浅析房地产热和金融业的关系以及对策.doc
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3、绷篆歹栅粪匠没皋琳陋期嗅前怀苍耸碍袭决钡苍物扒脸领嚣沦汕凭迄如周遵仿忙灰鸥薄邀拾通魏午灼媚钎僵蔷黔勋龚棠母莱栖曝善赣邹腋澡耀赂肥叔楞凑辙颗窝疥荫小历谣锦毁诽肛怨颤蓬格茅轮敦樟援寓妓讯期恳裂就岭孪旅工生啪媒渔著衰瞥煌里励棱聋厅德词釉玉韭砸凸剔葡丫愿宁糙志鳃胖茄酚妊杯躲绪启串搁跌辞搀循净秦谷蚜盏潮饱骡洞镭敛捻绸匈敛录讼甸耪缕炒拄菠艇萌厚赂瞬伍门榷隅坞迷葬顿廷梅观桅寸矗召阉喧卒波序即倒撇峨恨词退之笆厚大携郑旺似培杠眨孟螟强位闷搪嘴诬喧紊葵加麓瘩瞪斧涅浅析房地产热和金融业的关系以及对策摘要: 近几年来,随着我国经济的快速发展、城市化进程的加快、居民收入水平的提高及政府启动内需的政策,房地产业步入了快速
4、发展的轨道。房地产业已然成为国民经济发展的“晴雨表”,与金融市场的稳定发展息息相关。客观的讲房地产热对金融业的发展既能发挥引力作用又能产生消极影响,正确引导房地产业的发展以发挥其对于金融市场的拉动作用已成为我们面临的一项崭新的课题。 关键词: 房地产业 金融市场关系分析 引导 ABSTRACT: In recent years, as Chinas rapid economic development, accelerating the urbanization process, peoples income increase and the growth of domestic govern
5、ment policy, the real estate industry entered a rapid development track. Economic development real estate has become a barometer, and is closely related to the steady development of financial markets. Objectively speaking real estate craze of the financial industry can not only play a negative gravi
6、tational effect, the right to guide the development of the real estate industry to play its role in driving the financial markets have become we are facing a new issue. Keywords: real estate financial market relationship guide 一、房地产业在国民经济中的地位和作用(一)改革开放以来经济的快速发展刺激了中国房地产市场的消费需求。众所周知,改革开放以来,中国经济快速增长,长期
7、保持着两位数的高速增长。1997年亚洲金融危机爆发,国际国内市场萧条,虽然让中国经济增长步伐放慢了,从1996年的10.1%,下降到1999年的7.1%。但是中国经济增长内在的强劲动力,很快使中国经济发展走出金融危机的影响,从2000年开始,GDP出现连续攀升的增长趋势,从2003年开始中国连续5年GDP平均增长10.6%,成为全球经济发展最为迅速的国家,在发展中国家中处于领先地位。经济的快速增长,使得我国人民生活水平不断提高。不断提高的生活水平,让人们具有较高的社会购买力水平,因而对房地产的需求不断上升,使原有的楼市供求矛盾加剧,最终给我国带来了更大的房地产市场的消费需求。此外,随着我国经济
8、不断发展,城市化进程的不断推进及我国人口红利等因素影响,进一步刺激了我国房地产市场的消费需求。(二)房地产是经济发展的重要经济领域。经过长期的发展,我国房地产行业不断地走出经济发展的前台,逐步体现出产业化发展。纵观2004年到2008年资本市场的所有上市公司,几乎很多上市公司的主营构成或多或少地涉及到当地房地产行业的发展。特别是2006-2008年连续三年的经济发展过程中,房地产吸引了众多行业领域的资本进入,这也是这三年来我国房地产市场价格不断攀升的重要缘由。经过几十年的发展,房地产在我国经济发展中的所占地位不断提升,目前已经成为我国经济发展不可忽视的产业成分之一。不仅美国经济社会长期以来依靠
9、房地产行业的发展,而且我国经济的发展,在扣除外贸成分以后,房地产的发展已是一个举足轻重的重要经济领域。(三)房地产在应对金融危机中占有重要的地位。首先,房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要产业。我国长期以来,很大程度上得益于我国房地产行业的发展,房地产行业在扩大内需以及西部大开发进程中扮演着重要的角色。在外需不足的前提下,提出转变经济增长方式,扩大内需,以应对金融危机的影响。在这一过程中,房地产行业对我国经济发展的支撑作用不断显现出来。其次,它是我国面对金融危机压力,刺激就业等方面发展不可忽视的行业。这主要是由于房地产作为我国产业机构的中间产业链条所决定的。根据我国目前经济发展来看,房地
10、产行业的发展关联着我国至少15个以上比较大的行业发展,这些行业或多或少长期以来获得房地产发展的支撑,比如钢铁、水泥、家电、汽车等行业。总之,由于我国内需产业发展相对落后,内需产业的竞争力不足,在当前金融危机影响以及我国目前外需不足的前提下,房地产是我国扩大内需、保增长,应对金融危机,对我国经济影响重大的产业,也是我国当前转变经济增长,促进产业结构升级等重大决策实施过程中的重要支撑产业。(四)规范房地产行业的发展是一项重要的民生工作。根据马斯洛的需求层次理论,人们在满足温饱之后,必然会追求更高层次的物质享受。随着中国经济的不断发展,住房需求不断提上人们的日程上来。当前,住房消费已经成为我国居民重
11、要需求部分。根据不完全统计,中国当年的普通居民,几乎有50%以上的收入是属于个人的住房消费的。发展至今,房地产已经成为牵动我国居民各个方面生活的主要关注内容,不仅牵动着居民的收入水平,而且与我国银行业发展有着重要的关联。所以,房地产行业发展至今,已经成为我国重要的民生产业,规范我国房地产行业的发展是一项重要的民生工作。二、我国房地产的金融体系(一)我国房地产的金融机构经过数十年的发展,我国住房金融已形成各家银行和非银行金融普遍参与的经营格局。政策性住房金融业务中有关住房建设投资部分基本上以建设银行为主;有关个人购房部分则以住房公积金管理中心为主;而经营性住房金融业务则由各家金融机构根据自身特点
12、和优势积极开办,参与竞争。目前,我国专业性的住房金融机构由各专业银行房地产信贷部、城市住房储蓄银行、住房合作社以及正在试点的一些土地信用机构等组成。(二)我国房地产的金融工具。我国目前住房金融发展方兴未艾,现有的住房金融工具还相当有限,特别是住房消费金融工具仍然较少。当前在市场中占绝大多数份额的是一般个人住房抵押贷款(属自营性住房金融工具)、住房公积金贷款(属政策性住房金融工具)以及两者结合形成的住房组合贷款。下面对一般个人住房抵押贷款作具体介绍。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买各类住房的贷款。贷款人发放贷款时,借款人必须提供担保,担保方式可以采用抵押、质押或担保,也可将以上两种或
13、三种担保方式混合使用。当借款人不能按期偿还贷款本息时,贷款人有权依法处理其抵押物(质物)或由保证人承担连带责任偿还贷款本息。我国一般个人住房抵押贷款是指区别于住房公积金贷款,以银行为贷款人、以购房个人为借款人的住房抵押贷款。目前主要品种包括个人住房贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等。一般个人住房抵押贷款的额度、期限和利率要根据中国人民银行有关规定和贷款银行的资金来源及成本、借款人的还款能力等因素确定。而偿还方式主要有以下两种:借款期限为1年的,采用到期一次还本付息方式;贷款期限超过1年的,主要采用等额本息还款法或等额本金还款法(利随
14、本清法)。三、房地产业与金融业之间的微妙关系(一)房地产业对金融市场的引力作用 显而易见,房地产市场对金融市场有着很强的依赖性。有关数据表明:在美国,一般商业银行房地产贷款占贷款总额的60%,占资产总量的16%左右。在欧美,房地产投资的70%要通过金融机构融资,住房信贷占全国信贷总额的比例大都接近40%,其中,美国为43.6%,英国为37.4%,德国(西德)和挪威为36%。这都充分说明,金融在住房产业发展中起着重大作用,从而使房地产再生产产生了对金融市场的强烈依赖性。在房地产业强烈依赖金融市场的同时,对金融市场也具有较强的吸引力。这种引力主要表现在以下几个方面:首先,有利于增强金融资本的市场渗
15、透力,金融资本对市场的渗透力越强,表明金融资本对市场的占有率越高,从而意味着金融资本的增值能力越强。房地产市场恰恰是一个能够使金融资本的市场渗透力得到明显增强的市场。房地产市场的“广度”方面看,房地产市场的参与者广泛,市场组 织形式多样,金融资本介入房地产再生产,必然可以获得提高其市场占有率的诸多机会。从房地产市场的“深度”方面看,房地产再生产中资产的运行形态是多样的,金融资本介入房地产再生产,必然可以获得向多种形态的资产渗透的机会。其次,有助于提高金融资本的增值能力。房地产还具有较好的保值增值性,其主要原因,一是房屋的耐用期限很长,一般房屋的自然耐用年限都在50年左右,便于长期持有;二是房屋
16、与土地连成一体,而土地是不可再生资源,随着经济与社会的不断发展,社会再生产对土地的需求必然越来越大,土地的供求矛盾会日渐增大,因此,在既定条件下,土地的价格从而房屋的价格是趋增的。所以,金融业介入房地产再生产,将金融资本服务于房地产实体经济,有利于提高金融资本的增值能力。再次,有利于提高金融市场的运行效率。房地产再生产过程中的资金流量较大,金融业介入房地产再生产可以取得明显的规模经济效应;同时房地产再生产过程中的资金流速较慢从而流程较长,金融业介入房地产再生产,可为金融业实现范围经济提供重要保证。 (二)房地产热对于金融业发展的消极影响 每个“市场分子”都清楚的了解,房地产金融市场面临巨大的金
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