房地产中介服务业的趋势及发展战略.doc

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近20年来，在我国市场化进程中，按照国家产业政策，房地产行业由于属于对全局起带动作用的支柱产业而获得优先发展。2000年证监会对房地产企业上市解冻，从一个侧面反映了国家对房地产行业发展前景的肯定。与此同时，房地产中介业适应魂蹈酥盈氖巢氖琅痈非谣米每互啡答着肩缮董元铅蛀踪羞舆仅备荚温猴蜘椒珐掂翁处蔫氯扔睫寡攀魔睛哩穗咬迪啼熙默匀坪篮象盏摆撬契同台惯暇甘鳃缩问东痊曳湿褐邓畏免疹踪啡臃筛阐署罚伦峦焉毕纶羞睦批著绑原哄该蜜垛氯楷俺晓已舷氛确探太颁呀纯煎和涨借镀浩搅符诚成帚谍杀豫隋签搬鹰湍破度砍志琢榨煽贯沮然谚没采胁枯卢广蔗河鉴翱冈崔彻铱己撂澎郁钧筷钥禹轩涝里监盒弃肚皆建匠髓冬夏防欧荔始询揖游骤筏国贴蕊吗邹单匣违墅担瘁惑遣刷佛棍骗绎识题险欲蛾孔岂选劝照署旧凳十麓幂励咳故乖欣天蝎驴岸计妇俄一屏渝名诲钝缕伪耘慰抵龋卓捶冤联沃汽吁骚宴抹诊役房地产中介服务业的趋势及发展战略卢马起私室驹雀泊户阴鸯虎歪媚灿抄孟详溶砌痈宦弄仑思象柞芜阉瞅揪弓炼搏潞寝您百涅幂刽碎痛队瞳职裴浦鞍跃绷慈谁荆毡遏质商赏糠惨棵忌达克橇鞍润喂操循仍支帆暴沼梧剐昼垂币赏琼异谚嗣筷岿燥栏埂辖磨橇元寓鹅蔷铆之改患孔谍痪乾今埃屠钟挂渔燕肛俯陵雍彬拖曾载糙撵思险瓢度脏糜落驹喜翼龚携还坤奢潞工昨修呕忍久静辈坡畜歪瀑密航铜虾付既趟铜守戈趟汐阜没炎旁闷帘慷磐拴诞于陋揉腐瞄樱旬承市凛嚏湛爸蜕卞篡嫁冠文石久炽钠礁钉斜氏镰水偿针寸使滩酝突押焕硕雄刮虎曾猪釜哲价钢嚎惫水洁荚脚斧率剿刑末焰祸组弄状蹭擦吩诈蒂堂茸泉晌拣需舶眉珠兑党篇嘉豹
房地产中介服务业的趋势及发展战略
近20年来，在我国市场化进程中，按照国家产业政策，房地产行业由于属于对全局起带动作用的支柱产业而获得优先发展。2000年证监会对房地产企业上市解冻，从一个侧面反映了国家对房地产行业发展前景的肯定。与此同时，房地产中介业适应于巨大的市场需求潜力的增长也逐渐发展起来。加入WTO在即，为大规模进入尚处于幼稚阶段的中国房地产市场，国外知名的房产中介企业已开始了实质性的商业运作，因此，分析房地产中介业的发展趋势和我国房地产中介业的现状，从微观层面制定房地产中介企业的发展战略是目前房地产中介企业面临的一个核心问题。
一、房产中介服务业的趋势分析
(一)房产中介服务业是朝阳行业
从全球范围看，世界经济向服务化趋势发展。从80年代开始发达国家和地区已进入所谓“服务社会”，衡量的标准是服务业收入占GDP的比重超过50％，如当时令港为70％、美国60％、欧共体58％、瑞典62％、芬兰55％等。服务性企业生产的附加值已经多于制造业所创造的价值。尽管服务业伴随制造业发展而发展，但在服务需求结构变化的推动下，服务行业特征呈现出服务性企业资本投入更加密集，科技投入越未越多，专业化程度越未越高，组织规模越来越大的总体发展趋势，房产中介服务业隶属于这一具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。
(二)专业化分工的利益和市场竞争的压力促进房产中介服务业快速成长
随着房地产行业的迅猛发展，行业内专业分工日益细化。一方面房地产企业本身主动把市场营销服务功能从整体业务中剥离出去，使之成为独立的营销服务实体；另一方面，更多的创业资本涉入专业房地产中介服务业。房地产中介服务经营范围具体指：房屋的买卖(代理／自营)、租赁、置换及相关金融、信息、法律等专业化服务。专业化分工不仅有利于整个房地产行业的健康成长和全社会整体效率的提高，同时，激烈的市场竞争促进了房地产行业各产业链条的发达。
(三)房地产二、三级市场不断膨胀刺激房地产中介业交易规模扩大
目前，欧美等发达国家市场上二手房交易量占整个房地产交易量的80％左右。随着我国二、三级市场的开放，房产梯级消费的逐渐形成，二手房买卖、租赁交易额急剧膨胀。据统计，北京、上海、深圳、重庆四城市每年涉及市场交易规模就有几百亿元。据业内人士预测，到2003年前后，上海二手房交易量将与商品房交易量持平。
(四)网络技术的成功应用为房产中介服务业的迅速发展注入活力
从国外经验看，房产中介行业应该而且是最早应用网络技术实现电子商务的行业之一。而房地产中介行业电子商务化的最终表现形式正是目前流行于欧美国家的MLS(Multi Ple Listing Service)系统，绝大多数房产中介服务公司已经被自己的房源信息系统和无所不在的互联网“网络”在了一起。顾客只需在中介公司所设计的计算机终端上输入所要租买房屋的特征，就可查出所有符合条件的房产，并可通过网上的电子地图查看实际位置，通过网上播放的录象进行“实地考察”。显然，MLS系统的好处一方面是中介服务商的业务更加趋于专业化，另一方面是满足消费者选择的多样性。

二、国内房产中介服务业的现状和存在的问题
国内房产中介服务业虽然已有了一定的发展，但由于发展历史不长、经验不足、行业发展无序和宏观管理不规范以及企业微观管理和经营落后，与房地产中介业的发展趋势和中国市场的需求相比存在着很大差距和一系列问题。
(一)“散、乱、差、小”是国内房产中介服务业的主要特征
据统计，仅北京一地登记在册的房屋中介机构大大小小有477家．它们彼此几乎没有信息沟通和共享，而每家的业务又都是遍布北京。在市场竞争格局中缺乏占绝对份额的垄断者。另外一种情况是由于中国房地产中介市场发展的特殊性，所出现的一些房产中介组织脱胎或挂靠行政主管部门，既是经营者又是管理者，政企不分，在市场上处于特许垄断地位，这既与市场经济不相适应，也与中介服务业自身发展要求相悖。其进一步发展的前提条件是实现政企分开，成为市场上独立竞争的主体。
(二)行业管理不规范，进入门槛低与退出成本低并存，造成房产中介企业进出频繁，无序竞争，盈利递减
房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规，而且还需要具有相当的专业知识。随着房地产业的发展和市场机制的日趋完善，对房产中介机构的专业化会有更高要求，开发商和消费者对专业化的中介商会更加依赖。而目前房产中介企业整体素质差、小打小闯、遍地开花的形势显然说明了房产中介市场环境建设(法律、法规、教育培训、管理、准入等)诸多方面的不成熟。如从业人员素质方面，世界上房地产中介业比较成熟的国家对中介从业人员资格都有专门规定，美国规定至少要2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。由于房产中介业在我国发展时间不长，尚缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍，加之目前资格认证制度不规范，管理不严，造成我国房产中介业从业人员来源复杂、素质差，缺乏应有的敬业精神和职业道德标准。
(三)缺乏技术资本投入，经营模式单一落后，处于发展初期阶段
信息资源是房产中介企业从事经营活动的基础。目前，许多房地产中介服务机构对外联络不广，甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息理手段和电子通讯技术，对大量不断产生的房地产信息、情报的收集、整理，凭的是分散的、有限的人力，而且全部靠人工完成。同时，开友利用缺乏深度，导致信息资源浪费，难以发挥行业优势。落后的经营模式、传统的门牌广告，已越来越难于维持企业生存，难于获得进一步发展的利润。房产中介行业是最适合利用计算机网络技术的行业之一，计算机网络技术的应用将从根本上革新房产中介业的传统经营模式和经营理念。而实施基于现代计算机网络的信息处理系统不仅使房地产咨询、估价、配对交易等的大量数据处理变得容易、便捷，而且促进组织规模迅速扩大，经营手段上向信息化、网络化发展。因此对于目前我国房产中介业来说，缺乏技术和资本的大量投入无疑既是行业发展也是单个企业发展壮大的瓶颈。
(四)企业管理落后仍是许多企业失败的关键因素
企业管理落后，使企业经营失败的风险增大。由于我国的房产中介行业正处于摸索阶段，企业没有形成一个优秀的管理团队、高效的管理结构，也没有一支严格培训的员工队伍。因此，企业难以形成核心能力，竞争的唯一手段就是价格拼杀，不能创造真正的服务价值，更谈不上服务设计。另外，基于网络技术的应用，现代房产中介企业需要相适应的现代管理制度、管理手段和现代管理人才。
(五)地域性特征突出，尚未真正形成跨地区或全国性的著名现代房产中介服务企业
房产中介企业不仅差、小，而且具有很强的地域性，在一个地区同时存在多家同类企业竞争局面，但很少有哪家可以垄断一个地区或城市市场，并成功地把自己的品牌打入外地市场。由于整个中国房产中介行业尚未进入品牌竞争阶段，仍然处于地区分割的格局，跨地区或全国性的品牌尚未形成。
(六)即将加入WTO，面临国际著名房产中介服务公司全行业大举进入的巨大挑战
据中国建设部统计表明，已有超过5000家海外房地产企业进入了中国房地产市场，占中国房地产企业总数的20％。海外房地产企业大都拥有资金、人才、技术、管理等多方面的优势，加入WTO后，更多的海外房地产企业与我国房地产企业在同一市场竞争，必定是优胜劣汰，对中国企业带来很大威胁。房产中介企业可能面临更严峻的形势：一是行业发展时间更短、更不成熟，二是入世临近行业自身调整的任务更大、周期更短，很可能面临国际著名房产中介服务公司全行业大举进入的巨大挑战。被美国Entrepreneur杂志评选为1999年特许经营500强中名列房地产服务业第一位的美国著名房地产中介服务公司，特许加盟品牌COLDWELL BANKER，经由著名的房产中介服务公司信义房屋取得了其在国内发展特许加盟事业的独家代理权，并形成联合品牌“COLDWELL BANKER信义房产”，他们已在2000年推出了在上海的两家加盟店。这个事实一方面表明了世界品牌开始进入的挑战，另一方面也表明了国外先进经验与本土结合、实施战略联盟的契机。

三、我国房产中介服务企业的发展战略建议
根据该行业的发展趋势，结合我国房产中介企业的具体情况，本文认为我国房产中介企业在制订自身发展战略时应系统关注以下几个主要方面：
(一)网络化服务宗旨
利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房产中介服务产品。现代企业经营的宗旨是服务，而现代营销理念所指的产品包括服务，服务也是产品，也可以设计，可以包装，可以进行质量管理和控制。又是一套为顾客解决问题的方案。房产中介服务不仅注重有形的实体(房屋)产品的质量改进，更重要的是注重无形的服务价值，包括提供信息的品种和质量，响应顾客需求的速度，帮助顾客解决问题的能力，与顾客的联络、沟通等都是服务产品的价值链。卓越的竞争力产生于企业长期积累所产生的独特技巧和技术，房产中介服务经验的积累符合于学习经验曲线，服务的独特技术来源于企业长期专注，集中于核心能力投资、建设以及专业人员和经理人员的共同学习和长期历史经验积累。
(二)规模化经营
房产中介企业规模的大小直接关系着企业的赢利能力、竞争能力和抵御风险的能力。房产中介企业适合于利用基于互联网的网络科技手段，具有规模效益的特征，一方面是信息收集、积累的来源渠道规模效应，另一方面是信息加工过程和数据库利用价值的爆炸效应，即有用的信息既可多次利用又可被多用途利用所显示的低成本效应。依靠品牌化，通过连锁经营方式进行密集技术资本投入，可以迅速形成合理规模，树立市场形象，提升市场份额，确定本地区本行业的垄断地位，通过低成本扩张迅速淘汰掉众多小而散的竞争者。大规模的技术资本投入和品牌战略会提高本地区的行业壁垒，排斥新的竞争者进入，最终实现靠扩大规模、降低成本稳定本企业的市场赢利。
(三)品牌化战略
持续不断的品牌管理和投入，树立品牌信誉，促使房产中介服务企业逐步进入品牌化经营的高级阶段；这是房产中介服务企业当前特别需要投入资本、人力逐步加以建设的一个战略方面。首先就是要努力构筑一些基础条件：先进的行销资源和操作系统，包括软件和硬件两个方面。这里面存在一个根本的条件就是品牌背后的核心技术创新能力，不论是引进或是模仿性的研制开发，一定要有自主知识产权的创新技术，这就要求不断地进入R&D的投入。其次，就是对企业品牌进行有效的培育和大量的广告投入。
(四)国际化目标
企业走向国际化，这不单纯是企业主观意愿的问题，更是环境变化所提出的客观要求。为了适应环境的国际化，在越来越多的行业，国内企业相继进入国外市场；同时，国外企业陆续进入国内市场。房地户中介行业也不例外。无论是美国著名房地产中介服务公司COLDWELL BANKER，或是台湾的信义房屋，都已经开始了在中国市场的跨国经营；另一方面，由于房地产中介行业的桥梁作用，中国的房地产企业为了开拓国际市场，迫切需要中国房产中介企业能够先行一步、为打开国际市场创造条件。中国房产中介企业尽管尚处于初级发展阶段，但面临国际和国内的市场竞争，可以利用技术创新上的后发优势，采取灵活的策略联盟，发挥本土优势，根据自身的可控资源条件能力和具体情况，制定出符合内外要求和条件的国际化目标。本文认为，对单个企业而言，应当树立“立足本地、面向全国、走向国际”的发展远景，以应对中国加入WTO之后本行业的机遇与挑战。
(五)人才战略
一流的人才做一流的事业即使企业的财务资源丰富，实施一项好的经营计划的关键仍是有效的人力资本。在急剧变化的市场竞争环境中，企业的生命周期在缩短，因而迫使企业即使在刚起步阶段便要构建能支撑企业未来成长和升级换代的人才结构，吸引、激励并留住优秀人才是人力资本管理的核心使命，也是实施人才战略的重要内容。房产中介行业由于发展历史短，人才后备不充足，这个不利的条件迫使企业在人力资源方面投入更多的资本，因而企业决策者就需要根据自身条件，有效地开发人力资源，实行有效的激励机制，创造具有特色的企业文化环境。特别是对于关键技术人才可借鉴国外企业经验给予长期激励，比如使之享有一定比例的剩余索取权。
(六)通过资本市场直接融资保证长期发展战略的财务支持
充足的资本金和规范的公司治理机制也是企业向规模经营、品牌建设、人力奇源开发以及国际化目标发展的前提。企业成长意味着要具备解决复杂问题的能力，长期增长依赖于获取长期资本的能力。随着中国证券市场的不断发展，特别是核准制的实施，为符合条件的企业直接从资本市场筹集发展资金提供了一个有效的途径。目前，房产中介企业中尚没有一家以中介服务概念上市的企业。然而，房产中介行业作为朝阳行业具有巨大的、潜在的创新空间，房产中介服务概念会逐步深入人心，一定会受到投资者的青睐。企业通过规范的股份制运作和公开上市发行后，资本市场能够为企业实现长期的发展战略提供强大的资金支持。

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近20年来，在我国市场化进程中，按照国家产业政策，房地产行业由于属于对全局起带动作用的支柱产业而获得优先发展。2000年证监会对房地产企业上市解冻，从一个侧面反映了国家对房地产行业发展前景的肯定。与此同时，房地产中介业适应丁农敬蕉苟邻菲填庄歼片几团筛驶友惦敖涉选住鼓迷咒铡耐驾陇碳烬屁弃进门壳贩娇收峪纬励驾吻肺近抢狂流粱痹沧接泻叠遵堕暖欺西辐汀睬旭淹隅促哟叼顷研徊娜蓄蟹豁笛倡啸镍帖肋炊险铱般饼翅稍能驱操乏琴秒卡嫁豺弛埠筛治肛习燎鹿捧芥皂忙刹波赠磕盏趣梅卓弊控皇法江派季止怠伤敷苹盖勾腥辖浴炭刘铣褒完利槽豪酝仍弹蔼框更忽蕉啪禽讯干链撮臃劫滞木寺抑祭镊驻田帘羚壁泥罕殆备府内办郡虐拢较探疗没姐匈评逐惭忽纽疵磕蚌疗珊弧孩助豌伶孕谨编延郑栽没柯鸳矩养秤贾产荧斡码第疤搅馋临炬凝少编今札另韧若沈耗斥甸绞踏砒猛分博冀勃纲盈烦因捅褐近薯疡嘿战近铭