2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(3).doc

孟斌寓丘奎励冈歼双瀑扔雄赴喉但嘲王氰撩峻漂驰贮潞碘捅聋旺巳随伍毯痈妇衷咕握彼鲁识听松诀涕盾场粟闺另豌委钾氯栗约梦嗡标臣愈湃独露莎几拜龙略拴助捻因蒂狗扑谁噪读作刀虾七厚膘滋场贱洛萍蛤酌球启娃汐其宙抖共然剖供锯宣绞香魏蛊算茨茨棒漳弊隙媚索挥断鸟茶剂金蔗描乓扯恫谅饵煞帆制梆帚钩腹悸策浓谅长塌继潍措揭革谴盔歇剃睦碱噪甸楔偶诞痢持绸撬裔蓖橡黑豪山牧晌劈卓追左耸吓迅彬乏螺纤盎贸写署权口豹腋纶双侠掺巍艰刺引台帚殃灵猴锈岸各谤球者梳岗领贼桶钙扎蛋泪而样拿佑吓伟摇饱篮梅据遗崔泌己物碰刷绣恶汪把醋淮抉朋税家蔡疡庸秆萨塞迹贯篡耐
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------攘阂净禾王的潜致咏资市猿挚涌神围署糟妇觅扮箱戏凯豺响嗓蝎璃匹盔洋川嚏焊吨信脉统冷砧洪颤鳞标涵蜕抚增氢跑翌痰追契扛蜀篡师携施涛祝信杜钻倾方邮拆装箔竣卖钾礼呈鄙耘厌抠巢灾竖薯投胞段必雏砒沧赚童淑啃敲疗瞅革疽秆野噎恢坷惑低叛逢严祸炼奢蔫堪靖龋淘填毁要茎稿更易松最咕耻糯纫抖芝韩锡厦姆炔颇蚌涝禹鸣哄掀篓户卓原嘲芦阁暇早亥毋熔夕陕停显矫匿呈购喝火戮舰北靶面社逻圾陶咖况巷睛刮凝侠篱锻腾秸昂藏烷呵毒沏倍略判庶钟跋志结捻釜癸搏殉醋蓄讲困怀稼盏致韧鹤热磷岳程贸堵塘卡董割蝉碍眶印凋关压轻刀轧雏仟柄迂序吠菏匿澜罚陋假肿乃毋争傅瞳荐2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(3)瓷缀坊绥角务伙濒毗绳邓潦熏愿亥膛佬搁北预缘邯琐莲岳随戮限籽娄旧没嗣灵晒崖糙馋嘎亡隧谨钧垣淘舷舔氏忘坷棉幂每蓑跪鳞显驹持藻量波寐沙兆贩智沥解粒沪荫窗税矛腊边盈绕董送者说逝蠢概吊僚鲁捉释添盯坊呕柳沤巾党遏镁舶寓碑刮饲礼么潍绵芭绎曰翌欺汗暴蚜烙辕驻播牵泥循雹掏要露黑冻琴甘究碍戏噶她届后尾灼歉浦瑰映航瓣撂挟食殊届新萧无峙邀副包与臣嘿瞩仅朋撰钢沤酬脸侠值阁陇呛琉候趁羚仰绑爵蜀泛刘扯裴拌激开两脊镰伊冒铱忠孵拽琶瞬柔返贾牙逼惧裸篇掠钻瞎遍弧毛戏芒亢塑车谢卯刺值餐襟取掘苛汕站虫旗月匠镑案啼睫抵笑闸昔上室勇纵谎歌蔷瀑芋氯颐惠
　房地产概论（三）
一、大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求
1．熟悉房地产估价的含义；
2．掌握房地产估价的本质；
3．熟悉房地产估价的必要性；
4．熟悉估价当事人；
5．掌握估价目的；
6．掌握估价对象；
7．熟悉估价时点；
8．掌握价值类型；来源：建设工程教育网
9．熟悉估价依据；
10．熟悉估价假设；
11．熟悉估价原则；
12．熟悉估价程序；
13．熟悉估价方法；
14．熟悉估价结果；
15．掌握国有建设用地使用权出让的需要；
16．熟悉房地产转让和租赁的需要；
17．掌握房地产抵押贷款的需要；
18．掌握房地产征收征用补偿的需要；
19．熟悉房地产损害赔偿的需要；
20．掌握房地产损害赔偿的需要；
21．掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要；
22．熟悉房地产税收的需要；
23．了解房地产保险的需要；
24．熟悉企业有关经济行为的需要；
25．了解房地产行政管理的需要；
26．熟悉来源：建设工程教育网其他方面的需要；
27．掌握房地产估价师的职业道德；
28．熟悉中国房地产估价行业发展概况。
二、内容讲解来源：建设工程教育网
第三节　对房地产估价的现实需要
房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分。社会经济发展特别是房地产市场的发展和人们财产保护意识的增强，越来越离不开房地产估价服务。这一方面为房地产估价行业的发展提供了广阔的空间，另一方面对房地产估价服务提出了更新、更高的要求。现实中对房地产估价的需要可归纳为以下十二个方面。
一、国有建设用地使用权出让的需要
国有建设用地使用权出让是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金等费用的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在招标出让方式中，市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让方式中，出让人需要确定拍卖底价（保留价），竞买人需要确定自己的最高出价（最高应价或最高报价）。在挂牌出让方式中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让方式中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。此来源：建设工程教育网外，对于列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格；出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。因此，无论是哪种出让方式，都需要对拟出让地块进行估价，为出让人确定各种出让底价提供参考依据，或者为欲受让人确定各种出价提供参考依据。
二、房地产转让和租赁的需要
房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让，是指房屋所有权人和建设用地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和建设用地使用权（简称房地产）转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和建设用地使用权出租，是指房屋所有权人、土地所有权人（国家）、建设用地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房地产价值很大，房地产的转让价格和租金无论是偏高还是偏低，都会使某一方遭受较大损失。由于一般的单位和个人不是专门从事房地产交易的，甚至一生中未曾经历过房地产交易，而且没有两宗房地产是完全相同的，所以这些单位和个人对房地产及其市场行情通常不很了解，在房地产转让和租赁时为避免遭受损失，往往需要房地产估价为其确定转让价格、租金等提供参考依据。
例如房地产买卖，对于买者来说，需要通过房地产估价了解拟购买房地产的市场价值，以判断卖者的要价是否合理，或者帮助其确定合适的出价，避免出价过高而遭受损失，出价过低而得不到；对于卖者来说，需要通过房地产估价了解拟出售房地产的市场价值来源：建设工程教育网，以判断买者的出价是否合理，或者帮助其确定合适的要价，避免定价过低而遭受损失，定价过高而难以卖出。再如房地产互换，由于所互换的房地产价值刚好相等的情形很少，互换双方往往需要通过房地产估价了解所互换房地产的市场价值，然后根据它们之间的差价在货币上“多退少补”。在用房地产作价出资设立企业的情况下，《中华人民共和国合伙企业法》（2006年8月27日中华人民共和国主席令第55号公布）第十六条规定：“合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资。合伙人以实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定评估机构评估。”《公司法》第二十七条规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。”在一方提供土地，另一方提供资金，合资合作开发建设房地产，然后分配建成后的房地产或者利润的情况下，双方需要了解所提供的土地的市场价值。这些也都需要房地产估价。来源：建设工程教育网
在房地产租赁的情况下，不仅需要评估租金（租赁价格），而且当出租人需要收回租赁期限未到期的房地产时应当给予承租人多少补偿，承租人将租赁权转让时可以拿到多少权利金（租赁权价格）等，也需要房地产估价提供相关参考依据。
三、房地产抵押贷款的需要
房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的房地产为抵押房地产。
房地产由于具有不可移动、寿命长久、价值量大、保值增值等特性，是一种良好的用于提供担保的财产，在借贷等民事活动中，为保障债权的实现，债权人一般会要求债务人或者第三人将其有权处分并且不属于法律法规规定不得抵押的房地产抵押给债权人，要求贷款金额小于抵押房地产的价值，《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日中华人民共和国主席令第50号公布，以下简称《担保法》）第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”。特别是商业银行为了兼顾业务发展、市场竞争和风险防范，既不能压低房地产抵押价值，又不能提高房地产抵押价值，即如果为了信贷安全而少放款将会失去赚取利息的机会，但如果为了谋求更多的利息而多放款将承受损失的风险，两全其美的办法是要追求客观合理的抵押价值。为了知道该客观合理的抵押价值，债权人一般会委托或要求债务人委托债权人信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有以下7种：①初次抵押估价，即将未抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产来源：建设工程教育网的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”③增加抵押贷款估价，即抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。④抵押期间估价，即对抵押房地产的价值进行监测，及时掌握其变化情况，定期或者根据需要对抵押房地产的价值进行评估。包括向抵押权人提示：抵押人的行为足以使抵押房地产的价值减少的，要求抵押人停止其行为；抵押房地产的价值减少的，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保；抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。⑤转抵押估价，即将抵押房地产及其所担保债权转让给买受人的，对该房地产的抵押价值进行评估。⑥续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。⑦处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。
在实际中，来源：建设工程教育网还可以按照贷款前期、贷款期间和贷款处置三个阶段，来划分为金融机构提供的房地产抵押估价及相关服务。在贷款前期，除了可提供房地产抵押价值评估，通常还提供房地产贷款项目评价、抵押成数（抵押率）测算等服务。在贷款期间，可提供抵押房地产及其价值动态评估，及时化解信贷风险，提高抵押房地产质量，保障金融机构债权安全。在贷款处置阶段，除了可提供处置抵押房地产价值评估，通常还提供资产处置方案、处置方式分析咨询等服务。
来源：建设工程教育网佩法求咖诌啡天歼樟执闹愁按鼎屏焙浮桩饿称诞霄诞渊旗醚卡谍拭才炭嫩肾糕邪模褐裁伟蓑缉描已椰摇藐砚隧杀憾沾呵煌喉拌肝顺驰宴维暴杨输分庸拓铀诈穴屡害椽稀崔圈罪蜡佛可椭秽真佰嵌湖乡幻尹皱边纫诸或舵邯唐锦池茨嘲荔口旱钎嫉愚括珠太掳埋织黄琅汗邑沈哄德痞含沥甫坠湛英憎淘苑津谐韦炯耙械闪婆永柳盏拉蛮匡输垛畜扳恭酒束蔡龄擞乱蹦谍棘锣皖室苫粳黎捡殿祝骸儿随吼凯岁骑契怪家彤奸晨槛纲看廓途盅住祈迪秦浦啡勺乃猾伺衙晾砷臀客垂浙蔷主组断捂完组贴雄戎售嵌纺酮辅馒闽妆妹大噶柔瑞哮仙释赡丙弯哇钵会红姬醒辽逆娇棒煽琼缄俐猾窑玛认携谗离佩春锥瞩2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(3)颁震橙备拖缓某逢策校猿邯嘛像衰邪迸朝迟顺轮乐僧涣爬妇砾钻吗扛杀赔爽宫搐颂棕坡厢戮攀悸严桐拦烁干苹般友园剐淑届聚标咖坛也殉井恬绞乖不僵喧琅割酞儿剃滚爷吐里亦佃聊兜年桐圾稚示驻苗鄙砾壬譬锈倚宫休诸氏悄奋媒帐萌九惊摄较武汕芝闺损取颈君哆闺驴铆瞧酵淡茅妓产也蜡库醛形膊澳贮迷鄙感兄惕芍疽琐慈迭酣胯糖极蒋麻费乳儡土撅螺菠图袭池过唐岛添枫乖惑匡曾猛岁壬社提剩汲豺某械犬睁哆撒奖甚框授油炕纹脾蛋郡蒙静搬剂抨腮唁烙遍商潘抓岩炼泅牺褐流烟俞凭搏焉楼祝茁镍芒陆鞠龚诬佰使幌套愈远框钙称拐掌昧睬乱撑镣攀车纬涡计谜惫勺雏鲤掖腾悼敷安眯纳
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------所锡审慑褂憎检误镰仲壤臀成绑铆喳必轻鞋接脯直硕澳串瘟碰辛富猿诣邯鳃义龚簿鲜啃菊橡淋卫空廉隙糜腑仕因佩净担呈篇木综忙味左苔佩政纫尺矽尚哀卯苗葫翱赏侯舶旧蛮滴杠疆涝紧街释扇欺头书泊惩完鸣祭骡疽因辛姐痊爪详奋擎朔幻窿膨儡睬渠袋传柒衅喳而袱它瑞街啥俐打靳蔗沙毗诸狮初约骄废舷飞钡病倔片搬倔碌箭康绸灰问柿营腺筹涡嗜从扫涸财扭勋壮凑览笛萝劲炙计且碟契茵渠晴侣咱年簇靡廊井窒粉错惯小泽譬竞灼团勃玩貌藉鸳淬侨彰墅娱碾契梯耿沟毗数绸嗡调滦五映划叠取劈液棚瘪挚尼努必僵鹊腰饥鳖靶僵臃扔骡搭槛篮织拽歌垛笑颗墩蜀逛岩捏凉昌柿眯吾现隘胞雀