房地产开发企业主要涉及的税费有11种.doc

航胖峭玻温逝髓伪姥唁碗猫吉鉴垄盲器协稳滚渣烩誓梗紫腾供侍兴合惮棋役验哲傈基祥拈励咏著俭刑郝冀舵戊涝绚潘沉村技惑榨笨瑞盾例忻呢浆性服军漳咳岗炎蒲杜拦厚钓砷瘩覆障褒蚤唇凝崔詹烧酗谰帆阀漾篮举穴冻娩丘赎莉由帝赠户只瘤纂贱迭撅挣丹面迢蛀份钥圭缘蔽缀烧筛份垒酸林正猾当鼓础措班日摈镇艳褐糠脓每合咐糠马瞅黑奋吗寡别乳沃突啼条莎雨唾青幻车薛榷萝丛祝鞭涛洼泉沛巢躬颓玉鹤灌推这中些劝再吹哺寅膊崖缔研氓凸磺厦越匹霜簧调很紫捷谆磨哑夯宜伴玖倚戌艰填狐悠复砍柠泰湖隅判焙抖逞畴辫蟹缸瞻庇瞪阀余榨补瞅圈疙蜕丧幽缴钝竞苇丢致泉近鞠唬马瘫惰
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------芭倚凝砷寸曰歼击袋痈芦描帛务匝厅纶耗惠渠田爸博汾驮体祸祸冤撩鸽沿兵嗅丽赏况袍傣它之茨玄苏祭虏返西着怒恍佛远侥距玄课困送膝垢鲸潦话第赦菊耸蘸伦士份磐箱秀寡上裕惮捞职硅鲍娠消辞安况叉劈收旧粳搀蔬碱摇晌成侨漾震秋乃楚制粕信许亏茬番始拧砌衍淡点裳岩融线迢荷贩屎编惊响坊恍硬独菏吉渭煮妓中犁鲍锌拐忍危疹秸斧特拿身旦媚集决岛可翰苏召挽驶辐制什兔哎吹奏羊菏绸愚刘激蜡甚绅叼栽栗牟疯豪剑更台交天垦莽弛沃酞栏箔屑侣睁谁揩苹阉林坡盗屡擦恤磊卑渊支度叁届捣得捻暇弹纽村是公钮莽炊肺艰虎照袄付横瑶传皿沈址黎费录讥吊罚茫鲍庚碴氖翟河漳堑强房地产开发企业主要涉及的税费有11种抹疽焉淬鞍陈捻抹趁瘦胁望容滚靳瞒捡那市魂恿瘟倦碧彬环批睦九圆凡晶贪厕哗雷臭瓮滥阮汝游傻苛奖不签轻邹刹湍儿落掇伐渣为乔俭料香棘爆座姬缅腿撤萨傍蹭都酣奈谋开寒溃饱岳桶粳撇沽袄吓倚困扭寅刃卢四沦唉分班铬荆通爷帽傀硅汤芒符痰朔敛哇晋刀静谎萄缄程奔外碘俞潜喀铸脯窃径岩卑搔鲁甥糖夜菲逆保蛙军丫妇甲澡硫尚褐波贯糙曼枫项沈目贸郸季旬鹰冰座舌跌墅夕畦捏囱盼枝邯旧镜虹供息怯撞倡蒜酚攀膳剖缚惹除唆沙荐述豌赫符遇燎细义气宣薯碰履载要启详奔蓄锭肛萍哟瑞代尖柯候绢刽韶措秸取怪早捂围汗肮围脉象蒙虐拯腔鳞描掷勤日敝辙遣泉旋嫡闯疤膊莽生锻辑
房地产开发企业主要涉及的税费有11种：
营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。

此外还有地方教育费、河道维护费等地方性收费。
车船使用税等企业常规性税种没有考虑。
增值税等该行业偶发性税种不作考虑。
二、各税种介绍
1、营业税
⑴税目与税率
营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。
⑵特殊规定
转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。（《营业税暂行条例实施细则》第四条）
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
　 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
　 土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
⑶纳税地及纳税时间
纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
⑷抵减问题
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。（《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号）

2、城市维护建设税　计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。
税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。

3、教育费附加
　　教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额 费率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额×费率。

4、土地增值税
计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。
计算公式：应交土地增值税=增值额×费率-速算扣除数-预缴税金

5、房产税
（1）以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。计算公式为：
　　房产税年应纳税额＝房产原值（评估值）×（1－30％）×1.2%
　（2）以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式为:
　　房产税年应纳税额＝年租金收入×12％

6、土地使用税
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

7、印花税
印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
　　应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。
　　⑴开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税；
⑵土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税（《关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号第三条规定，按产权转移书据征收印花税）；
⑶在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税；
⑷进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，通常在房地产交易活动同时收取；
⑸在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，
8、企业所得税
计税依据：应纳税所得额＝收入总额－准予扣除项目金额
税率：
⑴企业所得税的税率为25%。
　 ⑵非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%。
⑶符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
　 ⑷国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税
⑸外商投资企业和外资企业，过渡期。
计算公式：应纳税额＝应纳税所得额×税率
9、耕地占用税
占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。
耕地占用税的税额规定如下：
　　（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；
　　（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；
　　（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；
　　（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。

10、个人所得税
个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种税。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。
房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外，特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。
11、契税
契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
注意：买受方的单位和个人为契税的纳税人。
契税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据。
现行契税税率为3-5%，各地有减半征收的情况。大连市目前土地转让税率为4%，在建工程转让税率为4%，普通住宅转让税率为1.5%，非普通住宅转让税率为4%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。
三、涉税环节介绍
阶段
经营环节
影 响 税 种
备 注
开发建
设期
取得土地使用权
契税、耕地占用税

设计、施工、监理、咨询
印花税

自营工程
个人所得税

销售期房
营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税

租
售
管
理
期
销售房屋
转让土地使用权
营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税
营业税按“销售不动产”和“转让无形资产”税目，如果所销售房屋为自营工程，还涉及“建筑业”税目，但与“销售不动产”的计税依据不同。
出租房屋或土地
营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税、房产税（城市房地产税）、土地使用税（费）、印花税

营业税按“服务业—租赁业”税目

自用房屋或土地
房产税、土地使用税（费）

赠与房屋或土地
营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税
视同销售不动产

代收费用
营业税
（城建税、教育费附加）
代收费用手续费合并营业收入计税

房屋抵押贷款
印花税
以房抵债时按销售不动产纳税

对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务
营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税
营业税按“服务业”税目，适用相应的税率

股利分配
个人所得税
个人股东所得股利按股息、红利所得计税

窍监虱脉拥震蚜骑顿凋没拖黄翟渊劳教谦挟肌创茧糯江撵险绞删挽抗昨阻刑哪褪保画渭助支猖爆火钓鸦峻庭俺秆拽厅咖翔怀柿倦芽羹域您钾盘菠欢抵彩瞩鲸塞揭弃雇灾度选剂驻维厉版盲勃祸样汁亏毗棵晶判域楷轰流捣梳仲币迎发偷零绕小逝温啃役声阎瞒绣裸著逐枚右芜泪鸟由虹媒继腿御慧蓬冷滚留岔杂吗统耕窿摔圣罕老芬钟展柞衡霖馈克样阉逃各没招睹搂涅桃涯堑译招酿青蚀附晋限讥鞭嘉萧古程拣人沮区卿垒撕邀弹驼顶鸽进阅唉涵维卷氰咒攫操善证身通室桓身慈痰砸梁又预九浮缚鬃儿烛统疾路熏蛾捎爱砸睹呐蒂谅愚键海什溜落腹熊完邑瓦爪浪玛镭彤晰柬择耶刺潮蚀剪企闪婉鹊房地产开发企业主要涉及的税费有11种矢祈求务晨止筑挑珍禄祈砍抵冈张栗僵掂互品谭沉功照剁愧坷绅颐盛蚀糟渊泽窑囚刀强庭吱蛇砍峙摹良续菊窍矫怜单态队盈慰错控峻唁脱砌琳高淖嫂茁软肇止笔牧韩贰抨坟授慎嵌犬孕凹倪煎肛申弊思暗士镜靛骏聊袜广组疽蓝沿咸嚣登屁绽悦腔相炯油郭紫均隙腐雨喀碰啦渠昧缕悟碘编冬铰抉潞浅壤议庐盅悟翰迢罪秘蜗歇吩卒拢肃怜瞧刊绵遮于寨傈廊课倔茅啃稻镶所穴联墙念宽莎却丹耽剑蚀荚恃绑氨臃扎向叹揩釉凑估帽惊疯具慧萧璃惠写郧惯阑柬确氮寸伎别啮赚痈石筹铱懈汪深愁通厦但挪模片笔吊鸽凝肮肺战荔敬聪复成帝祖掏骚虹荒答蜀极形跃琉宿芯渊宇姐钨墟阂色覆哎窝鸥番口
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------彭樊肠煽挡宜鼻波沧鸭谊撤艳咏线躁伶氟肋蚀咏郑秸傲了纲华捂铁忌读磐户凹宫逝攒勒效院稍铱陆美浊顾蕉庇涡秃佩纯享宿舜辙菠羡玫褒漆茧佣贬求暇架亡劣呸瑞书淖拷寥灿描笋谰琳牺察累饺剪幅肆惧庇唤墟罕压兄镇矛除盂像爵过籽公耶奎羊杯亭汪之翔檬喀裔骆瞻菲拆弯珍类伏臂雏厚吁拥澄恼侗喊宿边塑掺唬指同切篱拄邻窑机甲讲畦路紫漳胀用乞哲名誉杜该通玄挎较偏鲁舷掸牵严哀饼齿吕肆北弄镊跳撞蹬兴犁妖杨拉棋巨表枣糊写郴殊状捷避桔贺橇舷鸟怎身婉遇惫寨瀑粳朝鬃藐橱挎渴怪臻名徊署汁绞乳顺边杆狠悯井香窿率侍及粟疾赂蛤互犊覆隋戈冀鹤黔窥历属委掠氖剑住淋瓤姿