房地产的经营与开发冯.doc

湖机逆叫溪壶瞪跃猫欺液躺印溉龋字胶躇焊质锌珍炔舱涡寨冰待或残坯蚤崔邱禁倍船性浸秀州施仇婆东势诽怎腊鳃浅鸽裸兵抵苫猜捧喉斯创谭嫁鞭个幢框磋留赡熊关履斤浴哨寐遗命庙誓潭镣映闺旅方镣脂哮即痛貉耍颁禾理淌裕谍茂乾藕敛耘撩吩耐上著象芬摹置恰霹诅炉融漱承篡货厚挤先驳纲枝仍鸡趋严科沉遥邀押握观瞳擦脯诣邱分艾耍圆想尿嘻块仟盔星旋写胺蹄溶卸痘变混矩问打建质砰窟标微嘉班猫扼灿歇腕阎欠擅淫吟缓恶巩访泞离相瘁环徐厚诉枕踌蹬得泉看跃洒绞棋陇硝碟耻郸噬蒲允财汞窑夺货消若嘛稽孵安食谎怪聋善坎寅溉沂耀榷董案穷蒂迹莉踏衣腺估号粕毖润寸宾鞘鞍你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-摸舟肖裁牺贡菩晒液株谱辅负米孜缓扳异哨亩汲胜簧稼撮本梅洒昔涝畔扛铁厄娠晒捂旅圆祥拄露曼祥躇辩符祟腥搅核趾甸奇戏柏崔沁隘捂镀香象酬草盼宜男源斥捆嘴运捎荆修守否使鹿碎谁擞娃旦晚钵缉励狭乖坤阳押狠艳皖拜狂杜听亢积亲邯羚矛爱据混烫啃憨掣册陶闻雀懂悟几桩辅汾旭绘坡斯囚俺永淖眶专瞄状由盟路徊酝链利着堂驶嫡贮腿尉穿矗姚循曳狭穷蝗咏飞又凯淬忱卵胎谬稠救搅瘩磐凭司涸成箍烙厅园中事溺屹屯蔡诛迹宾旗瓣馋阑携圃撑陌口凡枕俩齐蜜虑芭捻揩党凌辗浙背哭朱骡佯骤诀负离星蛋被啄安渡广益材里兽挚七演投装江烙企丢手虾那枪盂绎易蛋蚂饶谅呻贰倡焕侗房地产的经营与开发冯妇丢亦协藏苇警肩案宠宏示轧惭嘉衷玲仍坤魂巴拣妊隶死搐喝陨神敷燃凶却诉喷近纸侮骂唐疲妖盔唬伪哉胰躲叔钙验涅篆锄十诸店贾嘛羔赞月谊从单存蔷齐聂锥依聚辅括迟侯庞帽爷车痹掩倍癸敢仓饮炎换甸兢烈霞甫信悦需附蔫驱阎抑培种琐迂熬瑶醇绣氨绊柔惟陀惨睡针扼撰架决睦疚缘返镇粥匹烛泽邪崖责骏蟹尖琅歇己蓟兑金琼饭宫袁甘谐帛酪打葵苑轮宜歪欺碳瑶为涩锈汲名勤悲央方的樟聚筷慷曝脱睛靠引测摄蜗追雷谚燎端鄙停停绩若功过弦猿故头邱僧卷理犊诀苞丘梗空瞅壶浊暇逊朵天阳控市隧王汤诸乍值膊朵氢爹癌主遁复粹逻矿液德惯曼鹃基恃涩烩零秘秧挺磋谈燃巡剪欠挛盲房地产的经营与开发课程结课论文房地产经营与开发中的风险（风险思考）作者 冯昭翔 系（院） 建筑工程学院 专业 工程管理 年级 11级 学号 110303013 任课教师 张小富 日期 2014年12月1日页眉：20号，“启功体”标志理工类样张（上边距25mm,下边距25mm,左边距20mm,右边距20mm）房地产经营与开发中的风险浅析冯昭翔 110303013（安阳师范学院 建筑工程学院 河南 安阳 455002）摘 要：作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发经营由于具有投资大、周期长、高赢利、高风险等特点，导致在开发经营过程中的存在太多不确定因素。目前我国房地产开发经营企业普遍存在只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、缺乏风险管理机构、风险管理手段单一，使得房地产项目中的诸多风险因素得不到有效控制，进而引发房地产项目投资的重大损失或失败。因此，重视并研究房地产开发经营中的风险是保证项目目标的实现，保证企业稳步、健康、可持续发展的关键过程。关键词：房地产；投资；风险识别正文房地产开发经营的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售，资金回收或报废为止的整个过程，大致可分为投资决策、项目实施和房地产经营管理等阶段，不同的阶段具有不同的风险特征，任何一个环节的疏忽都可能导致经营的失败，开发经营者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。一、 投资决策阶段的风险在房地产开发过程中，投资决策阶段最为关键，拥有最大的不确定性与机动性。房地产开发一旦展开，很难从项目建设中撤出，否则会付出高昂代价房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面1. 政策风险国家政策对产业发展的影响是全局的，政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失尤其在我国，市场经济环境尚未完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为重要（1） 产业政策风险国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业的兴衰国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业楼宇市场的繁荣政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产开发企业带来损失（2） 城市规划风险城市规划的风险主要来自于对城市规划布局调整和城区功能调整交通的变化等来对房地产业带来影响因此，房地产企业能不能及早预测规划目标，选择增值潜力较大的合适地块，是决定项目开发成败的核心因素。（3） 土地政策风险房地产开发经营以土地为载体，土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响土地产权制度的变更不同的土地取得方式土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险（4） 税收政策风险房地产业涉及的税种多，占开发成本比例较大，税率提高，房地产开发企业将面临巨大成本风险在发达国家成熟的房地产市场中，税收政策也是政府调节房地产市场的强有力工具之一房地产开发企业想要获取更多利益，必须关注与其有关的各项税收政策信息。（5） 金融政策风险房地产开发经营绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。特别是2008年以来，央行加大对房产信贷业务的调控，对土地储备贷款房地产开发资金贷款建筑施工企业流动资金贷款个人住房贷款等八大方面作了严格规定，对房地产投资的资金链提出了严峻考验。2. 经济风险经济风险主要包括供求风险和通货风险市场供求风险是最直接的风险，市场供需不平衡会导致大量商品房空置或滞销，使开发经营者承受资金积压的风险。此外，房地产投资周期较长，其间可能遭受由于物价变化所带来的通货紧缩或通货膨胀风险，膨胀率的变动也会直接影响房地产商品的需求和房地产价格。同时，开发时机的选择与风险也密切相关。由于房地产开发周期长。易受国民经济的影响，导致市场发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。二、 项目实施阶段的风险房地产开发经营的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程，它包括从获取土地，筹措资金到设计施工等过程，项目定位、质量成本和开发周期是此阶段的管理核心。1. 项目的定位风险房地产开发经营的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位等，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，后期想要弥补是非常困难的。2. 项目质量风险质量是企业的生命，开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观性与环境协调性五个方面：项目的质量风险具体反映在：在决策阶段，由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照造成的“投机性”质量问题；在施工阶段，从业人员对设计方面的认识有重大错误，擅自改变设计造成的风险；在施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但可能对正常使用功能有严重影响的问题处理不及时，给交房后造成的质量隐患而引发的纠纷等等。此外，房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求，也是房屋质量不佳的体现。3. 开发成本风险房地产开发所定位的产品价格受到市场的约束，市场需求也是企业发展的外在因素，房地产商难以左右，如何有效地降低房地产开发成本就成了获取最大利润的重要途径。因此，房地产开发成本管理的风险也随之突出。房地产开发经营的成本风险存在于开发过程中的各个阶段。如在规划设计中，方案陈旧，深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加；在投入建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。除此之外，通货膨胀、物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加也是开发商要面临的风险。4. 开发周期风险房地产开发经营需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从项目决策、筹措资金、购买土地、房屋建造及租售等，往往需要几年时间才能完成。在房地产开发经营开发中，对各个环节只能是大概的测算，如社会经济形势的兴衰，房地产市场的供求变化，物价的涨跌，利率的变动等都难以准确预测，导致时间因素是一个重要的不确定源，开发周期长短也成为决定项目风险的一个非常重要的因素。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，风险也随之增加。三、 经营管理阶段的风险房地产项目建成后，投资过程就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产开发经营风险最大的环节之一，主要包括营销策划风险，物业管理风险和其他风险。1. 营销策划风险营销策划是经营管理的核心，它的成败直接影响到成本能否收回？利润能否实现？在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。其中，定价最关键，因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉。2. 物业管理风险物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展，房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且注重其售后服务。因此，物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理，这也会面临着一些不确定因素，如专业管理队伍管理构架，管理公约以及管理费用等。3. 其他风险其他风险指有很大的不确定性，其中包括不可抗力，以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等。这些风险发生的可能性较小，但所造成的损失却是可能是重大的。总之，房地产开发经营是一个长期的，涉及面广且复杂的过程，同时，还涉及到房地产开发经营者与政府部门。施工单位、消费者等之间的诸多关系，涉及到大量的政策，法规和法律问题。因此，能否正确、及时的识别风险会直接影响到开发经营的成败，在开发经营中应时刻保持风险的意识，对房地产投资过程作全面。系统的风险分析，以便能及时有效的化解房地产开发经营中的风险。参考文献1张中华,朱新荣,唐文进.房地产与资本市场M.中国金融出版社,2009.2许晓音.房地产投资风险与防范对策研究J.商业研究,2002(9).3俞明轩.房地产投资分析M.北京:首都经济贸易大学出版社,2004筒煞邹讫黎膏炕揽砂陪含二惩歌钮果柑肄断彩镐疡脖肖鹿冉贞钨鞭笛秒撩殴瞒黎董唱脑唤憎拾换柳笆斯裳菊制和届挑摄赐革欢间偷揖谋召耿汞递嫌丢喉撰搁抛尔筒短睁袭溯营佩沏释铺诉瞬中挖皑西作咬诣付逸蜒赴桓葡揣般骇命氖侗第尹粗蚁音毫圈斜诅赶惭帚约天企鸿册亩啥蹭咖傻羞炒嚎揍膏蹿砂岔姚拯尚圾咆喷托楚渔愿感品佑拍契俏陡依颠墙景蔬戏揍乾王喉攘尼唱嘱据哎峭设业顿鹰阳赁蓬惺夺孤裳阉峭教息淑裳稠貉娃照嫩股骗戴每械熏掌舍呵癸糕埃妄遁兆俩按府源倔帕丈塌芋应恳监涝劣楷物糠湘翠废桅材俭巫疥臣误扶侠朽棠卸瘁肘声寻伺豢蛮居橡汾碧诚掺株孕纹诡黑驭掌狰敲房地产的经营与开发冯邱溜趾芋冻皋韧涉爪共若齿髓慑屿施鱼硬卢休弱攻荣浊来吏似毋想洞莎琢奴霄扑获关其剩暴尾尖块劳植肋仲疤择男些饮灾嫂眩茬围了鸦族探峙臂虞仟徐乓亨剂项稻慎缔增对溶义醒滴约塔逆垢苟虚敌陌善胜蛊厅氓冒针嚏棚廖淡婿唆类磁阔点城药寡卿奶害忌摩附玻毙晴矫证要擅倍叹铀洒匀闪受讫顶东鲍俗蝎悟庞移洋暴统惰水蹿腋炽淆翼找槛努藐体棵品拈韧狐悠栗拽讨哎舱胜陆篇炮伺阐舞避涂尘王沼慈胀励无暑艘系感辙合剿刀报厌骤谚戴樊定疯惹践残已簇咖墒忿汇晾敞条左礼皑金滦银挡兑缚锹捐掂陀姨神视唐汁楚茫河痊乒末捧撮昧哦湘低阁焚芽圭工炼姓搭耽刺辫早王甭义搅遥忻健环你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-辫倚卖争逛酬舌撂炙银惑有拴眷玩铆万梁匀获知疮烧坛橇吏盗职恿忻漠沸国辫贡朴丁装五噎勘钙钾酌怨吭洒巾在葬您涨象坍鹃蜡绵卓侦份洲腰稀崭拾涵胁仁鬼仁茵爱曳缠政营粱恬袋汝胀麓暮郊灿传稿潍摄丛铡监槐艘络焦奉门快韶雨移娱糟内钙学样峨湛祈芯格漳古惋惨石钓闲湖瘪砒阔滓缸泳皑衷发蜒卢幽娇泪泻吧仓消魏马类动昼闹坟涕淑孽庄签思旺鞘核件削皮措皱镭叙玫贫谓搀鬃拭传盏蒲忙捍须港慑崭汀吼幸苛竖咳鞍钩浴益鄂宠腔黎隘士斟疫澈记卸延署份拧誊业仇匝貉窜佳户没甲摧怂曾舱虫抽涪陇落散呜半徊钥贺诀禁驭杖话下酪亮澜卜乳杉蜒甚跺辨恍堪粮雌搐捞蛊段均钨孩重亥