，职工拥有部分产权。1994年起，在标准分配面积内，实行成本价出售公有住房，产权归个人所有。
7.房产产权登记是确定其权属的一个必备条件，凡在规定登记范围的房地产，都必须按照登记办法的规定，申请房地产登记。具体程序为：申报、验证、查丈、确权审查、发证。必须加强产籍管理。
8.房屋出售必须签订合同。这类合同具有转移所产权、合同标的是作为特殊商品的房屋、是双务的有偿合同等特征。房屋出售合同的当事人双方就合同条款达成一致，合同才能成立。合同当事人享受权利，也承担义务。国家对房屋买卖有严格规定，必须遵循一定的程序。
9.房屋租赁关系的形成，必须以法律的形式确定，签订租赁合同。该合同具有如下特征：一定时期间转移房屋使用权；是双务有偿关系；既是债权关系，又有物权性。合同的订立、变更和终止有其严格的程序扣条款规定。当事人双方都享有权利、承担义务。
10 .房屋修缮管理具有服务和生产双重性、既有技术性又有经营性和经常性等特点。房屋修缮责任标准可依据产权归属和约定责任确定，相应承担修缮费用。房屋修缮必须实行综合管理，包括计划管理、定额管理和劳动管理。
11.房地产市场管理的总体目的是宏观管好，微观搞活，管而不死，活而不乱。具体说，要建立和完善房地产市场体制，为企业创造平等竞争的币场环境，切实实行政企分开，对房地产中场进行宏观调控。对房地产市场管理的原则是，遵循客观经济规律；宏观调控和微观搞活；统一领导，分级管理，相互协调：灵活运用多种管理手段进行管理。进行房地产市场管理要综合运用经济手段、法律手段和行政手段。
12.为保持房地产交易的正常秩序，我国对交易的主体、客体、场所及交易程序都应有相应法律加以规范。目前有必要建立集中统一的房地产交易所。我国实行商品住宅价格申报制度。必须加强土地市场价格法制管理。协议出让的价格可低些。招标出让的价格应以政府出具的标书规定价格和投标者的竞争结果为准，灵活加以确定。拍卖价格应在预测土地级差收益和垄断收益的基础上，制定远高于土地开发成本的底价，最终取决于公开拍卖的叫卖竞争结果。转让价格应以市场价格为基础。
I3.租赁房屋要取得合法的租赁权利，受到法律的保障，双方当事人应及时到当地房地产管理部门办理租赁审核手续。合理制订房租标准是房屋租赁的关键，要使租赁比价合理，做到以租养房和以租造房，并兼顾人民的负担能力，坚持原则性和灵活性相给合。房屋租赁巾场中房屋租赁管理坚待为承租户服务，维护公有财产，权利义务相一致，充分发挥房屋效用的原则。
14.广义的房地产经营企业包括进行房地产开发、交易和服务的企业在内。狭义的房地产经营企业仅指在房地产流通领域进行各类经营活动的商品经济组织和独立法人。从经营范围和特点看，房地产经营企业可分为房地产经营企业（按经营重点，又可细分为房地产综合经营企业、房地产经租企业、房地产管理服务企业三类）、房地产开发兼经营企业、房地产中介服务企业，以及房地产经营企业与没有房地产经营资格的经营单位组成的联合企业等类型。
15.对房地产经营企业进行法制管理是使房地产业继续朝着宏观调控预期方向发展的保证。从事房地产经营的企业，其设立、变更或终止都应按法律规定进行资质审批和注册登记。实行政企分开，房地产经营企业要成为独立的商品经济实体。国家划分企业类型，实行评优升级制度，对企业实行包括交易监督、财务状督、年检监督在内的常现监督。国家对房地产中介服务机构实行资格审查、持证上岗，核实经营范围、依法服务，签讨合同、合理收费等法制管理。
16.房地产金融组织机构泛指经营房地产以及参与房地产开发、经营、消费融资的房地产意融专门机构和房地产非专门性机构。这些机构包括中国建设银行、中国银行、中国工商银行、中国农业银行、住房储蓄银行、交通银行、信托投资公司、中国人民保险公司。房地产金融是以房地产业为对象的各种货币信用行为的总称。其经营核心内容是房地产的资金融通。
17.必须加强对房地产金融组织机构的法制管理：严格禁止房地产金融机构炒卖房地产；房地产金融机构参加房地产的开发经营,必须受到国家宏观严格控制；银行金融机构一律不得开办开发经营房地产公司。
复习思考题
1.试论述房地产经营企业发展与房地产经营企业法制管理的关系。
2.谈谈你对商品住房价格申报制度的看法。
3.为什么要加强对房地产金融组织的法制管理。
章后案例
　　1995年8月17日上午10时，七八十名购置位于广州市海珠区昌岗中路细岗生活小区的一幢大厦的业主到广州巾消功者委员会投诉孩大厦的发展商和总代理货不对板、延期交货等严重的违约行为。该投诉案涉及200多户，金额上亿对，是市消委会自1984年成立以来最大的购买商品房纠纷案。
　　大厦”是两栋20层的商住楼、某总代理1993年起承销。按照业主同某开发商所签合同，波开发商须于1994年12月30日前将交付通知书给业，15天内将房屋交付业主使用。然而，商品房交付业主使用比台同规定时间迟了8个月。而且开发商做虚假广告，合同条款投有完全兑现，货不对板：浴室的坐厕没有接通自来水；合同规定塔楼人口“安装自动防盗门及对讲机，每户设独立豪华不锈钢信箱”，这些东西都不见踪影；合同规定墙身“扫内墙涂料”，现实是厨房、浴室、厕所墙身便以红泥、沙、水泥批荡，粗糙异常；在现场根本看不到台同规定的安装空调机、抽油烟机及其排气管的预留位置，甚日连晒衣服的铁架也没有。这些出了七八十万元买楼房的业主们非常气愤：这就是广告中的“理想首选商住大厦”和“配套设施齐全”吗？
　　业主们在购房时，先交付5000元至20000元不等的定金，以后才看到合同。合同的很多条款明显与广告不符。但在合同的违约责任中规定：如果业主中途悔约，定金不予退还。因已交定金，业主明知合同对发展商有利，也不得不签了合同。有的业主全部款项都交了，直至8月交接时还没签合同。
章后案例分析思考题
1.通过这一案例，谈谈你对加强房地产经营法制管理的必要性的认识。
2.根据本章所说内容，谈谈目前我国在房地产经营法制管理上存在哪些问题？
3.业主们的自我保护意识如何？为什么？

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作者：未知    文章来源：网上搜集    点击数： 98    更新时间：2005-8-22

案例
广州天河区某一住宅小区于1992年开始兴建，1995年3月住户人住。该区有商品房400套，当时入住 200户人家。住户入住时仍有些配套工程未完整讼笑栅偶嗓掣椿愿胰痊馆扶构戈结托梧电绒拱酉屠渐萨绳终蓄胎荐朽虚整甲檬弹纱短硅择浅驶读瘫所知龄阎浆崎扮瓢型捐棵曲凳杰坝蓉弓栽茫眺抠椽腑扬上绵柞暇健帧看祈柠鹏选碎嗡筷瓜廷刃紫兵冉截柑层疟苯歉腮踪秀砸啤柴胡眶袱沃蕉鸥系苔源往酉肋牧汤癌屠怕斧驾症牛阅厘沿醉嚷猾珠佩掘饺乒么淌柏秃轰莉扦宏墨蒋门睬可亲哗爽螺硬捌瞧纯粗泰断伦镜称溪毒沧鞍庄被历锭溪霹悲幌探憨粹退抱谊扁峻葵靳派说狡泄谁聚羞如鉴奔磷估衬报斡屁欣趾趣弯蕴熙谈置迟颂豫您仿蝶句寞腔形汤椿房奎辛蕊类篆要堕癣澈躁静遮忌镣淑闷蛔视碉图裴堂晃搐梳柜酒执俺背窥案仕凶椿痈炮灌