杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法.doc

杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法
市政府令第209号
第一章 总   则
  第一条 为规范物业维修基金的缴纳、使用和管理，规范物业管理用房的配置、使用和管理，维护业主和使用人的合法权益，促进物业管理的健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》的规定,结合本市实际,制订本办法。
第二条 杭州市市区范围内（不含萧山区、余杭区）物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，适用本办法。
本办法所称的物业维修基金，仅指商品房物业维修基金。
第三条  本办法所称的物业共用部位和物业共用设施设备的范围，按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备，不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。
第四条 新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称物业维修基金）。物业维修基金属于业主所有。
物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
两个或两个以上产权人的新建物业应当依法配置物业管理用房。
第五条 杭州市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
杭州市房产行政主管部门所属的市物业维修资金管理机构负责市区范围内物业维修基金筹集、使用的监督和管理。
各区物业管理行政主管部门按照本办法规定，负责本辖区物业维修基金和物业管理用房的相关监督管理工作。
建设、规划、物价、财政等行政主管部门按照各自的职责，负责协同实施本办法。
第二章 物业维修基金的筹集 
第六条 新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳,由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内，双方另有约定的除外。
前款所称新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。
物业维修基金的具体缴纳标准由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门根据杭州市实际建筑安装造价进行测算,并定期公布。
第七条 建设单位应在办理房屋产权初始登记之前，按物业总建筑面积将物业维修基金移交市物业维修资金管理机构；未售出的物业，由建设单位垫付相应的物业维修基金。
前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。
第八条 物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时，应当续筹维修基金。
续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修基金的标准由业主委员会拟订，并经业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金,按其建筑面积比例,由建设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。 
第三章 物业维修基金的管理 
第九条 物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行维修基金专户，并以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户。
第十条 物业维修基金闲置期间,市物业维修资金管理机构应将其存放于银行,严禁挪作他用。
第十一条 市物业维修资金管理机构应当建立物业维修基金查询制度，接受业主查询。
第十二条 市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体，公布上一年度物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴交、使用、增值收益、结余情况等。 
第四章  物业维修基金的使用 
第十三条 物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外,应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上（含中修）的维修和更新，禁止挪作它用。
第十四条 物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的，由物业管理单位提出使用方案，经三分之二以上相关业主同意，并由业主委员会审核后，报市物业维修资金管理机构审定。
第十五条 物业维修基金的使用应当履行下列程序:
（一）物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案，报市物业维修资金管理机构；
（二）市物业维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度70%的维修费用；
（三）工程完工后,物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构,经核实后，拨付维修费用的余额:
1、经审计的工程决算单;
2、业主委员会审核签章的施工承包合同;
3、维修、更新工程的发票;
4、业主委员会验收合格证明。
第十六条 经房屋安全机构鉴定为危险房屋的，以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况，需要立即进行维修的，在征得业主委员会同意后，市物业维修资金管理机构可先予拨款，确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。
第十七条 物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取：
（一）单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支；其中，一幢物业有两个或者两个以上单元的，每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支。
（二）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。
第十八条 使用物业维修基金应当先使用其增值部分，增值部分不足以支付维修费用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期维修基金的70%。
第十九条 物业维修基金增值部分及相应比例的本金仍不足以支付维修费用的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
第二十条  物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用，从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支，不得在物业维修基金中列支。
由于人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担，不得在物业维修基金中列支。
第二十一条 物业管理单位应每年在物业管理区域内公布物业维修基金的使用情况,接受业主的监督。
第二十二条  物业转让时，原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持有关证明材料,到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。 
第五章 物业管理用房的配置 
第二十三条 建设单位应当将物业管理用房（包括物业管理办公用房、公共活动用房和物业管理商业用房）纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工。
第二十四条  物业管理用房的具体位置，由规划行政主管部门在规划图纸中确定。
建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业管理用房位置，并不得擅自转让、抵押物业管理用房。
第二十五条 建设单位应在物业交付使用、办理房屋产权证前，按照规划图纸中确定的位置，提供物业总建筑面积3‰的物业管理办公用房（含公共活动用房）和总建筑面积4‰的物业管理商业用房，由市物业管理行政主管部门代为接收。
市物业管理行政主管部门接收物业管理用房后，将接收清单及相关资料交给物业管理用房所在地的区物业管理行政主管部门，由其负责日常监督管理。
建设单位办理物业管理用房交接手续时，应提交物业管理用房测绘成果文件。
第二十六条 建设工程竣工时，规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足本办法第二十五条规定面积标准的，建设单位应按照《杭州市物业管理条例》和本办法的规定补足；规划确定的物业管理用房实际建筑面积超过本办法第二十五条规定面积标准的，建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后，在不影响物业管理用房合理使用的情况下，可对剩余部分面积进行处置。
第二十七条 因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理商业用房的，建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理商业用房。
经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。 
第六章 物业管理用房的管理 
第二十八条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。
第二十九条 业主委员会成立之前，物业管理用房由物业管理单位使用和经营。业主委员会成立之后，由各区物业管理行政主管部门将物业管理用房全部移交给业主委员会，业主委员会在保留必要的办公场所后，全部提供给物业管理单位使用和经营。
第三十条 业主委员会成立之前，前期物业管理单位出租物业管理商业用房时，其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。
业主委员会成立之后，物业管理单位出租物业管理商业用房的，租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理单位与承租方签定的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。
物业管理商业用房的使用必须符合消防、环保、卫生等方面的要求。
第三十一条 物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
第三十二条 物业管理单位应每半年在物业管理区域内公布物业管理商业用房出租和经营收益等情况，接受业主的监督。
第三十三条 物业管理服务合同终止时，物业管理单位应及时将物业管理办公用房（含公共活动用房）和物业管理商业用房移交给业主委员会。
第三十四条 因拆迁致使物业管理用房灭失的，应当根据房屋拆迁方面的有关规定，由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于业主所有。 
第七章 法律责任
第三十五条 业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。
经业主委员会或物业管理单位催缴，业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的,由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的，每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
第三十六条 建设单位不按规定代收或代缴物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期代收或代缴。逾期仍不代收或代缴的，每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
第三十七条  物业管理单位违反本办法规定，不公布物业维修基金和物业管理商业用房的相关情况的，由市物业管理行政主管部门责令其限期公布。逾期仍不公布的，可处以500元以上2000元以下的罚款。
第三十八条  建设单位未按规定面积标准配置物业管理用房的，由市物业管理行政主管部门按照《物业管理条例》第六十四条的规定进行处罚。
第三十九条 建设单位不按本办法规定时间交付物业管理用房的，由市物业管理行政主管部门责令其限期交付。逾期仍不交付的，可处以5000元以上50000元以下的罚款。
第四十条 建设单位擅自变更规划确定的物业管理用房的位置，或者擅自转让、抵押物业管理用房或采取其他手段擅自处分物业管理用房的所有权或使用权的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，并可处以10000元以上50000元以下的罚款。
第四十一条 物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的，由市物业管理行政主管部门按照《物业管理条例》第六十五条的规定进行处罚。
第四十二条   物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 
第八章 附则 
第四十三条  物业管理区域内的单一产权物业，在变更为两个或两个以上多元产权时，应当按规定缴纳物业维修基金。
第四十四条 萧山区、余杭区及各县(市)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，可参照本办法执行。
第四十五条 本办法自2004年11月1日起施行。

《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》实施意见 杭房局[2004]280号
为了贯彻落实市政府令第 209号《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（以下简称《办法》），进一步规范物业维修基金的归集、使用和管理，制定如下有关物业维修基金的实施意见。
一、根据《办法》第六条第一款规定，建设单位在代收物业维修基金时，应当在房屋销售（预售）合同中以专门条款明确基金缴交的标准、面积基数、总金额等事项。
经物价部门核定的房屋售房款中已包含物业维修基金的，建设单位不得在售房款外另行收取物业维修基金。
二、根据《办法》第六条规定，当新建物业中包含直管公房的拆迁安置用房时，按下列方法及程序缴交维修基金：
（一）由建设单位在办理房屋产权初始登记前缴纳物业维修基金，缴交面积为新建物业的总建筑面积，其中包含直管公房拆迁安置用房的面积。
（二）建设单位在办理直管公房移交手续后，凭市房管局出具的直管公房接收凭证、直管公房房号面积清单、缴交物业维修基金的原始凭证等，到物业维修资金管理中心办理直管公房拆迁安置用房所缴纳维修基金的退款手续。
三、根据《办法》第七条规定，建设单位在向市物业维修资金管理中心移交物业维修基金时需提供以下资料：
（一）规划竣工验收合格证；
（二）小区及分幢的测绘数据；
（三）分户测绘资料。
四、《办法》第八条规定，物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的 30%时，应当续筹维修基金。该条所称本金余额指整个物业管理区域基金帐户的余额，或某幢、某单元基金帐户的余额。续筹基金的具体程序如下：
（一）由市物业维修资金管理中心书面通知业主委员会，小区（幢、单元）续筹维修基金的总额度、续筹时间、分摊原则、分摊房号（面积）等事项；
（二）业主委员会在接到上述书面通知一个月内，拟订续筹基金的具体方案，并提交相关业主大会讨论通过。续筹方案应当包括续筹总金额、续筹原则、续筹方式、续筹时间、各业主分摊金额等内容；
（三）业主委员会在续筹方案通过之日起 10日内，报市物业维修资金管理中心；
（四）业主委员会或其委托的物业管理单位收缴维修基金，并在收缴完毕后及时移交至市物业维修资金管理中心。
五、《办法》第十一条规定，市物业维修资金管理中心应当建立物业维修基金查询制度。查询内容为相关物业维修基金的缴纳时间、标准、金额，相关物业维修基金的增值情况，相关物业维修基金使用的时间、金额、用途等。查询方式为信访查询、电话查询及逐步开展网上查询服务。
六、《办法》第十二条规定，市物业维修资金管理中心应每年公布一次上一年度物业维修基金的筹集和使用情况。各区建设局（房管局）应当配合开展辖区范围内物业管理区域物业维修基金的公布工作。
七、根据《办法》第十三条规定，物业维修基金应专项用于中修以上的维修和更新。物业共用部位、共用设施设备单体项目工程一次性维修（包括更新、改造，下同）费用在 3000元以上的，视作中修以上的维修项目。不同性质的部位或设施设备的维修不能归并为单体项目工程。
八、根据《办法》第十五条第三项规定，如工程最终决算金额超出预算金额 20%以上或超出部分在1万元以上的，超出部分需按《办法》第十五条的规定程序重新申报。
九、《办法》第十五条第三项规定，拨付维修费用须提交经审计的工程决算单。其中符合有关规定的审计费用可列入维修费用，在物业维修基金中列支。
十、根据《办法》第十六条规定，为保证紧急维修的顺利开展，由业主委员会提出书面紧急报告，经市物业维修资金管理中心核实后，由应急维修单位垫付所需费用。维修工程完成后，经审计的工程决算费用在相关物业维修基金中列支。
十一、《办法》第十八条规定，可以一次性动用基金本金额的最大比例不能超过首期维修基金的 70%。根据物业不同结构及不同使用年限，对动用物业维修基金本金额与首期物业维修基金额的最大比例规定如下：
　　使用年限

房屋结构
10年以下
11-20年
21-30年
31-40年
41-50年
钢结构
30%
50%
70%
70%
70%
钢混结构
砖混结构
20%
30%
50%
70%
70%
砖木结构
15%
20%
25%
45%
70%
十二、根据《办法》第二十二条第二款规定，业主办理物业维修基金退款手续时，须提交下列资料：
（一）业主身份证的复印件；
（二）房屋所有权注销证书；
（三）房屋灭失退款申请书。
经书面授权，被授权人可代领授权人所退款额。
十三、《办法》第四十三条规定，物业管理区域内的新建物业为单一产权的，在产权人变更为两个或两个以上时，应当缴纳物业维修基金。具体规定如下：
（一）由建设单位在办理房屋产权初始登记前，向市物业维修资金管理中心书面说明其单一产权新建物业的相关情况，并书面承诺其新建物业只领取一本产权证，且因交易等原因致使该物业的产权人变更为两个或两个以上时，按规定承担物业维修基金的代收代缴等义务。
（二）产权变更后，由变更后的两个或两个以上产权人按各自的产权面积缴交物业维修基金，由原单一产权的产权人代收代缴，并按该物业总建筑面积向市物业维修资金管理中心缴纳。
（三）原产权人或变更后的产权人不履行相关义务的，按《杭州市物业维修基金管理办法》第三十五、三十六条规定执行。
（四）规划为同一物业，但空间上具有相对独立性的不同部位，无论结构是否关联，如规划确认可以独立使用的，也可视作单一产权。
十四、如物业所在区域内没有物业管理企业或（和）未成立业主委员会的，由所在社区的居民委员会代为行使《办法》及本实施意见中涉及的物业管理企业或（和）业主委员会的相应职权。
十五、本实施意见自公布之日起施行。
物业安保培训方案
为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。
一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身安全。
2、培训要求
1）保安理论培训
通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。
2）消防知识及消防器材的使用
通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的安全。
3) 法律常识及职业道德教育
通过法律常识及职业道德教育，使保安树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强保安人员爱岗敬业、无私奉献更好的为公司服务的精神。
4) 工作技能培训

其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落