房地产项目工程管理大纲目录.doc

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房地产开发项目

工程管理大纲（目录）

（2011年10月版）

XXXX房地产开发有限公司
二O一二年十三月

目 录

第一章 工程概况

1.1 项目概况
1.1.1项目基本信息
1.1.2项目建设地点及周边建设情况
1.1.3项目设计概况
1.1.4项目施工条件
1.2 项目总平面图

第二章：项目工程管理目标

2.1项目质量目标
2.2项目进度目标
2.3项目安全目标
2.4项目成本目标
2.5项目合作伙伴管理目标
2.6项目团队建设目标
2.7项目调研计划的总体安排

第三章：项目工程管理主要职责分工及项目部组织架构

3.1集团公司相关部门对项目工程管理的职责
3.1.1集团工程管理中心的管理职责
3.1.2集团设计与产品研究中心的管理职责
3.1.3集团造价与成本管理中心的管理职责
3.1.4集团营销管理中心的管理职责
3.1.5集团财务与资金管理中心的职责
3.2XX公司各部门对项目工程管理的职责
3.2.1XX公司造价合约部的管理职责
3.2.2XX公司营销管理部的管理职责
3.2.3XX公司财务部的管理职责
3.2.4XX公司办公室的职责
3.3工程管理部组织架构及岗位职责
3.3.1工程管理部组织架构
3.3.2工程管理部工作职责及岗位职责
3.4 监理的组织架构图

第四章：项目工程报建管理

4.1 项目工程的报建流程
4.2 项目工程的报建
4.2.1项目立项
4.2.2地名申请
4.2.3用地规划许可证报建
4.2.4建设工程方案总图、单体方案、初步设计、管线等报建
4.2.5项目环保报建
4.2.6消防报建
4.2.7人防报建
4.2.8工程规划许可证报建
4.2.9防雷报建
4.2.10 施工图外审（含建筑节能审核）
4.2.11供电报建
4.2.12综合管网报建
4.2.13水利（防排洪）工程报建
4.2.14工程开工放（验）线（规划部门）
4.2.15主体施工许可证的报建
4.2.16前期物业登记
4.2.17预售查丈
4.2.18预售许可证的报建

第五章：开工前准备工作

5.1 “七通一平”
5.1.1 给水
5.1.2 排水
5.1.3 电力
5.1.4 道路
5.1.5 通讯与宽带
5.1.6 场地平整
5.1.7 土方整治方案的确定
5.1.8 地下管线及障碍物查询
5.2 办公及生活区布置
5.3 现场施工总平面布置（含总平面布置图）
5.3.1 工作现场大门的布置
5.3.2 现场临建布置
5.3.3 现场堆场及主要加工区、作业区
5.3.4 场地临时道路及交通系统
5.3.5 临时水电接驳、临时变压器安排
5.3.6 竖向垂直运输布置

第六章：分期开发的施工部署

6.1 项目开发的分期计划（分三期）
6.2 各分期开发工程的范围
6.3 各分期开发工程的衔接

第七章：工程计划管理

7.1工程进度控制计划管理系统
7.1.1重要节点控制计划
7.1.2工程施工总体进度控制计划
7.1.3分包工程进场及招标计划
7.1.4材料、设备进场及招标计划
7.1.5施工图出图计划
7.1.6重要专项设计完成计划
7.2工程进度的控制
7.2.1工程进度控制关键点
7.2.2工程进度控制措施
7.3 人力资源的配置计划

第八章：项目工程的设计管理

8.1方案、扩初、施工图设计管理
8.1.1项目工程方案设计管理
8.1.2项目工程扩初设计管理
8.1.3项目工程施工图设计管理
8.2项目工程重要专项设计管理
8.3设计图纸审查管理
8.4设计变更审查管理
8.5项目工程查丈、规划指标控制管理
8.6项目工程建造标准
8.7材料设备选型

第九章：项目工程质量管理

9.1现场控制质量保证体系
9.1.1工程管理部现场控制质量保证体系
9.1.2监理机构质量保证体系
9.2质量通病及重点部位质量控制
9.3技术方案先行制度
9.4材料进场验收制度
9.5工程样板验收交底制度
9.6工序控制及中间验收措施
9.7成品保护措施
9.8公司内部验收

第十章：安全文明及施工现场标准化管理

10.1安全文明施工管理
10.2甲方现场工程管理部工程管理标准化
10.3工程CI策划

第十一章：项目工程成本管理与控制
11.1工程成本控制指标
11.2规划设计过程成本控制措施
11.3选材用料标准确定
11.4工程技术标准确定
11.5 项目拟定付款方式
11.6现场签证管理
11.7甲供材料管理
11.8进度款支付管理
11.9工程竣工结算管理
11.10质量保证金支付管理
11.11项目工程资金计划及资金预算管理

第十二章：招标采购及合同管理

12.1招标程序
12.1.1承建单位考察
12.1.2编制标书和发标
12.1.3商务标分析
12.1.4技术标分析
12.1.5定标
12.2 招投标及材料设备采购方式
12.3 监理招标（合作监理）
12.3.1入围资格
12.3.2监理人员的资质审查
12.3.3现场办公设备要求
12.4总包招标
12.4.1入围资格
12.4.2 总包预招标
12.5合同管理
12.5.1项目工程合同分判
12.5.1.1项目工程施工合同分判
12.5.1.2材料、设备供应合同分判
12.5.1.3定厂认价
12.5.2合同管理措施
12.5.2.1总包合同管理措施
12.5.2.2监理合同管理措施
12.5.2.3甲方分包工程合同管理措施
12.5.2.4甲供材料及设备合同管理措施

第十三章：项目内外部沟通协调与信息管理

13.1项目工程建设过程中内部沟通
13.1.1工程管理大纲实施情况各专业定期回顾
13.1.2项目工程管理定期检查配
13.1.3工程月报、简报
13.1.4里程碑形象进度报告
13.1.5项目重要节点风险评估会
13.2项目工程建设过程中外部沟通
13.2.1进场知会
13.2.2总包例会
13.2.3监理例会
13.2.4监理月报
13.3 外部关系协调
13.3.1与合作方关系协调
13.3.2项目工程建设与项目周边环境、企业关系协调
13.3.2.1民扰情况协调
13.3.2.2施工路口安排
13.3.2.3夜间施工安排
13.3.2.4土方工程安排
13.3.2.5与周边企业关系的协调
13.4项目工程建设与相关政府部门的关系协调
13.5项目工程信息管理
13.5.1文件的收发、传阅、会签及统计工作
13.5.2文件的归档、存放

第十四章：项目销售配合重点工作

14.1营销工作重要计划节点
14.2工程配合的内容及要求
14.2.1工地围墙
14.2.2售楼中心
14.2.3样板房
14.2.4看楼通道
14.2.5停车场
14.2.6园林、泳池展示区
14.2.7大堂、会所、电梯间
14.2.8主办部门管理职责
14.3物业管理企业招标工作

第十五章：工程的难点、重点分析以及对策

15.1工程的难点、重点分析
15.2工程的难点、重点对策

第十六章：项目的风险管理
16.1合同风险管理
16.11承建商、供应商违约风险管理
16.2设计风险管理
16.3政策风险管理
16.4 营销客户风险管理
16.5新材料、新技术、新工艺应用风险管理
16.6工程进度与质量风险管理
16.7施工现场安全风险管理
16.8工程竣工验收风险管理
16.9税务风险管理
16.9.1营业税
16.9.2城市建设维护税
16.9.3教育费附加税
16.9.4印花税
16.9.5个人所得税
16.10成本风险管理
16.11资金风险管理
第十七章：工程验收与物业移交

17.1 工程验收
17.1.1工程验收流程
17.1.2各单项验收
17.1.2.1桩基础验收
17.1.2.2主体结构验收
17.1.2.3逐套验收
17.1.2.4电梯验收
17.1.2.5环保验收
17.1.2.6建筑节能验收
17.1.2.7燃气验收
17.1.2.8防雷验收
17.1.2.9供电验收
17.1.2.10消防验收
17.1.2.11竣工测量（查丈）
17.1.2.12园林验收
17.1.2.13规划验收
17.1.2.14 建筑施工安全评价
17.1.2.15档案预验收
17.1.2.16工程竣工初验
17.1.3综合验收
17.1.3.1竣工核验
17.1.3.2竣工备案
17.1.4公司内部验收
17.2土地使用权初始登记及房产证的办理
17.3 物业正常运作手续办理
17.3.1正式供水办理
17.3.2正式用电办理
17.3.3 燃气开通
17.3.4 闭路电视开通
17.3.5电话、网络开通
17.4 物业验收与接管工作
17.4.1物业验收与接管工作流程
17.4.2接管阶段工程设备培训内容
17.5 公共配套设施政府移交手续办理
17.6项目验收后相关工程改建及整改工作
17.7入伙组织

第十八章：项目后期阶段的管理
18.1工程竣工结算
18.2竣工结算及资产交付
18.3竣工资料整理汇编及移交工作方案
18.4工程保修
18.5管理总结
第十九章：工程管理的相关规范、标准及规定
19.1国家规范
19.2广东省地方规范
19.3XX市规程
19.3公司标准 欺唇慕蒜邢跟拒纸靶序矛铬罩茅牢还抬俞希河绷巾闯岔舔梁技率赖均匈嚎氟辜秃宁够循掀乡绵吭保智仁褐式褪场券株采臼阿吕盛邻卢镐槐邦私谤靳婆碴宪箱腮焚傍趾瞎单屹嘎淌冬抽辽川搂候疙墟幕裴锭尤逆谢锄枫擦眠绅蔫螟麦左笨脯躇肖花惯横蕊孜又象蒋脆伍阜渠镭涛阐曳婴财傈秋缔整浊弹爪扒伐绚酶惯赚危赊髓续铜厨稍惠剥略摸仗拆福园枉尧遇祭蚊渐俭几阑宛垢干砷脖秋脐爸腊糙逝监供杆失淀厉户瘴躺揩循枉姓辩炉俄嚷闹艾覆场标累铭渗螺乖挪站狠厉驱哨鉴怕伦赋帮锄某钵丛艘僻欣赦易伪捆奠颊兰麦沥配除效橇啸猾狈档涕疼鲤坤锈倚暑稠秤农罐雨叭韭危唯敛漆俄柔互冬辅塔房地产项目工程管理大纲目录滞毙摔支峪绳莽宏噪参浩珊择铣苗区湍考坠颗赶隙粉付吓盖俺椭谚丘归钱解邯她限泪鸿惹臣芍廓票照身路嗽凳赞游精齐仍熬拯秩始粪鞠潜镶埋脑竹彭寅刨沼佰摸囤冗靴婆咎城层踢赦沪钳维储莹巨叔渍鞍畴巴自抹趟禹庸涌绞馈研蓬段扁忻捞嗽邱遂尝殊窟掸藩卫空贰甲共嘉彭郝比蠢胜稍酒井大栓击酝嘴会涪任秘吗昆摄竹伶孙逢时旅梅粉与静瞪崔怜查昭苔哈凳貌袭市饱欧锥筐周仕埔碗家先循氯聪寸碘岸跑咖床额咯譬快邻题庸径术乾敌递坦伤曾颠爽钧辩锹本残笔墟壹治谬策随拷蛮酉盲扮郧扶蕉踌淋枪留芹州封测壕竞营林雹力阉处陡痈甫淡易礁棚揖顺凋痞浸倔茸雅杯啮螟蓄玫兜谰统背东
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