房地产开发与管理(4开发商及其合作伙伴).ppt

房地产开发与管理房地产开发与管理4 4 开发商及其合作伙伴开发商及其合作伙伴4.1 私营部门开发商4.2 公共部门开发商 4.3 建筑师4.4 工程师4.5 土地规划师4.6 景观建筑师4.7 承包商 4.8 环境顾问4.9 交通顾问4.10 评估师4.11 律师和会计4.12 房地产经纪人/租务代理4.13 金融伙伴4.14 物业管理者4.15 市场分析师4.16 营销与公共关系顾问4.17 政府机构4.18 最终用户4.1 私营部门开发商私营部门开发商总是在时间和金钱投入尽可能少的情况下，寻求最大可能的回报。私营部门开发商是通过拥有向房地产开发过程提供服务的机构而获取利润，这些机构包括保险代理、抵押担保公司、租赁公司、管理公司或总承包公司。4.2 公共部门开发商公共部门涉足房地产开发的主要目标，即建设社区住宅、促进经济发展。我们可以称她们为“公营企业家”。公营企业家是指那些从事公共开发的专业人员，他们负责公共项目的规划、设计、融资，这些项目通常规模很大，而且对社区的发展有益，政府不仅承担了公共项目的成本，而且还承担了相应的风险。4.3 建筑师在开发项目前期工作中，建筑师要负责：场地调研与分析；与公共团体沟通，了解他们的需要及对拟建项目的态度；与政府联系，保证建设方案能够获得政府规划管理部门的批准。此外，建筑师还可以在开发商选择开发项目用地、提供可供选择的开发方案时，向开发商提供帮助。4.4 工程师工程师包括结构工程师、机械工程师、电气工程师、土木工程师、土壤（地质）工程师、环境工程师。4.5 土地规划师 在大型或成片开发的房地产项目中，经常需要土地规划师，根据场地的地形地貌特征，从土地最大价值的角度出发，制定土地利用规划，以确定土地的具体使用方式和建筑的位置。土地规划师要注意充分利用场地的自然特性，认真分析场地的承载能力，并基于对市场需求特征的理解，为开发商提供低成本、高附加值的规划方案。4.6 景观建筑师景观建筑师负责对开发项目占地范围内所有裸露空间的景观规划，通过选择和种植各种植物、选择景观形式、很好地利用灯光和阴影，以及配合自然环境，创造出良好的景观环境。汽车和人行道、灯光、符号、水流、户外座椅、台阶、车棚、小径、小品、绿地、花园、室外公共活动区域、自行车和人性路线等景观因素，都是景观建筑师营造景观环的有效手段。4.7 承包商 承包商是建造者和管理者,他们能把图纸上的想法变成实实在在的东西：住宅、公寓、仓库、商场、写字楼或公共建筑。开发商常常把工程建设任务发包给总承包商，由总承包商根据建筑师和工程师提供的设计方案和施工图纸，以合同约定的价格和工期，完成项目的建设工作。总承包商获得总包合同后，依据工作任务的不同，将合同分给不同的分包商。总承包商分包的工作包括：土方工程、混凝土工程、模板工程、机械设备、电气和给排水系统安装工程、装修工程等。总承包商直接对开发商负责，分包商向总承包商负责。总承包商富有协调分包商工程进度、监督其施工质量的责任。4.8 环境顾问开发商在许多情况下，需要聘请环境顾问，环境顾问就开发项目所面临的环境问题提供专业意见，为开发商提供开发项目的环境影响评价报告，协助开发商解决政府环境审批手续、避免开发商未来可能面临的环境责任。例如，一宗开发项目用地范围内可能包括了一个有放射性污染物的垃圾填埋场，处理这些污染物的成本会极大地影响着购买土地的价格；又例如，一些在野生动植物保护区或自然景观保护区范围内的开发项目，可能会在建设过程中夭折，甚至有些在项目建成后也要拆除。举 例4.9 交通顾问交通顾问可以估算项目建成后不同时段的交通流量，评估项目当前的交通通行能力，就项目内部交通流组织、项目与市政道路体系的廉洁、停车位的数量与布局等进行规划设计。例如，地面停车、地上立体车停车和地下停车的成本有较大差异，如何进行停车位的布局？又例如，在一个居住小区，如何协调人行道和车行道，以尽可能减少交叉干扰？在商业综合用途的开发项目中，可能同时存在居住、办公、购物等行为引致的交通流，如何很好地区分和协调？交通顾问可以就这些问题，向发展商提供专业的解决方案。举 例4.10 评估师评估师可以在开发过程的每一个阶段为开发商提供服务，包括项目前期、建设过程中和项目建成后。评估师主要负责项目的估价工作，即估算项目的市场价值、撰写估价报告。开发商在涉及产权转移、寻找项目融资和贷款、处理有关房地产税项，以及处理法律诉讼中的补偿事宜时，需要评估师提供的服务。评估师还可以帮助开发商进行市场研究、市场能力分析和可行性分析。评估师还能提供领域广泛的咨询服务，包括投资分析、诉讼证人等。4.11 律师和会计师 律师可以代表开发商与政府有关部门处理各类审批事宜。律师还可以帮助开发商起草有关合同，以尽量避免将来可能出现的纠纷，或在纠纷出现时，使开发商处在有力的地位。会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发商通报财务状况。4.12 房地产经纪人/租务代理房地产经纪人或租务代理通常受开发商的委托，代理物业租售事宜。房地产经纪人或租务代理通常受开发商的委托，代理物业租售事宜。在大型工业和商用房地产项目的租售过程中，经纪人的另外一个重要服务内在大型工业和商用房地产项目的租售过程中，经纪人的另外一个重要服务内容是帮助开发商与客户进行有关财务谈判，通过平衡开发商的财务模式与客容是帮助开发商与客户进行有关财务谈判，通过平衡开发商的财务模式与客户需求，使客户支付的租金或售价与开发商对项目收益现金流分布模式的要户需求，使客户支付的租金或售价与开发商对项目收益现金流分布模式的要求相适应。房地产经纪人或租务代理在执行项目营销计划方面，发挥着关键求相适应。房地产经纪人或租务代理在执行项目营销计划方面，发挥着关键的作用。可以帮助开发上进行项目的市场定位和产品定位，协助开发商制定的作用。可以帮助开发上进行项目的市场定位和产品定位，协助开发商制定并执行营销计划与策略。并执行营销计划与策略。在开发过程中，开发商必须尽早决定是利用公司内部的销售队伍，还是聘请在开发过程中，开发商必须尽早决定是利用公司内部的销售队伍，还是聘请专业的经纪或代理机构。专业的经纪或代理机构。4.13 4.13 金融伙伴金融伙伴(A)(A)合资伙伴合资伙伴(joint venture partner):(joint venture partner):是指任何个人或机构，他们在项目开发过程中，向开发商提供权益融资，占有项目一定比例的股份，并按股份比例或的项目开发利润。建设贷款的贷方建设贷款的贷方(通常是商业银行通常是商业银行):):负责提供项目建设过程中的融资，并负责监督开发商在预算范围内，按照预定计划和条件完成项目的建设。建设贷款的拨付，通常按照项目施工实际完成的工作量，分期拨付。4.13 4.13 金融伙伴金融伙伴(B)(B)长期贷款的贷方：长期贷款的贷方：提供长期贷款（长期抵押贷款）的金融机构。长期权益投资者长期权益投资者:在项目建设期间，长期权益投资者可能参与，也可能不参与。他们可能在项目开工前就签约购买将要建成的物业（以开工前的估算价格为基础定价），或在项目竣工后投资。4.14 4.14 物业管理者物业管理者从常规上讲，项目竣工投入使用时才会聘请物业管理，来负责项目运营期间的管理。4.15 4.15 市场分析师市场分析师市场研究专家市场研究专家可以帮助开发商了解其拟开发的项目是否有足够的市场需求、竞争项目的情况、目标市场以及项目销售或出租的预期速度（市场吸纳率和吸纳速度）、预期的价格或租金水平等。4.16 4.16 营销与公共关系顾问营销与公共关系顾问营销与公共关系人员参与帮助开发商为其开发的产品设计一个营销战略，提供营销与媒体关系服务。4.17 4.17 政府机构政府机构从理论上来说，开发过程中的公共关系应该能够营造一个公平高效的体系，以保证项目土地利用的合理性和高质量的开发。开发商强化最终产品质量的唯一途径，就是将政府部门作为一个开发队伍的主动参与者来对待。4.18 最终用户最终用户是指建造空间的最终使用者（最终产品的直接消费者）。个人道德素养个人道德素养 做好個人道德素養；不要因為貪小便宜，貪一時方便而不顧道德品行丟失把人格尊嚴都降低了。因為一個人把道德品質丟失了，再想建立起來將是萬分的困難。所以每個人都應該尊首道德底線，不應敗壞基本道德品質。以下是公司裡面出現的不好的現象：1、厕所紙巾偷到宿舍去用2、車間應急藥箱裡面的藥偷走（偷盜行為可恥）以下是公司裡面出現的不好的現象：1、公共场所随意扔垃圾2、電視房垃圾亂丟以下是公司裡面出現的不好的現象：恶意损坏公共财物以下是公司裡面出現的不好的現象：吃饭不要浪废食物道德與生活道德與生活從字義看兩者的意義與差別:1、倫理的意義倫理的意義:倫類別、關係；理紋理、道理。倫理人類社會裡種種身分間合理的關係，行為分際(做人要守本分做人要守本分)。(哪些人際關係、身分)2、道德的意義道德的意義:道道路、道理；德獲得。道德走人走的道路，便可獲得人的待遇。(不走捷徑、不誤入歧途尊嚴、榮譽)人道人道 (ps.如何批評一個人罔顧為人?)道德與生活道德與生活1、利己利己:理性認識到遵守規範有利於己。(奸商/信譽商人)2、利人利人:追求人性中的真、善、美。(崇高的可能性)。(愛人者人恆愛之，敬人者人恆敬之；德不孤必有鄰。)(典範在夙昔-林靖娟、鐵達尼號的樂師、德雷莎修女、史懷德.)3、利己利人利己利人:兼顧自我理想與社會進步。Bill Gates?不做”損人利己”之事。Ps.回想郭爾堡的道德認知理論、馬斯洛的需求層次理論。o-THE END-