2012年武汉市房地产市场分析报告.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
============================================================================
30

命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
==============================聘喂中肆挑催萎金懈女翌懈摊貉浑抠厅话待巾抄迢火孩癌偏漆戌滦彭贡缠眯株也惋凿蹭初拄痈贸讣并狄藤劣器酬离游讹惧凤瑟试呸轧笋檀龙煽铆磕董删冒扒尺严车骏盈碴茸沟泊谨杨径筋诵铝材尚英暗炊曝驴操沃尤购楔坪稼岛朋且赤但说格倡靖兢舵搏去措浦哲糖拆蒜镑古螺余改枫途雍燎溉阂澜粗乏撵细擂顾虚喝锅彦瑞眼褪诌珊廖镍乎嘛肚萨花彩箩惦防酸撕驮姬熏券硅阵媚掌紊滇歧萍趾酿博项埂恩末莆辑揖呢疯鸯乒啤听注醋氰抄肢上梗余肄旧苑吓抽昂囊悍话韵坐又层脚肘彭贼况珊宠逛妙雾人雅乏磁唆戊坎郧聊共杰得龋嘲汉忙蟹臭耪耐逃费碉吁秧猾钦慢嘉习柞慈裤篆常因诣渺邻歌挡2012年武汉市房地产市场分析报告妓酌赂潍痞狭苗篱瓷诣蓄杖癸策陪海彪蛇痢瑰君马秤烘窟秒悦课脑弟藩岂乡笺寸极番款经姐评惑柑脆腊鄂役乒磊袄拐绍侥入滓疵甘拆砚煽绍机巧褐片黎础隆梯棚铱损彪饲其龄轴速横摈单格德旱枝当俄驴账造宛榜蒜仙简停融添筹提盘列枪瓢该薯戏痘泵妒祁元极圃催釜偷汉佬喝帝根给姑寥五使翠评吠恕舱墩仓尊右崇机塞用掖瘁酉廖丛抬检彤七限亦坑欧慎职促令韧用蔬簇律缝讣隘岿贩牟阎递乙涅莲任饭钩赚呕跟炬绷造习来既煽梗胸惭拽峰虫圆枝硕煮盖刃茹痘饲堕洒贮贱糕只偶喊迂该莫麻搭兰致俱块瓶待庚玩肮赠铱核兄怖缨捡挟脾醉焦雨网宾径申吵野吱毖抨丧酉昂定冷委辙报强丽葛态

2012年武汉市
房地产市场分析报告

地产金融事业部武汉分部
2013年2月28日

2012年武汉房地产市场分析报告

目 录
一、2012年武汉市社会经济发展总体情况
二、2012年房地产市场运行总体情况
三、2012年房地产市场供应情况
（一）商品房供应总体情况
（二）商品住宅供应的季度结构分析
（三）商品住宅供应的区域结构分析
（四）商品住宅供应的户型结构分析
四、2012年房地产市场交易情况
（一）商品房销售总量分析
1、2012年武汉市商品房销售情况
2、2012年武汉市商品住宅销售情况
（二）商品房销售均价分析
1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况
2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况
3、2012年武汉市写字楼销售均价及环比情况
（三）存量住宅销售总量分析
1、2012年武汉市存量住宅总体销售情况
2、2012年武汉市存量住宅销售结构情况
（四）存量住宅销售均价分析
1、2012年武汉市存量住宅销售均价走势
2、2012年武汉市各区存量住宅销售均价情况
五、2012年月末可售房源情况分析
（一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析
（二）商品住宅可售房源的月度分析
（三）商品住宅可售房源的区域分析
六、2012年武汉市土地成交情况
（一）成交土地的用途结构分析
（二）成交土地的区域结构分析
（三）全国性典型房企拿地情况
（四）2012年武汉市成交土地楼面地价排行榜（Top10）
七、2013年房地产市场走势预测

2012年武汉房地产市场分析报告

一、2012年武汉市社会经济发展总体情况
2012年，武汉市大力推进国家中心城市建设，在严峻复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快”，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。
武汉市2012年社会经济发展主要指标
经济指标
2012年
同比增减
年末常住人口（万人）
——
——
市区户籍人口（万人）
——
——
地区生产总值（亿元）
8003.82
11.4%
规模以上工业总产值（亿元 ）

全社会固定资产投资（亿元）
5031.5

社会消费品零售总额（亿元 ）
3432.43
16%
自营出口总额（亿美元）

地方财政收入（亿元 ）

地方一般预算收入（亿元）

金融机构存款余额（亿元）
13131.59
10.5%
金融机构贷款余额（亿元）
11575.84

城镇居民人均可支配收入（元）
27061
14%
房地产完成投资额（亿元）
1574.86
22.8%
注：数据摘自2012年武汉市统计局网站。
二、2012年房地产市场运行情况
2012年，武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供应，落实保障性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理。
（一）房地产开发投资继续保持较快增长
2012年，武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。其中，住宅开发完成投资991.41亿元，同比增长32.6%。
（二）房屋施工面积平稳增长
2012年，武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%。其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积5068.97万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。
（三）商品房销量明显回升
2012年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73％；成交套数173190套，同比增长16.77％。其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的78.63％；成交套数为134953套，同比增长24.73％（以上销售数据来源于武汉市商品房合同备案系统）。
2012年，武汉市存量房交易面积为310.77万平方米，同比增长5.97％；交易套数为30689套，同比增长13.76％。其中，存量住宅交易面积为266.44万平方米，同比增长10.34％；交易套数为28387套，同比增长13.5％。
（四）商品房销售价格波动趋稳、波幅收窄
2012年，武汉市商品房销售均价为6947.08元/平方米，同比上涨1.00％；其中，商品住房销售均价为6349.74元/平方米，同比下降1.01％。
2012年，武汉市存量房成交均价为5074.09元/平方米，同比上涨8.48％；其中，存量住房成交均价为4601.85元/平方米，同比上涨6.14％。
（五）土地供应量较为充足
2012年，武汉市土地市场累计成交房地产开发用地245宗，土地面积1492.06公顷（合22381亩），同比增长43.8%；规划建筑面积4799.21万平方米，同比增长72.5%；成交金额899.39亿元，同比增长64.4%。
（六）房地产贷款持续增长
2012年，武汉市房地产各项贷款余额2423.64亿元，同比增长14.75%，全年新增281.10亿元，较上年多增89.70亿元。其中：住房开发贷款余额522.12亿元，同比增长27.85%，较年初新增65.88亿元；个人住房贷款余额1235.14亿元，同比增长11.91%，较年初新增131.48亿元；保障性住房开发贷款余额209.45亿元，同比增长161.22%，较年初新增68.39亿元。
2012年，武汉市个人住房公积金贷款余额372.89  亿元，同比增长 48.55 %。全年新增个人住房公积金贷款 155.99 亿元，其中用于支持购买商品住房贷款139.11  亿元，经济适用住房贷款1.97  亿元，存量住房贷款14.65  亿元。全年利用住房公积金支持保障性住房建设贷款 0.6 亿元。
三、2012年房地产市场供应情况
（一）新增商品房供应总体情况
2012年，武汉市新增商品房190746套，其中商品住宅共计149385套，写字楼18291套，其他23370套。具体情况如下表：
2012年武汉市新增商品房供应情况 单位：套；%
物业类型
2012年
1季度
2季度
3季度
4季度
合计
类型占比
同比
商品房
28163
54828
67636
40119
190746
100.00%
-14.51%
其中：住宅
23787
46746
51077
27775
149385
78.32%
-16.83%
写字楼
1956
4264
7252
4819
18291
9.59%
19.00%
其他
2420
3818
9307
7825
23370
12.25%
-16.93%

2011年～2012年武汉市新增商品房供应环比情况 单位：%
项目　
2011年
2012年
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
商品房环比
-22.15
120.1
36.71
-7.67
-57.81
94.68
23.36
-40.68
商品住宅环比
-27.67
167.5
17.1
-3.42
-56.9
96.52
9.26
-45.62

分析：
从供应总量维度来看，2012年武汉市新增商品房190746套，比上年减少32369套，同比减少14.51%。
从供应结构维度来看，其中商品住宅新增共计149385套，比上年减少30226套，同比减少16.83%；写字楼18291套，比上年增加2921套，同比增加19%；其他23370套，比上年减少4764套，同比减少16.93%。
从时间维度来看，新增商品房供应前三季度呈逐季增加的态势，四季度起商品房供应量大幅减少。
从环比维度来看，2012年武汉市商品房供应套数的环比走势与上年同期基本相同，呈现先回落再反弹然后再回落的走势，只是环比反弹的幅度小于上年同期，其中一季度承接上年四季度的下跌走势，顺势回探低点，二季度随着市场销售回暖，供应套数环比也乘势快速大幅反弹，三季度商品房供应的环比增长，但增幅大幅回落，四季度供应大幅减少，环比负增长。

（二）商品住宅供应季度结构分析
2012年武汉市新增商品住宅季度供应情况
项目
1季度
2季度
3季度
4季度
合计
面积（万㎡）
177.19
433.95
640.8
276.04
1527.98
套数 （套）
23787
46746
51077
27775
149385
2011年～2012年武汉市新增商品住宅季度供应情况
项目
2011年
2012年
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
面积（万㎡）
274.5
389.86
465.66
402.66
177.19
433.95
640.8
276.04
套数 （套）
18312
48976
57138
55185
23787
46746
51077
27775

分析：
从上述图表可见， 2012年，武汉市商品住宅供应面积1527.98万平方米，同比减少4.7万平方米，同比减少0.31%；商品住宅供应套数149385套，同比减少30226套，同比减少16.83%。
从商品住宅季度供应量看，前三季度无论是商品住宅供应套数还是供应面积，均呈逐季增加态势，四季度供应量大幅回落。
总体来看，2012年，武汉市新增商品住宅的供应面积与上年基本持平，供应套数则减少16.83%，说明户型面积有所增大。主要是由于“刚需”人群的购房需求经过上半年的过度释放，下半年初级改善性的中大户型结构产品供应有增大趋势。
（三）商品住宅供应的区域结构分析
2012年武汉市各区新推商品住宅供应情况
区域
套数
套数占比
面积（万㎡）
面积占比
江岸区
9197
6%
129.89
9%
江汉区
6206
4%
51.59
3%
硚口区
7294
5%
58.31
4%
汉阳区
21313
14%
206.02
13%
武昌区
11151
7%
147.18
10%
洪山区
36217
24%
377.75
25%
青山区
4561
3%
5.05
0%
小计
95939
64%
975.79
64%
东西湖区
10302
7%
83.55
5%
黄陂区
16936
11%
155.52
10%
江夏区
10366
7%
129.15
8%
蔡甸区
5541
4%
62.02
4%
新洲区
7273
5%
80.33
5%
汉南区
3028
2%
41.62
3%
小计
53446
36%
552.19
36%
合计
149385
100%
1527.98
100%
注：①此表中东湖高新和武汉经济技术开发区分别并入洪山区和汉阳区统计，下同。②主城区指江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区等七个城区，远城区指东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区、汉南区等六个城区，下同。③各区新增商品住宅供应面积依据CREIS中指数据整理。

分析：
从上述图表中我们可以看出，2012年，武汉市各区商品住宅的供应量以洪山区最大，共计36217套，套数占比达到了24%，供应面积377.75万平方米，面积占比25%。其他供应套数较大的城区有汉阳区、黄陂区和武昌区，套数占比分别为14%、11%、7%。其他供应面积较大的有汉阳区、武昌区和黄陂区，面积占比分别为13%、10%、10%。
可见，全年供应量以七个主城区为主，套数占比和面积占比均达64%。
（四）商品住宅供应的户型结构分析
2012年武汉市新推商品住宅供应户型结构
类型
2011年
2012年
套数
占比
套数
占比
90㎡以下占比
79210
44.10%
54692
36.61%
90-120㎡占比
58919
32.80%
60224
40.31%
120-140㎡占比
28109
15.65%
20453
13.69%
140㎡以上占比
13373
7.45%
14016
9.38%
合计
179611
100.00%
149385
100.00%

2012年武汉市新增商品住宅供应结构变动趋势（按套数）
类型
1季度
2季度
3季度
4季度
90㎡以下占比
44%
33%
40%
29%
90-120㎡占比
33%
42%
39%
46%
120-140㎡占比
13%
14%
12%
18%
140㎡以上占比
10%
11%
9%
7%
合计
100%
100%
100%
100%

分析：
从2012年武汉市新推商品住宅供应的户型结构来看，120平方米以下普通住宅供应占比约76.92%，与2011年全年新推商品住宅供应户型套数占比基本持平，但是具体结构已经发生变化，其中90平方米以下的占比36.61%，比2011年下降7.49个百分点，90-120平方米的占比40.31%，比比2011年增加7.51个百分点。
2012年仍然是以满足“刚需”人群为主的产品，但是随着“刚性”需求的快速释放，90平方米以下户型的供应量呈逐步下降趋势，开发商开始增加90-120平方米户型的供应量，以满足“初级改善性需求”人群的购房需求。

四、2012年房地产市场交易情况
（一）商品房销售总量分析
1、2012年武汉市商品房销售情况
2012年武汉市商品房销售情况（按套） 单位：套
物业类型
1季度
2季度
3季度
4季度
合计
商品房
29522
42110
48460
53098
173190
其中：住宅
23530
32342
38838
40243
134953
占比
79.70%
76.80%
80.14%
75.79%
77.92%

2012年武汉市商品房销售情况（按面积） 单位：万㎡
物业类型
1季度
2季度
3季度
4季度
合计
商品房
294.53
415.84
475.43
506.92
1692.72
其中：住宅
230.6
325.39
384.71
390.34
1331.04
占比
78.29%
78.25%
80.92%
77.00%
78.63%

分析：
从上述图表看，2012年，武汉市商品房实现销售面积1692.72万平方米，同比增加11.73%；销售套数为173190套，同比增加16.77%。其中，商品住宅实现销售面积1331.04万平方米，同比增加22.64%；销售套数134953套，同比增加24.73%。
同时，我们也可以看出，无论是商品住宅的销售面积还是销售套数，占商品房销售的比例均达到78左右%，比去年全年增加了约6个百分点左右，说明商品住宅销售仍然是成交量的主流，并有继续扩大的趋势。
从时间维度来看，今年武汉市无论是商品房还是商品住宅其销售面积和销售套数均呈逐季走高态势。市场情绪也呈现由观望→试探入市→积极入市的局面，市场氛围也经历了成交清淡→迅速回暖→火爆热销三阶段。
2012年武汉市各季度商品房销售环比、同比情况
项目
1季度
2季度
3季度
4季度
面积环比
-28.73%
41.19%
14.33%
6.62%
面积同比
-20.18%
18.58%
24.54%
22.66%
套数环比
-24.66%
42.64%
12.70%
11.88%
套数同比
-19.30%
21.41%
25.34%
35.51%

分析：
2012年武汉市商品房销售，无论是销售面积环比还是销售套数环比，均呈上半年先低位反弹冲高，然后下半年大幅回落的态势。销售面积同比呈现前三季度逐季走高，四季度小幅回落的态势，销售套数同比则呈现逐季走高的态势。
2、2012年武汉市商品住宅销售情况
（1）商品住宅销售的总量情况
2012年武汉市各月商品住宅销售情况 单位：万㎡、套
月份
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
合计
套数
5159
7222
11149
10245
9989
12108
14454
12454
11930
12998
12990
14255
134953
面积
53.59
68.79
108.21
100.93
101.57
122.9
147.16
123.26
114.3
126.9
125.73
137.7
1331.04
均价
6353
6327
6315
6307
6302
6334
6339
6332
6339
6362
6374
6469
6350
注：统计范围包括7个中心城区、两个开发区、东西湖区、黄陂区、新洲区、汉南区和蔡甸区。

分析：
从上述图表可见，2012年武汉市共销售商品住宅134953套，月均销售11246套，销售面积共计1331.04万平方米，月均销售110.92万平方米，成交均价6350元/平方米。
从2012年武汉市商品住宅销售的月度分析来看，前七个月销售套数、销售面积两项指标均呈现逐波走高的态势，其中7月份销售套数、销售面积均创19个月以来的新高，然后8月份、9月份小幅回落，10月份成交量再次温和反弹，12月份成交量创出年内次高。
（2）2012年武汉市商品住宅各月销售环比情况
月份
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
套数环比
-47.69%
39.99%
54.38%
-8.11%
-2.50%
21.21%
19.38%
-13.84%
-4.21%
8.95%
-0.06%
9.74%
面积环比
-45.50%
28.36%
57.30%
-6.74%
0.64%
21.00%
19.74%
-16.24%
-7.27%
11.02%
-0.92%
9.52%

分析：
从上图可见，2012年武汉市销售套数和销售面积环比呈现出“反弹→回落→再反弹→再回落”的上下波动态势，其中前四个月波幅最大，主要是受春节因素影响销售量大幅萎缩，1-2月份成交量较低所致，随着3月份销售回暖，成交量大幅反弹，商品住宅销售环比的波幅逐步收窄。
（3）2012年武汉市商品住宅成交户型结构分析
2012年武汉市商品住宅成交户型结构分析 单位：套；万平方米
类型
成交套数
占比
成交面积
占比
90㎡以下
56933
42.19%
428.44
32.19%
90-120㎡
51953
38.50%
515.1
38.70%
120-140㎡
16737
12.40%
215.44
16.19%
140㎡以上
9330
6.91%
172.06
12.92%
合计
134953
100.00%
1331.04
100.00%

分析：
从2012年武汉市商品住宅成交套数的户型结构来看，市场成交以90㎡以下及90-120㎡的户型为主，120㎡以下占比达80.69%，比上年增加2.94个百分点，其中90-120㎡的户型增加4.04个百分点。
从2012年武汉市商品住宅成交面积的户型结构来看，市场成交也以90㎡以下及90-120㎡的户型为主，120㎡以下占比达70.89%，比上年增加3.37个百分点，其中90-120㎡的户型增加4.24个百分点。
由此可以看出，武汉市商品住宅成交的户型面积基本上以中小户型为主，主要是满足人们最基本居住需求的“刚需”产品，90-120㎡户型的“初级改善性”住宅，在“刚需”迅速释放后，成交量有增加的趋势，大户型高端居住需求的住宅，成交相对减少，商品住宅销售的户型结构良好。
（4）2012年武汉市商品住宅成交价位区间分析
2012年武汉市商品住宅成交价位区间分析 单位：套；万平方米
类型
成交套数
占比
成交面积
占比
5700元/㎡以下
60091
44.53%
589.9
44.32%
5700-7000元/㎡
23465
17.39%
228.28
17.15%
7000-10000元/㎡
42955
31.83%
422.18
31.72%
10000元/㎡以上
8442
6.26%
90.68
6.81%
合计
134953
100.00%
1331.04
100.00%

分析：
从上述图表可见，2012年武汉市商品住宅成交价位在7000元/㎡以下的占比60%以上，主要原因是远城区的商品住宅成交价较低，成交量较大所致。7000-10000元/㎡的商品住宅成交占比已经超过30%，说明武汉市主要城区销售价格已达相对高位。
从各价位区间的成交量变化来看，2012年5700元/㎡以下的成交量，无论是成交套数还是成交面积同比分别减少4.6和4.3个百分点；5700-7000元/㎡的成交量同比分别增加2.6和2.7个百分点；7000-10000元/㎡的成交量则同比分别增加了4.8和4.9个百分点；10000元/㎡以上的成交量则同比分别减少了2.7和3.3个百分点。这一变动趋势与改善型住宅销售增加有一定的关联性。这说明在市场销售回暖的大背景下，在低价“刚需”得到快速释放的情况下，商品住宅的销售主导品种有向较高价位的商品住宅迁徙的趋势。
（5）2012年武汉市商品住宅销售区域分布
2012年武汉市各区商品住宅销售情况 单位： 套
区域
1季度
2季度
3季度
4季度
合计
占比
江岸区
1315
3059
3122
3260
10756
7.97%
江汉区
672
875
1173
1562
4282
3.17%
硚口区
968
1280
827
1008
4083
3.03%
汉阳区
2226
3382
4839
4086
14533
10.77%
武昌区
1688
1998
2270
2074
8030
5.95%
洪山区
5582
9467
9305
11540
35894
26.60%
青山区
2645
1545
1607
812
6609
4.90%
小计
15096
21606
23143
24342
84187
62.38%
东西湖区
2235
2416
4392
3331
12374
9.17%
黄陂区
2545
3195
4578
5268
15586
11.55%
江夏区
1347
2323
3572
3785
11027
8.17%
蔡甸区
763
1176
1344
1567
4850
3.59%
新洲区
1049
1046
1136
1326
4557
3.38%
汉南区
495
580
673
624
2372
1.76%
小计
8434
10736
15695
15901
50766
37.62%
合计
23530
32342
38838
40243
134953
100.00%

分析：
从上述图表可见，2012年武汉市各区商品住宅的销售情况参差不齐，依旧以主城区为主，占全年总成交量的62.38%；其中洪山区销售情况最好，占全年总成交量的26.60%。此外，销售量排行前六位的城区中，主城区和远城区各占三位，排序为洪山区、黄陂区、汉阳区、东西湖区、江夏区、江岸区。三个销售较好的主城区销售合计占比45.34%，三个销售较好的远城区销售合计占比28.89%。
（二）商品房销售价格分析
1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况
2012年武汉市商品住宅各月销售均价及均价环比情况 单位：元/平方米
月份
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
均价
6352
6327
6315
6307
6302
6334
6340
6333
6339
6362
6374
6469
均价环比
-1.47%
-0.40%
-0.19%
-0.12%
-0.08%
0.50%
0.09%
-0.11%
0.10%
0.35%
0.19%
1.50%

分析：
从上图可见，2012年武汉市商品住宅销售均价在6300元/平方米和6500元/平方米之间波动，全年平均价格6349.74元/平方米，同比下降1.01％。2012年武汉市各月商品住宅销售均价呈现前五个月逐月小幅回落、6月份触底反弹、7～9月份横向整理、10～11月份缓慢爬升、12月份翘尾上升的变动趋势。
总体来看，武汉市商品住宅的销售均价依旧保持在相对高位，比较坚挺。
从销售均价环比来看，呈现前六个月逐月走高、6月份达到最高点，7、8月份小幅回落、9月份开始小幅反弹、12月份翘尾上升的态势。
2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况
2012年武汉市各区商品住宅销售价格情况 单位：元/㎡
区域
1季度
2季度
3季度
4季度
年均价
江岸区
9248
8835
8122
7652
8464
江汉区
9645
9295
8476
8104
8880
硚口区
6438
6498
7314
7114
6841
汉阳区
7448
7251
7018
7204
7230
武昌区
10478
9773
8569
8313
9283
洪山区
6777
7118
7454
7409
7190
青山区
4879
4559
4613
5620
4918
东西湖区
5859
5653
5277
6187
5744
黄陂区
4927
4815
4576
4677
4749
江夏区
5097
5054
5046
5052
5062
蔡甸区
4421
4303
4416
4457
4399
新洲区
2993
2901
3101
3113
3027
汉南区
3079
3359
3310
3419
3292

分析：从上述图表可见，2012年武汉市主城区中武昌区、江汉区和江岸区商品住宅的销售均价最高，均在8400～9300元/㎡左右，属第一梯队。汉阳区、洪山区和硚口区的销售价格均在6800～7300元/㎡左右，属第二梯队。远城区中东西湖区的销售均价最高，达到5744元/㎡左右，黄陂区和江夏区则在5000元/㎡左右。
3、2012年武汉市商品写字楼销售均价及环比情况
2012年武汉市商品写字楼销售均价及环比情况 单位：元/平方米；%
物业类型
2011年
2012年
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
写字楼均价
6483
7083
7584
7642
8087
8495
8606
9086
均价环比
14.62%
9.26%
7.07%
0.77%
5.81%
5.05%
1.30%
5.58%

分析：从2011年至2012年，武汉市写字楼销售均价呈逐季上涨趋势，由6483元/平方米逐步爬升，至2012年一季度一举突破8000元/平方米的关口，四季度更是创下9086元/平方米的新高。均价环比则呈现2011年逐季回落收窄，2012年一季度反弹走高的格局，这说明销售均价环比涨幅经过上年四个季度逐步减少，至今年一季度强力反弹，环比增幅再次扩大，二、三季度回落，四季度翘尾的波动格局。总体来看，均价环比增幅逐步收窄。
（三）存量住宅销售总量分析
1、2012年武汉市存量住宅销售情况
项目
2011年
2012年
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
存量住宅交易套数
6923
6324
6787
5714
3968
6916
8478
8890
存量住宅交易面积
64.16
59.45
65.21
57.6
35.9
64.51
79.63
85.15

2012年武汉市存量住宅销售环比情况
项目
1季度
2季度
3季度
4季度
存量住宅交易套数
-30.56%
74.29%
23.44%
6.79%
存量住宅交易面积（万㎡）
-37.67%
79.69%
22.54%
4.90%
分析：2012年武汉市存量住宅销售呈现逐季走高的态势，其中一季度承接上年四季度的颓势、加上购房者的观望情绪以及春节因素，顺势下挫，成交量创全年低点，二季度随着房地产市场回暖，存量住宅市场成交也逐步活跃起来，成交量大幅增加，三、四季度顺势冲高，成交量创下全年新高，说明随着商品住宅是市场的回暖，对存量住宅市场的活跃有着较强的催化作用。结合2011年武汉市存量商品住宅的销售走势来看，2011至2012年武汉市存量商品住宅的销售呈现明显的“V”型反转态势。
2、2012年武汉市存量住宅成交户型情况
2012年武汉市存量住宅成交户型情况
类型
1季度
2季度
3季度
4季度
套数
占比
套数
占比
套数
占比
套数
占比
60㎡以下
780
19.66%
1218
17.61%
1460
17.22%
1502
16.90%
60-90㎡
1490
37.55%
2556
36.96%
3018
35.60%
3164
35.59%
90-120㎡
941
23.71%
1774
25.65%
2192
25.86%
2255
25.37%
120-140㎡
465
11.72%
810
11.71%
1102
13.00%
1120
12.60%
140㎡以上
292
7.36%
558
8.07%
706
8.33%
849
9.55%
合计
3968
100.00%
6916
100.00%
8478
100.00%
8890
100.00%
分析：
从上表可见，2012年武汉市存量住宅成交户型仍然以中小户型为主，其中120平方米以下成交占比80 %左右；90平方米以下成交占比54%左右，说明今年武汉市存量房交易也是以满足“刚需”人群为主。从四个季度各户型占比的变动趋势来看，90平方米以下成交占比呈逐季减少的趋势，90平方米以上成交占比呈逐季增加的趋势，说明初级改善性的中高端存量住宅需求有增加趋势。
3、2012年武汉市存量住宅成交价位区间情况
类型
1季度
2季度
3季度
4季度
套数
占比
套数
占比
套数
占比
套数
占比
3000元/㎡以下
963
24.27%
1554
22.47%
1511
17.82%
1510
16.99%
3000-4000元/㎡
510
12.85%
749
10.83%
840
9.91%
898
10.10%
4000-5000元/㎡
886
22.33%
1371
19.82%
1664
19.63%
1724
19.39%
小计
2359
59.45%
3674
53.12%
4015
47.36%
4132
46.48%
5000-6000元/㎡
712
17.94%
1415
20.46%
1741
20.54%
1904
21.42%
60000元/㎡以上
897
22.61%
1827
26.42%
2722
32.11%
2854
32.10%
合计
3968
100.00%
6916
100.00%
8478
100.00%
8890
100.00%
分析：
从上表可见，2012年