物业部员工工作制度.doc

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物业部员工工作制度

为了提高各员工工作效率及工作质量，做好本部门各花园维修、保安、绿化、接待等各项管理工作，突显出皇朝阁“酒店式服务”，及明确各自工作责任，努力为住户创造一个高贵、优雅、舒适的居住环境，特制定如下工作制度：

一、 目标责任总要求
坚决服从公司上级领导之工作安排，并严格按章办事，热情服务，做到住户、公司满意。
二、 基本行为准则
1、 严格遵守公司《员工手册》各项规定。
2、 注重形象、礼貌，加强个人品德修养。
3、 尽量在自己的职权范围内解决本职工作，服从上司指示，如有疑难问题，应立即向上级请示。
4、 对本职工作范围、内容了如指掌，扎实做好每项工作。
5、 胜任本职工作，积极进取，不断学习，提高各项专业知识、技能。
三、 工作细则及违规惩罚准则
1、 仪容仪表 良好的仪容仪表不仅仅是一个人的形象问题，也是一个员工的基本素质，更重要是反映了企业的管理和服务水平。
1) 上班时间所有员工必须穿着干净、整洁的制服，配带工作证，严禁佩戴有色眼镜及穿拖鞋上班（特殊情况或经主管领导同意除外）。
2) 女生必须涂擦口红，男生不得留长发、小胡子、大鬓角等。
3) 为了突出皇朝阁“酒店式服务”，皇朝阁接待处女生必须配穿黑色皮鞋，穿着裙子时必须配穿肉色裤袜；皇朝阁接待处男生必须穿着黑色皮鞋。
4) 皇朝阁大堂员工在上班时间实行坐立与站立相结合的服务方式，在坐立时姿势要端正，眼睛直视前方；在站立时，要抬头挺胸，不得叉脚倚墙靠柱，双手不得叉在腰间，也不可抱胸前。
5) 工作时必须使用文明礼貌用语，服务热情周到，对待业主、租客应一视同仁，工作时间要用双方能听懂的语言，语调适中，吐词清楚。如果遇到不能解决的问题，应及时向上级反应，不可直接向住户说“我不知道”或“不关我事”等。
以上规定，违者扣 4 分/次；当月累计违规三次，处以书面警告一次；屡教不改者，视情节予以重罚。
2、 工作纪律
1) 上下班考勤制度按《员工手册》的规定执行。
2) 上班时间不得做与工作无关的事，不得在工作时间吃零食，违者扣 4 分/次，屡教不改者，视情节予以重罚。
3) 未经上级批准，私下更换休息时间或休息日，擅离工作岗位或串岗闲谈者，扣 6 分/次；造成岗位空缺或耽误工作者，以旷工论，情节严重者，给予警告或辞退。
4) 不得利用职务之便在本辖区或外出兼职，一经发现，立即经予辞退处理。
5) 严禁向住户索取小费或物品，违者处以所收小费或物品价值的10-20倍罚款，情节严重的予以辞退处理。
6) 下班以后非公事不得随便进入工作区域，违者扣罚 4 分/次。
7) 皇朝阁接待员需监督管理本大厦公共地方维修、清洁、公共秩序及绿化工作，每班定期进行巡视，并做好巡视记录，发现问题及时进行跟进。违者，视情节予以扣分处理。
8) 以下条款适用于维修工：
a. 必须配合保安员做好紧急维修，不得故意拖延、不到场或不按要求提供紧急维修；在同一天晚上有长时间或完成多次紧急维修任务（以保安登记为准），则次日向管理处汇报，管理处将按实际情况给予补休。
b. 责任区内发生停电、停水、火警或其他突发事件，知道事件发生之后必须第一时间赶到现场迅速查明原因，并采取应急措施。
c. 管理处下班后，各花园必须留一名维修工（具体值班人员按花园实际情况由主管安排）在花园辖区内值班（夜间11：00之前应开启对讲机），不得擅离职守。
d. 对自己管辖的责任区要经常巡视。裙楼、商铺、水泵房、配电房等，每周巡视不少于一次，并做好巡视记录，发现问题及时处理；水泵房、配电房每周应例行保洁一次。
e. 保证各水泵、发电机的正常运行率达到100%，不得出现因个人疏忽导致不能正常供水或供电的情况。
f. 按公司规定每月做好本责任区的水、电表抄录，要求准确率达100%及做好本责任区之用水、用电之管理，严防不必要的浪费，杜绝公共地方水电私拉乱接。
g. 按相关规定定期清洗水池及进行水质检测，以保障辖区内用水安全。
h. 确保自己责任区内的地下、地上的排污、雨水管道的畅通，经常检查化粪池，对于污水突然外溢的，应及时进行疏通。
i. 不得擅自更改公司大型设备，必须严格按操作规程作业。
j. 维修工作完成后，必须要住户在维修单上签名确认并交回管理处，如不慎丢失或在《维修记录单》上弄虚作假者，按工作失职或住户对你工作不满意处理。
k. 各维修工必须熟悉所属花园之公共配套设施、设备及各类管道（地上、地下）的种类、分布、走向、位置及维修与养护的方法，达不到此要求者，视作不胜任该岗位工作，作调职处理。
l. 上班时间严禁私自为住户购买任何维修材料。违者，按情节轻重扣罚4-10分/次。如有发现库存维修材料缺少的情况，相关员工除按公司收费标准进行赔偿外，并扣罚 6 分/次。
m. 在没有工作任务时，必须在管理处待命，不得擅自离开，违者，视情节轻重进行处罚。如有急事外出，需经得管理处同意，外出时间超过半小时者，需写《请假条》，违者，当旷工处理。
n. 严禁在值班室内存放任何易燃易爆物品，违者，扣罚 10 分/次。如因此造成公司损失者，视情节轻重进行赔偿损失及辞退处理。
o. 违反以上第a – j 条者，扣罚 4 分/次，屡犯或因此造成严重后果者，则另作处理。
3、 工作态度
1) 发现问题或事故，应及时处理，并上报上级主管。
2) 服从领导安排，认真做好本职工作，不得无理拒绝上级领导之合理工作调配和人员调动，不得有欺下瞒上、不服从上司的合理工作指示的情况发生。
3) 对下属监管不严，存在有包庇等行为者。
4) 工作懒散，玩忽职守者。
以上规定，违者扣 4 分/次；屡犯者，视情节予以书面警告或辞退处理。
4、 工作效率
1) 因工作效率低，或工作疏忽出错者，扣 4分/次，因此而引至住户投诉者，予以书面警告。
2) 对于本职工作或上级交给任务，不能主动及时完成，敷衍塞责者，扣 6分/次，因此而造成严重后果或不良影响者，给予书面警告或辞退处理。
3) 因工作失误(如开错收款收据，致使相关款项无法追回)，而给公司造成一定的经济损失者，在赔偿公司损失之余，还需视情节予以扣分、警告或解雇处理； 由于工作严重失误，影响公司的声誉或引致公司负上任何法律责任者，即时辞退并依法律追究责任。
4) 由于工作不负责任而造成材料浪费、办公用品、各类工具被无故损耗、丢失者，除照价赔偿外并按情节轻重进行处罚。
5) 以下维修工专用：
a. 对于所负责之维修项目，因个人疏忽导致工程延期开工者，视情节轻重扣罚4-10分/次。
b. 因工作马虎而造成维修工程窝工或返工现象者，窝工、返工之工作时间不能计算工资，并视情况扣罚4-10分/次。
c. 对安排之维修任务，必须按照急修不过夜，小修小补及时修完，并认真落实，不得无故不开工或拖拖拉拉延期开工。违者，扣罚 4 分/次。若因此造成严重后果则另作处理。
5、 工作能力
屡次犯错或经考核不能胜任本职工作者，视情节予以书面警告或降薪、降级处理。
6、 道德品行
1) 在公司内拉帮结派，打架斗殴及在公共场合散播对公司不利的言论或讲有损公司形象之言语者。
2) 散布虚假言论，造成员工之间的矛盾者。
3) 不上报或私藏住户及同事遗忘的物品者。
4) 在公司范围内参与任何形式的赌博活动者。
5) 偷窃或故意毁坏公司及同事财物者。
6) 利用职务之便，假公济私，擅自挪用公司财物、贪污受贿者。
7) 利用公司名义，私自收受任何形式的利益者。
8) 向外界泄露公司之机密信息或在公众地方讨论导致机密外泄者。
9) 违反以上规定，视情节轻重予以扣分、警告或辞退处理。
10) 严禁私自在花园内承接各项装修工程或利用职务之便介绍他人为业主进行装修谋取私利，一经查实，无论工程量大小，除将违规所得全部上缴公司外，还需扣罚当月工资之50%-100%或作辞退处理。
11) 严禁私拿公司有关材料给住户私用，违者，如违例材料不超过100元，按其违例金额3倍进行罚款，并扣罚10分/次；超过100元者，按其违例金额5倍进行罚款，并扣罚10分/次。
12) 未经许可严禁私自搬运装修材料进入住宅区域，违者，扣罚当月工资之50%-100%或作辞退处理。
13) 维修工进行有偿维修服务时（无论是上班时间内或下班后的紧急维修中），没有按公司收费标准进行收费、收取费用后没有将所收费用如实上交管理处或各维修工私自串花园维修者（特殊情况经上级领导同意或经管理处安排的空调、对讲机维修除外），其违例金额不足100元，将按其违例金额3倍进行罚款，并扣罚10分/次；超过100元者，将按其违例金额5倍进行罚款，并扣罚10分/次。态度恶劣者，公司可作辞退处理（私自上门维修，同此处理）。
四、 奖励条例
1、 工作态度、进度、质量得到住户书面表扬者。
2、 向公司提出合理建议，被公司采纳者。
3、 能改进工作方法，给公司取得明显经济效益者。
4、 在处理突发事件中立功者（突发事件指发生火警、严重水浸、台风、暴雨等）。
5、 工作一向服从公司领导安排且工作积极主动者。
五、 奖罚标准
1、 扣罚：1分相当于￥5元。
2、 奖励：根据具体情况给予加分、通报表扬等，并作优秀员工评选及升职参考。
六、 以上工作制度，希各同事相互监督，如有违反，将按规定严格执行。上述制度如有与《员工手册》相抵触之处，以公司《员工手册》为准。
七、 以上《工作制度》适用于本部门员工，保安部应同时遵守《保安队守则》。
八、 本工作制度自二OO六年四月一日起执行，原《管理处工作制度》、《大堂接待处工作制度》、《维修工工作制度》、《维修工工作制度补充条例》同时废除。

冠和国际集团有限公司
物业管理部
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