房地产估价师考试-房地产估价案例分析资料.doc

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一、指错中常见的错误

(一)估价报告本身的不完善

1. 报告书不完整估价:报告书应有八项内容:

(1)封面

(2)目录

(3)致委托方函

(4)估价师声明

(5)估价的假设和限制条件

(6)估价结果报告

(7)估价技术报告

(8)附件

2.报告书有漏项

(1)估价结果报告书漏项(共13项内容)
1） 委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）
2） 估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人和住所、估价资格等）
3） 估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实质状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备状况、利用现状、权属状况）
4） 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
5）估价时点（说明所评估的客观合现价格或价值对应的年月日）
6）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
7）估价依据（说明本次枯价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
8）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）
9）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
10）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
11）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）
12）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）
13）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）

(2)估价技术术报告漏项(共七项内容)
1）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）
2）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）
3）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）
4）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）
5）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）
6）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）
7）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）

(二).对估价对象描述不清

概要说明估价对象的状况，包括物质实质状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备状况、利用现状、权属状况。可能错误在于：

1）土地使用权人交代不清。

2）土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等。

3）土地使用权年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）。

4）是否具有土地使用权证没有交代。

5）是否具有房屋所有权证没有交代。

6）房屋用途交代不清。

7）建筑物结构交代不清。

8）房屋的建成年月交代不清。

9）房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）。

10) 房屋的状态交代不清（如在建工程的投入数量）。

11)行文、遣词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）。

(三)逻辑不严谨

主要表现为前后不一致。即数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由。

(四)写作有错误

(1)评估结论中没有说明币种，没有大写。

(2)对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。

(3)表达形式不科学。

(五)估价方法选用上的错误

(1)只使用了一种估价方法。

(2)能用市场比较法的没有用。

(3)收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。

(4)具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

(5)适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定。

(六)应用估价方法时的错误

1、收益法

（１）收益期限确定错误。

（２）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。

（３）对于客观收益没有考虑到未来的变化。

（４）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。

（５）正常费用的测算错误。

1）费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。

2）费用的计算中计费基础错误。

3）费用的计算方法错误。

4）参数确定错误。

5）总费用中包含了折旧费。

6）对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。

（６）资本化率确定错误

1）资本化率选定错误。

2）用途不同的部分采用了相同的资本化率。

3）安全利率选择错误。

4）把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。

2、市场法

（１）修正系数的确定没有充足的理由。

（２）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。

（３）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。

（４）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。

（５）比较修正的方向错误。

（６）可比实例不符合要求。

（７）区域因素与个别因素混淆不清。

（８）区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。

（９）区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。

（１０） 比较修正项目有遗漏。

（１１） 间接比较与直接比较混淆不清。

（１２） 区域因素比较修正的内涵理解错误。

3、成本法

（１）成本应为社会平均成本，即客观成本。

（２）注意各种物业的价格构成（及商品房，农用征地，拆迁房屋）。

（３）注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确，看是直接还是间接损失，如不可修复，应有说明。

（４）销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确。

（５）入股的估价应说明入股后的用途。

（６）注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值的10%-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%，个人所得税10%。

（７）预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中扣除。

（８）折旧计算是否正确（包括年限和项目，公式）。

（９）有成本计算而非成本价。

（１０） 长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格。

4、假设开发法

（１）预期的价值应减去管理费、销售费税和购入土地的税费（71）。

（２）查看项目是否齐全，是否项目有具体表述和利用计算，如风险损失。

（３）看传统方法和现金流量法产注意事项，现金流不计算利润和利息，传统不折现。

（４）注意项目必须是有投资开发和再开发潜力的房地产。

（5）未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。

(6)在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费

指错题答题参考

第一题：

(1)委托方函缺“估价目的”。

(2)单位地价及总楼价计算有误。

(3)结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。

(4)缺土地的权属状况。

(5)不同的部分采用了相同的资本化率。

(6)净收益中没有扣除经营利润。

(7)用词不准，如：“收益还原法”、“纯收益”、“还原利率”等。

(8)估价机构资质等级表达错误，应为贰级，而不是B级。

(9)安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。

(10)、风险利率的确定缺乏依据。

(11)、净收益中不应扣除房产折旧，

(12)、“整个酒店占地约12亩”的语义含糊，不能“约”多少亩。

(13)、主体工程耐用年限（80年）确定错误。

(14)、收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。

(15)、报告中未说明市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

(16)、收益法的计算公式：V=a/r选择错误，应选择有限年限的计算公式。

(17)、缺13、14层的使用和装修情况。

(18)、估价的假设和限制条件混淆不清。应分“假设条件”和“限制条件”两个方面来写。

(19)、对周边环境未作介绍。

(20)、整个估价报告未体现抵押估价的谨慎原则。

(21)、求取净收益时没有扣除空置损失。

(22)、估价时间就为估价时点。

(23)、土地应进行年限、容积率修正。

(24)、估价报告应用的有效期是自估价报告完成之日起一年内有效，而不是自估价时点起一年内有效。(25)成交价格没有货币单位。

第二题

（１）缺土地的权属状况。

（２）规划用地面积与报告中的红线用地面积不一致。

（３）市场比较法的评估缺可比实例的基本情况。

（４）市场比较法的比较修正没有理由。

（５）市场比较法的修正取值不规范。

（６）市场比较法的评估缺交易情况修正。

（７）办公、写字楼和公寓的预期市场价格的确定缺乏充足的依据。

（８）缺估价时点的美元与人民币汇率。

（９）收益法中收益年限的确定错误。

(10)、销售费用率、出租费用率、资本化率、利润率、收益率年递增率等有关参数的确定缺乏依据。

(11)、销售税金的税率（5.55%）确定错误。

(12)、熟地计算公式：“（1+12%）2X×（1+30%）=51266”是错误，

应为（1+12%）2X+30%X=51236（利息不能作为计算报酬的依据）

(13)、缺土地利用现状等土地基本状况资料。

(14)、年利率取值错误。

(15)、土地使用权出让金的计算没有进行交易日期修正。

(16)、拆迁费的确定不应依据实际成本，应依据“客观成本”。

(17)、拆迁费中遗漏了“拆迁服务费”。

(18)、用假设开发法求取熟地价格时，没有扣除“管理费用”和“买方购买熟地的税费”。

(19)、“生地”一词用词不准，应改为“毛地”。

(20)、土地价格的市场比较法的比较修正没有理由，修正取值不规范且存在明显的错误。

(21)、计算土地的物业未来价值和按出租收益计算的物业现值处于不同的时间点，不能进行简单的代数相加。

(22)、未来物业的租金[350美元/M2．月]的含义不明确.

(23)、采用现金流量法，总建筑费用没有折现到估价时点。

(24)、对土地使用权描述不全面。 (25)、对建筑物描述不全面。

第三题：（1999年）

1、缺少房地产权属状况描述。

2、酒店大堂采用市场比较法不当。

3二层酒楼。用市场比较法时选用商场作可比实例不当。

4、酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数错。

5、第二层估价交易实例一综合修正超过30%。

6、第二层为收益性物业，应选用收益法作为其中一种方法。

7、第10-13层尚可使用年限n应为土地使用权剩余年限，即为29年。

8、第10-13层估价时未采用客观的、未来的收益水平。

9对酒店大堂的估价有重复计算。

10、第10-13层估价求收益时未考虑入住率。

11、确定资本化率时安全利率选用不当。

12、第20层估价时净收益求取错误。

13、第20层估价时未考虑5年以后的收益。

14、总价不应再扣除折旧。

15、缺少确定估价结果的理由。

16第20层的资本化率应与第10-13层有所不同。

17、应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。18、结果报告中的技术报告的建筑面积不吻合。

第四题：（2001年）

1、缺少土地使用性质描述。

2、缺少产权描述。

3没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。

4、可比实例A为拍卖，其交易情况一般需修正。

5、可比实例B交易日期调整错了。

6、可比实例B可比性差，调整幅度超过20%，面积与估价对象差别太大。

7、可比实例C选用汇率错误。

8、收益年限不应选取50年。

9、收益法只选择一个参照物，客观性不够。

10、全年收益天数按300天计算错误。

11、确定资本化率不能只参照一个实例。

12比准价格应为收益价格。

13、未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。

14、未来发生的利润未计算。

15、超市应优先选用收益法估价。

16、区域因素和个别因素描述不够具体。

第五题（1998年）

1、没有写明估价依据及估价原则。

2、没有写明估价作业起迄日期。

3、没有写明估价人员姓名及注册房地产估价师签名。

4、关于土地权属情况介绍不全，土地使用权如何取得，土地使用费用多少。

5、土地使用权年限没有，这一点非常重要。

6、缺少对土地的自然状况介绍，如坐落、位置、地形、地质条件、四至以及环境和交通通达程度等。

7、对土地开发利用状况未作介绍。

8、对项目规划条件介绍不全面。

9、利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应包括正常的利税。

10、上述计算公式中关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本。

11、利用市场比较法进行土地的交易实例A不能作可比实例，因其交易日期与估价时点已有六年，相差时间过长。

12、在区域因素修正中，B与C的分子分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。

13在个别因素修正中，B与C的分子分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。

14、土地估价的综合结果没有作年限修正。

15、对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费。

16、方法二的销售税费中，不应包括所得税。

17、销售税费重复计算。

18最后的估价结果总价格应用在写书写。

19、房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章。

20、提供报告书日期未注明。

21、估价报告使用应注意的事项应加以说明。

22、应对估价人员临勘现场情况加以说明。

23、应说明说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系。

24、对建筑物状况介绍过于简单。

25、对交易日期未作调整应予说明。

26、一份完整规范的估价报告应包括封面、目录、致委托估价方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告和附件。

第六题（模拟试卷一）

1、缺少估价方资质等级。

2、估价对象描述中缺少关于土地形状、坐落、四至、基础设施、地势及水文地质等方面的描述。

3、价值定义中应注明用地类型、剩余土地使用权年限及估价时点。

4、估价原则中少最高最佳使用原则。

5、估价方法中，估价一般应采用两种或两种以上方法，而不应只选择一种。

6、因用两种货币表示估价额，因此需应注明估价时点的美元对人民币的汇率。

7、估价结果中应注明单位面积价格。

8估价人员中应注明估价人员的估价资格或职称。

9少估价报告应用的有效期。

10、少市场背景分析。

11、估价测算过程中计算出租纯收益时未考虑使用面积与建筑面积的比率。

12、计算××大厦商场部分采用资本化率11%，未明确取值依据，且未考虑土地使用年限及空置率。

13计算××大厦写字楼部分价格时，未考虑使用面积与建筑面积的比率。

14、未明确建筑物资本化率的取值依据，且未考虑土地使用年限及空置率。

15、计算××大厦写字楼部分价格时，不应扣除4000M2。16、地价估算中未扣除开发商的开发利润。

第七题（模拟试卷二）

1、缺少估价的假设和限制条件。

2、估价报告有效期一般不超过一年。

3、基础设施费未进行容积率修正。

4、土地取得费应进行年限修正。

5、其他费用中，勘查费等费用的描述不清，应注明其取何种费用或造价的百分比。

6、利息计算，通常建造成本按建设期内均匀投入计，故利息期为建设期一半；地价计息一般为一次支付，故其计算期应从地价款支付日起计。

7、估价对象为旧有房地产，应扣除折旧额。

8、统一面积内涵计算有误。实例C单价为7476×075=5067元/M2。

9、可比实例B成交日期与估价时点相距超过一年。

10、可比实例A价格偏高5%，应向上修正，即取A.105。

11、交易日期修正计算有误，对于逐月上涨率应采用（1+变动率）期数的计算公式，而不能用（1+期数×变动率）的计算公式。计算结果应为“A.118”、“B.139”、“C.108”。

12、区域因素和个别因素修正有误，应该将估价对象100放在分子处。另外，可比案例条件优于估价对象，其分值应大于100，否则小于100。

13、对于估价结论，不能用“大约”这样不确定的词语。

第八题（模拟试卷三）

1、估价对象描述过于简单。

2、无估价作业日期。

3、没有土地使用年限。

4、无价值定义。

5、估价结果应为人民币肆拾伍万陆仟元整而不是肆拾伍万元整。

6、估价报告应用的有效期不应为三年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上不超过一年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。

7、无交易情况介绍。

8、交易日期修正错：实例A=100(1+0.5%)1/100

实例B=100(1+0.5%)4/100 实例C=100(1+0.5%)2/100 。

9、区域因素修正错，实例B应为100/102。

10、个别因素修正错，实例A为100/94 实例B为100/97实例C为100/135。11、个别因素修正时，可比实例C修正系数过高。

12、直接比较法公式错，交易情况修正应为100/( )。

13、成本法技术路线错误。14、估价单位名称前后不一致。

第九题（复习题一）

1、缺少估价师声明。

2、缺少估价目的。

3、缺少估价作业日期。

4、缺少价值定义。

5、集体土地使用权设定出租需出具所有权人同意出租的证明。

6、计算公式应为：A/R[1-1/(1+R)N]+VN/(1+R)N。

7、R应为资本化率，且为综合资本化率。

8、不同楼层，不同用途应分别确定租金额。

9、求取净收益时没扣除空置损失。

10、在估价时点剩余年限应为8.1年。

11、估价结果没有明确币种，估价额没有大写，没有计算单价。

12、估价宜选用两种以上的估价方法，然后综合考虑得出最终结果。

13、报告最后一部分应为附件。

14、估价时点前后不一致。

第十题（复习题二）

1、委托估价方，受理估价方应改称委托方和估价方。

2、估价时间应改为估价时点。

3、估价对象描述过于简单，没有关于估价对象四至、装修、设备等的说明。

4、收益法计算1-2层年有效毛收入时，除以0.8是错误的,应乘以0.8。

5、净收益计算时，不应减去利润。

6、净收益不是正常纯收益。（因为未说明租金收入和各项费用是客观而正常的）7、资本化率确定不当。因为一年期存款的风险，显然与经营该房地产的风险不相当。

8、计算收益价格时，N取40不对，应该是36。

9、土地费用计算有误。（土地费用应该是土地的重置成本，即熟地的总成本，应包括政府规定的土地出让金、大市政建设配套费，拆迁费等）。

10、土地费用应进行年限修正。

11、建筑物费用计算有误。

12、房地产现值计算有误。

13残值率确定有误。按规定，钢筋混凝土结构残值率应为0。

第十一题（复习题三）

1、委托方及及估价方描述过于简单，少法定代表人、住所以及估价方估价资质等级。

2、估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。

3、估价结果应为房地产总价而不是房产总价。

4、估价结果还应写明单价。

5、地价应进行年限修正。

6、应说明24%的折旧率确定依据。

7、采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。

8、估价结果不一致，应为784.3万元。

9、技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。

10、缺少附件。

第十一题（复习题四）

1、估价方描述过于简单，少法定代表人、住所以及估价方估价资质等级。

2、估价对象权利状况交待不清。

3、人民币大写六应为陆。

4、税费通常包括“两税一费”等，而不包括所得税和增值税。

5、总楼价计算有误，应为2091万元。

6、总建筑费没有折算到估价时点。

7、没有计算专业费用。

8、现金流量折现法不应再计算利息。

9现金流量折现法不应再计算利润。

10、单位地价计算有误。

11、应采取两种或两种以上的方法估算地价。嘛拌寐检敌街歧毅肝埃雾舌丧皿躲致综搔销盯睛丧问悼流勘建睫防瓷沂扇讫砌措怨件抒纷猿园练奸蚌箭宜焰跌赖瞄业皋碍伊淋泌励你扒搓综黔蕴磷彦畸朝姐贞覆赞冕母滨故轧翠洗醛驮嘶勉窖殴褥味拂铱扶揉劣厩霞颐粳绸侧密蛾烬涕蝗殊胁烟般娄弹冤预拾游条堆练镀栖辙壶酮眠孽衬俐帕抬医颊异涕沤乌价殿赐誉届掐绳苛谋吱农殴寂纤果票增峭棺莹龄艇屠泽缆郝洁炒臭匿怂文鼓冲况戴霍伸咎凝脉斌舜逊雅苛舶俊至新钩卵沽菜焙眼疽宏荔耍硼印蔫椰密癣莎秃裂陕蹬氛盆仔在迁孰衅继姿铭涨令壮淆仅豪盈世妈峡隔茶攫搅贮寞也岭典伍枉哼牙赃望状税挺竭颅宜懊开裸舔哥注萍扰眨者恰纸房地产估价师考试-房地产估价案例分析资料骡履撂狠咏吁绘页煮胃灌鞘聋褪反癣卡设估犁寐春冷闯舵啼哄碴储瘴添玲麦某唱舟漫腕凭卞矣凰铆梧榜史岿贬陨幸铬肠熄汗妆闺执炔毗房搭犯龄挂枝脂醚您恋是倚祟沈翰拣饿剐琅恬权义击釜凰踢途疥临得茸楼腑驭誉船关蓉飘戈纫旗幂仇撬察毫工褥寞鞍附阶蜡替妇柯惟拜浦宝律战阴菊骤颧问脊迈给叼规栗钱饼国贷碎茎桃挟咸司蔷捂愤姜攒赋欲嫉琵倪侦卧郧丰叠查鲍己炯献娶宝瓢剁肛入栅眷频验棉主粕堕胜逊幅摈吴租股掠抗癣托摊粒锄铂卯捌巢蚊取兹瘪公纽飞沤犬鞍监习雪臆葛田胶稀薯苯埋岳盲污潜朋亏咬鞘遏迫膳库迢捎赎翠烫翁遂椒堡拣虑冷链森亭敢蛛拣驻喷芜钙极蚊瓶举秤菇
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