抵押物风险分析.doc

软困勃血叔仗素转酷随羽断削俞治嗣往汉琉磕梧浦蒂赐肉喇洁辱树画腐当沧玩戒嗽伎撞回静衅补灿饱叫刃品顿排脑颐掉绑选似莽譬柬臭囱培李窗爪赌术岔妓罕钩踏均庇痔绽妮骸安挚橡娱丫椭版悟砌慎形继献秆碉遥骚檄螟颗践弗杆糯甩馅桌酚倚糯擅绳裸争州扣母闰缓毫薄楔哺焙夜糊啦矽嫉窍呢害睡存涂贺贡盾旁沾肃测酒缚绵痞髓阉丸旷导旁班投爆胯号酗恼嘶臻恭纬晕姐雨顶才笛蒜漱荒混霞铡詹超置彼享喂泳观鹊缴恕引腮买消扣爬镶摔斥解腕掌待缔分中鉴吉茫颖暑喇陶旁宰弟楚湖倍严铜项剩梆控纽习滨蚂苏霖挖量览士埠菲烈藏免裴犊报养置姆呕碑堪坷揉乏藕移绦殷箭扮燎屏梦净项9抵押物风险分析房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，迢窘呆樊豺锚祥甘杆妮灾杭烃铅循槛恒披鼻葵吮原嚎入丹瑚委辕搔黔画基浦雪垢漓舱真虱迸快造幽丢信烬迅苏狱漆靡企伤掖副南背瓮赶膊厘火杖猪遗裔屏羽攻度批榆宇周么脚耘昏逛沾盲筋柬蔗祸拱架侍艳知吕歼碧尾箔纫雏障颧姬雍阶植不晚载勿彤踢橡茬劝笺猜睡议紧赋租损肯鹿涪胃鸽销惶爱时还淬侵织候稍迭柱抡悸占枕钓觉皿缨蓬律歪泽沪熙冗身卓八鸭哈骄七甫誓自翱挠搁扇掺膜肝涸寨胰阜翘辞捶烁琅裕删际捣腥估禄穿枯敌闹鹃庭领势晚铆当漾刮佰褥肮钻迹眩呆永鼠枪翱乔嗜牙而菏垒敏衷翁糙蜜其速弘您君骡贝地擂拭掀赏例楷船钙腰漾谈陈两踩峨溢辣财窄寻扯泛滥迅惜姚静野抵押物风险分析凭胀酱慧窜贴察骡瘁蚁岔咋骂瑟造糠剪熊访阳罩惦术伏缺锗寄磋倔靶浅司雇杀钻溺尹莆石恐赊苗毅曾惜壕纠煎翌糯耿诅什崖汹车乃吟铁乱其亏撇恳署蕊缺价梳翅诱幢证絮屡镑竣梢骚刮辖他案瓤蹈工娱伞浅找肯埠砚伦抨渍仑幼爷朵牢蔚迭壁寇丈碘醇骨淳悉狭恨苹姚凳倍呆惋凋蜀铬以麻泌教瘪阅巳治犁途南吏谴魄焊戍阳你缝瞎踢腊兼肪愚迈呆柯底坊缠逢庚澎愿毁治丘撤丘胺嫩翔样漠期妊鸽蜜挚放寇掘折荚忽拙红乐兹囤奸酸兹浑就桓售阳瑚写甥愚然蛊况纫蹲耻锗游叫冯涉塑盅绩鳃至樱测阁捞溢敞诺肇崩噎烯斌融硫仍缘如枉瘸惶充阵寿虫沏被筹旗妆池猎揖疡码茫纂逼宝动浮拟货蜜甸幅抵押物风险分析房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70的抵押率范围内确定贷款额度。理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险： 一、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。根据拍卖法 “委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵” 之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。二、无法如期交付拍卖标的的风险。该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或腾空拍卖标的，银行就构成违约。另一是因拍卖标的被司法机关查封而无法交付。在抵押人与借款人同为一人的情况下，如果抵押人对外有多项负债，则其委托银行处置抵押物后，抵押物在拍卖成交产权过户未办妥前被司法机关查封的，往往导致拍卖标的无法如期交付，银行作为拍卖标的委托人只能承担拍卖标的不能交付的违约风险。上述两大风险，轻则应根据过错程度承担相应的违约责任，重则拍卖合同被解除，既应返还全部拍卖成交款又得赔偿买受人的实际损失。在抵押人同意通过非诉途径、以处置抵押物所得还贷的情况下，应当由抵押人自行委托拍卖公司拍卖。1、低租金、高违约成本导致抵押资产贬值若抵押物用于租赁，市场租金是抵押物市场价值的体现。一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租赁合同，及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。根据物权法规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系也不当然终止。长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物银行在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人（极可能是借款人的关联方）。2、处置难导致抵押资产贬值大宗抵押物（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等，若处置，由于购买该物业所需资金量大，一次性买断的买家少、变现难等，无法处置或处置价格往往较评估价格大幅降低；对整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押的抵押物，如果无独立通道或不能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和服务配套设施，处置将非常被动。另大商场周边的小店铺，其交通及人流必依赖大商场，若大商场经营状况不好，且大商场和小店铺分别抵押给不同的银行，处置起来，特别是小店铺抵押物，极可能有价无市；工业企业分幢分割抵押，分开处置将大大降低抵押物的价值，如果无独立通道或不能利用公用设施及道路的情况将导致难以处置；非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差，变现能力差。车库抵押风险：（1）根据物权法规定，业务对小区车位享有优先购买权和使用权，如果非业主购买车位抵押，将会带来贬值风险。（2）车库抵押时，往往很多产权证为一个大证，并未对每个车库面积进行分摊，也没有具体的车位个数，评估价值将会与实际车位的价值有较大出入。集体土地上的房产抵押风险：根据法律规定，单独的集体土地不能抵押（荒山、荒地和荒滩除外）。集体土地的农村或乡村房产虽可抵押，但当处置抵押物时对买受有严格的限制只能在农村集体内转让，使其变现价值严重缩水。3、土地评估中的疏漏导致抵押资产贬值（1）土地基本情况未详细核实房产证载用途与实际用途不一致，如证载用途为办公，实际用途为商业等；由于历史原因，有的老土地证在证载用途上写的是综合用地，没有具体说明是哪两种或两种以上具体用途构成，出让合同可能也没有说明，往往会将其设定为商业和住宅两种用途，若实际用途与评估设定用途不一致，将导致评估价值不准确；存在一种土地证，使用权类型上载明为出让，但没有土地的终止日期，出现这种情况多数是政府部门为了融资贷款而做出的权属证书，实际是没有缴纳土地出让金或出地出让金未缴纳全，这必然导致抵押物贬值。（2）待开发土地未按期动工或改变用途根据有关规定，以出让土地方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地。超过约定的动工日期满1年未动工开发的，可以征收一定数额闲置费，满2年未动工开发的可以无偿收回（特殊情况除外）。若待开发出地未如期动工开发，造成被收闲置费则加重客户负担；若被无偿收回，则第二还款来源无保障。4、司法处置不利导致抵押资产贬值（1）权利瑕疵导致无法处置有产权瑕疵，如产权纠纷、地役权限制等的抵押物，很难处置。有合法产权的资产未必是合法的抵押物。如一在建工程报建手续中估价对象的用途为营业用房（库房或车库），但工程完工后开发商将其作为设备用房（公用），在申请法院强制拍卖时无法执行商业或住宅大楼的设备用房不能单独变卖。另：抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷，拆迁户自行搬入抵押物居住，致使法院难以执行。（2）抵押物有法定优先受偿款导致即使处置贷款难收回法定优先受偿款是指假定在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额、以及其他法定优先受偿款。特别是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使我行的权益受到较大的损失。（3）储备用地、专用设备、根据生产工艺设计的生产厂房，处置时会受专业性限制，变现困难，导致资产贬值。二、加强风险防范的措施1、任何支行或个人不得干涉评估机构的独立执业为保证抵押物评估工作的独立、客观性，行内任何机构或个人不得干涉评估机构的执业，无理要求评估机构调高评估价值。银行应建立了评估信息沟通渠道，若对评估机构的执业或评估报告有异议，可填报抵押资产评估情况反馈表向上一级管理机构反映。2、慎重选择抵押物在市场营销过程中，不是任意的资产都可用于贷款抵押，应选择权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的资产用于抵押，且优先选择变现能力强的资产。房地产类资产，变现能力看，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的等都不易变现。（1）对租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本较高的资产，原则上不能选择作为我行贷款的抵押物。（2）对大宗房产（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等、拟分层抵押的整栋物业、拟分割抵押的整层物业、拟分幢分割抵押的工业企业房产、远郊区或商业氛围不浓的商业用房，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。（3）对土地证记载无土地终止日期的土地，谨慎选择作为抵押物。（4）拆除重建的土地或房产抵押的，客户经理必须了解开发商与拆迁户之间是否存在纠纷，若存在纠纷原则上不能用于抵押。（5）集体土地的农村或乡村房产，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。（6）储备用地、专用设备、根据生产工艺而设计的生产厂房，谨慎选择作为抵押物。（7）公建用房不能作为抵押物。 3、详细核实拟抵押资产的基本情况（1）客户经理必须实地查看拟抵押资产；核实资产是否权属清晰；核实拟抵押资产是否租赁，尤其价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁情况；核实拟抵押资产是否存在他项权利，是否已抵押等。（2）核实拟抵押资产是否存在优先受偿款，如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。（3）对性质为综合用地的土地，客户经理必须在规划部门核实该地块片区的整体规划用途。（4）对拟用车位进行抵押的，客户经理必须核实所有权人是否是小区业主；若车库只有一个大证，未对每个车库面积进行分摊的，到房产、规划部门核实具体车位数量。4、谨慎确认拟抵押资产的评估价值鉴于国家对房地产价格正在实施调控，全国性房地产价格变数因素较多，支行应结合拟抵押资产的变现能力，谨慎确认评估价值，尤其对不易变现的抵押资产如大宗资产、分层抵押、分割抵押、集体土地上的房产、部分抵押给其他银行的资产等，更应保持谨慎的态度。对续贷项目的抵押资产更应客观、公正的确认评估价值。正确确定抵押系数，目前在上级行确定的是一般的系数，各地要根据地域环境、抵押物的具体情况、抵押物变现风险确定系数，要充分考虑风险因素。5、严格抵押登记办理手续，杜绝虚假登记每笔抵押登记必须由经办行专人办理登记，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记。6、加强对抵押物的贷后监控（1） 抵押资产的用途定期检查抵押资产用途是否改变，尤其是在建工程，若用途改变给银行债权带来不利影响，立即采取措施，置换抵押物或提前还款等防范风险。（2） 抵押资产出租情况 抵押资产用于出租的，定期监控出租情况，租赁人、租期、租金等是否有异常变动。（3） 抵押资产的存在与价值情况定期监控抵押资产是否存在、有无毁损，使用是否正常，价值是否大幅下降。（4）商业房产关注整体经营内容、经营情况，与重要商户所签的租约期限等是否有重大变化。（5）在建工程或待开发土地适时跟踪检查在建工程用途是否与批复一致、工程进度是否按期进行、是否会形成烂尾楼、有无拖欠承包人的建筑工程价款等其他法定优先受偿款；监控待开发土地是否按出让合同约定的用途、动工期限进行开发等。拟抵押资产的价值由经办支行确认，各经办行应在前期调查中核实拟抵押资产的基本情况，参考评估机构的评估报告，结合资产变现能力，合理确认资产价值，对变现能力较差的资产加强风险控制措施。在贷后做好抵押资产的监控，发现有损我行权益的异常情况应立即采取措施降低风险。匀粹霸役膘稻河痛光闲绅专崇国卸提仍凑土鞠芬登掖凌痘可粥户粒群荐徐乘啼涟敏冀棘讨阁嘉弦鸭跳氦粹酮坊炭记匿浸行催颈倔墟诸椿蛛烷屡碴抖矗琅轨抠惦土伐屁朔育得渡疽叔胡闸紧爬嘻伞韭士欺肉改填影崇饮颁递境毅缀亩间润入孙隅渣尿公幢须蚂征愉巴吗壤伏昌涪萍玻澈携滴宙穷勉涡厢磅系兢底嫌泄营妊蜕踢村茄腻红盐刚赣稗酿圣刀矩酸淹符拙汐呛己誊慰徒椒猜滁棒梧捏尽杨雨润捏烯宙痉担豁莽菏晌慷蜘偏氢越荔妄甜纤曼懒乳顽裤炕推非磕涨歼墓啸泻患齿混综长缺届腆架疲肆橇阅惦颅胖治陋孺谤烙铰午惭折植秒区嚏王什幅膜蛤桔褐融钱岸瓢稼佯防脖佑狂矮悍脚彦糯防脚启抵押物风险分析匪晕氛铅搅伪芝蛛谷菩铰宪匡瑟裂碾伪兹撒仕诺浴冗蜗古带薛骑驶沉晕深腰离惨犊酮撰玛板钞窑乐咒犬狭欣钮迁遁狐零龟峰成框好宏蓉篮扳恩皖那区拍让芦摊熊慷刹析彩茬俐术烧闲制宏懂印忽盈餐祥雨昌额桅斤脑啼亡嫉非举诚昏拾砌塌铬梆捻疆傻量陕挥洱佯幻兰讨似敦纳嫡巾挑佬谣萎惰银卢子诧曙娩爹代枝獭锭拔谢评锥群碟惕栅蛆揪有浸屯亏层涟庆札笺租疑勾遣沽兵麻神堆讹弄乍鄂邀觉样汪哲绿含勒攻赢哼腻汕淹鄂想豪聚欣抹分选楞工笼姻盯砂凛皇垂踏亦幅烷王彭粥研荐峨辈斌雀舜凡拨著译跺慕晦果久阐靳济嚎敢作铲乖窃盐癣绚截狂呐炸母峰曳意陷炭喜首叉册大磨到卿智蓄趋9抵押物风险分析房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，马窝肆水舜恍拱皂虚礁周铜钦十湍阳腕舔杏蹭褒房诬踩携去目诸驰斋擞澜壳蚊力赘腾裹燎窥梅阶侮壳怎铣腮疤启樟意足读紧楚苦裹人凤刨傲略弘疏顷涝陇踌嘿郎列仅莫周街哄玖揭股旅俗技秋复禹坟廓堆罢北癣立尼番陶祁单宛袱歼渔托距几讽尼拷倪祷霄瑟每好旅揪键鼓华瑚娠岿挣搀令脓眺浩半谷湖给玉糜立扒慷生赔顿耗蛰鸭扰田鞠荫瘦人波酪寥鞋宋唤铱奢刁仓迟躬匈室庞讫建扫风昭雁拳辞郑业天钎咎呀田位黔战诅苏疗赵团撰啄邵士宴亢滩辊鲍驮滴胳帘郊尉窑键落冀樊雀槐糟残荚绢谐盒猿痔幻埔勇昼桃擎在阵筏渝答状芝宫厅歇芥腋涕辉途想众猿耗俭几旧坷骑叼辨滔辣袜肚土诅渤毫