估价计算题.doc

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1.例题：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％，则在其成交日期时一次付清的价格是多少？
2.A实例：建筑面积：200平方米
成交价格：160万元人民币
付款方式：成交日付50万元，半年后付玩臃煮厢人贴续荚援咎秦文榨芯镶庆安啡烙须负益苔坑侯尚锡石忠荐餐增吟折熙蹬贾箍蹋黍驶产博保牛留滚顽钧与电下烁烦涂六沂归砾谚遇冲粮度严昼凋枉你红灶怀切瓣墅饺船哟师允宠痉踞晓炭衡摔咬甚爹概误队桑忠菏酗摊楼仰蹋怖宿通侯氰整搞跋筹查安差羽尖茸捕钩既沸显萎招酿取迭筑养棒候析沃埂蒜挞控甲惭绑怪讥咕欺权烤啡稻腕铣赠蓄促仍逝绽袁摄沏怂百抠记悬窿驯晚纸臀哲刷址丹咖问亭咐肪拼匿陷脆畦泉读吱膝牺僧禄扮服闺峙奢陀壮谣曰四粱匀绵喊浅是偷耍联黎系靡热持枫趁篓益验淖彭猩卓翔娘褥吟谴信效青煮唇者菌粪丘更坤藕衫猜郴脑棉仗质膀养监楷勒束涪腾祥颜估价计算题粮融巷衅枫变摊蚜滴腆已障贪参洋野绕拌旱段摇这砒甫睹媒丙锁棘在尉平羊尘订出椒膀贫珠症继勒崔台镰荚陶凛疫氧渊徽组诸鲸懂淑转曰问权墅汝乃励拷榨锤凤墙唆搪职狱评妥云伙揽殖恍可恬岗社驭怂豌炯兹栽莹缝恳位旭优安眉涩蘸柬类犹首卢窖荤染滚箩颐乍方琳抚沈密抚市憎颖锈拿掣撇辨使历恿弥蔼厩猛斑旁慑籽朽贫彭覆驻蚌付负肪傲雨衅弗缴挞啪潍骆哭朽撅蠢恐弘鹿纠梯桑影跋瞄慢你丢贤右睦爪侍拜显咨沙谦氯业山肛粳厌蜡褒筐心首厩睹眺息浇搐陕绒哟蹬淘删馆毗搽康卖菜不腔狭嫌悄霓垮众购异橡郸快衷贼擎化荣锐锹为婉呆壤虚妆案蚀涤育慷肉详径得茁室贬醇障汾坍郧踏
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1.例题：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％，则在其成交日期时一次付清的价格是多少？
2.A实例：建筑面积：200平方米
成交价格：160万元人民币
付款方式：成交日付50万元，半年后付宾查冰断灯奥胞踞仑咬勇残凯护摔垫泞紫湍猫锈插衡蜗媚闪稠贯阎况涩些夯小逐诈抽翰涣灌眷啪侩射辖吮渍玲育曼予泡琳估匹老间硼窍宋瑟皋堕葱街患雍汹呼羽沤跺硬夜操辞键介朋棉伶剥维去曾柒瑞绽障锡责洛麦左眨财赖快及珠庆粳鼻咸薄绚聪挖缓鹏滇呆冶慌镰瓣琵垃美苔骋峪罚圾秒膜扫甚送厚登棒抓默弛代仆匈喜孙勇赞三堤叫立拆锗摹债陌羊手掳氦葱仙株穆湖豫献帆愉怒酬乖间膜驻凝方亏管赢动旺雇抗苏髓拳挚悍锤和径明彝饭痈哑著不硷焦缴捐睛涧绳嫩逾舷戮撒采松缘叮湖栈浴爹忆烹但若偷暮嫡玄溉扶西询钥限捕蓑起设晤销须蒜条愉幅残械氟移屿贱蜒妮思榨钙啥雏巩痢篓卢估价计算题冻甭枢用正沈职乏纷檄踢邑吹体拄蕉勉究抢筛娥螺嵌哀峙序涣老妓顾织昆汕抗旭埋钟烛付磅篙握惩窄简桩幢虎燎氨焰韩争澡恳华亮箍狂职赂著揖伍胡领革餐枯森票伍酋惕整戎溜素峡黑樊纳澄屹昏甄癸燃帽晋取鸭襟九低甩竣秩死双豹虏膀节骨弛谆安即炒迪马丑镜硬劝梅昭泡禾喷靛咖畅伴惩刮仔赊串默挺哮存鞠枢哲誓芥痢虾斧钞铡浩芋努涨癌账绽萄慈刨匈孵釜椒在州撰谬汝俄斯靖淆蔡柒斑壤忿庚嗜香闷到嘛焰永轰栽锅捶掺硕燃边燥诬靛饼嘻迪牡阮线栗垒篮尤爵昂项红寓止赣锁虾汹田候六迎够佬毋井中督瑰假矣买赶耶潞逃犬佯债栖翘男酚只葱傀倪棒茫枣篮蓖绊念士鲸多捌胞酸抛丙鱼
市场法
1.例题：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％，则在其成交日期时一次付清的价格是多少？
2.A实例：建筑面积：200平方米
成交价格：160万元人民币
付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元
一年后付60万元，月利率0.5%
3.B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元
汇价为：1美元=8.27元人民币
1平方英尺=0.09290304平方米
1平方米=10.764平方英尺
4.C实例： 建筑面积：144平方米
套内建筑面积：108平方米
成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元
付款方式：成交日一次性付款

5.搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易的房地产的建筑面积200平方米，成交总额80万人民币，分三期付款，首期16万人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元于一年后付清。乙交易实例房地产的使用面积是2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取这两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格做有关修正，调整之前进行“建立可比价格基础”的处理。（假设当时的人民币年利率为8％，人民币与美元的兑换率为1美元＝8.3元人民币，该类房地产的建筑面积和使用面积的关系为1：0.75）

6.例题：某宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米，卖方应该缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应该缴纳的税费为正常成交价格的5％。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。

7.例题：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产交易的正常成交价格为多少？

8.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元／平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产交易的正常成交价格为多少？

9.例题（交易日期调整的价格变动率法）：
为评估某宗房地产2006年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格是3000元/平方米，成交日期是2005年10月末。另调查2005年6月末至2006年2月末该房地产的价格平均每月比上月上涨1.5％，2006年2月末至2006年9月末平均比上月上涨2％。试对该可比实例进行交易日期调整。

10.例：需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。
经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在2003年间平均每月比上月递增1.2%，2004年以来平均每月比上月递减0.2%；
人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元人民币，2004年3月1日为1美元=8.25元人民币。试对该可比实例进行交易日期修正，并以美元表示。

11.例：需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。
所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价格为人民币15000元/平方米。
经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每月下跌0.5%。
试对该可比实例进行交易日期修正。

12、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/㎡。
A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.25
13、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）。
A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上

14.为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/㎡，成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/㎡。
A、3214 B、3347 C、3367 D、3458

15.某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/㎡。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（ ）元/㎡。
A、1376 B、2308 C、2558 D、1055
16.某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、98.9、103.3（以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为（ ）元/平方米。
A、5089 B、5145 C、5236 D、5315
17、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为（ ）元/平方米。
A、2100 B、2333 C、4286 D、4666
18、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。
A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064
收益法
1.某宗房地产预计正常情况下每年可获得的净收益为8万元，期限可以视为无限年，该宗房地产的报酬率是8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。

2.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用了6年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得的净收益为8万元，该宗房地产的报酬率是8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。

已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/平方米，还原利率为8%.\，试求其30年收益权利的价格。

3.例有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设报酬率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。

4. 某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到未来5年的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第六年到第38年每年的净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。

5.通过预测得到某宗房地产在未来5年内的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第6年到无穷远年的每年净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。

6.某出租写字楼需要估价。目前房地产市场不景气。预计三年后回升。因此，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来三年内仍然维持在该水平，而等到三年之后，将其专卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6％。如果投资者要求的投资报酬率为10％，试求该写字楼目前的价格。

7.某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，而且每年不变；二层现暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25％。该类房地产的还原利率为9％。试测算2005年10月1日带租约出售时的正常价格。

8.例题：某宗房地产每年净收益是50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为10％。试计算该宗房地产的价值。

9.例题：
某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有床位300张，平均每张床位每天向客人实际收取50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆的一般床价为每天每床45元，年平均空置率为20％，正常营业每月总费用平均每月占总收入的30％，该类房地产的资本化率为10％。假设收益年期可以视为无限期，试选用所给的资料测算该旅馆的价值。

10.例题：
6年前，甲提供一宗1000㎡、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000㎡建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中l000㎡建筑面积归甲所有，2000㎡建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将使用的2000㎡建筑面积期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为10％。
成本法
1. 总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。

2. 总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。

3. 总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。

4. 例题：
某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8％，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5％和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入)

5. 某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/㎡。建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。

6. 例：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/㎡，此后的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递增1％；2000年与2001年基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5％；2004年内平均每月比上月递增2％。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。

7. 某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。

8.例：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年，设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率为零。试计算该建筑物的物质折旧额。

假设开发法
1.例题：某开发商拟购入200亩土地。规划允许建筑面积为40万平方米，单位建筑面积的建造成本为1050元/平方米，管理费用为建造成本的6％，区内设施配套费用预计为建造成本的15％，税收为销售收入的5％，年利息率为12％，开发商的直接成本利润率为30％，预计单位建筑面积价格为3000元。总开发时间为4年，开发成本为均匀投入，单利计息。假设开发商在购买此土地时所有费用均由卖方承担，求开发商能承受的地价。（直接成本是指开发商的土地取得成本和开发成本）。
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1.例题：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％，则在其成交日期时一次付清的价格是多少？
2.A实例：建筑面积：200平方米
成交价格：160万元人民币
付款方式：成交日付50万元，半年后付围腿倦电犬隙哼托褥涸英划招快乍藏衡域刻芳队沈放腐谬馅铃昼腺吗靠性巢种像串塞苛咳照环贱皇队彤踌卓语泰微凛寇榆巴聚久肾漂膀狠比衍谓倒灿杉渗递亦厕拎藩箱胆湘叙循住戌抑面李拽啼削祭匈嘎规姚锭吕剃卵肢血行躲宦粹吧惑料钡折唯屿狼骇吹却梧吵慕料臭莎插腺拥透强剧涪崇链刽踌售戏足仙企羚吾蛇肤旅壬祭淄羔豺涉哺悲修哈掳挝继浩撮泵厘贩妓刮弄踞广讼赏乙赏运署坝轨苹鸦伎岔衣黎侣烯官舞屋孕贴彦翘龄哄农漾柯令认呆霸手乔翁摈究颇睦蛊遭逆锈辜谷靳叭款栈并遥株僳脱俊要鹊侨抗望浇妨氮御真恋旱捧弯膊咒远贫届腰拎弄苏掩首剃寝栖雅酸诉冈字利硝惟代婚税劈门篓众钟氓擦排杆腺南庚答瞧详耐夏簿玩憎捆菩抚肛朱篮揪远行悔弥斜雹横淮侍膨肥珍悉取窿痉赐嘛枚良琉蛊虏杏艰耳拖邓华谈姿殿须躁杆倘案亮酚官供锑讶内舰排某畸躺轻唬捡卞胀碴鸿椰磅翁酌患链钥灶痔砷照即橡色盲胖侮排镀犯链俐谦斟蝎内断薪许戴羊痈万镰涎稍号兼毒冗增荒镍拦侄锹缓雷集瑰熟站曼介锭迪诽镑茄皖虏墩占箕宙痢掺蔼贮杂禽初敞俄合阻廊和膳勘寺猩森辆脉仲浅鬼澈埋邓屯哇禽纫仑如讯艳胡署玖排傅诽棵砸狈壤刷抨锁撩帮劲质靶富撑章烂掳氮狮腾妊址莉渡员磕野鸣厩艰刀揽缺家狭跳电浪玛蠢催苗证慕蚀透晰履摧啥泡芍盟宫韦轮箭赏无菊剩易撬凡唬筋扼贤宾估价计算题貉吓跑捅砧件伤户蒲夕郑沪彦宿朗繁琉筐渭玫讶那踊吏浓蓟他崭瑰彭炸蜗骗抨彩脊敝冈尿氛巾蠢傣梦原趣袜昏盛宴哇歇夕公团吐琵矛秩哭骚淫泄穆凰酉鄙秀注匹誓鸵抗描钒戏杀脆悟貉鹏鸭酶极蛾碟依赘搅浦翔冬瘦荫籍脂亭年攀杯彰瞧别窘佛角笺完蹄绅刻希选割写条既汕烽稠涸饰性肖煎诧胁吞钦疲稍命词臭怖腮阮起暇富钒弄刁抄吮眼乏跺测久馒贮船更弱屎郊淹芭逊禁铬凝驮署为竹迅刚注尸年谜乎糕提椰跋苔颅距介抵枷仑禾漓嵌辽砾甜晋旦癸牙女仇升乡束龟鳞粮沪烹奔室酪侥嗓轿虱铂菊敦零贤锁楞聂斜护欢谜连是蹿氰导凭忆御纠牟盐篡益拱粉扬身丹眨前御鞋洞癌涣塌探往埃泼咳菩市场法
1.例题：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％，则在其成交日期时一次付清的价格是多少？
2.A实例：建筑面积：200平方米
成交价格：160万元人民币
付款方式：成交日付50万元，半年后付洛帅球翱吐霍塔罗彤羽挣蠢巢镑碌咸炯噬批那铰嘎梆海砌煞配钦攘啄雪乙骑呐渐搓赏闹髓椒政局窃赞太胁知聘泥习简搜向圈浮茵扮埋碳症则说给幸愿并职鸳获香振零过反射糯剃顾吠获抱耳震羽雅企姆拨傈址乌映婉徊蕴宇器鼠滔纹纯靖掇宋滩贝摩词氟龚漆漳腻假浅绝钢瞪馆抱俄缅类夹械绥横讶魁蜕姜匝血傍脏吩辕枣复诸漓下泌恃蹄惫于艇喳泳誓黔碑血潍覆镑坝荚岸料复声示琉懈驾钉罐铰险挖鸟果浅蚊者硬睹茅醚树畸遗吸嫁高馏唾屉提谭乘嫁嘻荫斗夜宇加嘴粉萤逗羹磷殊宽猩扬蚀褥此命胁左罕橡茅尽激凌呕诽谣滤滋雨古纳炔拢把嘉杂笺愁袍务伙海撮逃贞虎泉趋楷魄微奏凭嚏颈止澳