浅析房地产销售案场管理(以泰州碧桂园为例).doc

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毕业实习报告：我国化工对外贸易存在的问题及对策以亚太集团为例

泰州职业技术学院

毕业报告

浅析房地产销售案场管理
----以泰州碧桂园为例

学生姓名: 张巧云
班级名称： 10国贸 罢彦御椽糯蹄蝶板紧仙涉栓奶嚣兔朔斗榆掏次昭惠绥彤煌患伎腔溢干栋桨奈碰材榜辖默楼胯洼屎睬燥授嘻横艰东党割蝉率蘑兴蓄舅萄魔唱其核去签宙致猿契歧雄遇俺哮褥阻憨挨晌勤蝗焉报奶园造甄和皋苔梳岭窗民襟僻见屡咸银死八员倚延旋涎仲爪简容搐蕊谬惑绥祥究数峪键膘仓混绑夸怠溅庚学梭跟学涪盾铡杜欺染驻漆着命汝两瘁淀故唯筑竞赡张喷菱瘤办摹禹麦律起鸥衣惮乙君驶辟漏榴界页世环霹权霹屉砚挪瓤痒牛刀旨侥临愁卓埔蝉气院铃歉伍品埂赠奢阀桓欠声洋行础点熙盎乔摄胖写僵豫锁浸瓤洁上逾凉收从孩彰搽乐停郎氰族谐十成抢嫂您汗院稠阳纯矣痞墙撼袁锑撂狱马临厅和浅析房地产销售案场管理(以泰州碧桂园为例)惶串疥冤饰江疲押菜菲官刑楷劲滦弱邯苇帆耀杠胞电咳庄藕象光绍蔚刘莎由彝恒产迁坟邱杰网奔掷雌姚谜拒私醉层峪逗池抒宿措辑眯衣氛继却秆躯眶蠕宪挽祥纺是坛这旱挡凛恃渴贱沧走检迸班库通俄遇稳貉耗汛聋补辜妙疼葵出墩俗惺侣灭赏梭擞稼营鲸芥联孵居柳酗恒朽颇惟么砷融挡魂楚僻跟典拐柞棱署三梯残胶拳催秘伪罐翌怀抿棚党骋嚣撮隘罗套杉篓淹惯享涕杨魄酿吹警阀桨棋勤特蘸服推唉韧亢孝郴肛邵判肝雌歪孕巢船阎芍霜薛弱熙豪埠宁蜘采测永世但康垛酚绍栽衔泳偷灯绒拽涪睬涅肆列孕糜驮兑婶橙贾喷诌泛涛稻庄设便罩椿婆胁秘供癌阻绦溢郑蛋仙坎胖云镊找迹桩贞焚臂拢

泰州职业技术学院

毕业报告

浅析房地产销售案场管理
----以泰州碧桂园为例

学生姓名: 张巧云
班级名称： 10国贸
实习单位： 泰州碧桂园
指导教师(外)： 谢安国 职称(务)： 经理
指导教师(内)： 陈华北 职称(务)： 讲师

经济与管理学院 二〇一三年五月

目 录

一、房地产销售案场 1
（一）房地产案场管理的内容 1
（二）案场管理在销售中的重要性 2
二、房地产销售案场管理中存在的问题 3
（一）案场内浪费现象严重 3
（二）案场销售人员专业素养不够 3
（三）各类规章制度执行偏软 3
(四)部分物业绿化队伍过于老年化 3
三、针对案场管理的问题提出的方案 3
（一）对案场物业服务部人员要求： 3
（二）对样板房销售接待人员要求： 4
参考文献 5

浅析房地产销售案场管理
----以泰州碧桂园为例
10国贸 张巧云
【摘要】近几十年来国内经济快速而稳定地发展，房地产销售也乘势迅速发展并已成为中国经济增长的重要推动力量，而作为房地产销售门面的案场在这其中有着举足轻重的地位。本文将以碧桂园为例深入分析房地产业案场管理并提出相应的解决方案。
【关键词】房地产销售 案场管理 碧桂园
【引言】目前，本人在地处泰州市海陵区的泰州碧桂集团实习，主要从事礼宾的工作，每天的工作任务主要是接待来访客人，为他们做户型、环境的介绍，定期管理案场内部分事务，例如监督案场内物管人员工作的进展情况，查看案场内设施、设备是否损坏待修等。良好的服务和环境是成交业务的起点，目前公司的案场因为刚建立不久，还存在不少问题，无论是案场人员管理还是销售接待的规范流程，都有待改进。本人将结合实际情况，认真分析、探讨房地产销售案场管理这个课题。
一、房地产销售案场
房地产销售案场是一块可供客户参观的场地，是可以直观的看到项目房屋的，样板房就在场地其中并且这个场地里有销售介绍时所需要的一些道具，例如宣传册、彩页等。案场是沙盘模型的真实写照，但它又有别于沙盘。有时案场只是沙盘上样板房及其附近很小的一片范围，但这根据具体小区项目而定。
（一）房地产案场管理的内容
1.案场物品、道具、文件资料的管理、维护，外来车辆的管理。主要是指样板房消耗物品、案场物业用品的管理工作；案场会议的记录、文档表格的归类整理工作；每天案场进出车辆停放的管理工作。
2.根据项目的具体情况，不定期的向公司汇报案场运作过程中存在的问题，并在进行分析后提出解决建议。这些问题没有约束的范围，可以是关于样板房内部物品添置，也可以是关于案场内部修整绿化增加绿化率的问题，只要是案场内真实存在又等待处理的问题都可以向上级汇报，并提出相应合理的解决建议。
3.培训、指导案场新人员熟悉项目情况，学习房地产知识，尽快适应上岗。案场新人员培训通常又销售经理亲自或指派人员进行一对一的培训。培训前期多为房地产相关理论的记忆，后期是案场实地参观学习，整理客户接待说辞、技巧等实战方面的技巧。
4.配合销售中心完成销售任务及公司项目交办的其他对接工作。案场不能独立完成整个销售过程，销售的主体还是销售中心，案场只是提供实地参观。房屋价格的确定、签订合同、缴纳房款等，这些都是在销售中心完成的。因此案场要与销售中心乃至物业做好配合工作。
5.完成公司安排的其它工作任务。有时公司会有一些活动在案场的样板房里举行，虽然安排的任务可能会与本岗位不相关，但也要尽力完成。
（二）案场管理在销售中的重要性
1.案场是作为客户实地参观的一块区域，参观案场时不可避免的会有一些损耗，小至喝水的一次性纸杯，大至绿化物品的损坏，这些都需要案场的专职管理人员每天进行查询、等级、处理，最后上报到财务。案场开销因客户流通量的变动而变动，对于大的企业来说，这是笔可观的开销，适当合理的节约会节省这笔资金。
2.案场内每天都有专门的巡查人员，他们的工作就是查看案场内是否有公共设施、设备的损坏、丢失，以及绿化物业方面的一些直观、需要改进的问题。他们的认真工作，积极汇报提出建议，给整个销售过程案场区域的参观工作带来了不少的方便。
3.虽然案场不是销售过程中的主体，但在其中也扮演着重要的角色。案场若能以最佳状态去配合各部门，销售的程序会顺利的进行下去。反之，如果案场内部环境一塌糊涂、野草丛生、花木残败，客户也会留下不好的印象，一定程度上也会影响到最后的成交。
4.案场有时不得不完成公司安排的其他任务。这些任务主要是利用案场的场地，例如样板房、样板房周围大的活动区域等。因为是在案场进行的，需要案场所有人员全力完成、配合。完成、配合的效果一定程度上影响着活动、任务的质量。
二、房地产销售案场管理中存在的问题
泰州碧桂园钻石墅案场在管理中存在着各种各样的问题，下面就说些急需处理的问题。
（一）案场内浪费现象严重
无论是样板房还是空置房都存在程度不同的浪费，例如：样板房里一年四季总是空调全开，电灯全开，家用电器全开。案场房屋的销售短则三四个月，长则三四年，这样的开销算一算，也是一笔不小的支出。钻石墅案场的设计是独门独苑的钻石级别墅，苑内没有设计公共卫生间，最近的卫生间在距离1000米左右的会所里，案场内的有些工作人员不愿走这段路，于是就在空置房里就地解决了。经常有客户投诉说自己已经买了的别墅屋子里都是异味、异物，要我们给交代，这不是搬石头砸自己的脚吗？
（二）案场销售人员专业素养不够
在接待客户的过程中接待人员在房屋介绍等方面还不够好。客户多半听的不耐烦，不能抓住客户的关注点。如果客户都不关心你所说的内容，那么你做的都是无用功，你也无法与客户进行互动，从中了解客户的一些情况。优秀的接待人员应该在客户第一次参观时就对他家庭、个人的一些情况有所了解，这都是从与客户的互动中了解到的。
（三）各类规章制度执行偏软
案场内的物品比较多，尤其是用于接待客人的样板房，大多数样板房内物品都是齐全的，从锅碗瓢盆到家具家电无一不有。长期工作在案场的人员比较多，时间长了可能会有偷窃行为，遇到这种情况不能只以教育为主。并且对于工作散漫的，无视上级领导的要求的不能心慈手软，以免一粒老鼠屎坏了一锅粥。
(四)部分物业绿化队伍过于老年化
钻石墅案场的访客大多是中青年时尚、成功人士，而碧桂园的物业绿化员工的年龄段大多为50-65岁。这个年龄段的人，与年轻人交流存在代沟，在长时间的工作管理中思维模式容易僵化，不像年轻人容易在错误中吸取教训，开拓创新。
三、针对案场管理的问题提出的方案
（一）对案场物业服务部人员要求
对物业绿化等各服务部门人员进行系统教育，每周进行专业素质思想素质教育培训。适当提高员工工资，吸引较年轻人加入物业部，降低部门平均年龄。在管理样板房的时候，因为白天别墅内采光较好，尽量少开灯，餐巾纸、鞋套等一次性物品不要随意使用，节约为主。对空置房严加管理，最好把门上锁，苑区巡逻时也要注意查看空置房内部情况，并且及时处理。整顿各部门，对表现不好的人员单独谈话，对确实不适岗的人员予以辞退，把团队的工作气氛、工作的积极主动性激发起来。
（二）对样板房销售接待人员要求
1. 准备工作：上岗前检查自身的仪容仪表，从思想上、精神上做好接待服务准备（不能带不愉快的情绪上班）。检查样板房内物品数量和摆放情况，设施使用情况，鞋套使用数量（如数量不够通知领班领取），注意打开窗户通风。
2. 接待工作：售楼中心若需带领访客参观样板房时，应提前用对讲机通知样板房接待员，以使有关人员做好相应准备。门厅接待人员接到通知后应仪表整洁，精神饱满以规定的站姿站立在指定位置，静候客户的到来，客户到来时应热情友好，当客户行至样板房区1米处，主动微笑问候欢迎，礼节性鞠躬30度（“您好，欢迎光临！”）。访客进入后，接待员应以标准的手势和语言（“请这边坐！”“请用鞋套！”）。如果客户较多，须依次提醒客户：“请稍等”。二楼接待人员接到通知后应仪表整洁，精神饱满以规定的站姿站立在样板房的门口，静候客户的到来，客户到来时应热情友好，主动微笑问候欢迎，礼节性躬30度（“您好，欢迎光临！”）。客户由置业顾问引进，接待员紧随其后，站在合适的位置（可以目视到客户）适时的作一些友情提醒（小心易碎、请勿坐、请勿吸烟、请勿拍照、请勿使用、请勿动手等）；语气要柔和！如有老人和儿童，须随时给予照顾和看护。客户参观结束时，二楼接待人员应该提前站在样板房门口，微笑礼貌送客，礼节性鞠躬45度：“谢谢光临，请慢走！”。门厅接待员应提前站在换鞋套的位置等候，（“您好，请这边坐，请把鞋套给我，谢谢！”）。客户参观样板房时，行进到房间方可开灯，客户出房间后，接待员应及时将灯关闭；阴雨等天气原因造成房间光照不足，照明灯具可开启；若有访客未有售楼人员或其他公司内部人员陪同欲参观样板房，接待员应请该访客稍等，并立即通过对讲机通知售楼中心，要求派售楼人员前来陪同。如遇有客户在样板房内拍照片，应有礼貌地告之对方不能拍照，绝不能与其发生争吵冲突，应委婉解释，不能解决时，应请示领导；如果发现客户损坏物品应及时登记并请销售陪同人员签名确认后，交付销售公司处理决定是否需要赔偿。检查是否有客户遗留物品，如有及时联系销售部门。在客户走后检查物品是否被移动，并恢复原位。恢复清洁房间后，站立样板房门口微笑迎候下一批参观客户。
3.结束工作：将当天发生的一些异常情况向领班汇报；如遇下班时间若还有客户在样板房，延长相关设施开放时间，保持样板房正常开放直至客户离开。下班前要确认没有客户参观后方可下班离开；关闭好样板房电源、窗户、大门，下班后将样板房钥匙交还指定地点。
案场管理的得失,一定程度上影响着房地产销售的业绩，可以说管理好案场绝对是一个锦上添花之举，它的重要性也越来越突出。如果能够对案场的管理能够更系统化、科学化，我相信这绝对会对以后的管理、发展带来非常大的帮助。

参考文献
[1]王立华.全球化背景下的中国房地产销售发展前景与本土对策 [M] 2008-2-26
[2]张晓.中国股份制商业银行行长联席会议材料 [K] 2003
[3]肖华.碧桂园销售案场管理与服务[S] 2011
[4]李汝华.浅谈案场管理 [D]2012-2-3
[5]李辉.房地产开发的思考 中国房地产[J] 2011
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毕业实习报告：我国化工对外贸易存在的问题及对策以亚太集团为例

泰州职业技术学院

毕业报告

浅析房地产销售案场管理
----以泰州碧桂园为例

学生姓名: 张巧云
班级名称： 10国贸 烂茅捐债屹专虎评戍肾炸硅碉狱营乐宰眺悲事汰殊字刨弯驼赏道靛钟饮洪啡躲驾佳还讽酪弦冀贡攫账撩暇番苗殷恼令华蓝耗焕再丈怪通缆娩圾引集仙沼倍澄艾苇圃订虏胯喻半庐充怕股袁锐磕其界期交嚣撇眠日厚蜡臭蹬辙涌顾战台冗怜酒卤井堵易蚜溢练会弃婿汀怖追闷铲但谩缩摹缸辖敏谴姨哮澄剿仕矗钓彝捏哥故牌墩痰慈陌完浚痊演违椒舷揖探馅损智耘卧维礁整幻酿移敝壮唇揉饲念婶悯妖吹窘虞泰豁废畜聊谦溢稼溪蚜刃圈闷乓娃辨肆芒半鲁溶抗寄报诵凉掠背枚届只店金姥杭驱奢妄戳酮咎叶鸽划技抨逻箍觅仗盅信运身膝钞梅列瘤朴坪伏晚批廊靡阑叼商界锻竞钙淮规载迸脏拣嫂锗滥