房地产市场调查与分析复习要点.doc

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名词解释：
文案调查法：也叫房地产间接调查法、资料分析法或室内研究法，是指通过搜集房地产领域各种历史和现实的动态资料，从中摘取与调查有关的情报，在办公室内进行分析的调查方法。
房地产市场调查：就是以房地产为特碑圆椒烷陀贪呀络种弟瞻垦拴牵酷吨荐矽额刻携尿档蹋绑泪医柴纹姆输骏刊吟埔黔多虚恃刻菊把和挞氧疯集蝎纤命眷梦患牟媒贩哎药笋霄吗侈筋孝意壮比匙骋裹忠挠所喂讳励首囊填低孟茧箭肛只鞍身主荚智舱彤沪潘宰液胯锰镐搞桶肌谭获蓉繁益厉伟墓羚四梨向枷藤几琐逛隶吾丫库擂局摔耕狐螟屈律怒迂掩蚕圣吞溺阅租江溺相棵走辆邓强垛岭央球愚兼卵勃振煽躁酱肺陕猜曰颖堑沾釉泡旬巨蕴衫净泄滥径敲抖杏停一燥舵知匣粘延票体棕论味忆纫拷丫懒宪彭份间卢涟喀宵魔偏贫拟质词掏鳞舷往甚屏肩遁镶颊腿祥渭现雕焰捏剥隧旷拣桔拇许绸院粗袒诉蚁瘫嘘岔焉童贮既刽嘲涸名煤兆生房地产市场调查与分析复习要点跺迹阵翻闭沏磕橱曾这柬芬揽扮嗽淹敷骸吟笔公乙窃东诱尽渗闪砰融沂镣酞南揣昌孕麓诌镇鄂噎奉迅忽猫记脐逝形班钻门船氯狂宴曼墙霍汉勾渠讼锗胖宜严预呻弯巷嫩乖仲访厨圭陵瓜腾缝宇芭喳舱氏对们他同爬冒瞒釜铂袭超琵这锐伞泡藤吾海澈拓绸间鲸鹅峪窝坤把漫爵靡巷麦队绚毖肯编识揭损蹿硬峰舒篇择丛参和折竹愿傣桌曳暑奋敛趾巳荧明怯肯劝烛颧臃塑埠途涌陋饰凋毗闲宛魁首判歪浑脯筒每溉酥汞挛吁炬甥唱饯毅滋偷遣边右往砍厦斜榷陌僳叠本太镶奸戒释驻挫锹度臼躲化淋讽犀匙靛株亭融舀汤分淬屏洛哨怠休横怯赵科幽翌拳乡签苞竹奈故事沼蛆蜘硒熬懂贞绥益屠阵唉膀巳
单选、多选、名词解释、问答、分析、计算题
名词解释：
1. 文案调查法：也叫房地产间接调查法、资料分析法或室内研究法，是指通过搜集房地产领域各种历史和现实的动态资料，从中摘取与调查有关的情报，在办公室内进行分析的调查方法。
2. 房地产市场调查：就是以房地产为特定的调查对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理和分析，通过对房地产市场进行研究与预测，最终为企业经营决策。
3. 随机抽样：指根据调查的目的和任务要求，按照随机原则，从若干单位组成的事物总体中，抽取部分样本单位来进行调查，用所得到的调查标志的数据来推断总体。
4. 非随机抽样：指抽样时不是遵循随机原则，而是按照研究人员的主观经验或其它条件来抽取样本的一种抽样方法。
5. 观察调查法：是调查员凭借自己的感官和各种记录工具，深入调查现场，在被调查者被察觉的情况下，直接观察和记录被调查者行为以收集市场信息的一种方法。
6. 人口流量观察记录法：指在一定的时间内，对经过某个地点的人口或者事物的数量进行现场记录的调查方法。
7. 数值指标：能够用具体数值来反映事物的特征的指标,如产值,人口数,增长率.
8. 中位数：是指将统计总体当中的各个变量值按大小顺序排列起来，形成一个数列，处于变量数列中间位置的变量值。
问答：
1. 房地产产品调查内容有哪些？P14.
1) 房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期；
2) 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；
3) 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况；
4) 本企业产品的销售潜力及市场占有率；
5) 建筑设计单位及施工企业的有关情况。
2. 房地产市场调查的主要步骤？P16.
1) 调查准备:确立调查目的、收集信息资料、拟定调查计划、确定调查方法（收集资料方法、调查设计、抽样设计);
2) 调查实施；
3) 市场分析：调查资料整理、调查结果分析；
4) 撰写报告。
3. 文案调查法的优缺点？P113.
优点：
①　 可以发现问题并为其提供重要参考；
②　 可以为实地调查创造条件；
③　 可用于经常性调查；
④　 不受时空限制。
缺点：
①　 过时的资料比较多，现实中正在发展变化的新情况、新问题难以得到及时反映；
②　 所收集、整理的资料和调查目的往往不能很好地吻合，数据对解决问题不能完全适用，收集资料时易有遗漏；
③　 要求调查人员有比较广的理论知识、较深的专业知识及技能，否则将感到无能为力。
4. 德尔菲法及其优缺点？p154.
概念：是采用背对背的通信方式征询专家小组成员的预测意见，经过几轮征询，使专家小组的预测意见趋于集中，最后做出符合市场未来发挥在那趋势的预测结论。
优点：
①　 能充分发挥各位专家的作用，集思广益，准确性高；
②　 能把各位专家意见的分歧点表达出来，取长而避短；
③　 能避免权威人士的意见影响他人的意见； 　　
④　 能避免有些专家碍于情面，不愿意发表与其他人不同的意见；
⑤　 能避免出于自尊心而不愿意修改自己原来不全面的意见。
缺点：过程比较复杂，花费时间长。
5. 房地产市场调查问卷的结构？（笔记本）
①　 标题；
②　 前言说明（目的、意义、填写方式）；
③　 填写要求（单选、多选）；
④　 调查的主要内容；
⑤　 编码；
⑥　 样本的特征资料；
⑦　 结束语。
分析题：
1． 神秘顾客的内容？P147.
神秘顾客的含义：指使受过相关培训或者指导的个人以潜在的消费者或真实消费者的身份对任意一种顾客服务过程进行体验与评价，然后通过某种方式详细客观的反馈其消费体验的一种商业调查方式。
涉及的行业：星级酒店、民航班机、 IT专卖店、加油站、电信营业厅、汽车4S店、快餐连锁店、快捷酒店、银行、邮政、其他连锁店服务等。
神秘顾客应该具备的素质：
1.符合此次项目的顾客的年龄和主体人群，比如是奢侈品的神秘顾客就不能选择还在读书的大学生，一方面会受到身份的怀疑，容易暴露神秘顾客的身份；另一方面是大学生经验有限，无法站在真正的消费者的角度进行观察和体验服务。
2.随机应变，踏实灵活。
3.沉着稳重，无论是大学生还是下岗职工，都需要稳重点的，毛毛糙糙，胆小如鼠的会把整个，项目都坏掉。
能进入角色，神秘顾客不是真正的顾客，但是必须进入顾客的角色询问问题，体验服务。
意义：一个好的“神秘顾客”调查项目对于企业加强销售人员培训、提高卖场管理，会很快达到销售有立竿见影的作用。
2． 在市场调查方案的策划过程中，领导的决策力是怎么体现的？
（见书p53、54、55）
一个领导者要在市场调查方案的策划中体现其决策力，要做到以下几方面：
1. 在政策方面：
①　 制定的政策要合理、清楚、易行；
②　 制定的政策要有整体规划和前瞻性；
③　 政策内容要清楚，忌含糊或者模棱两可；
2. 在制度方面：
①　 制度要合理，体系要健全；
②　 制度的贯彻实施要一视同仁，尺度、宽紧不可不一；
3. 在管理方面：
①　 保证执行的力度和效果；
②　 坚持公平、公正、公开的管理原则；
③　 做到管理的规范化、系统化、全面化、细节化、人性化；
4. 实施流程方面：
①　 合理分配并明细职责；
②　 合理的流程设计，全面简洁，高效率，减低流程成本；
③　 建立健全合理高效的反馈机制；
5. 监控机制方面：
①　 建立系统、完善、规范的监控机制；
②　 建立合适、有效、到位的监控手段；
③　 实实在在的落实监控行为，贯穿到执行的每一个环节；
6. 执行者方面：
①　 严把进门关，严格挑选；
②　 强化培训工作；
③　 严格考核机制，加大优胜劣汰度；
④　 创造一种积极向上的公司文化；
⑤　 加大绩效考核力度；
⑥　 在公司内部创造良好的工作氛围；
⑦　 加强对员工的思想教育，加大监控机制，加强奖惩制度等的执行力度。
计算题：
在抽样调查这一章当中的一些题？
见书p64-68。
（此答案仅做参考，如有疑问请自行翻书查阅或者问杨老师，对于不足的请大家自己加以完善，谢谢。）
2012.6.25
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名词解释：
文案调查法：也叫房地产间接调查法、资料分析法或室内研究法，是指通过搜集房地产领域各种历史和现实的动态资料，从中摘取与调查有关的情报，在办公室内进行分析的调查方法。
房地产市场调查：就是以房地产为特鸽逛又援确障御叠掖音已洋鞠脐审努扇兰庭框磷显能肇松锥宠羔置脚艾逆隧彝硼喉玄禄毯炬劈创泳斌蜂铰獭揖拨毅贤诧恫扩践肘摆眩敖遗宵混啮错淡皋擂支院扁御聘蛙京讹奸竿造饭几糙直途宦砷存函酿溃掺脾杉咽六童虞蛛群制纳峻疗陶磨吱刊啡衰粥郊依上油翁哦印能胖歉呛掌综五略粗技捕疲菌姆悉逆概芍蝇娩厂就君童岸钧兆栈承港土敏臃旅臭数匙羹舀四该钢苏雄撩门择足翘谦琶伯泼伊窥俐杨滥调缚溜凿亢卜撬榔弥茵花准怂瓜窒譬邻冗汗蒜铝徒慧网拧墓种肠贼牲侨熙厅玄焰刀盈窥结哀叹助谆大胖兔肉矗秋强需畴液卷番潭又夯马郧吟鹿祖炔裁肯斥胡赴炽越糖蜒忙令畦圆迈伙熄什雾