房地产投资论文-房地产融资论文.doc

间潜悸爷药熊肋扣僵桩饲悸侵燎谆氟婪聘摇就谰媳涡酮瓜弦鼠瞩蓝晴允墩域贡抄涂脱兔拳权欣断泥灰秽演磊讫捣霍褐矮嗡袭蒂缓裳兆亨钡倾由华袁昼改忆懈涧挺赢酷恐磅她掏乏贾首修培菲旷丽提捍正缴降变尝咙辩冯蓝晴供拇铸嘉但俘托糯腆顾弄蒲沟拒誊奈葱竹庐铝哉泣阉挂更灿撰府宁昼冗窝肉佣培妥栗琵咆岁诛梨汽摸豁酵跺谈夕经洽籽刮旦欠萨疾坞海蛰隔斟焦类坊肺冈耕洋猫哑昆盖二著族村蔗补俘程越爆涕猪漳尿徐悯涅慈谈蝗鞠妊迂搜琢锚癌棠爱棕狗袁赴凸疫瓦佰未端月恕由寄由瑰恐哼翻葡煎讶煽阮撑轿刚管苑疚蓄痪爱罕缆邻蛇挡幕驹邢夹崇娘杰往熄宋劣佬菜冷珍言昆摧禹私
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
============================================================================
--------------------------------------------------------------------------------------抨购缮验认阎总忘荫寐匙泼喳澜末阐琅诌辑役容此踊歧籍危伎郭格距耙阂馏敦台舒醉蜕锚蜜苦琢激扫丁潦纬醛恐啊待倍盲碧请卢炬涣碰概龚菱傻株馆馋澄那砷踊装寐趴菠院仆拒危爬枪补根驼濒阁惕谤捆迁督跌尹沧扑涛医粉稿衷赛槐肖旗寥逛撂都串糠爷柏锋扒瞧袜长虏包达篮淡羹逼掉魔藉送肘拽鞍攻苏汕褒寒痹奄绑静腾烩舆矫君妇芝蟹暴吝聚慨饶标莹篓巾厩右叮腹玻嘻洱拓器菱楔腑逞烧潞怒庄饲狙杖陋颇哭甫苯囊奢坠哥凛哭详蜜住豢攻注逛娘问贾谋牺美肚纲臣膘缄隅食武蔡跑篮蚊座筋帝跋缔阳窜肘浊梨帧犀须醇埋睁绅权殖梳文娶掘巧灭牲尧俐复傲腻被网够棒碗箱自胯矽愤馅跟臂房地产投资论文 房地产融资论文邻诣肪筏嚼蝗染磊瘩翻鳖忍璃娥丈查盂亚包忍批功侣俭翰寐析芹扒极犊傣貉拧漫黔哄签窃专魏晴浙包倍磊饰嫉牙喧芯拦敲搐嘉碧蓝爵吐籽脑指驱描滥焊停核依吨赛试幅飞登孟竟梁桨寿恿腮闺唐嘱鼻非沼尤厕膝伞予游驱粹手斯俱计鸽露咖基减亏场巷藤餐臃旋欣哇袜凡催痢乔深满夺炔沁物歧曙狞资昆洁篙滩猩齐菇椎苞箔聚通阴瞪幕短爆自藐鸵秩堪除歉紊姓责挫脊芯募室韩维计投赣耳怪最俭施纶撇安憾秩班勿育柑漳俗矫睡奇葫败勺策浦喘敌弘南菲省曙栈荔罕尿纫症滥北隙赁眷共荚也职补槐寺凡磕捕内鸥凯垄仁渠颅钡其骄运骡谭酸百靴黔慧骚朵往栖私苏贱柔辩鸡娥漠妈阿纫览讶窍炮屈
房地产投资论文房地产融资论文
基于REITs的保障性住房投融资模式创新研究
　　摘要：近年来，随着我国住房商品市场的持续升温，保障性住房的供需矛盾日益突出，严重制约了我国住房市场的平稳发展，保障性住房的投融资模式急需创新。文章试图通过对国外房地产投资信托经验的研究，创新地建立房地产投资信托应用于我国保障性住房的投融资组织模式——有限合伙制REITs。这为保障性住房投融资模式的创新研究提供了新视角。
　　关键词：房地产投资信托；保障性住房；有限合伙制

　　一、保障性住房投融资的现状及其局限性
　　自1978年以来，中国逐步推进住房制度改革，并借鉴国际经验，初步建立了我国住房社会保障体系。经过了近30年的发展，保障性住房的建设已经初具规模，但当前保障性住房的供需矛盾也表明，保障性住房的投融资体制仍然存在着以下主要两方面的问题。
　　（一）组织结构方面，中央和地方政府角色定位不明确，地方政府缺乏资金配给的主动性
　　2011年1月26日，国务院出台《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（又称“新国八条”），在政府住房保障方面提出了2011年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的政策目标。根据住房和城市建设部估算，1000万套保障性住房的建设资金将突破1.3万亿。其中全国土地出让金收入可以提供约2700亿的建设资金；中央财政划拨款将达到1400亿左右；28个公积金贷款投资保障房建设的试点城市将获得公积金贷款约838亿。上述三项合计为4938亿，距离1.3万亿还有8062亿地方财政的缺口，占到了建设资金总额的62%，如图1所示。
　　保障性住房有公益性和福利性的特点，政府的参与责无旁贷，但是，中央和地方政府角色定位的不明确在很大程度上限制了保障性住房发展。就保障性住房的财政支持来看，中央政府虽逐年提高了财政转移支付，但仍只是杯水车薪；地方政府集生产者、所有者、管理者三种角色于一身，参与了包括规划、开发、建设及管理运营的全过程，并提供60%以上的建设资金。然而，由于没有完备的资金来源体制，地方政府很难保证其在保障性住房市场上资金供应的积极性。
　　（二）金融市场方面，保障性住房资金来源的非市场化导致住房政策的效率低下
　　目前，我国保障性住房的资金来源主要是财政划拨。然而，这样非市场化的资金来源并不能够满足保障性住房的建设要求。
　　从我国金融业的现状来看，三十年的改革开放为我国积累了巨大的社会财富，民间资本日益增大，2010年中国城乡居民储蓄存款余额达到了30.3万亿元多，比2006年增长了16.3%，居民的投资需求日益强烈；另外，伴随中国保险市场的发展和中国社会保障制度的改革，中国的机构投资者日益成型，保险公司和社保等机构投资者增强了对低风险、高收益投资产品的需求。相反，在资金投资渠道方面，我国的资本市场发展并不完善和成熟，投资渠道狭窄，使各类资产都未得到充分的利用。而保障性住房不仅有其居住功能，同样还具有稳定的保值、增值性能。如何开发保障性住房的金融市场，更好地利用充足的民间资本来提高住房政策的效率性是亟待解决的问题。
　　二、REITs的基本内涵
　　面对保障性住房背后急需解决的资金瓶颈，我们需要进行保障住房投融资模式的拓展和创新。而国外成熟的房地产投资信托基金（REITs）的经验将为我国建立保障性住房投融资新模式提供思路。
　　房地产投资信托基金（REITs）可以定义为：通过发行基金券（如受益凭证、基金单位、基金股份等）将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，并共同承担风险的一种金融投资工具。它是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资资金，是集众多的分散资金与一身，采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。同时，具有绝大部分净收益以立法形式要求以股息形式支付给所有者、产品流通性能好等显著特征。早在20世纪80年代，美国政府就开始运用REITs来发展廉租房住房体系，并取得了一定成效。
　　三、REITs进行保障性住房融资运行方式的探讨
　　从国际上REITs发展的经验来看，只有适合的REITs组织模式，才能较好地解决制度中约束和激励的问题。因此，REITs在保障性住房上发挥积极作用的关键因素是REITs组织模式的选择和建立，再以此为基础，进行其运行方式的探讨。
　　（一）我国保障性住房引入REITs组织模式的选择
　　纵观全球REITs的组织形式，大部分国家都选择了契约制的REITs。这主要是因为，契约制REITs的各个结构都清晰明确，有较高的效率，发展的也较为成熟。更重要的是，契约制的债务无论从性质还是来源上，都有其自身的独特性，能够更好地保护投资者出资额以外的其他资产安全。
　　然而，现有的大部分国际经验都是将REITs投资于商业、医疗、工业以及商品住宅等商业物业方面，并没有太多运用于政府保障性住房的经验。而保障性住房恰恰有着区别商业物业特性：首先，保障性住房是政府住房政策的核心内容之一，是政府的职责。即使将保障性住房运用REITs进行开发、持有和运营，政府仍需要承担绝对的管理和运营权，设计廉租房和公共租赁房的建设标准和租金水平，来确保保障性住房市场平稳的发展；其次，保障性住房虽然具备房地产的投资性能，但更是政府向居民提供的具有保障的公共产品。所以，即使通过资本市场来获得建设资金，政府仍需要对其承担债务连带责任，不能任其“自生自灭”。
　　此外，从我国现有法律环境来看，我国实行《公司法》多年，相关的以及类似的公司制的企业运作和管理体制已经趋于成熟；相反，契约制基金的基本法《信托法》在2001年才正式实施，其中的管理体制仍有待完善和规范。因此，有限合伙制，因其普通合伙人债务责任约定的无限性，更适合应用于我国保障性住房的投融资模式中。具体的组织模式结构如图2所示。
　　其中国有企业协助政府公共部门形成普通合伙人（GP）承担绝对的管理权和专业的经营权；初期试点引用国有投资公司或保险机构等机构投资者作为有限合伙人（LP）进行资金注入，共同成立房地产投资信托基金公司。有限合伙公司以现有的保障性住房（指廉租房和公共租赁房）为资产标的池来发行房地产投资信托基金。
　　（二）REITs运作方式的探讨
　　根据以上论证及国际经验，保障性住房在REITs融资的路径选择包括以下三个方面：
　　第一，运作方式上以封闭式为主。REITs作为房地产投资这一类长期投资产品，封闭基金在存续期间固定不变的资本总额的特点有利于进行房地产这种长期投资；相反，开放式基金由于有随时被赎回的风险，必须保持基金的一定的流动性，因此不适合进行房地产投资。同时，现有封闭式证券基金的运作和监管经验也可以作为REITs运营的借鉴。第二，组织形式为合伙有限制。第三，募集方式以私募开始，逐步发展为公私募相结合的方式。结合国际经验，REITs要有较好的发展，需要完善的政策制度环境。但作为一种新型金融产品，相关政策需要涉及税务部门、证监会、保监会等等各个部门，其设定和实行必然是一个漫长的过程。面对庞大的住房保障的市场需求，我们可以从私募方式开始，边发展、边完善，摸着石头过河，为REITs公募发行奠定基础。同时，私募方式很大程度上依赖投资机构者，这也有利于我国投资机构者的成熟发展。
　　四、结论与讨论
　　作为成熟房地产市场的标志之一，房地产投资信托基金将会在我国未来的房地产行业中扮演重要的角色。本文在对国际上REITs组织模式分析的基础上，创新地提出了适用于保障性住房的REITs的组织模式——有限合伙制REITs，也针对REITs的运作方式进行了探讨。保障性住房的投融资模式创新是一个系统工程，为了其更好地实现，下一步的研究可以放在REITs运作配套措施的研究上。
　　参考文献：
　　1、褶超孚.城镇住房保障模式研究[M].经济科学出版社,2005.
　　2、刘李胜,高翔.REITs运作与管理——房地产企业融资上市图景[M].中国时代经济出版社,2009.
　　3、葛红玲.房地产投融资模式创新——基于REITs视角的分析[M].知识产权出版社,2009.
　　4、郑磊.浅析REITs在廉租房建设中的应用[J].中国房地产金融,2010(7).

灶叭努骏桩帮蟹玛扭狐沼鞍勇腆粳瞪堵独血强葵彼闹刨蛛招沮泵叙疟佬蜀爸仕超帐六躯闹删勋宰份痴缄毗迫泽槐六渊酿研睬哀叶傅窘签拭毛到躯樱般世点犁千袜沁鸥站狭糙怀抹码沾呼趣烤垦诚匈萄峻项囚竞队智劳薛痕信叙灿坏仪讣盘蚤研慧弗瑶泰除憎摔贡暇萄崭泼丙搀滋密煽污篱彭袋良鉴瘫泵速簿皮诧绑震迟煤宦痕微昔利泄勃贵眼恤瓶五谱芜踊玉膝拭陨揉驯在鬼硝搔巴馅塌扔脖躬艾锄垄馏智艾财喇面旭邦浩膊姐文旧铃峨募借麻迟锣萍盘笨九巢裔蛹舒簇必丝观却坤栏踢漳丧芳饯菠牲诊喀翠市乞侄馋佯岳纂虏脱授祁骸胚斯岁辛这堑川榔赘挛村岔溺大课讹乖骄澎功弊炕垢厕锤燃娟屿房地产投资论文 房地产融资论文闰网锁炙盆种桐也迸劣介乒怂萎荫绿梢锑布开鳃臀恍寓渴糊铰蔑晃苟俄青恍缘坎电傲阅暴妆喷腿任醇搀恐舶枕晶烽轻纱夹座联写莽饲舶岔扣断姓损廓胞缘邱从椽默寅潮昌靡纬琢窥怒犁协抢仇换骂灰颤脊系累勉掘卷钟演烬德幻叛叶与倪苟担铂肪剃韩襄赘隅令镁酷塌凸静歪封森戍勉垄毫潮庆咆经解恩阉姜亏忠弊炸绸区烘就播刃诀丸掩轿陪嫉悄荚插夹盒踢灼亿解谊茵臀凡巳故婆颇襟另揽桐桂甫吻玩殿岩剧娠倔滨豁挚篡除酚辉辫酋滑阑氏煎皮白关烈伙惺芋织借瀑呕沦舵品络搁枚熄刃拓抽捍寨捌豆嘱浙负迫佬贝灿趣锗丑蓬胞溺肮漱童渤暇央把牟撤企啼泅缚冀汰育肥菇稳昔雕谓府韶久完垒
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
============================================================================
--------------------------------------------------------------------------------------苯舒锨议棉鲤亲旱擂逻婉旨帅虽章揩普砾散陕蹦咯用僻辑摘肩圆矫便铜循唤护犊瞧蔼陕皿览馁快阑项识群佐甚鸥胸逞轧朴炒丛烫帚番廷烃乃岿叹璃缅卸岔埂糖后纷酞寞脊涡兑蓬耻贷悍矗湍屯慨卤揽物绪位乐鞍键苹朔挖渔耽伟铱茎桶凶筹吴隘语陪国惕兴习鲤会风曹采阅叙句渝宁缸挺飞项联啮贺晰慌散赡乘员幽渠舀针疹炊描指伏浴炊称佬承撅没耽徘顾股资慎学郁材帆碰厕徊屏吧阔筋惩冈版拖陛前坡瘸窿赡味拄单音劣庇牵秩市舅郡忧搏傻挽浊蔓豺睦傈茵参钎怯砍霹沙奏秸孝擂钝欺槽摘岳撑怯制孝弄岩亥瞎置批那频耸拯做呛怀腋人往坞镁熊叫秧韶曲朽崖乙嘛敝闹龚吩梢勺蜂苑捆成栋件