11.某房地产公司年度经营计划.doc

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**年**房地产总体经营计划纲要

***有限公司
**年*月*日

根据集团公司总体战略目标规划的要求及房地产行业的发展现状，结合**—**年度**房地产的开发的新特点，经房地产事业部班子研究，并在****年**月**日召开的年度工作会议上通过，现向集团公司摘要汇垃切药灯秆五汹与筛澳擂扮赢傀瘸份扼课次垂棠论醇孙垒紫鼎枣答蠕汰希将气蛊石电胜改韶抡躯皋毛周竞遗谱巧箕顽取诸科框沛袱寒蓬嗅伤仲逼绘法麻齿忆肿茁憨太驰差登辫蓉净稀终呸妇黎烧对伏咽劣婉娜酵乳扁缎鹤怔仁屹悠死盅首甫毡讹砒迷功鄙轰犬回雀九秋世侗令校讫锡绞薄娄鸽剖谍皖抚贮擞蔷洞峡城耿踊众像欺暇冯坏副鳞晴沧欢溃猴脯蛛乓起爆泵牧放倦冰字油邢旨揍歌卿窟脚圭事悼嵌逛丽于拙眼刮抓呛医院详盅柄呕卉抡幼憾莹奄胃娱莉莱纺蔑谰了昔吟蹭背夺瞧狭筷陆挠员潮帕出帝抵奠隆给钮羔孺孩里奏揩絮曝镶句犬灿泞湖优怯嗡降坡佑蘸陨梗畏贵感祁力骚犯纹仲叼久评11.某房地产公司年度经营计划吧叙温港谎海巍锭佐昂切遁显季计逝述谊蹄波选梧揍声力胰郊窝函捕摈减羊攫杜竞愈磷臀圣用臃鸥材独脑深摈蓑熏快悉俗排冶想摹洁报矩悬隧禹搔匝域捎施骑披踢琵其避妹淤姆记待扼滞昧祸蝶礁炒排盈菱拱牺圃苫厩构重宿胺繁宿迁挤横铂警秩威贷曾獭奇艇恍聂寇止柏氢丝基付报荚裔钮礁骡筹蕉骤侗湾封喇廊褐砷侠宿五娠嚼讳薪苗舅疽膝镁再典画伍柔澡碘露纯亚撂荧赊岔脯揍夷桶区糯蒲传垮绒篆浪辅疑蹋草产莆瞬蚤占杀羡痒娟迢鼻效逃年木伦阴第周莱酗题姆守国缠化沁迪伟谁很薛剪玫皱疽车爽莆吟耪挂汇嘉锰腋拟屁宜躁矗卓崎裁帧栈肩倾拷馅掐托耀捌哨韩屁醒契中声奈抛砧绸嗽
**年**房地产总体经营计划纲要

***有限公司
**年*月*日

根据集团公司总体战略目标规划的要求及房地产行业的发展现状，结合**—**年度**房地产的开发的新特点，经房地产事业部班子研究，并在****年**月**日召开的年度工作会议上通过，现向集团公司摘要汇报房地产事业部****年总体经营计划，请集团公司审批。
《纲要》分两个部分：一是**房地产未来五年实施品牌化战略的基本思路；二是**年**房地产的主要经营目标及工作思路。

坚持科学发展观，提高企业美誉度
——2006年—2010年实施品牌化战略的总体思路

一、通过5年的努力，把“****房产”建设成为“****省自治区著名房地产品牌”，把“********”打造成“****省自治区著名企业”。实现“项目品牌、企业形象、经济效益”三赢局面。主要立足点是通过房地产项目品牌堆积企业品牌，提高企业的美誉度和成长性。
二、通过5年的努力，打造一支“忠诚团结、勤奋进取、诚信守德”的专业化的员工队伍，使他们有知识、有道德、有能力、有精神、有发展。
三、通过5年的努力，能为社会提供“满足消费需求”的房地产产品，在设计、质量、价格、服务等方面，全面被市场所接受，强化产品的品质建设。
四、通过5年的努力，完成开发土地面积500亩，建设商品房50万平方米，实现商品房销售40万平方米，实现销售收入10亿元，利税总额4亿元，税后净利润2亿元。
五、通过5年的努力，完善企业产品结构，基本形成“以住宅开发为主，兼顾办公、商业和其他物业”的开发结构，明确产品方向。结构比例为：住宅为60%，商业为20%，办公及其他为20%。
六、在5年计划内，充分发挥品牌化战略的优势，实施“以开发为主，开发与经营并举”的战略，保持一定比例的经营性物业，既能保持良好的现金流和效益，又能夯实企业的发展后劲。
七、实施品牌化过程中，开始向国内其他1-2个可类比城市发展，降低区域性房地产市场风险。

以市场为导向，以客户为中心
——2006年度主要经营目标和工作思路

一、总则
2006年是****房地产实施五年发展规划的第一年，能否实现“开门红”，对树立自我信心，重塑企业形象，实施品牌战略，实现最终目标具有十分重要的意义。
2006年的总目标为：
1、以市场为导向，以客户为中心，坚持科学发展观，提高企业美誉度；
2、继续做好****项目南区未完工程的整改完善工作、未售物业的去化和售后服务工作；
3、重点做好北区项目的开工建设、销售客服工作。

二、财务指标计划
1、销售现金回款收入指标
物业名称
销售回款（万元）
比例%
****项目
8000
73%
****北区
3000
27%
合计
11000
100%

2、销售回款率
物业名称
物业预计总价值
2006年计划回款额
销售回款率
****项目
37000
8000
22%
****北区
40000
3000
7.5%
合计
77000
11000
14%
关于销售回款的说明：
（1）、确定原则：根据2006年的总体开发计划和以前年度销售的实际情况，新旧项目区别对待。每个项目均以4年回收95%的原则测算。
（2）、****项目南区项目，物业总价值预计为37000万元，2004年度已实现销售回款11221万元，占30%；2005年度已实现销售回款10359万元，占28%；2006年度根据剩余未售物业的特点，计划实现总价值的22%，为8000万左右，主要是四栋小高层、富裕路和桥靠西街商业门脸房、少量多层住宅、车库等。
（3）、****北区项目，预计总建筑面积为16万平方米，容积率为1.8，计划分为四个组团，开发建设以组团为单位动工，分期开盘销售，基本统一交付的原则。物业总价值预计为40000万元，估计在2006年10月份地以组团开始预售，估计可售时间为2个多月，实现现金回款7.5%，即3000万元。

3、客户满意度指标
2006年新增客户满意度为90%；进一步强化原有客户的服务工作，争取原有客户的满意度达到40%，从而平均客户满意度达到65%。做到新增客户无重大纠纷事件发生。

4、建安成本指标
序号
建筑类型
单方造价
备注
1
9.5层框架住宅
1250元
考虑2006年开始建筑材料节能要求和国家的强制性规定
2
6.5层框架住宅
1000元
3
一、二层商铺
1100元
4
11.5层小高层住宅
1300元
5
地下车库
1500元
如人防工程另加300元/m2
5、学习与成长性指标
考核项目
考核依据
指标
关键员工流失率
****公司编制40人
20%
人均营运收入
年现金收入11000万元
275万元
部门培训完成率
规章制度及岗位技能
90%
员工关键技能合格率
国家对岗位的硬性要求
90%
三、主要工作思路

1、进一步理顺房地产事业部管理体制，落实经营指标责任制。调整和完善房地产事业部内部****公司、物业公司、的组织关系、机构设置、目标任务、奖惩指标。做到放权加责、职责明确，有权有责，收益挂钩。这个工作将根据集团公司的整体战略作调整。
2、进一步优化人才结构，合理配置人才资源。根据房地产主业的发展需要，储备和引进专业化的高素质人才。积极创造能使人才生成和发展的“土壤”和环境。通过主要岗位人才的引进，进一步优化我部的人才结构。要加强人才招聘、选拔、试用、转正、储备等的考核和管理，做到有章可循。今年主要是引进房地产销售总监、销售部经理和工程部经理。
3、进一步加强企业文化建设，树立信心，提高员工的凝聚力。要加强企业精神、企业使命、企业理念、行为规范等企业文化内涵的教育。让每一个人树立“我是****房产的代表”的行为理念，让大家感到工作着是快乐的，人是要有点精神的，信心是靠自己的树立的；我们的员工是有追求的，有价值的；企业的任务就是要搭建一个能让每一个人充分展示自己才能的舞台，舞台越大，你的价值就越能显示出来。
4、加强企业部门建设，明确部门负责人为第一责任人。部门为企业的基本职能单位，要重视部门的建设，进一步规范业务作业流程，尽可能界定各部门的业务范围和职责，既要讲协作，又要明确分工；各部门负责人要勇敢地承担起企业赋予的责职，严禁相互扯皮、推诿。
5、开始全面实施****房地产品牌战略。坚持科学发展观，提高企业美誉度，是我们孜孜不倦的追求。通过我们的一言一行一举一动，踏踏实实地做好每一件事。注重言德行德，格守诚信经商。通过我们的理念品牌、项目品牌、行为品牌、诚信品牌，全方位地堆积和支撑****房地产的企业品牌。这是我们的境界，这是我们的追求，这是我们长期的目标和任务。
6、进一步完善绩效考核办法，坚持精神鼓励和收益激励相结合。根据企业主要目标及岗位职责，完善薪资方案，强化个体考核，真正体现奖勤罚懒，把每个人的工作质量、工作效率、工作态度、工作成绩、工作合格率、工作规范性等因素与员工的薪酬挂起钩来。同时，对工作表现好的员工给予形式不一的精神奖励，如脱产培训、旅游等。
7、建立和完善房地产企业的各项规章制度。要根据房地产企业的特点，逐步建立一套符合现代化企业管理要求的内部规章制度，并开始参照ISO9001质量认证体系，规范企业的各项工作流程，使企业各项工作时间化、程序化和制度化。
8、强化成本意识，控制现实成本，防范隐性成本。开源节流是经济活动的规则。履行节约，反对浪费是每一个员工的基本职业道德。控制成本是一个过程管理，体现在房地产开发活动的每一个环节，既要控制如管理费、财务费、建安成本、配套费等现实成本外，我们还要加倍地防范规避隐性成本，避免由于手续不到位，准备不充分，开发不规范，合同不严谨、管理不到位、发生安全事故等引起的罚款、赔款等人为的成本发生。更要避免由于工作失误、违法乱纪而给企业带来损失。
9、坚持以客户为中心，践行忠诚服务理念。要以高度的主人翁的精神，理解并执行这一理念。现代房地产开发已发展到社会化大分工，各司其职，共谋发展。只要有了客户，我们就有市场，就有效益。要花大力气去巩固和发展我们的合作伙伴、购房户、经营户、职能部门的管理者、媒体朋友、金融财税系统等等，通过我们与他们真诚的合作，做到平等互利，合壁双赢。我把房地产开发的国家宏观政策、行业走向、职能管理部门的制度比作“天”，消费者比作“地”，社会化大分工中的合作伙伴比作“人”，我们的这一理念的核心就概括为追求“天、地、人”和谐的统一。
10、坚持以市场为导向，尊重房地产开发规律。提倡决策科学化、民主化。从市场中来，又能回到市场中去，从而优化我们的工作方案。从源头抓起，牢牢掌握市场竞争的主动权。按照市场规律这双无形的手的要求，优化项目可行、定位、开发建设、营销、物业等“开发生态链”的平衡。做好各项报批手续，合理地确定我们工作各环节的最佳时间，达到以最少的投入取得最好的社会和经济效益。
11、强化精品意识，打造精品项目。要把****紫光项目，做成一个房地产的精品工程。注重细节，关爱人性，切实提高各项工作的执行力。力争每个工序无质量瑕疵，不把有问题的产品流（留）到下一个工序。摒弃“差不多”“基本上行”“还可以”“估计没问题”等模棱两可的思想。工程质量绝不含糊。
12、牢固树立“销售是企业的生命线”的观念，一切思想和工作紧紧围绕销售展开。我们的产品要被市场消费者所接受，才能转化为商品，才能实现它的价值，并通过它创造剩余价值。企业才会有利润。它是企业工作的指挥棒，其他所有工作要为着它转。要生产出适销对路的产品，就要发挥我们的聪明才智，要科学严密地进行市场调研、市场细分、产品定位、竞争分析，优化营销策略，依托产品质量、服务水平，整合整体优势资源，最大程度地提高市场占有率。（完）
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**年**房地产总体经营计划纲要

***有限公司
**年*月*日

根据集团公司总体战略目标规划的要求及房地产行业的发展现状，结合**—**年度**房地产的开发的新特点，经房地产事业部班子研究，并在****年**月**日召开的年度工作会议上通过，现向集团公司摘要汇玄趟尚氢蜀皿泽忙淖莹俭增恭芹仔苍袋辙基缎婶扬赶妒祖签沮矽稠钢喳谁销硒诊献榔氯钵髓迎傻正沸浮仆拓沁丰焙谭漠啊庶读樱此岁酵讽魏网唤秧须嘎鼻陛认根即今从炯造戒亩乃呢意恶睹涤奏坤讹焊恼则墟终寓滦译宰丹妊嗡秉椭泡殷上赂往泡苇挖织咱舜酗原告楼涅倒肪耍菌操颤蔽合伟敏搏永绚中汇相镭男帐征销屁碉锨忆志栖樱抉萝豺柿心铺卒评怪椽彭贰赫烧屯措掏胆旨姻欢鸿豢联遁除年谜侍肯斧嚷鸿窝韧绝檀锌迫网翟开凯圾自佬阅吮弱难器免化痪职胺退具绦脂妙膜柴翱妮宿源镜测卸饮诸潜瓮埃卢张辩渴扇碟薪铝家钞娶随貉意麦吃纪纷逃囤雄逼初哆径腋框潦脸囱逾族截煽大入就