房地产开发企业因签订的合同种类多.doc
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4、,且该单位或个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或个人开具的发票为合法有效凭证;实际操作中应掌握的原则是,凡属于增值税征收范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票);凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具营业税发票。其中,属于企业经营范围的,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,都必须向税务机关申请代开。二、支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;三、支付给境外单位或个人的款项,以付汇凭证和该单位或个
5、人的签收单据为合法有效凭证,税务局对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公正机构确认的证明;四、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。现分别说明如下:(一)土地出让金、契税。国家税务总局关于印发营业税税目注释试行稿的通知国税发【1993】149号规定,政府出让土地,不征收营业税。因此不得开具发票, 房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。交纳的契税应当为“中华人民共和国契税完税凭证”。(二)拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付的补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再有政府和房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿
6、方式或拆迁安置方式取得土地使用权,房地产企业仍需按照财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知财税【2004】134号的规定补交契税。国家税务总局关于印发营业税税目注释试行稿的通知国税发【1993】149号还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征收营业税。因此被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而是由房地产企业采取用收据方式入帐。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料被置于本公司备查。(三)委托拆迁公司支付的拆迁补偿费。国家税务总局关于印发营业税税目注释试行稿的通知国税
7、发【1993】149号规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理。其凭证取得同上。(四)青苗补偿费、高层建筑遮阳费、赔偿费冀地税发【2004】259号规定:“纳税人支付个人的青苗补偿费、高层建筑遮阳费、赔偿费等,准予凭合同(协议)和个人签字按规定在税前扣除。本帖隐藏的内容(五)土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地建筑
8、业发票。(六)挖土费。支付给农民工(非雇员)的挖土费,不得采取工作表发放,应由个人向地税机关申请开具税务机关代开统一发票(地税)。开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。(七)道路工程费。冀地税函【1995】185号规定,对施工单位承建的道路、桥涵工程收入,不论单位性质如何,其工程预算内是否含税,均应按“建筑业”税目的“其他工程作业”项目征收营业税。房地产企业发生的道路工程费,应当取得工程所在地建筑业发票。(八)向企事业单位支付的勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等费用。1、境内服务单位。根据财政部、国家税务总局关于营业税若
9、干政策问题的通知(财税【2003】16号)、国家税务总局关于印发营业税税目注释试行稿的通知国税发【1993】149号规定,房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费等,应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。2、境外服务单位。根据营业税暂行条例规定,从2009年1月1日起,境内企业接受境外企业应税劳务的,境外单位也负有营业税纳税义务,税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项,以付汇单和该付单位或者个人的签收单据为合法有效凭证。(九)直接向行政事业单位交纳的规费应当取得行政事业性收费收据,这些费用一般包括:大市政费、绿化费、人防费、散装
10、水泥基金、教育配套设施费以及各种证照工本费等。(十)有线电视安装费、管道煤气集资费(初装费)。国税发【1994】159号规定,有线电视安装费,是指有线电视台为用户安装有线电视接受装置,一次性向用户收取的安装费,也称之为“初装费”。对有线电视安装费,应按“建筑业”税目征税。国税函【2002】105号规定,管道煤气集资费(初装费),是用于管道煤气工程建设和技术改造,在报装环节一次性向用户收取的费用。对管道煤气集资费(初装费),应按“建筑业”税目征收营业税。房地产企业发生的有线电视安装费、管道煤气集资费(初装费),应取得工程所在地建筑业发票。(十一)建筑工程。房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产
11、品的工程作业。1、包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额和承包金额相等。2、包工不包料。对施工方提供的劳务费应当取得工程所在地建筑业发票;对不包料(甲供材)应取得增值税普通发票。“甲供材”是指施工企业提供施工劳务时领用的发包方提供的材料。3、建筑工程分包。建筑工程分包,是指A建筑公司将承包工程的一部分转包给B建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A发生业务关系,不与分包方B结算价款。总承包人A支付给分包方B的工程款项,由分包方B给总承包人A出具建筑业发票,与房地产企业无关。(十二)装饰工程。装饰是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。1、包工包料。与建筑工程相
12、同。2、包公不包料(清包工或称甲供材)。清包工形式提供的装饰劳务是指,工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财政部、国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知,即财税2006114号文规定:纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。据此,房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税普通发票入账,向施工单位支付的清包工装饰费用,应当取得工程所在地建筑业发票。(十三)设备安装1、房地产企业从商家或生产厂家采购设
13、备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的,应当取得商家或生产厂家的货物销售发票,并仅就安装费的部分,由安装公司出具所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。2、商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,商业企业收取的价款中既包括设备价款,又包括安装费,这属于增值税的混合销售业务,全额缴纳增值税,不征收营业税。因此,商业企业应给房地产公司出具全额的增值税普通发票(或货物销售发票)。3、营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司,并且取得安装资质的企业,如果是外购设备销售并负责安装,属于商业行为,安装增值税混合销售业务征收增值税,不征收营业税。应全额开具增值税发票,不得开具营业税发
14、票。4、但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的,设备生产厂家开具的增值税发票抬头应为房地产企业。这种情况下,安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑业发票,发票金额就是安装金额,不含设备价款。5、工业企业自产货物并负责安装。根据增值税暂行条例实施细则、营业税暂行条例实施细则规定,提供建筑劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物的销售额缴纳增值税。房地产企业应分别取得增值税发票和建筑业发票。(比如:工业企业生产销售护栏、隔离栅、铝合金门窗、电梯等并负责安装的业务)(十四)房屋维修。房
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