房地产假设开发法估价操作.doc
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4、方式根据估价对象设定的平均容积率确定待估宗地容积率为1.2,建筑面积为288084.00平方米。2、确定开发周期和投资进度安排(1)开发周期确定房地产开发的周期一般分三个阶段,前期主要包括报建、土地的开发(拆迁、场地平整、临时水电等)、勘察、设计、项目招标等;中期主要包括建筑安装工程建设(含设备的安装);后期主要包括室外附属工程的建设(含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等)。根据委托方提供的规划控制指标,结合估价人员根据待估宗地土地利用规划条件及现场实地查勘情况,以及市同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。(2)投资进度安排房地产开发的
5、资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段,前期报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等的费用较少;中期主要包括建筑安装工程建设(含地基、基础的处理、主体工程、设备安装及装修等)资金投入比较集中;后期主要包括室外附属工程的建设(含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路及等),资金投入较少,但时间比较长。根据市同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况,确定在第1年投资为60%,第2年投资40%。3、估价对象开发完成后房地产价格的确定估价人员通过资料的搜集、分析和筛选,结合各待估宗地在同一供求圈内,根据居住用途选取类似的三宗房地产交易实例作为可比实例。根据交易案例的价格进
6、行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正,确定房地产价格,具体见比准价格确定表。因为所选可比实例均为正常交易情况下的价格,并且其交易时间距估价基准日较近,其价格基本无变化,所以交易情况和交易期日不做修正。表8 住宅建筑比准价格确定表交易案例售价(元/平方米)区位因素个别因素比准价格(元/平方米)建造标准环境因素白云小区1661100/100100/98100/1001695湖岸柳居1600100/101100/95100/961737汇泓花园1606100/102100/95100/941763平均值1732根据以上的比较修正,估价对象的估价基准日的住宅房地产比准价格为1732元/平方米。
7、因为选用的案例价格是现房或准现房的价格,而估价对象建设完成后的价格为未来的价格,根据市现房与期房价格的差异的一般水平及市同类房地产的价格变动趋势综合分析,同类房地产价格未来每年上涨12%,所以测算估价对象未来各期的住宅房地产比准价格为1732*(1+12%)2=2172.62元/平方米。根据市同类房地产的市场状况、一般销售进度及该房地产的具体建设情况,本次评估中确定估价对象房地产的销售期为2年,第一年销售60%,第二年销售40%。根据建设开发的周期,折现率取1-3年期贷款利率7.56%。住宅房地产价格=(2172.62288084)(1+0.0756)-0.560%+(1+0.0756)-1.
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