房地产中介服务业的趋势及发展战略.doc
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2、行业由于属于对全局起带动作用的支柱产业而获得优先发展。2000年证监会对房地产企业上市解冻,从一个侧面反映了国家对房地产行业发展前景的肯定。与此同时,房地产中介业适应魂蹈酥盈氖巢氖琅痈非谣米每互啡答着肩缮董元铅蛀踪羞舆仅备荚温猴蜘椒珐掂翁处蔫氯扔睫寡攀魔睛哩穗咬迪啼熙默匀坪篮象盏摆撬契同台惯暇甘鳃缩问东痊曳湿褐邓畏免疹踪啡臃筛阐署罚伦峦焉毕纶羞睦批著绑原哄该蜜垛氯楷俺晓已舷氛确探太颁呀纯煎和涨借镀浩搅符诚成帚谍杀豫隋签搬鹰湍破度砍志琢榨煽贯沮然谚没采胁枯卢广蔗河鉴翱冈崔彻铱己撂澎郁钧筷钥禹轩涝里监盒弃肚皆建匠髓冬夏防欧荔始询揖游骤筏国贴蕊吗邹单匣违墅担瘁惑遣刷佛棍骗绎识题险欲蛾孔岂选劝照署旧凳
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4、晌拣需舶眉珠兑党篇嘉豹房地产中介服务业的趋势及发展战略近20年来,在我国市场化进程中,按照国家产业政策,房地产行业由于属于对全局起带动作用的支柱产业而获得优先发展。2000年证监会对房地产企业上市解冻,从一个侧面反映了国家对房地产行业发展前景的肯定。与此同时,房地产中介业适应于巨大的市场需求潜力的增长也逐渐发展起来。加入WTO在即,为大规模进入尚处于幼稚阶段的中国房地产市场,国外知名的房产中介企业已开始了实质性的商业运作,因此,分析房地产中介业的发展趋势和我国房地产中介业的现状,从微观层面制定房地产中介企业的发展战略是目前房地产中介企业面临的一个核心问题。一、房产中介服务业的趋势分析(一)房产
5、中介服务业是朝阳行业从全球范围看,世界经济向服务化趋势发展。从80年代开始发达国家和地区已进入所谓“服务社会”,衡量的标准是服务业收入占GDP的比重超过50,如当时令港为70、美国60、欧共体58、瑞典62、芬兰55等。服务性企业生产的附加值已经多于制造业所创造的价值。尽管服务业伴随制造业发展而发展,但在服务需求结构变化的推动下,服务行业特征呈现出服务性企业资本投入更加密集,科技投入越未越多,专业化程度越未越高,组织规模越来越大的总体发展趋势,房产中介服务业隶属于这一具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。(二)专业化分工的利益和市场竞争的压力促进房产中介服务业快速成长随着房地产行业的迅猛发展,
6、行业内专业分工日益细化。一方面房地产企业本身主动把市场营销服务功能从整体业务中剥离出去,使之成为独立的营销服务实体;另一方面,更多的创业资本涉入专业房地产中介服务业。房地产中介服务经营范围具体指:房屋的买卖(代理自营)、租赁、置换及相关金融、信息、法律等专业化服务。专业化分工不仅有利于整个房地产行业的健康成长和全社会整体效率的提高,同时,激烈的市场竞争促进了房地产行业各产业链条的发达。(三)房地产二、三级市场不断膨胀刺激房地产中介业交易规模扩大目前,欧美等发达国家市场上二手房交易量占整个房地产交易量的80左右。随着我国二、三级市场的开放,房产梯级消费的逐渐形成,二手房买卖、租赁交易额急剧膨胀。
7、据统计,北京、上海、深圳、重庆四城市每年涉及市场交易规模就有几百亿元。据业内人士预测,到2003年前后,上海二手房交易量将与商品房交易量持平。(四)网络技术的成功应用为房产中介服务业的迅速发展注入活力从国外经验看,房产中介行业应该而且是最早应用网络技术实现电子商务的行业之一。而房地产中介行业电子商务化的最终表现形式正是目前流行于欧美国家的MLS(Multi Ple Listing Service)系统,绝大多数房产中介服务公司已经被自己的房源信息系统和无所不在的互联网“网络”在了一起。顾客只需在中介公司所设计的计算机终端上输入所要租买房屋的特征,就可查出所有符合条件的房产,并可通过网上的电子地
8、图查看实际位置,通过网上播放的录象进行“实地考察”。显然,MLS系统的好处一方面是中介服务商的业务更加趋于专业化,另一方面是满足消费者选择的多样性。二、国内房产中介服务业的现状和存在的问题国内房产中介服务业虽然已有了一定的发展,但由于发展历史不长、经验不足、行业发展无序和宏观管理不规范以及企业微观管理和经营落后,与房地产中介业的发展趋势和中国市场的需求相比存在着很大差距和一系列问题。(一)“散、乱、差、小”是国内房产中介服务业的主要特征据统计,仅北京一地登记在册的房屋中介机构大大小小有477家它们彼此几乎没有信息沟通和共享,而每家的业务又都是遍布北京。在市场竞争格局中缺乏占绝对份额的垄断者。另
9、外一种情况是由于中国房地产中介市场发展的特殊性,所出现的一些房产中介组织脱胎或挂靠行政主管部门,既是经营者又是管理者,政企不分,在市场上处于特许垄断地位,这既与市场经济不相适应,也与中介服务业自身发展要求相悖。其进一步发展的前提条件是实现政企分开,成为市场上独立竞争的主体。(二)行业管理不规范,进入门槛低与退出成本低并存,造成房产中介企业进出频繁,无序竞争,盈利递减房地产作为不动产,是一种特殊商品,其交易是产权交易,不仅有一套严格而复杂的规程,涉及众多的法律法规,而且还需要具有相当的专业知识。随着房地产业的发展和市场机制的日趋完善,对房产中介机构的专业化会有更高要求,开发商和消费者对专业化的中
10、介商会更加依赖。而目前房产中介企业整体素质差、小打小闯、遍地开花的形势显然说明了房产中介市场环境建设(法律、法规、教育培训、管理、准入等)诸多方面的不成熟。如从业人员素质方面,世界上房地产中介业比较成熟的国家对中介从业人员资格都有专门规定,美国规定至少要2年以上从事房地产工作的经历,并修完与房地产有关的8门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。由于房产中介业在我国发展时间不长,尚缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍,加之目前资格认证制度不规范,管理不严,造成我国房产中介业从业人员来源复杂、素质差,缺乏应有的敬业精神和职业道德标准。(三)缺乏技术资本投入,经营模式单一落后,处于发展初期阶
11、段信息资源是房产中介企业从事经营活动的基础。目前,许多房地产中介服务机构对外联络不广,甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中,不仅缺乏情报、信息源,而且缺乏必要的信息理手段和电子通讯技术,对大量不断产生的房地产信息、情报的收集、整理,凭的是分散的、有限的人力,而且全部靠人工完成。同时,开友利用缺乏深度,导致信息资源浪费,难以发挥行业优势。落后的经营模式、传统的门牌广告,已越来越难于维持企业生存,难于获得进一步发展的利润。房产中介行业是最适合利用计算机网络技术的行业之一,计算机网络技术的应用将从根本上革新房产中介业的传统经营模式和经营理念。而实施基于现代计算机网络的信息处理系统不仅使房地产咨询、估价
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