房地产企业财务预算管理问题研究.doc

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【摘 要】企业的预算是一个综合性的财务计划，包括经营预算、资本预算和财务预算。预算管理是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标。可见，预算管理非常重要。在市场经济条件下,企业存在的目的是追求利润,而财务管理的目标是资本利润最大化。要实现此功能,就必须建立和完善财务预算管理机制,必须促使企业按照预算管理机制的内在要求进行运作,广泛有效地进行经营。根据房地产行业企业的特点，即投入资金多,建设周期长,投资风，本文将以诚达集团为样例，通过探讨预算管理模式，运用预算管理理论结合实际的分析方法对房地产企业财务预算管理存在的问题及对策进行有效分析。
【关键词】诚达房地产，预算管理，财务预算

【Abstract】Enterprise budget is a comprehensive financial plan, including the operating budget, capital budget and financial budget. Budget management is the use of the budget for the various departments within the enterprise, the units of the various financial and non-financial resources allocation, assessment, control, in order to effectively organize and coordinate the production and business activities, the completion of the established business objectives. Visible, budget management is very important. In a market economy conditions, the existence of the business purpose is the pursuit of profit, and financial management objective is capital to maximize profits. To implement this feature, you must establish and perfect the mechanism of the financial budget management, budget management must encourage enterprises in accordance with the requirements of the internal mechanisms operate widely and effectively carry out operations. According to the characteristics of the real estate industry companies that invest more, long construction period, investment in wind, Wanda Group is a sample article will, by exploring the budget management, budget management theory with the actual use of the analytical method for the presence of the real estate business financial budget management problems and Solutions for effective analysis.
【Keywords】Wanda real estate，budget management，financial budget

目录

一、绪论 5
（一） 研究目的和意义 5
（二）研究内容及方法 5
二、财务预算管理概述 6
（一）财务预算含义和内容 6
（二）财务预算管理的含义和内容 6
三、万达房地产财务预算管理中存在的问题 8
（一）万达房地产公司简介 8
（二）万达房地产预算管理中存在的问题分析 8
四、万达房地产财务预算管理中存在的问题的解决对策 8
（一）健全财务预算体质和编制方法 8
（二）加强财务预算执行力度 8
（三）健全财务预算分析制度 8
结论 8
致谢 14
参考文献 15

一、绪论
（一）研究目的和意义
1.研究目的
　　房地产企业的财务预算管理是一项重大的系统工程，是企业治理的重要组成内容，是与企业发展战略相配合的战略保障体系。此次研究的目的是为了探讨房地产企业如何根据自身的特点，形成适合本企业的财务预算管理制度，真正达到实现企业发展战略目标，整合企业资源、提高经济效益的目的。在促进企业计划工作的开展与完善的同时，寻求减少经营风险和财务风险的方式；在促进企业内部各部门间的合作与交流的过程中，强化内部控制。最终实现企业战略目标。
2.研究意义
　 房地产是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产要实现长期的发展，获得持续性核心的竞争力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心部分之一，应成为房地产的有效管理工具。万达集团在面临房地产大洗牌的格局的同时还面临着政策调控、信贷紧缩、市场萎靡和风险管理不到位的局面，运用财务管理的工具使企业资金良好地运作和健康地发展成为了重中之重。因而不管从理论或实用的角度出发，对集团预算管理进行研究均有其必要性。
（二） 研究内容及方法
1.研究内容
本文通过相关资料的搜集，结合理论知识和万达集团的实际情况进行分析，通过分析房地产的基本情况和特点，从财务的角度研究万达房地产企业的财务现状；运用对比的方法研究万达房地产内部的优势和劣势及外部的机会和威胁，从而得出万达集团在财务预算管理中存在的问题；从万达集团的整体战略目标出发，研究其财务管理战略，并对财务管理战略的具体实施步骤进行设计，提出相应的实施策略；最终，通过对万达房地产企业的研究，以此为起点展望整个房地产企业财务预算管理的发展前景。
2.研究方法
本文主要应用对比分析、调查研究等方法，将理论分析与案例分析相结合，将房地产行业财务预算管理进行了研究和分析。具体来讲，主要的研究方法如下：（1）调查研究的方法。调查研究的方法是指通过对万达集团预算管理的参与及与相关人员的沟通，掌握预算管理的实际状况以及存在的问题。（2）理论分析与案例分析相结合的方法。理论分析与案例分析相结合的方法是指对预算管理方面的理论进行系统的总结和梳理，通过万达集团预算管理模式的建立将理论与实际有机结合。
二、财务预算管理概述
（一）财务预算含义和内容
1.财务预算的含义
财务预算是一系列专门反映企业未来一定预算期内预计财务状况和经营成果，以及现金收入、支付等各种价值型指标预算的总称，主要有现金的预算、利润的预算、预计资产、负债及现金流量的预算等；
2.财务预算的主要内容
　　财务预算包括两个主要内容包：
　 （1）上个财务预算周期的情况总结
对上个财务预算周期的工作情况进行总结,回顾其中存在的问题,并对重要财务指标的实际完成数与调整后的预算数差异原因进行说明，总结工作经验及本次财务预算将采取的相关整改措施及办法。
对上个财务预算周期内部调整情况进行说明,其中至少应包括主要财务及生产经营指标调整情况,预算调整的原因等.
（2）本次财务预算周期的工作情况
预算工作组织情况主要包括企业预算管理机构设置,管理机构主要成员构成。同时，根据期望的活动层级和资源水平进行资源分配，并整合不同部门的活动，以确保向着共同目标一起努力。通过比较现实结果和预算计划来提供对于财务预算管理的控制。最终，提供了可以与实际结果比较的目标，以便评估员工的绩效。
（二）财务预算管理的含义和内容
1.财务预算管理的含义
　　所谓管理是指为实现目标所进行的最有效最经济的活动，是对财务预算的计划、组织和控制。所以财务预算管理就是按照资金运动规律，利用资金、成本、收入等价值指标对资金的筹划和回收进行科学有效的预测、组织和控制，并正确处理这种活动中所产生的经济关系的综合性管理。
　　财务预算管理是一门专门财务管理，运用一般的理论和知识，结合行业的经济活动和资金运动的特点，来对经济活动进行组织、监督和调节，正确处理由此产生的各种经济关系的管理活动。
2.财务预算管理的内容
　　房地产企业的财务预算管理的基本内容包括：财务预算的编制和控制、财务预算分析和调整、财务预算的考核和执行。
　（1）财务预算的编制和控制
企业全面预算的编制过程，是企业所有人的事情，需要全员参与，上下协调和持续沟通。在具体的预算执行编制过程中，其工作主要负责人和工作主体是每个具体部分的负责人，以事先指定好的的原则和制度为依据，他们必须严格执行预算的相关业务，在预算编制完成后，企业在资金流动的具体操作时，应该严格以预算作为财务管理控制的依据，对企业资金的运用进行审核与监督。
（2）财务预算的分析和调整
企业应当建立资金预算执行情况的动态反映，通过动态反映，财务部门才能准备审核资金流动是否符合预算，为预算控制提供准确的信息，同时为预算分析提供基础。在分析过程中，及时进行调整，以提高预算的准确度。
　（3）财务预算的考核和执行
　　企业的预算的考核一般是月度考核、季度考核、年度考核，这是指：根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，结合实际情况修正目标，从而使预算管理执行到位。
　（4）对本次财务预算的总结和对未来财务预算的计划
在财务预算执行完毕之后，相关的责任部门和人员均要对各自预算的执行情况进行汇总分析，并查找出现的问题及原因，并且从中总结出本次预算的长处和不足。在此基础上，企业继续扬长避短，结合市场环境、企业长期目标和未来市场的预期等影响因素，制定新一期的财务预算安排。
三、万达房地产财务预算管理中存在的问题
（一）万达房地产公司简介
大连万达房地产有限公司隶属于万达集团，是建设部审定的一级房地产开发资质、具有独立法人资格的房地产开发企业，曾获得“全国质量万里行活动”唯一的质量全优住宅小区奖牌，1997年，公司率先在全国同行业提出“三项承诺”受到社会各界的好评。“住好房，找万达”被消费者广为传颂。 公司先后开发建设了信兴花园、长春花园、香海花园、龙祥花园、明泽苑小区和星海人家小区，在建的雍景台是超豪华酒店式公寓，位于大连市中心钻石地段，拥有银行、中西餐厅、咖啡厅、游泳馆、高级会所等设施，代表中国高档楼盘的最高水准。2001年开发的星海人家小区曾在中国建设技术委员会、中国房地产业协会、《中国建设报·房地产周刊》共同主办的“创新风暴——全国住宅设计暨智能设计社区夺标”活动中，获得“住宅设计综合金奖及智能化社区综合金奖”；荣获《中国建设报•中国楼市》第二届“东方园林杯”全国优秀社区环境精品展示活动全国优秀社区环境综合奖，星海人家已成为大连市的标志性住宅小区之一。
（二）万达房地产预算管理中存在的问题分析
1.财务预算编制不完善
（1）万达的预算编制是固定预算，即根据正常的、客观的某一业务量水平为唯一基础来编制预算的方法。这种编制方法与实际不符的可能性极大，仅适用于业务量水平较为平稳的企业或非营利组织。
（2）万达采用增量预算，这种编制方法是在基期成本费用水平基础上，根据预算实际情况，适当调整原费用项目。虽然简单易行，但可能把不合理的开支项目保留在预算中。
（3）万达采用定期预算的编制方法，这种编制方法是以不变的期间作为预算期来编制的方法，虽然便于实际与预算的比较，利于分析和评价，但预算一般在年度前二三个月编制，跨期长，对计划期的情况不够明确，且执行中容易使管理人员只考虑本期计划的完成，缺乏长远打算。
2.财务预算执行不到位
在执行预算编制的时候，万达各部门在进行具体的资金收付时，没有以预算为依据，导致预算管理落实不到位。财务部门在审核资金支付时，审核凭据仅仅是否符合合同约定条件，而没有设置预算审核环节，重点审核该笔支付是否符合预算。对符合预算的项目，没有及时安排资金。对不符合预算的项目，没有与承办单位及部门进行沟通，甚至是执行特殊的审核程序。
由此，可以认为万达企业的财务部门对预算欠缺控制力度，没有全过程参与预算管理中各项财务活动的事前、事中和事后的全过程管理。
（三）财务预算分析不合理
1.没有明确目标
万达集团在进行财务预算分析之前，没有根据预算目标，导致预算管理在执行过程中，不能做好适当的安排并且有步骤地开展分析工作。
2.没有揭露矛盾
万达集团在进行财务预算分析时，没有通过收集足够多的有关生产、加工等数据，导致集团不能很好地揭露矛盾、发现差距。
3.没有抓住关键
万达集团在进行预算分析时，没有深入到相关的职能部门（车间）分析各个项目各个部门预算执行程度的差异，只能发现数量上，现象上的差异，不能说明差异实质。
可以发现，万达房地产企业的预算分析更多的是财务部门在具体担任，分析问题不合理，导致分析结果过于数字化，简单化，不能很好地反映企业的总体情况。分析不合理导致万达集团在预算执行过程中不能及时分析临时发生的、影响企业管理的重大事项并做出调整。
（四）财务预算考核力度不够
万达企业没有将预算的执行情况和绩效考核挂钩，没有将“超资金预算率”指标作为考核指标，也就是说财务部门没有对各部门的预算外超支做出统计，并计算出考核期内的“超资金预算率”，并提交给人力资源部门作为考核依据。
由此可以得出结论，万达企业预算的科学性不够，测算依据不足，使得预算指标与实际的执行情况差异较大，导致预算失去了应有的指导意义。具体表现在考核部门职责不明确，考核内容不具体，考核工作未能形成制度化，考核标准缺乏规范化，致使预算考核不能保证企业预算管理体系的全面实施。
四、 万达房地产财务预算管理中存在问题的解决对策
（一）健全财务预算体制和编制方法
万达的预算编制属于固定预算,这种编制方式存在的问题是：对计划期的情况不够明确，且执行中容易使管理人员只考虑本期计划的完成，缺乏长远打算。针对这种现象，本文提出提出以下两种解决对策：
1.建立健全的财务预算管理体制
不断完善万达企业的财务预算管理控制，以科学的的理念为指导，包括财务预算理念、业务管理、资本管理和筹资管理等预算管理理念，以“全方位、全过程、全公司参与”为理论导向共同参与；同时，在传统的财务预算管理的基础上，根据房地产行业的特点及万达企业的具体特点，制定出符合万达的能够为其节约成本创造效益的资金预算管理体系。切实不断提高企业预算管理效率，实现企业全面预算管理。
房地产行业是一个对于资源管理要求非常高的行业，资金密集度高、资金周转频率频率、建设周期长，因此，资金紧张是行业性问题，普遍存在于整个房地产行业。因而，万达企业的预算控制具有整体性、是全体经营生活活动的系统性管理，而不仅仅是单个或个多成本的控制，其资金活动管理的焦点是目标成本与先进流量的预算、管理和控制。“磨刀不误砍柴工”，科学合理的控制管理，才能促进现金流量的有效预算，从而促进企业的稳定发展和经济利益的实现。在方法上要求从粗到细，步步为营。
2.改进企业的预算编制方法
（1）万达企业应该编制弹性预算，以业务量、成本和利润的依存关系为依据，按可预见的各种业务量水平，编制弹性预算。此种预算方法能适应多种情况。
（2）在不考虑基期的前提下，万达企业应该对所有预算支出都以零为出发点，结合实际，逐项审议各费用的内容及开支标准是否合理，权衡轻重缓急，保证不可避免和不可延缓项目，在综合平衡基础上编制预算。这种预算方法较为合理，能降低成本。
（3）编制滚动预算，通过分析当期预算的执行情况与实际的差异，及时修订，不断延伸补充预算，这是一种连续、稳定的“特殊定期”的预算方法。具体操作时，可按月、按季或混合滚动。这种预算方法可以根据万达企业对未来的了解程度具有近期的预计把握较大，对远期的预计把握较小的特征，可以做到长计划短安排、远略近详，且可减少预算工作量。
（二）加强财务预算执行力度
万达的财务预算执行有以下缺点：对预算欠缺控制力度，没有全过程参与预算管理中各项财务活动的事前、事中和事后的全过程管理。
通过研究，我们建议万达企业在执行财务预算时，必须做到：从企业的全局出发，通过科学的预测对各部门经济活动进行全面调整，这样才能有效加强财务预算的执行力度。万达企业在财务预算执行管理时必须进行科学合理的规划，这样才能促进企业财务目标的实现。通过规划，财务部门应该对企业各项资源进行合理有效地配置，不断优化资产，以此来促进企业经济效益的提高。同时，科学合理的规划，应该和万达企业长期的发展战略和发展方向进行有机的结合，所以财务部门应该围绕企业的发展制定符合实际的全过程管理计划，参与各项财务活动的事前、事中和事后的全过程管理。也就是说，在明确各部门的职责的前提下，通过对各部门职能的协调，按照预算的既定目标，对预算的收支进行全面的监督，通过对比实际情况和预算的差异，以追加、调减、推迟和提前等方式进行调整，由相关权限部门和人员审核确定，通过正确发挥主观能动性来加强预算执行力度，保证财务预算执行到位。
（三）健全财务预算分析制度
在上一章的分析中，我们得出结论：万达企业的预算分析更多的是财务部门在具体担任，分析不全面导致分析结果过于数字化，简单化，不能很好地反映企业的总体情况。我们认为，要健全财务分析制度，必须满足以下三个步骤：
1.提出课题明确目标
　 在进行预算分析之前，应根据万达企业的预算目标，结合具体的行动方案，先确立分析的课题和要求，明确分析的目标，定制分析工作的纲要，做好适当的人事安排，以便有计划地开展分析工作。
2.对比差距收集资料
　　在进行财务分析时，建议万达企业通过运用对比的方法，找出差距，分清先进和落后、绩效和问题，节约和浪费的相应关系，并且通过收集活动情况和资料，来保证分析的数据真实可靠。这些都是成功进行财务预算分析的重要组成部分。
3.分析原因抓住关键
万达企业应该从差距入手，追踪其发生时间、项目和部门，研究这些结果形成的过程。如利润与预算发生差异，看时间；各月各季度执行程度，看项目；是销售问题还是成本问题，看部门。其次，进行因果分析，衡量各因素对预算完成的影响程度，在其中找出起决定作用的主要因素并进行处理。
（四）加强财务预算考核力度
在分析万达的财务预算管理时，我们发现：万达企业预算的科学性不够，测算依据不足，使得预算指标与实际的执行情况差异较大，导致预算失去了应有的指导意义。万达企业要改变这种问题，必须加强考核力度。
　　完善的绩效考核机制与激励机制为确保房地产企业实现经济效益价值最大化奠定了坚实的基础保障。现阶段，万达企业应采取有效措施不断完善绩效考核机制和激励机制，首先是建立公平公正的绩效考核机制，以科学合理的绩效考核原则为基础，针对于企业财务预算管理人员实施绩效考核，不断提高财务预算管理人员的能动性；其次是建立责权利与奖罚制相结合的激励机制，确保促进企业财务预算管理效率的不断提高。
　　同时,在管理过程中，对预算编制，万达企业各责任部门应该都参与进来，这样有利于在执行过程中发挥主观能动性，有利于责任部门在执行过程中对偏离预算的不利活动进行自我纠正，调动责任部门实行自我控制的积极性。在预算执行过程中，由于主、客观条件的发展变化，要保证预算的科学性、严肃性和可操作性，对预算进行调整是必要的也是正常的，除了定期地总结本次预算情况时，可以对下一期预算做必要的调整以外，在一些特别重大的情况下也可以做出特殊调整。定期做好预算反馈报告，是预算执行情况的总结和反映，同时也是预算考评和对经营者奖惩的主要依据。

五、 结论

预算与预测有密切的关系。预测是预算的实践基础，预算是预测的升级和补充，是针对预测结果制定的预防财务风险、经营风险及带有针对性补救措施的具体实施方案，随着经济的发达、房地产行业市场竞争越来越激烈，企业所面对的风险和阻力越来越大，资金管理和预算管理的重要性越来越突出。
作为资金密集型行业，房地产行业是站在风口浪尖的高精尖产业，其最大的风险就是资金管理的风险。房地产企业具有投资金额大、建设周期长、效益回收慢的的行业特点，鉴于此种情况，房地产行业在醒目规划阶段，就应当做好预算工作，对具体项目的投资资本及成本管理费用进行严密的计算和预估，并制定相应的管理办法，进而进行有效的可行性分析和经济效益评估报告，最后做出有效的投资方案。
财务预算管理是房地产企业非常重要不可分割的一部分。目前，房地产行业的财务预算管理体制在实施过程中还存在着诸多的问题，造成了严重的负面影响并阻碍了行业健康发展。因此，建议房地产企业在传统财务预算管理体制上，根据行业发展需求与特点，制定以下几个对策，即建立健全的财务预算管理体制、不断完善绩效考核与激励机制以及不断提高财务预算管理人员的从业素质等，确保企业得以实现可持续发畏。

致谢
很感慨，我在长舒一口气后开始写我的毕业论文的致谢词了。论文的完成标志着我的大学三年即将结束，也意味着，新的生活又将开始了。在本人的写作过程中，李老师给予了我大力的帮助和指导，在此深表感谢！同时也感谢其他帮助和指导过我的老师和同学。
李老师从一开始的论文方向的选定，到最后的整篇文论的完成，都非常耐心的对我进行指导。在论文提纲制定时，我的思路不是很清晰，经过老师的帮忙，让我具体写作时思路顿时清晰。在完成初稿后，老师认真查看了我的文章，指出了我存在的很多问题。在此十分感谢李老师的细心指导，才能让我顺利完成毕业论文。
李老师诲人不倦的工作作风，一丝不苟的工作态度，严肃认真的治学风格给我留下深刻的影响，值得我永远学习。在此，谨向导师李列东老师致以崇高的敬意和衷心的感谢！

参考文献
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