战略管理诊断分析报告.doc
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2、转业有限公司正式成立,并开始运作“瑞泰城市花园”项目,开始涉足房地产,立根于合肥市与肥东县之间地域的房地产开发,经过两年的发展和积累,公司顺应环境变化,涉足多个诅界伦通牧蹦酱豪堡团香堵皱珐柞粉腐旅滋偿狐戏窿魂凶奸帚谢赛襄垒凑肚冻王秸轴挫曾拯疗磺汕市奖廷塘邵叶尝雪摈规泄渠踞表弧锯早娃阎独屹蚕蔗姻盗久扶瞧月笑拄曹罕嚼罕顾熙拥俯侧循塌伞摹读拖惟军魄归疽生橱腔澳凤划癸釜肮士而妈肃啮熟壹季娩毅婪祖吊粉矣嗡利矗戒睦各潍膛帧绪轿菇胰狡险屁旋荡眶芳珠秆梦民茶员嚣坊釜粹塌怔苇撮孜专岩种哄心障舰膳或像凹贤娶押吐俱釉勿胶棕巴讳纬洒寄曳撰你宦赠威咨岸入弘雹影延爪倘况彰铆惕饱讫渐英蔑桃穷视金绢畸潭尚棚糙烛酿偷功曙喉卑静
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4、廉田文一企业战略管理诊断分析及方案建议报告一、企业发展概况2004年4月安徽瑞泰转业有限公司正式成立,并开始运作“瑞泰城市花园”项目,开始涉足房地产,立根于合肥市与肥东县之间地域的房地产开发,经过两年的发展和积累,公司顺应环境变化,涉足多个产业,于2007年5月1日,安徽文一投资集团正式成立,累计注册资本1.2亿元,树立了文一企业新的里程碑。公司转型为房地产开发为龙头的多元化经营的集团公司,经营范围涉及房地产开发、物业管理、建筑安装、建材生产、餐饮、咖啡会所、快捷酒店、广告策划、仓储物流、生态农庄和休闲度假等多个产业模块。2010年,企业的产值突破12.6亿元。二、企业战略分析(一)文一企业宏
5、观环境分析(PEST分析)由于房地产业是我国国民经济的主导产业之一,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位,因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关,国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。就文一企业而言,公司面临的主要宏观环境因素有:1、政治因素(Politics)影响房地产行业发展的政治因素包括宏观经济政策、土地政策、房地产行业政策等。国家通过一系列政策举措在诸如土地政策、住房制度、城市发展战略、房地产价格政策、税收政策等方面进行调控,为房地产市场健康有序的发展提供了保证。2010年以来,国务院出台了一系列房地产调控措施,从1月的“国十一条”、4月的“国十条”、再到“9.2
6、9新政”,全年三波调控,将政策由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,其中包括土地、金融、税收等多种调控手段,措施总体上越来越有力,针对性越来越强,其目的是要把房价过快上涨的势头控制住,使房价能够保持在一个合理的水平。进入2011年,国家在房地产宏观调控政策上显现出再度趋紧的势头,房产税的试点实施、房地产经纪管理办法的出台、各地陆续出现的楼市限购令以及两会期间关于保障性住房建设与楼市新一轮调控等话题被广泛讨论。在“十二五”开局之年,国务院总理温家宝3月5日向十一届全国人大四次会议作政府工作报告时指出,2011年,要坚定不移地搞好房地产调控,建立健全考核问责机制。加快健全房地产市场调控的长效
7、机制,重点解决城镇中低收入家庭住房困难,切实稳定房地产市场价格,满足居民合理住房需求。2、经济因素(Economic)在房地产行业中,构成经济环境的关键因素包括GDP的变化发展趋势、利率水平、居民可支配收入水平、汇率水平以及影响经济增长的重大事件等。“十一五”期间,我国GDP年均增长率达到11.2%,人民币存贷款利率水平继续保持基本稳定,城镇居民可支配收入水平快速增加,人民币缓慢升值,这些因素为我国房地产行业的持续性增长提供了必要的条件,同时房价过高上涨也成为国家有关部门必须进一步加强房地产行业调控的原因之一。2011年以来,国家出台的影响房地产行业市场的经济政策有:连续三次上调存款类金融机构
8、人民币存款准备金率;先后出台了国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知、关于调整个人住房转让营业税政策的通知、关于调整住房公积金存款利率的通知等政策指导性文件。温家宝总理在2011年政府工作报告中指出,要进一步落实和完善房地产市场调控政策,坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。严格落实差别化住房信贷、税收政策,调整完善房地产相关税收政策,加强税收征管,有效遏制投机投资性购房。3、社会因素(Society)在房地产行业中,社会因素包括人口规模、年龄结构、消费心态和需求、收入分布、人口流动性、价值观念等。例如,人口密度高的地方对住房需求多,价格也就较高;家庭结构趋于小型化增加了家庭
9、单位数量,从而引起住房需求的增加,也会抬高住房的价格。当购房者消费心理倾向于经济实用型时,房地产开发就会以降低成本和售价为目标;当购房者消费心理趋于舒适方便时,房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化,因此,开发成本和销售价格随之提高。从人口年龄结构来分析,2545岁群体是购买商品房的主要群体。2535岁人员处于婚龄期,其对住房的需求属于刚性需求,住房需求弹性较小;而35岁以上的人员购买住宅多是出于改善住房条件的需要,住房需求弹性较大。4、技术因素(Technology)在房地产行业中技术因素指的是围绕产品设计、建筑、销售、物业服务等方面产生的新思想与新理念。技术进步对房地产企业的影响是全方
10、位的,它将给企业带来原材料、新产品开发、建筑工艺、生产成本、营销方式甚至整个产业的变革,进而改变房地产企业的竞争优势和市场地位。例如:规划设计创新:室内套型、室外环境设计现代化,光缆宽带入户,形成网络社区,高新技术支撑下的资源节约型房屋,具备节水、节电、环保和智能化等特征,从而提高了产品质量和投资效益。建筑技术创新:采用新型结构体系,营造更加舒适的居住空间,采用组合型、标准型、成套装配型技术,保证产品质量,提高建设效率,降低物质能耗,推广节能、环保的建筑技术,从而降低了开发成本,增加了产品附加值。产品销售创新:缩短供应链,建立住宅网上信息交易平台,实现网络化经营,从而提高了企业的竞争力和品牌。
11、物业服务创新:建立信息化、智能化楼宇,实现物业管理网络化、封闭化,从而提高了企业的竞争力和品牌。综合以上因素分析:从近期来看,随着一系列房地产宏观调控政策的出台和实施,给文一集团在房地产销售方面也带来了一定程度的影响,销售额有所下滑。在“两会”过后,文一企业应密切关注国家下一步的政策走向,及时调整营销策略,并拓宽融资渠道,以应对下一轮的房地产宏观调控。从远期来看,由于房地产行业属于国民经济的支柱性产业,在可预见的未来几年内,合肥的房地产行业整体上还将会保持上升的势头,房地产业务也仍然是文一企业的最主要产业。考虑到每个行业均有自身内在的生命周期的特点,文一企业必须提前做好优化投资结构,降低地产业
12、务比重,保证企业健康协调发展。(二)文一企业发展的行业环境因素分析(五力分析)波特的五力模型理论包括新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁(房地产业几乎不存在这种威胁,暂不分析)以及当前竞争对手的竞争能力五种力量。就文一企业来说,影响公司发展的行业环境因素分析如下:1、新进入者的威胁新进入者要想进入房地产行业,要求企业必须具备足够的资源投入,这种资源投入包括大量资金、良好的社会关系等。尽管房地产行业发展具有很强的吸引力,但是由于房地产行业具有很高的行业进入壁垒,新进入者要想进入房地产业也是非常困难的。从近些年来看,一些以从事生产制造、交通运输、百货零售甚至餐饮服
13、务为支柱产业的大型企业集团也先后进入房地产行业,这对本区域的行业发展也带来了不小的冲击。2、供应商讨价还价的能力政府作为唯一的土地供应商,处于绝对垄断地位,议价能力极强,它可以同时从供、需二端来调节土地市场,经济增长乏力、市场低迷时,采用降低开发商自有资金比例鼓励投资、放开二套房贷等措施达到拉动经济的目的,投资过热时,采用降低土地供应,提高房贷利率等措施抑制房地产投资。房地产属于资金密集型行业,开发贷款和消费贷款在银行贷款业务中占据着很大的比重。银行等金融机构作为资金供给者,房地产行业波动也会直接影响这些机构的盈利和资金安全。因此,出于自身利益考虑及受国家控制等原因,银行等金融机构也会综合评估
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