房地产企业财务管理工作的2个重点.doc

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房地产企业财务管理工作的2个重点
2011-09-05　　清华领导力培训　　王忠余
房地产企业财务管理工作从大的方面来讲，主要有两个方面，一个是资金管理，再一个是税务筹划。而资金管理，又可分为投资管理、营运资金及筹资管理；其核心是资金管理。本文就从这两个大的方面分别进行阐述。

　　房地产企业财务管理工作从大的方面来讲，主要有两个方面，一个是资金管理，再一个是税务筹划。而资金管理，又可分为投资管理、营运资金及筹资管理；其核心是资金管理。下面就从这两个大的方面分别进行阐述：

　　房地产企业财务管理一、资金管理

　　先说投资管理，项目投资是一个房地产企业的起点，是保证企业实现股东权益最大化房地产企业财务管理目标的前提，对于投资管理，房地产企业财务管理部门的主要工作是协同企业其他部门做好开发项目的可行性分析，并利用专业的项目投资决策方法，如投资回收期法、投资项目净现金流量法等参与开发项目前期决策。如项目决策通过，还要细化开发项目开发规划，并编制项目财务预测和预算，安排好开发项目资金。对于根据项目开发流程计算该项目要占用多少自有资金，外部融资额度多少，以及在不同开发阶段需要使用怎样的融资方式等，下面的融资管理部分会谈到。

　　关于公司的营业资金管理，有人把企业的营运资金比做人体的血液，足见其重要性，也就是说，再庞大的躯体，如没有源源不断的新鲜血液予以补充，它必将难逃轰然倒塌的厄运。企业也一样，如没有顺畅的现金流，企业将会面临极大的财务风险，极有可能会给企业带来灭顶之灾。对于营运资金需要量最优化问题，则是一个关于企业资金需要量预测的问题，房地产企业财务管理部门可根据前期编制的财务预测数据（建议最好使用零基预算数据），分别利用销售百分比法等财务预测方法进行计算。鉴于现金（广义的现金）为企业内获利能力最弱的资产，如持有过多的现金会降低企业资产的获利能力，所以一般应根据前面计算的最优营运资金需求量，根据企业现金的交易性动机和预防性动机的需求（一般不考虑现金的投机性动机）进行调整，以保证企业日常的营运资金的充足。关于营运资金融资，可借助金融机构的短期流动信用贷款予以解决；至于利用最高额抵押授信循环拆借以满足企业的长期营运资金的需求，下面在筹资部分会详谈。

　　关于筹资，这可以说是目前中国企业都面临的比较严峻的问题，尤其是房地产企业，房地产企业本来就持有一个紧甭的资金链，再加之，国家关于房地产行业宏观调控政策的陆续出台以及各地政府对房价调控及开发项目的限制，使得房地产企业的资金短缺问题尤为突出。下面说说房地产企业可利用的融资途径及方式：

　　（一）、股权融资

　　股权融资这种方式缺点是资金成本高，容易分散企业控制权，优点是，没有到期还款压力，可降低企业的财务风险。如想采用上述方式：建议优先考虑：

　　1、利用土地使用权投资入股，即和其他主体合作开发（如联营），利用该方式的好处是，即解决了项目开发资金，同时利用土地使用权作价入股可获得减免营业税和土地增值税等好处。再一个如建设商住楼，可以在项目前期策划时引进国外大型商业公司(如超市等)先期入住解决资金问题

　　2、类似于优先股的融资方式，即可利用民间其他主体（包括法人和自然人）的资金，固定年回报率，拆借资金。当然这里会涉及到有关利息不能抵税和代扣代缴个人所得税等难题。解决方式可通过商业银行委托贷款方式运作，银行只收取手续费，企业可获得金融机构出具的正规利息票据(达到抵税目的)，同时把代扣代缴个人所得税的问题转嫁给金融机构等。据我了解中国各大商业银行均可办理该委托贷款业务。该融资方式因其资金成本较高，一般在项目前期运作时使用。待项目抵押贷款和开发贷成行时，可先期予以偿还，以减少项目的利息支出。

　　（二）、债务融资

　　优点是可以优化公司的资本结构，发挥债务资金的财务杠杆作用，并达到抵税目的。缺点是：存在到期还本付息压力，如果债务资金额度超过企业的最优资金结构的比例，不光会加大企业的财务风险，并会失去债务资金的财务杠杆作用，其主要方式为：

　　1、抵押贷款

　　房地产企业的一般开发流程为：取得土地使用权—前期手续—开工建设—预售及销售---竣工决算—交付使用，根据开发流程，一个房地产企业的抵押贷款流程为：

　　在取得土地使用权阶段，可以利用本文（一）中股权融资的方式先期取得土地使用权，并可连带解决拆迁补偿等资金，待取得建设用地规划证和土地使用权两证时，即可进行抵押贷款，就目前国家对房地产企业各种限制及各大银行见到房地产企业就回避三舍的现实状况来看，利用房地产企业作为贷款主体显然难以达到以上目的。这里就会涉及一个贷款载体的选择问题，即可先期成立贸易公司和物资公司进行运作，以本公司的土地使用权进行抵押，利用贸易公司和物资公司作为公司的融资载体往往能够完成抵押贷款。关于贷款的金融机构的选择，建议选审贷比较宽松的金融机构进行审贷，比如：农信社、商行、其他股份制小银行。
　关于成立融资载体（如贸易公司和物资公司）进行融资，这是一个很值得研究的课题，根据我这几年的从业经历，可总结以下几点好处：①可以很好的绕开国家和金融机构关于房地产企业申请贷款的种种条款限制。②在公司的税务筹划工作还将起到很重要的作用。比如说，建立运营钢材的贸易公司，可以利用其给开发项目提供甲供材，这样可利用贸易公司抬高钢材价格，因为根据有关规定，开发商与承建单位的项目决算书中涉及甲供材部分，有正规发票的，可以直接在项目开发成本的建安成本中列支，这样就可以很好达到冲抵企业所得税和土地增值税的目的。表面上贸易公司提供的甲供材仅达到了冲抵开发企业土地增值税的目的，因房开公司和贸易公司的所得税税率的相同，并没有达到抵减企业所得税的目的。对于这个问题，上文已讲过，成立贸易公司的主要目是什么，是融资，融资就要产生利息费用，而且是巨大的利息费用，因为房开公司的很大一部分融资都是通过贸易公司等融资载体运作的，这样贸易公司就会产生亏损，如超过税法规定5年亏损弥补期，这些可全额抵减所得税的费用支出就会白白浪费。如将房开公司的一部分利润转嫁到贸易公司，即可很好的达到抵减所得税之目的。这样操作，额外增加的是贸易公司的平时运转成本和抬高建材价格所涉及的增值税，但根据进一步深入改革增值税的有关文件精神，即增值税逐渐由消费型向生产型转型，考虑到小型商贸及生产企业的实际税务负担问题，其税率一律按3%征收。根据相关税务统计资料显示：增值税一般纳税人增值税的平均税负率一般在3-6%之间，相比较而言，不管是相对与企业所得税还是土地增值税，这样操作都是划算和有利可图的。

　　在开发建设—预售阶段，可利用的融资方式为：抵押贷款转开发贷，根据有关规定，在房地产开发项目实际投资额达到总投资的35%，而且五证齐全（可少预售许可证）的情况下，可申请开发项目投资总额65%的开发贷款。抵押贷款转开发贷，如以前采用的是融资载体进行抵押贷款，不利的是企业会面临贷新还旧的还贷资金压力。这时企业可利用民间资金和预售资金予以解决。另外，该阶段利用承建单位垫资融通资金，也是一个很好的融资渠道，这是一个在开发项目进行承建招投标时，就应该具体细化的问题。同时，对房地产开发项目加紧预售，回笼资金。如这时资金过于短缺时，可利用假按揭进行融资，但目前就国家一些政策（如预售房产进行备案制等）和金融机构监管力度的加强，此方式已不如前几年那样奏效。

　　竣工决算—交付使用阶段，这一阶段一般是房地产企业资金比较充裕阶段，资金压力相对较小。但房地产企业财务管理部门应做到未雨绸缪，因为公司的下一个项目可能已在投资决策阶段，需要未来的资金来源予以支持。具体的筹资方式为：留一部分畅销的商业房，出售使用权，好处是可以回笼一部分资金，公司同时可以拥有这些房产的所有权，如果这样企业不光能保证资产的安全，达到保值和增值的目的，最主要是，公司可利用这些房产抵押向银行申请最高额抵押贷款授信。

　　（三）发行公司债券和可转换债券融资

　　在房地产企业财务管理中，这两种方式限制条款比较多，且仅适用于大型国有企业和上市公司。这两种方式应是以后进一步研究和开发的课题，但企业可以内部小范围的发行一些职工债权，这种方式不但可以丰富企业的职工激励机制，还可以弥补一部分资金缺口，不失为一种很好的融资方式。

　　（四）金融工具及其他

　　如银行承兑汇票，应收票据贴现，应收账款抵押和转让，融资租赁等。这些融资方式，很少适用于房开公司，这里不再详述。

　　（五）民间高利贷

　　在房地产企业财务管理中，建议少使用或不使用高利贷，因为高利贷是社会的毒瘤，并对企业的危害极其严重。如果是临时的资金短缺，可以拆借，但是必须以数额小，期限短，偿还来源稳妥为前提。如贷新换旧就可以临时使用这种筹资方式。
房地产企业财务管理二、税务筹划

　　企业的税务管理工作，其主要包括税务遵从和税务筹划，而税务遵从是前提、是基础，因为税务遵从是使企业在避免税务风险前提下，起码不会发生不必要的税务支出，在此基础上才是税务筹划。

　　说到房地产企业的税务筹划工作，先说说房地产企业在经营过程中都涉及那些税种，有：营业税，城建税，教育费附加，企业所得税，土地增值税，土地使用税，房产税，印花税，代扣代缴的个人所得税。而房地产企业税务筹划的主要税种是营业税、企业所得税和土地增值税；由于房地产企业的性质决定了营业税的筹划空间不是很大，再加之实行分税制后，地方政府出于行政业绩的需要，对属地管理的营业税的监管力度进一步的加强，所以可操作的空间相对较少。下面最主要谈谈营业税、企业所得税和土地增值税的筹划：

　　税务筹划工作是一个统筹安排和需要公司各部门协调一致的工作，一般税务筹划工作在开发项目策划阶段就应开始，应根据前期编制的财务预测及预算资料，合理运用税收法规的有关条款等，做出一个统筹的安排和规划；比如通过转让方式得到土地使用权，企业宜通过购买土地使用权还是购买在建项目的方式或者是通过股权转让的方式运作呢？这就需要根据税法的有关规定进行详细的税务筹划，我个人认为企业宜通过购买在建项目的方式得到该土地使用权，因为利用税务筹划的方法之一比较法就可很容易的得到上述结果，如果企业采用购买在建项目的方式得到该土地使用权（因为根据土地管理法：房开公司只有在投入25%以上才允许土地转让），则转让税目则属于资产转让，那么项目开发完成后，营业税则可按其差额缴税，即应税收入为销售收入总额减购买在建项目的支出，再者还可全额扣减土地增值税，而其他两种方式则不能达到上述效果（其他两种方式的计算和比较有兴趣的可以进一步研究）。又如企业所得税，根据房地产业的生产经营方式，房地产企业财务管理的企业所得税一般是按照预收款项的比例（一般为15%，各地可能比例有异）预征，这就要求公司要合理安排公司预收资金，在可能的情况下，不预交或少预计企业所得税，减少企业的前期资金流量支出，关于企业所得税筹划，可见本文前面关于建立融资载体进行融资部分的税务筹划部分。

　　土地增值税，在国家税务总局关于对房地产企业全面施行土地增值税汇算清缴的大形势下，房地产企业的土地增值税的税负大大提高，甚至同一个房地产项目就土地增值税所造成财务成本增加甚至达到原制度下土地增值税税额3-7倍以上，所以，在房地产企业财务管理中，做好土地增值税的税务筹划工作尤其重要，而且还可连带企业所得税。建议对所开发项目的融资利息支出进行细化，如通过民间融资或企业间拆解融得的资金，其利息支出就可通过银行的委托贷款使其满足土地增值税有关利息支出扣除的标注，另外，根据有关规定：贷款的浮动利息也可据实扣除，所以我们可在委托贷款的利率方面做些文章；另外也可对开发项目实行精装修出售，当然一定要选自己关联和实际控股的装修公司进行装修，根据土地增值税暂行条例的有关规定，房地产开发项目的装修费用可计入房地产开发成本，装修费用是一个难以准确量化的成本支出，一套房产的装修费用可以是10万元，也可以是100万元，所以可根据需要及开发项目的特征选择开发项目的装修成本，这样就可以把一部分收入转嫁到装修公司中区，以达到节税的目的。土地增值税的其他筹划，同见本文上述关于建立融资载体进行融资部分的税务筹划部分。另外，还可以利用销售价格分解法等，这里就不再累述。

　　上面就是我对房地产企业财务管理工作的一些看法和体会，鉴于房地产企业融资环境的进一步恶化，前几年大型的房开公司及上市公司通过房地产信托及开辟海外融资渠道，这些都是融资渠道的创新，关于如何保证房地产开发公司健康发展及全国经济秩序的稳定，我们国家及从事金融和财会工作有志之士们还有很长的一段路要走。

　　财务总监应该做好房地产企业财务管理的工作。现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识已远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还必须了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持！
　　清华大学财务总监领导力再造高级研修班旨在从系统和宏观层面帮助企业财务总监及所有高层管理者提升其现代战略财务能力，增强全局观念和财务控制能力，以更全面、更深刻的眼光审视企业价值，最终实现企业价值可持续增长的目标。
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