2011年度衢州市区房地产市场形势分析.doc
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4、交量同比分别下降了32.42%和42.82%,其中商品房年成交量不及2008年“金融危机”时期的成交水平,垫底近五年来的年度成交量。但有幸的是,市区住宅均价终于在今年失去了快速上涨的动力,下半年开始企稳回落。此外,今年开发商拿地热情降低,新推房源量较去年下降了近三成,市区房地产开发投资额同比增幅大幅下降,房屋新开工和竣工面积也大幅减少,俨然“降”字成已为了今年市区楼市的主旋律。从总体上看,今年市区房地产市场运行是稳健、理性的,一是调控取得了成效,挤出了楼市泡沫,稳住了市区房价;二是市区楼市成交整体下行,但各月成交量相对平稳,未出现“反弹”;三是市区保障房建设正积极推进,迈出了调整住房结构体系的
5、一大步。一、市区房地产市场运行情况(一)房地产开发情况 1、房地产开发投资额低位运行,同比增幅大幅回落。据统计,今年市区累计完成房地产开发投资额33.74亿元(其中土地购置费11.26亿元),同比增长%,较去年同期增幅回落%。其中住宅投资28.71亿元,同比增长%,较去年同期增幅回落%;商业营业用房投资1.21亿元,同比增长%。2、房屋新开工面积、竣工面积同比大幅减少。据统计,今年市区房屋新开工面积为77.68万平方米,同比减少%,而新开工住宅面积52.43万平方米,同比减少%,其中新开工140平方米以上住宅面积7.12万平方米,同比减少%。今年市区房屋竣工面积为65.55万平方米,同比减少%
6、,其中住宅竣工面积为52.38万平方米,同比减少%。3、商品房待售面积同比增加。据统计,今年市区待售商品房面积为36.618万平方米,同比增加%,其中待售商品住宅面积为17.31万平方米,同比增加%。(二)房地产交易市场情况1、商品房市场量跌价滞。(1)商品房成交量大幅下滑,年成交量不及2008年。受严厉的调控影响,今年市区楼市成交惨淡,商品房年成交量不足去年的70%,不及2008年成交水平,垫底近五年来年度成交量(图2)。据衢州商品房销售网统计数据显示,全年市区商品房成交备案共计4579件(市本级3377件、柯城441件、衢江761件),备案面积44.11万(市本级30.83万、柯城5.41
7、万、衢江7.87万),其中商品住宅成交备案3654件,面积为37.25万;商业用房成交备案925间,面积为6.85万。与2010年相比,市区商品房成交备案量下降32.42%,备案面积减少41.18%,其中商品住宅成交量下降32.625%,面积减少42.33%;商业用房成交量下降31.63%,面积减少34.01%。今年年初中央出台了“新国八条”,目标明确,态度坚定,力度空前,楼市中投机炒作被挤出,多套购房被限制,观望气氛也愈来愈浓,上半年市区楼市月成交量平稳下滑。9月,我市出台“限购令”,成为全国第二个实行限购的二三线城市。10月,市区商品房成交量环比即大幅下降,11月成交量跌至今年的冰点(图3
8、),成交不足百件,成为市区建立商品房预售备案制度以来的历史最低量。从市场需求层面来看,以市本级为例,今年迎合刚需的90平方米以下小户型年成交1115套,占住宅总成交的44%(如图4),成为住宅成交的第一主力。90-120平方米改善型房源紧随其后,共成交816套,占住宅总成交的32%,而120-144平方米房源和144平方米以上大户型成交占比分别为14%和10%。从成交物业结构来看,以市本级为例,今年商品住宅年成交2545套,商业用房年成交833套,其中商铺544套,办公用房289套(如图5)。商业用房年成交占比有所提高,而今年的10月、11月商业用房成交量一度超过了商品住宅。(2)商品房均价企
9、稳,商品住宅均价逐步回调。在“限购、限贷”等一系列调控政策作用下,今年市区房价终于失去了快速上涨的动力,市区商品房价格走势企稳,商品住宅价格逐步呈现下调趋势。据衢州市商品房销售网数据显示,今年市区商品房成交均价为6970元/(主城区7726元/、西区8317元/、柯城区4555元/、衢江区4769元/、巨化片区4939元/、),其中商品住宅成交均价为6851元/;商业用房成交均价为7618元/。从商品住宅各总价段去化来看,以市本级为例,总价在50-80万元区间的中低端住宅年成交最好,共成交850套,占住宅成交总量的33.41%(如图6)。从商品住宅成交价位来看,以市本级为例,商品住宅成交均价在
10、6000-8000元/和8000-10000元/的房价区间,房源成交量基本相当(如图7),分别成交944套和953套,占总成交量的37.11%和37.46%。2、二手房市场量跌价滞。(1)二手房成交量大幅下降。持续严厉的调控,让今年市区二手房市场成交情况大不如从前,从4月份至12月份(除8月份),市区二手房月成交量一直保持下降的趋势(如图8),单月同比最大降幅达到了78.88%。据统计,全年市区共成交二手房4510件(市本级3339件、柯城347件、衢江824件),面积为43.59万(市本级26.79万、柯城4.79万、衢江12.01万),其中住宅成交3814件,面积为35.98万;商业用房成
11、交536间,面积为7.61万。与2010年相比,二手房成交量下降42.82%,面积减少44.95%,其中住宅成交量下降44.57%,面积减少44.1%;商业用房成交量下降28.82%,面积减少48.62%。(2)二手房成交均价滞涨回落。随着楼市中观望气氛愈加浓重,二手房市场中卖方主动降价的现象已屡见不鲜,而买方基本转向了持币观望,这使得今年市区二手住房成交价格从5月份开始失去了继续上涨的动力,并逐月回落。据统计,今年市区二手房成交均价为3924元/(市本级4789元/、柯城2823元/、衢江2432元/),其中住宅成交均价为3592元/,商业用房成交均价为5491元/。(三)土地供应情况全年市
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