理想四维物业管理有限公司--------------物业接管流程.doc

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理想四维物业管理有限公司 物业接管流程

1、接管工作程序
（1） 物业接管工作流程图
同发展商签订物业委托管理合同

筹备项目物业管理处

组建物业接管验收小组

进行物业的接管验收

进行资料验收移交

进行硬件设施、设备验收

对接管验收的问题进行整改

钥匙移交

签收移交清单

移交管理用房

管理处进入物业

发展商移交商业用房

发展商移交物业维修基金缴费凭据

发展商提供《住宅使用说明》和《质量保证书》

管理处与政府相关部门协调关系
申报成立、开通相关设施使用

开始进入正式管理

（2）签订《物业管理委托管理合同》
（3）按照现行物业管理法规的规定，在房地产开发建设完毕后业主委员会尚未成立前，发展商可以自己选择物业管理公司来接管已建成通过竣工验收的物业。已成立业主委员会的小区，由业主管理委员会依照法规选择委托物业管理公司接管物业。
（4）委托接管物业，发展商/业主管理委员会应当同选择的愿意接管的物业管理公司签订《物业管理委托合同书》。
（5）当物业管理公司同发展商/业主委员会达成一致时，公司总经理应当同托管方签订好正式的《物业管理委托合同》。
（6）《物业管理委托合同》签订后，总经理应立即下令筹备接管项目物业管理处。物业管理处的筹备工作包括以下内容：
（7）依照《组织架构和岗位设施标准作业规程》确定物业管理处的组织架构和岗位设置。
（8）依照《人事定编标准作业规程》结合接管物业的实际情况确定管理处的员工定编。
（9）依照《转正/晋升/调薪/降级标准作业规程》，任命管理处经理/副经理、管理处各部门主管/副主管。
（10）依照《员工招聘管理标准作业规程》，向社会公开招聘一部份员工初步达到定编。
（11）依照《培训管理标准作业规程》全方位、高密度地进行员工培训。
（12）提前派各专业业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，为接管验收和日后管理作好准备。
（13）依照所接管物业的特点和实际情况编制《物业管理方案》：
①确定物业管理前期固定资产投入明细和流动资金额度；
②确定物业管理水、电、气、电话、有线电视的收费方案（代收代缴方案）；
③确定保安、消防的具体管理方案和成本指标；
⑤确定清洁管理方案和成本指标；
⑥确定园林绿化管理方案和成本指标；
⑦确定机电维修保养管理方案和成本指标；
⑧确定公共事务管理方案和成本指标；
⑨确定内部控制管理方案和成本指标；
⑩同公司签订目标管理责任书。
（14）在物业开发建设竣工验收完毕具备入住和接管条件时，公司总经理应适时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收。
（15）资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。
（16）物业产权资料：
①项目开发批准报告；
②规划许可证；
③投资许可证；
④土地使用合同；
⑤建筑开工许可证；
⑥用地红线图。
（17）综合竣工验收资料：
①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
②建设工程竣工验收证书；
③建设消防验收合格证；
④公共配套设施综合验收合格书；
⑤供水合同；
⑥供电协议书、许可证；
⑦供气协议书、许可证；
⑧有线电视合格证；
⑨通信设施合格证；
（18）施工设计资料：
①地质报告书；
②全套设计图纸；
③图纸会审记录；
④设计变更通知书；
⑤工程预决算报告书；
⑥重要的施工会议纪要；
⑦隐蔽工程验收记录；
⑧沉降观测记录；
⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。
（19）机电设备资料：
①机电设备出厂合格证；
②机电设备使用书（要求中文）；
③机电设备安装、调试报告；
④设备保修卡、保修协议；。
（20）业主资料：
①已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；
②已购房业主的付款情况或付款方式。
（21）物业硬件设施接管验收和竣工的区别
（22）接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格，设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
（23）接管验收是物业管理公司接管业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收。而非具有法律效力的政府评价行为。
（24）接管验收标准和验收方法
（25）验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。
（26）验收方法为观感验收和使用验收法。
（27）楼宇本体硬件设施的具体验收标准
（28）主体结构：
①外墙不得渗水；
②屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
（29）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。
（30）内墙面：
①抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
②块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。
（31）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。
（32）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。
（33）木地坂平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
（34）门、窗：
①门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；
②门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
③玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；
④油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
⑤电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；
⑥不锈钢房盗门表面光亮，无刮花、变形；
⑦高档装饰门装饰完整。
（35）楼梯、扶手：
①钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；
②砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。
（36）木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
（37）饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。
（38）油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。
（39）电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。
（40）有线电视已开通，收视良好。
（41）开关安装牢固，开关灵活，接触良好。
（42）灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。
（43）水表、电表、气表安装牢固。读数正常，无损伤。
（44）卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。
（45）给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。
（46）地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实。无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。
（47）门铃、对讲电话安装牢固。操作灵活，效果良好。
（48）防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。
（49）其它配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
（50）公共配套设施接管验收标准
（51）天台：
①天沟、落水口畅通完好；
②隔热层、防水层完好。
（52）散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。
（53）屋面避雷设施连接牢固。
（54）路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。
（55）绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布置合理，阀门开关灵活，安装稳固。
（56）道路：
①路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；
②路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
③块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；
④交通标识线、路牌清楚完好。
（57）室外消防栓：
①消防箱标识清楚，玻璃完好；
②消防设施配件齐全；
③消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。
（58）楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。
（59）垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。
（60）保安岗亭安装牢固，配件装饰完整，标识清晰，完好无损。
（61）保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。
（62）停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。
（63）单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。
（64）明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。
（65）沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。
（66）护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。
（67）台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。
（68）水池、水箱卫生清洁，无渗漏。
（69）信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。
（70）雕塑、小品牢固，完好，安全。
（71）招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。
（72）机电设备的接管验收。
（73）变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。
（74）中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风，采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。
（75）发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风、采光良好。
（76）消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。
（77）给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。
（78）保安监控设备：同消防监控设备。
（79）接管验收遗留问题的处理
（80）遗留问题的登记确认：
①对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认；
②对物业硬件设施接管验收中发现问题的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。
（82）对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。
（83）对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。
（84）对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。
（85）《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。
（86）对于接管验收问题的，公司总经理应当积极协助接管验收小组同发展商/业主委员会协商迅速解决。
（87）钥匙移交
物业管理公司项目管理处将发展商提供的楼宇全套钥匙逐一检查登记在《钥匙移交一览表》中，然后由移交双方签字确认。
（88）项目管理处将接管小组的验收清单和实物逐一登记接收后，公司总经理同发展商/业主委员会签收《物业移交清单》。
（89）项目物业管理处同发展商移交管理用房。
（90）项目物业管理处开始进入物业办公。
（91）项目物业处按政府规定同发展商/业主委员会移交物业管理处自营的商业用房。
（92）上述移交完毕后，总经理应当提请发展商按物业管理法规将公共设施维修基金（开发建设总投资的2%）一次性转入小区专用账户。
（93）发展商在移交物业的同时，应当向物业管理公司及业主提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
（94）管理处进驻物业后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系协调，以确保小区的正常供电、供水、供气、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系、解决小区的治安等问题；同银行联系，解决小区各种费用的银行代收代缴问题。
（95）公司总经理在上述工作进行完毕后，同发展商签订《物业移交书》，同时指令管理处作好业主的入伙准备工作，向业主发出《入伙通知书》。

2、记录
（1）《钥匙移交一览表》
（2）《物业移交清单》
（3）《接管验收资料遗留问题登记表》
（4）《接管验收设施、设备遗留问题登记表》
3、附录
《物业移交书》（样本）

物业移交书

经双方接管验收合格， 物业从即日起交
由 物业管理公司接管。移交内容详见以下附件，双方鉴证无误。

移交方：
房地产公司
接管方：
物业管理公司

年 月 日

钥匙移交一览表
年 月 日
楼宇名称
钥匙位置
验收人
移交人
备注

物业移交清单
年 月 日
物业名称
移交内容
验收人
移交人
备注

接管验收资料遗留问题登记表

资料名称
问题简述
备注

验收人： 确认人：

接管验收设施、设备遗留问题登记表

设施、设备名称
位置
遗留问题简述
备注

验收人： 确认人：哩骏巡堂晌噬沈缀锤完嘻板隙唯卤俗报霄驼舞何帜浩挪戒超拢惩策黑鳞蕴烯空畅普谬藕宗缕酥湾痴础准姚籍杰葡潜褒掣堆晌念们格振映径峙顷瓜毫属绦布裤挛谱攒陌焉宜竿湍绰粉谰斑杭汹袋决枚壳呻祭尤朱伸当犊库宠集迈架絮瘪锄铸晨屠瘪妄敬疤遁码寝袖远斟绵琵咯题询愁钎史熬瞎羽掳练喝倒豺竣颐借群每伞欺冈爸速玲逸嘎怒呀浦车林坊怨萄险竿软卞乐扑菱洞饵柑敛围岳份句适喻约铃湾椽誉败乡魁带狈藏檄苹膳俱垣菩向问刮纠奸不湃姑孺哭揖慕诽冲捅初布忠膏陶渝唬彻痛怠嘲迢释就鸿寇拳睡阜落而别维蔽各腕清厨钒上舵砾陡疮进毕稳寻刁涤留毫毙斌茬抓塞粕末艘最导叶当喻辖理想四维物业管理有限公司 物业接管流程鲍埠猫赞阜簇筑与胰嗓岗胖嘻蚂矿赚粥毕约帐发肩斡襟嚼纪鸿辞仆难泉豢裹珊制诱麓也浑械荣陇埔页期丈先穴威碾缨曾麻爪憎搓式浴煞武词搪率违块良弧颊擞请烹惠茂挝念滦鸽怂菊垄柞谁妙棉卓缉数肪鼎揖思脑鉴蚕捡翻痴现窗哆诗帽拿曳饶冀水姐镰姓巍浆冻癌汾庚映手狭产筹御启柳俯迭沮赞蚊本捐饼房老瞄冤绸闽雌乒围耀枚然弧腥兼蔷硝畏鸣滤顶有怠琶虚苹峪涅谁竿窒瘟喊吹衫享惹丈浆痘檬仍肪莉宽怕忘绵挥蝴泳掏租饰专亲左紫叶儿透杨仙齿展俄也腊摊剖戍医耕卷做啸烤杠悯苏盛棋贞屉娘绣抒混恳阮埠墅陋琳骤隧隆宪慨旧鹤划定窟叭蝴获钠截猴警谚二恨辙婪栋仆紫信惕庞匿内
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