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培训的房地产基本知识.doc
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4、房地产:又称不动产,是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物及其它附属物的总称。2. 土地按开发程度分类:未开发土地和已开发土地。未开发土地是指农村用地,已开发土地是指城市用地。3. 已开发土地分类:生地和熟地4. 什么是生地:是指必须经过土地再开发,如:拆迁、安置、补偿、市政建设5. 什么是熟地:是指已具备房地产开发条件,立即可以开始建设。6. 房地产市场按交易性质分类:销售市场、租赁市场、抵押市场、使用权交换市场7. 房地产的土地交易市场按交易顺序分类:一级市场:土地出让市场;二级市场:受让土地后的第一次转让;三级市场:通过转让获得的房地产再转让;四级市场:与房地产相关之抵押、保险、证券市
5、场8. 房地产的所有权包括哪些权益:占有权、使用权、收益权、处置权9. 什么是房地产开发的八个步骤和四个阶段 八个步骤:投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理 四个阶段:投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段10. 什么是建筑物:能够供人们居住、工作、娱乐、储藏、纪念或其它活动的空间场所。即“房屋”,一般由基础、墙、柱、梁、门窗、屋顶等主要构件组成11. 什么是构筑物:生产生活的附属设施。“烟囱、水塔、锅炉房、水井”。12. 国有土地使用证:是证明土地使用者想国家支付使用权出让金,获得了
6、在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。13. 建设用地规划许可证:是建设单位在向土地管理部门申请征用,划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。14. 建设工程规划许可证:是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。15. 商品房销售(预售)许可证:是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。16. 房地产开发前期阶段:即开发建设项目决策之后,从申报立项直到完成建设准备工作的阶段。17. 房地产项目建设施工阶段:是开发相距的实施阶段,一般包括现场清理、材料准备、施工队伍招标、合理管理、施工管理、工程监理等方面工作。18. 房地
7、产项目土地成本包括:土地出让金,土地补偿及拆迁安置费,市政配套及集资费。前期费用包括:规划、勘察、设计费、三通一平费、工程招标及办理各项开工手续费。19. 房地产销售中所提及的五证: 中华人民共和国国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预/销售许可证20. 什么是公寓式住宅:相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。一般建在大城市,大多数是高层大楼,标准较高,每层内有若干单独使用的套房。21. 什么是酒店式服务公寓:是指提供酒店式服务管理的公寓,意为“酒店式服务,公寓式管理”市场定位很高,从硬件品质及服务品质方面都要优于普通公寓,具有自用和投资两大功效。除
8、了提供传统酒店的各项服务以外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局,家居式的服务,让人有宾至如归的感觉。22. 什么是花园式住宅:一般都是带有花园草坪和车库的独院式平方或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,住宅水、电、暖共给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准,一般为高收入者买。23. 什么是TOWN HOUSE:是联排住宅,上楼天下楼地,有自己的院子和车库。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期,欧美普及。按照国外的解释,TOWNHOUSE应有如下特征:离城不太远、交通状况良好、价格合适,相当于城里的公寓价格,定位是第一局所。就建筑本身而言,原始
9、意义上的TOWNHOUSE是指在城区沿街连排而建的,受沿街面的限制,建筑体现为大进深小面宽,而对于环境等因素TOWNHOUSE受到的限制很大,因此,TOWNHOUSE真正的内涵应该体现在室内而不是室外。24. 什么是商住住房:是SOHO居家办公住宅观念的一种延伸。他属于住宅,但同时有融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。适合小型公司,创业集团以及依赖网络进行社会活动的人群。25. 什么是经济适用房:指具有社会保障性质的商品住宅,是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用,(
10、其中包括免去土地出让金,削减了市政配套费用的50%,并且优先享受银行信贷,其成本低于普通商品房,并且规定了较低的固定利润率3%),故又称经济实用房。26. 什么是安居房:指实施国家“安居工程“而建设的住房,(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对4平米以下的特困户提供的小说价格低于成本,由政府补贴的非赢利性住房。27. 什么是集资房:是改变住房建设由国家和单位包揽的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门用地、信贷、剪裁供应、税费等方面给予部分减免。集资所
11、建住房的权属,按出资比列确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。28. 什么是多层住宅、小高层住宅和高层住宅:多层住宅指4-6层楼房住宅。小高层住宅:指7-10层楼房住宅。高层住宅:指10层以上楼房住宅29. 什么是SOHO:它是英文SMALL OFFICE HOME OFFICE的缩写,即小型的家庭办公室。从这个意义上讲,SOHO就是在家里办公,在家里上班,最大程度的享受到工作的乐趣和生活的自由。某家刊物曾对这种工作、生活方式做出这样的总结:“SOHO是信息时代的必然产物。电子和网络把家与办公室、中国与世界、个人与社会密切联系在一起,年轻一代不必在为坐班、赶车
12、、交通堵塞、办公条件、同事关系而烦恼。只需坐在家中,打开电脑、传真、手机,一切工作一切指令,便在须臾之间完成与股掌之中。30. 什么是会所:以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施的场所。二、建筑类知识31. 什么是三通一平:指施工现场达到路通、上下水通、电通和场地平整。32. 什么是七通一平:“七通”包括道路通、上下水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。33. 建筑施工图包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造图。34. 建筑物构成的主要部分有哪些:基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗等六大部分。35. 建筑系数:指一定建筑用地范围内所有建筑物
13、占地面积与用地面积之比,以分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。36. 道路红线:城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。37. 配建设施:与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。38. 居住区用地:住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。39. 住宅用地:住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。40. 道路用地;居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。41. 居住区(级)道路:一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。42. 公共绿地:满
14、足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。43. 绿地系统包括公共绿地、宅间宅旁绿地、道路绿地、专用绿地和防护绿地等其他绿地。44. 住宅区的设施一般指公共服务设施、市政公用设施、停车设施、安全设施、管理设施和户外活动设施六大类。45. 公共服务设施分为公益性和盈利性设施两大类。46. 公共服务设施按其服务的内容分为商业设施、教育设施、文化运动设施、医护设施、社区设施五类。47. 什么是容积率:总建筑面积与所用建筑用地面积之比。48. 什么是使用率:使用面积与建筑面积之比。49. 什么是实用率:是套内建筑面积和住宅
15、面积之比。50. 什么是建筑覆盖率:又称建筑密度,是建筑物基底占地面积与规划用地之比。51. 什么是绿化率:是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。52. 什么是绿地率:是规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。53. 规划建设用地面积:是指项目用地规划红线范围内的土地面积,一般包括建设区的近路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积,运动场地等。54. 建筑面积:建筑物各层面积之和,每层建筑面积按建筑物棱角以上截面计算,包括使用、辅助面积和结构面积。55. 套内建筑面积:套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积56. 套内墙体面积:公用墙为水平投影
16、面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各局室面积、壁橱等,以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。57. 板式建筑。指主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度2倍以上的建筑。58. 塔式建筑。指长高比小于1的建筑,塔式建筑的各朝向均为长边。 注:不规则平面的建筑其长度均以最突出部分计算,不包括阳台59. 什么是砖混结构(住宅):建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。60. 什么是砖木结构(住宅):指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,楼板、屋架等用木结构。
17、61. 什么是钢筋混凝土(住宅):指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成,非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好,整体性强,耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。62. 什么是钢结构(住宅):指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层建筑。自重最轻。63. 钢筋混凝土楼板按施工方法的分类:现浇式钢筋混凝土楼板和预制钢筋混凝土楼板。现浇式钢筋混凝土楼板特点是整体性好,防水性好,在房间尺寸、形状不规则、楼板孔洞较多的情况下,施工方便。预制钢筋混凝土楼板特点是施工机械化程度较高,施工进度快,楼板质量有保证,但整体性差。64. 现浇式钢筋混凝土楼板的分类:板式楼板和梁
18、板式楼板。65. 混凝土是由胶凝材料、水和粗骨料、细骨料按适当比列配合制成的拌合物,经一定时间硬化后,成为人造石材。66. 砂浆是由胶凝材料和细骨料配制的拌合物,凝结硬化后具有响应的强度,并可将块状材料胶结成整体。67. 什么是跃层:是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式,是一套住宅占有上、下两个标准楼层,上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。68. 什么是复式:是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅,复式住宅在结构上是一层,但层高较普通的住宅高,可在局部安排夹层,利用户内楼梯上下,其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住宅利用率。 69. 什么是错层:错层在结构上是一
19、层,户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。70. 什么是进深:一间房屋的深度,即两条横向轴线之间的距离。71. 什么是开间:一间房屋的面宽,即两条纵向轴线之间的距离。72. 什么是层高:住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。73. 什么是净高:住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示:净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。74. 地下室按使用性质分类:普通地下室和人防地下室。75. 什么是人防地下室:有人民防空要求的地下空间,人防地下室应妥善解决紧急状态下的人员隐
20、蔽与疏散,应有保证人身安全的技术措施。76. 地下室按埋入地下深度分类:全地下室和半地下室。77. 什么是全地下室:指地下室地平面低于室外地坪的高度超过该房间净高的一半者。78. 什么是半地下室:指地下室地平面低于室外地坪的高度超过该房间高三分之一,且不超过一半者。79. 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的。80. 房屋完损等级分五类:完好房屋,基本完好房屋,一般损坏房屋,严重损坏房屋,危险房屋。81. 建筑材料的耐久性:指用于建筑物的材料,在环境的多种因素作用下,能经久不变质,不破坏,长久的保持其使用性能的性质。82. 建筑物的耐久等级分类:
21、一级耐久年限为100年以上,适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限为50-100年,适用于一般性建筑。三级耐久年限为25-50年,适用于次要的建筑。四级耐久年限为15年以下,适用于临时建筑。83. 建筑物的耐火等级取决于其主要构件的耐火极限和燃烧性能。耐火极限的单位为小时,指从受到火的作用起到失掉支持能力或发生穿透性裂缝或背火一面温度高到220度时为止的这段时间。84. 化学建材指建筑塑料、涂料及胶粘剂是以高分子化合物为主要原料,加工而成的建筑制品。85. 建筑中应用的塑料制品的种类分为A薄膜B薄板C异型板材D管材E异型管材F泡沫塑料G模制品。86. 建筑涂料按其使用部位和性能不同分为内墙涂
22、料、外墙涂料、地面涂料、顶棚涂料、屋面防水涂料和防火涂料。87. 建筑石材可以加工成以下种类的产品:毛石、料石、石板、广场地坪、路面、庭院小路。88. 常用的建筑饰面陶瓷制品有:釉面内墙砖、墙地砖、陶瓷锦砖等。89. 建筑装饰材料按其所在建筑物的部位不同,分为A外墙装饰材料B内墙装饰材料C地面装饰材料D吊顶装饰材料E室内装饰用品及配套设备。90. 评价建筑装饰材料使用的效果可从以下几方面:装饰效果、耐久性、经济性、环保性。91. 根据外力作用形式不同,材料强度分为抗压强度、抗拉强度、抗弯强度及抗剪强度等。92. 材料的塑性:材料在外力作用下产生变形,当外力去除后,后一部分变形不能恢复这种性质称
23、为材料的塑性。93. 材料的脆性:受外力作用,当外力达一定值时,材料发生突然破坏,且破坏时无明显的塑性变形。94. 材料的韧性:材料在冲击或振动荷载作用下能吸收较大的能量,同时产生较大的变形而不破坏的性质。如钢材。95. 什么是板式楼板:在墙体承重建筑中,当房间尺度较小,楼板上的荷载直接通过楼板传递给墙体。96. 什么是梁板式楼板:当房间的空间尺度较大,常在楼板下设梁以使结构合理。97. 墙体:是维护分割构件,同时也可以是承重构件。98. 墙体按其所处位置不同,分内墙和外墙。99. 内墙:位于建筑物内部的墙。100. 外墙:位于建筑物四周的墙。101. 内墙的作用:分割房间。102. 外墙的作
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