房地产开发成本的控制.doc

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房地产业是综合性的产业，它和工业生产一样，从原材料供应开始到生产加工、成品销售，从头到尾贯穿看一条生产经营链，从资金的储备开始到资金分解投入、销售回收，从开始到结束始终贯穿看一条资金链。不论是生产经营链还是资金链都必须良性运转才能收到好效益，中断任何一条链都会产生灾难性的后果。
房地产开发的成本控制自始至终贯穿在开发的全过程，也就是贯穿在生产经营和资金管理中。控制好开发成本，才能实现计划利润，生产经营才能滚动良性发展，扩大企业的生存空间，提高企业的竞争力。
第一节 开发成本的组成
开发成本是指在开发建设的过程中按照开发管理程序，分期分批所耗用的资金数量。
一、前期费用：前期费用是指开发项目在建设实施前为项目开发实施所做的准备工作需要支付的费用。
1、在建委办理前期手续应缴纳的费用：
（1）公用设施配套费（以建安造价为基数计取3%）；
（2）劳保统筹费（以直接工程费为基数计取3.2%）；
（3）质检费（按建筑面积计算，每m2交纳2.2元）;
（4）墙改基金（按建筑面积计算每平方米收取8元）;
（5）残疾人保证金（按建筑面积每平方米交纳1.5元）;
（6）定额测定费（按税前造价计取1.3‰）；
（7）垃圾处理费（按照预计开挖土方量每平方米交纳8元）；
其中，墙改基金属保证金，当施工图设计通过图审中心审核，符合建筑节能要求，并在竣工验收时符合设计要求，建设项目竣工备案后，即可申请退还。
劳保统筹费和定额测定费原本属于建筑安装工程费用定额中的费用项目，本应由承建单位交纳，由于政府向承包商收取这两项费用一是不好找人，二是难受全额，所以由开发商代为交纳，结算时从承包商的结算中扣回。
垃圾处理费亦本应由土方施工队向政府交纳，处于以上原因也由开发商代交，在土方施工合同中，从单价中扣除。
2、在规划局办理相关手续应交纳的费用：
（8）办理选址意见书 （按照建设用地面积每平方米交纳0.8元）；
（9）规划信息费（按照建筑面积每平方米0.8元）；
（10）规划评审费（按拟建项目一份规划3000元）；
（11）竣工规划费（按照实际建筑面积每平方米交0.8元）；
其中规划评审费不包括参与评审的专家出场费，此项费用根据规划的规模大小和参加评审的专家人数确定，每人100元~300元不等。
3、办理招标手续应交纳的费用：
（12）招标代理费（按建安造价计取0.6‰~0.7‰）；
（13）招标场地费（每个标段收取800元）；
（14）招标技术服务费（按建筑面积每平方米计取0.4~0.5元）；
（15）评标费（按参加评标的专家人数支付，每人100元~200元）；
其中招标代理费支付给招标代理合同，招标场地费和招标技术服务费支付给招标办公室，技术服务费中60%由中标的施工单位承担，40%由业主承担；评标费支付给参与评标的专家。
4、测绘队应收取的费用：
（16）地形测绘费；
（17）定位放线费；
（18）竣工测绘费（每幢楼计取1000元）；
5、排污处应收取的费用：
（19）排污管网前期勘察费；
（20）排污管网维修费；
（21）办理排污许可证的手续费（工本费364元）；
（22）基建排污费（按建筑面积计取每平方米2元）；
其中基建排污费由业主代交，结算时扣回。
6、其他费用
（23）规划设计费: 由设计院进行规划设计并通过规划委员会组织专家评审批准，总体规划按总建筑面积每平方米0.6元计取，单项建筑的规划设计不另行收费，并入设计费；
（24）施工图设计费：由于市场经济的因素，绝大部分设计费用均未按相关标准计算，而且城市级别不同，市场价格也不完全一样，均由业主与设计单位协商确定设计费。
（25）地质勘察费：由地质勘察单位进行地质勘察，原则上探孔每米100元，已完全市场化；
（26）施工图审核费：由图审中心负责审图，市场价1000万元；
以下的项目，按建安造价的1.4%计取，1000万元以上的项目按1.1%计取。
（27）消防审核费：由消防局负责审图，住宅按建筑面积每平方米1元计取，商业建筑按每平方米5元计取；
（28）拆迁补偿费：该项费用无定数，应根据迁移户的多少来商定，而且因人而异，因单位而异，均由业主和迁移户反复协商解决；
（29）树木移植费：由园林局对现状树木进行评估，树木越珍贵、越大，估价就越高。此项费用均由业主与园林局相关人员及领导磋商确定后交纳。
（30）土地过户手续费：在土管局办理过户应交纳的手续费；
（31）土地出让金：由土管局收取协议地块总价的20%；
（32)土地评估费：由中介单位进行评估，收取一定数额的评估手续费；
（33）土地变更使用性质地价补差：由土管局按标准收取；
（34）道路开口费：对道路开口损坏的植被和道路进行估价赔偿，分别由园林局和市政养护处收取；
（35）固定资产投资调节税，也叫固定资产投资方向税，从2004年停缴至今；
（36）热力接口费：由热力公司按规定收取；
（37）防雷检测费：由气象局收取；
（38）临时用电费：施工单位施工现场施工的和生活用电，由业主代交，在工程进度款支付时分批扣回；
（39）监理费：由于市场竞争激烈，监理费均未按标准计取，均由业主与监理公司协商确定；
（40）地形测绘成果资料费：图92元/幅；
（41）民工工资保证金：按总投资的20%由市建委，民工工资发完民工全部返乡，无投诉后再返回，此款不交，不办理施工许可证。这也是政府保护弱势群体的一项控制措施。
二、建设费用
项目建设费用是指项目从开工建设到竣工，并配套设施全面完善所发生的全部费用
1、项目建安费用
单位工程建设费用，若干个组合在一起就成了片区项目建安费用。除了主要项目外，还包括片区的公共建筑、管理用房、服务用房等。
项目的建安费用除了施工图设计中的全部内容外，还包括项目的设计变更调整的费用和业主为了项目实施请施工单位代为办理事项的费用。
项目建设费用是诸多费用中占全额比重最大的费用。
2、室外管网建设费
室外管网指为整个片区服务的给水管道、排水管道、热力管道以及室外消防水池三个系统，室外管网建设费指这三个系统从市政管网接口到入口所发生的建设费用。
3、园林绿化景观设计费及施工费用
园林景观设计不含在项目设计中，另外安排有资质的设计单位设计，施工建设费用则依据园林景观施工图来计划。由于其随意性很大，所以费用差额比较悬殊。
4、道路及亮化工程建设费
道路及亮化工程的设计并入园林设计，不再发生费用，但道路和亮化工程的建设却是容易变化的，其建设费用浮动也比较大。
5、围墙、大门建设费
一般情况下大门和警卫室同时建设，由设计单位设计，同时发生设计费用。
6、智能化系统建设费
小区的智能化建设的规模和内容根据小区规模大小、档次高低来确定，最低要满足安防要求，方案由施工承包单位编制，业主审核定案后实施，不发生设计费用，只发生建设费用。
7、箱变（或配电室）及电缆铺设费用
小区的供电系统，由承包施工单位提供方案并在供电局办理相关手续，由业主审定后建设，以满足小区用电负荷为准，不发生设计费用。
8、施工现场临时水源、电源设置费用
按规定，业主负责将施工用的水源、电源引入施工现场，施工单位负责施工现场内的电源铺设，此项费用由于可以多次利用，属于摊销费用。
9、小区健身器材购置费
小区的健身器材置配可以灵活掌握，不受限制
10、其他建设费
其他建设费指不可预见，必须发生的费用，如地道加固处理、场地平整换土费用，必须保存的旧管网设施的异地建设费或就地保护费等等。
三、销售费用
房屋销售过程，从策划到宣传，从开盘销售到尾盘处理，需要很长时
段，要发生多种费用。
1、产权者（购房者）应交纳的各项费用，由开发商先代为交纳，购房时扣回来。
（1）银行办理按揭手续的公正费；
（2）银行办理按揭手续的保险费；
（3）产权评估费；
（4）办理产权证的工本费；
（5）契税；
（6）维修基金；
（7）天然气入户费；
（8）闭路电视入户费；
2、新建商品房交易费，（房管局按购房面积每平方米收3元）；
3、项目保证金
用于保证民工工资按期发放，如果民工因工资上访，将用这笔资金解决。市建委按建安造价的30%预收，竣工后无民工上访即返回；
4、样板房建设费
为了促进销售，在项目建设过程中就预先按照施工图设计的户型平面布置异地建造出来，作为样板示范，供购房者参考。由于多以轻钢结构建设，有一部分原材料可以回收利用，应测算回收材料其利用价值，剩余的摊销进样板房建设费；
5、销售代理费用
委托借用销售代理机构来推进销售，按约定支付代理费用；
6、广告宣传费用
指为销售服务的各种宣传费用，如电视节目广告、光盘制作、户外广告、楼书、宣传纪念品、手机传送短信息等等；
7、沙盘制作费用
请模具厂或专业单位将整个小区的建筑制作成沙盘模型，应支付制作安装费用
8、开盘费用
指销售开盘时举行的庆典活动所发生的费用，如请礼仪公司策划组织、赠送开盘纪念品等等。但此项费用的支出应该减去参加庆典的客人送的礼钱，才是正真的开盘的净花费；
9、销售有奖活动支付的奖金、奖品费用；
10、销售大厅的全部开支费用
包括房租费（或摊销费）、设备配置、装修费用以及其他必须发生的费用。
四、财务费用及其他费用
1、借贷利息
分存款利息和贷款利息，前者为收入，后者为支出，二者相减即成为净支付的贷款利息，再加上手续费成为借贷利息；
2、各类税金
应向国家交纳的各种税金，如总收入的5.5%的营业税，18%~33%的所得税；3‰合同印花税及土地增值税等等；
3、固定资产摊销及维修费用
固定资产指价值在2000元以上，使用年限在2年以上的资产，固定资产的摊销费用计算应遵守国家的统一标准。固定资产的维修费用应随固定资产摊销费进行摊销；
4、低值消耗品消耗费用
不论使用年限有多长，但价值在2000元以下的资产均属低值消耗品，低值消耗品也应分年进行摊销；
5、一次性消耗品费用
不可回收利用的消耗品为一次性消耗品，一次性摊销；
6、工资、福利费用
工资费用指企业的全员工资和奖金，其中包括施工津贴和销售提成在内。福利费用指各种补贴，职工五金、年节物品发放等等；
7、交通费
包括因公工作需要乘坐飞机、汽车、轮船的车票报销、公用车辆的保险费、养路费、过路费、车辆保养及维修费，油料费用等等；
8、通讯费
指固定电话座机费、通话费，手机报销费用、邮寄费用、网络入网费用等；
9、出差费 指因公出差的补贴费用；
10、水、电、暖费用：指办公场所用的水、电、暖气的费用；
11、书报杂志费：指经会议研究决定购配的各种报纸、杂志、工具书的费用；
12、调研评估费用：指市场调研、项目调研请专业机构进行调研评估应支付
的报酬，重点工程的预决算的编制审核费用等；
13、计划外的维修补偿费用
建筑物保修期满以后，工程结算及工程尾款支付兑现再出现的质量缺陷需物业公司进行维修的费用或是对购房者一次性补偿的费用。
14、招待费
业务来往，办理前期手续，上级部门及领导检查，观摩等所发生的接待、招待费用；
15、诉讼费、法律咨询费，指律师费的支付，还包括司法诉讼中的败诉补偿、索赔费用；
16、会议费用：企业的管理会议，宣传企业文化的各种活动会议等各种会议召开需要发生的一次性费用；
17、慈善事业费
用于阳光工程，困难扶贫、各种赞助等所发生的费用
18、奖金：企业在生产过程中所发生的现金奖励和物资奖励，需产生的费用；
19、不可预见费用
用于政府执法通报处罚和政府摊派所发生的各种费用，以及天灾人祸造成的经济损失应摊入建设成本的费用；
20、学习、培训费用
用于职工、干部学习业务进行技能培训所发生的费用。
第二节 开发成本的控制
房产开发在项目选址时就开始策划，对开发经营的经济效果就进行了必要的分析，其中开发成本分析占主要篇幅。项目开发决策后，在前期准备和实施阶段，由于工作的深度不同，工作对象不同完成各项任务投入的人力资源不同，开发的经济效益会有很大的差异，这就需要加大对开发成本的控制。
一、前期费用的控制：
前期工作内容涉及面广，费用繁杂，需要分门别类地分析费用的内在质量和完成工作任务的人为因素，应针对性地研究出办事的原则，方法、目标确定合适的办事人员，才能使前期费用的开支得到有效控制。
1、妥善安排前期各项费用的交纳时间，早交和晚交涉及到资金周转和利息损失。同时在关键时刻支付应交纳的费用，还可以加深企业在政府的印象。
2、准确掌握运用各项费用的计算公式，避免基数不准，造成多交费用。特别是以建安造价、建筑面积、直接工程费，土地面积等计算单位的，则计算单位必须绝对准确。
3、征收费用的单位应分门别类罗列清楚，同时对所征费用的理由、范围、时间段都应调查清楚，做到钱花的明白。
4、理清各种费用交纳的轻重缓急，将应交费用分为急办、必办、应办、缓办四个等级，根据资金储备情况，合理安排分批、分期付款时间。
5、加强公关工作，将征收各项费用的单位和办事人员、主管领导逐一排队分析，通过有利的社会关系，动之以情、晓之以理，在费用交纳的时间上和分期分批的数额上尽可能避免使企业的资金链断链，造成困境。
6、熟悉前期费用的全部业务，要有预见性地做好费用交纳前的洽谈工作，不干毫无准备的事。
二、建设费用的成本控制
建设费用的成本在整个开发成本中占很大的比例，从节约成本的角度中，只要控制好建设成本，就可以达到降低成本的目的。
1、通过合理规划控制建设成本
总体规划受规划设计条件的制约，而规划设计条件是由规划管理部门依据国家相关规范编制的，所以对国家相关规范的理解程度决定着总体规划的质量和水平，同时也影响着建设成本的控制。所以应力争提高容积率，增加开发面积，提升土地的利用价值。通过总体规划设计的方案优化来节约投资，其比重占个渠道节约投资总额的60%~70%，必须引起高度重视。
（1）合理控制临街建筑的后退距离。
临街建筑的后退距离一方面是根据建筑的类别和功能性质来确定，另一方面是根据建筑所在地段和道路来确定的。所以建筑物的功能定位尤为重要，同时要掌握好地方政府在这一方面的规划政策要求。应与规划主管部门的相关人员探讨磋商，如何合理确定临街建筑的后退距离。
举一例：某一小区，临街地段长度为245米，总体规划设计条件中相关标准，比相邻的另一同类小区多退后了10米 ，后退面积=245×10=2450m2，按照容积1.3系数计算，2450×1.3=3185m2，利润值也就会因为缩小了建筑面积而减少。
（2）科学计算控制日照间距系数
日照间距系数影响着建筑物之间的距离，也就影响着容积率。各地区的日照时间不同，其日照系数也不相同，特别是旧城改造，应有不同的折减系数，应准确掌握标准，再精确计算，将建筑物的体形平面布置设计得更加合理。
举例说明日照间距的影响：某小区规划条件考虑到城市边沿区，有部分平房旧建筑，将日照间距2折减成1.9，总建筑面积为120000m2,如果按照1.8来确定日照系数，则可以多建12000÷1.9×0.1=6316m2，利润值也会相应增加5.26%，（6316÷12000m2=0.0526）。
（3）巧布置建筑物的朝向，将建筑物结合地形布置成一定的朝向角度，也可以折减日照间距系数，如当建筑物朝向南北方向偏离15度~30度时，日照间距的折减系数则为0.8。由此可以看出，掌握好建筑物布置的方位，同样可以缩小建筑物之间的距离，提高容积率，扩大利润值。
（4）建筑物平行距离，北侧后退地界距离，都影响着容积率，有效利用临街道路宽度，测算好周边建筑物的距离，合理布置住宅和非住宅，多层和高层，力争缩短间距，提高出房率。这就要求吃透规划设计规范的各项标准及计算方法，合理的进行小区综合布置。
（5）多方论证规划设计中的建筑密度和容积率的上限指标。建筑密度与容积率成正比，也就是建筑密度越大，容积率就越高。而建筑密度和容积率受建筑物的层次，功能及所在区域的影响，所以合理、科学的确定建筑物的层次与使用功能，才能使该片土地的利用率达到理想化，利润最大化。
（6）总体规划设计中应尽可能优化小区道路，小区停车位，小区室外管网（给水、排水、热力、电力）、公共设施及管理用房，服务用房的布局及设计方案，在确保小区使用功能配套合理的前提下，尽可能通过方案的优化来节约投资。
总之，总体规划设计必须始终贯穿节约投资的经营思想，在设计的理念中，寻求最佳的规划设计方案，使建设成本始终在开发商自己的掌控之中。
2、优化施工图设计，节约建设成本：施工图设计方案的优化程度是仅次于总体规划设计方案的一项重要重要成本控制任务，如果说总体规划设计方案降低建设成本占60%~70%的话，那么单项工程的施工图设计方案降低建设成本就约占20%~25%，必须引起高度重视，严格掌控。这就需要我们熟悉和掌握设计规范中影响建设成本的主要内容。
（1）结构造型是降低建设投资的主控内容
从建安造价分析中可以得知，结构部分的造价占单位工程建安总造价的55%~65%，如此大的比重，稍有不慎浪费的投资就不是小数目。结构选型是根据地质条件，结合建设项目的功能及规模来确定的，同一栋建筑物，选用不同的结构，其建安造价有很大的差异，如一栋多层住宅楼，选用框架结构比选用砖混结构，其建安造价会高出20%~30%，所以在开发中，尽可能选用比较简单的结构类型，以达到节约投资的目的。
（2）科学控制设计建筑物的造型，节约建设投资
首先要意识到建筑物的造型越复杂，结构设计和建筑设计就会增加混凝土含量、钢筋含量、钢结构含量或构配件的含量，造价就会因为复杂的造型设计而升高，而且体形系数的变化不但影响结构设计，也影响热工节能设计。
建筑造型大多都在临街建筑物上体现，而住宅小区内的住宅楼则不必过多地追求外部造型如何美观，只要在设计中考虑周全，确保使用功能合理，减少公摊面积，合理利用室内空间，作好外部环境就会受到购房者的欢迎。这一切都属于人性化范畴，应该得到有效的控制。
（3）合理精确取相关设计值，控制结构设计的浪费
建筑物的耐久年限主要是指结构使用年限，而结构设计中的结构安全则在于抗震核算。结构设计中的抗震验算取决于地震周期折减系数高低。周期折减系数的高低直接影响结构设计的含钢量，同一个项目选择两种不同的系数的含钢量差就在15%~20%左右，据测算一栋12层的框架剪力墙结构的底商写字楼，其结构设计合理取值可以节约60万~70万左右，计算结构荷载取值也是如此，一个建筑平面中，空间的平面布置功能不同，其荷载取值也应不同，设计中依靠设计软件，以平面中最大荷载输入微机，就会使荷载小的平面结构设计造成浪费。因此设计中结构计算取值必须慎重，在确保结构安全的前提下，应取下限值。
（4）优化采暖、消防系统设计方案，节约投资
在小高层、高层建筑，特别是公用建筑，采暖系统和消防系统在设计中普遍优化的余地都很大，其对成本的影响仅次于结构设计方案，同样一栋12层的写字楼，两种不同的消防、采暖设计方案，建安造价对比相差30万~40万左右。
（5）建筑做法及材料选用影响建安成本
设计人员在设计中，往往为了简化设计计算过程，节约时间，在设计中对建筑上的一些做法只套用标准图集或按常规设计，不考虑设计项目的实际条件和综合因素，如地下水位高或低，基础及地下室的防水做法是不可能相同，建筑造型的做法也同样涉及到建安成本，用钢筋混凝土构件作建筑造型和用轻钢结构作建筑造型，其建安造价差距很大。总之，建筑设计中，只要认真分析项目的综合因素和客观条件，在建筑材料的选用和建筑做法上从节约成本出发，就能控制和降低建安成本。
（6）实行限额设计，有效控制成本
设计市场化以后，竞争激烈，为了生存和发展，迫使设计部门及设计人员必须改变旧的观念，迎合市场需要，不得不重视设计质量和深度，不得不考虑设计对建安成本的影响。设计方案竞标已形成一种市场模式，业主借市场变化，提出要求限额设计是必然的。限定含钢量，限定建安造价这是最起码的限额条件，只要认真抓好控制，必然会控制住建安成本，实现利润值最大化。
总之，在项目建设中，施工图设计是控制建安成本的一个重要环节，设计人员多尽一份心，业主就多一份收获，所以业主要善待设计人员，改变过去存在并日益严重的设计费乱压价现象，合理确定设计费用，激发设计人员的潜能和智慧，设计出质量高，节约成本的好方案，为业主所用。
3、加强合同管理，降低建安成本
由于建筑行业产品的固定性，生产工人，机械设备的流动性，产品的多样性，产品的体量大，生产周期长等特点，造成了特有的复杂生产工艺流程，建筑施工承包合同的内容相应比其他商业合同，加工合同复杂多变。建筑施工承包合同的所有条款都与成本有关联，所以建筑施工承包合同，经双方签认，就决定了建筑成本的高低，再要想改变它，就是违约，形成司法纠纷。
1）工期的确定：工期决定着建筑物交付使用的时间，时间对房地产开发商来讲，是加速资金周转的必要条件，资金滚动越快，获得的利润就越大，特别是商业项目和工业项目，工期显得尤为重要，早竣工，早投入运营，早获利。同时在确定工期时还要兼顾到施工技术和施工条件，才能确保施工质量。所以合理的确定工期，是对资金及早回收运转的保证。
2）合理分解合同条款中的承包范围：
建筑工程是依靠多工种协同联合作业来完成的，设计的专业工种比较多，如桩基础工程、消防工程、玻璃幕墙工程、辐射地板采暖工程，防盗门制安等等，而这些分部分项一般的土建施工企业缺乏专业施工资质，不能包括在土建工程施工承包合同中内，所以将这些工作内容从土建施工承包合同中分解出来，安排给具有专业施工资质的施工单位来施工。作为业主，正好利用承包范围的分解，分别与这些专业队伍另行签订单项施工承包合同，这里就有两个因素影响着建安造价：
A. 专业项目从土建承包合同中分解出来，土建施工单位就不能作为直接费来进行综合费率的计取，只能收取有限的一点配合施工管理费。
B. 专项施工单位承包合同签订时，由于市场的竞争机制制约着专业施工队伍的报价，业主可以在多家报价中进行对比，择优选用质高价廉的报价单位来承包施工。
由此可以看出，分解合同的承包范围，同样能降低工程造价。
3）加强对甲供材料半成品的管理：
建筑施工承包合同中，允许一部分影响使用功能和影响外立面统一的建筑材料和半成品由业主自己采购供应，而业主可以通过市场调查，货比三家，在确保建材和半成品质量的前提下迫使供货方、加工方让利销售、加工。业主可以用采购合同价进入决算，一般情况下，价格都比预算价要低，在决算中就能体现出来降低建安造价。
综上所述，可以看出，加强合同管理在控制和降低建安成本的必要手段。
4）加强现场调研抓好工程结算：
俗话说，“会干的不如会算的”。这句话在建筑行业中已被大家所公认。工程结算中，不论是实物工程量的计算，还是套用相关定额子目，都需要有极强的专业知识。而施工过程中，施工单位是否完全按照施工图设计的要求和施工规范的工艺标准去施工，特别是在建材选用和工艺操作上浮动余地都很大，这就需要预决算人员不断地深入现场检查对比，将施工单位在施工过程中的误差记录在案，结算时作为依据进行调整。
一般业主单位将结算的误差控制在2%~3%以内，以1000万造价的项目来计算，误差控制就是在20万至30万元左右，由此可见加强现场调研，抓好工程结算，也能降低建安成本。
总而言之，开发成本的控制需要管理中的各个部门共同努力才能取得良好的效果，任何一个工作环节出现大的失误，都会造成不可估量的损失，甚至造成灾难性的后果，必须认真对待。
第三节 开发成本分析
成本管理就是资金管理，如何让有限的资金通过科学合理的运作，发挥最大的经济效益，即利润最大化，是要依靠严格的资金调配制度，艰苦漫长的市场调研，工作人员大公无私的工作精神和辛勤的劳动才能实现的。
一、计划成本的编制
计划成本，顾名思义，是在项目建设之前对开发项目实施过程中必须发生的费用支出作出计划。要想使计划成本编制得尽可能切合实际，提升其可行性，必须注重一下几个方面：
1、可控成本
可控成本是指固定的、一成不变的费用支出，如向政府主管部门交纳的有硬性指标的各种费用，向兄弟协作单位按标准计算出来必须缴纳的各种费用，以及固定价格的产品的采购及摊销费用等，这里面大部分包含在前期费用中。
2、不可控成本
不可控成本之变数比较大，但又必须支出。如建安成本中的大部分材料价格随市场的价格起伏而波动，销售成本中的广告宣传费用，建安成本中建设项目单位造价由于设计水平的不同而存在差异等等。
3、计划成本应体现常规性
计划成本的费用支出由于是在计划阶段，只能以常规的费用支出标准来列计划，这就要求计划成本的编制人员必须积累有大量的常规数据和标准，要求达到一定的准确程度，才能使计划具有可行性。
4、掌握计划成本中的变数
计划成本中的变数是对不可控成本而言，由于市场上的不断变化，但计划成本的编制遇到数据上的障碍，如果盲目确定计划，就缺乏可行性。这就迫使计划成本的编制人员必须直接或间接地索取市场信息中可用的部分，这就是市场调研，只有通过市场调研确定的计划成本，才具有可行性。
5、计划成本中的不可预见费用
编制计划成本必须留有调整的余地，特别是针对开发中的各种市场风险、政策的调整、设计中体现不出来的施工内容等都应该结合开发项目的实际情况，一一做出评估，并在计划成本中列入一笔适量的不可预见费用。
二、实际成本的编制
实际成本是开发项目从准备到完成建设投入使用所发生的各项实际费用。
1、 对口编制实际成本
不论是科目还是分类，实际成本中所发生的费用在编列时必须与计划成本对口，确保两个成本具备可比性，才能通过对比的结果，对各项费用的支出是否合理得出正确的结论。
2、确保实际成本各项费用的真实性：所有支出的费用，必须是真凭实据，无论费用是增加还是减少，工作的经办责任人应讲清变化的原因。
三、经营效果分析
经营效果分析也就是计划成本与实际成本进行对比后作出的经济分析。
1、可控成本的分析
可控成本基本上是向政府主管部门和兄弟协作配套单位加纳的费用，都有一定的标准。对可控成本的分析重点在于依据数据的变化查清标准的变化，再依据标准的变化了解相关政策的变化和市场竞争引起的价格变化。以便在下一年度或下一批项目建设中合理调整计划成本中的可控部分。
2、不可控成本分析
不可控成本在整个建设成本中占着较大的比例。由于市场价格浮动较大，建设过程中的变更较多，所以不可控制成本更加显得难以控制。虽然在运作过程中经过多种努力会使费用得到一定的控制，但是数值上的变化还是会很大。通过对比分析，应该掌握变的规律和市场价格涨跌的比率，为制定新的计划成本多积累一些考依据。
3、不可预见费用分析
成本中的不可预见费用，没有绝对的标准，更没有什么依据可查询，完全是一种人为的设想，它和可控费及不可控费用完全不同，必须对发生的实际费用进行认真分析评估，通过与计划成本中的不可预见费用相比，检验事前的预计是否准确，偏差的幅度有多大，下一次作计划成本时应如何进行调整。
四、成本分析报告
将计划成本与实际成本对比后，依据变化的实际情况，以书面形式记录分析的结果，并对成本的控制提出意见和建议，这就是成本分析报告。
1、通过变化找差距
实际成本和计划成本对比，出现差异的地方肯定很多，必须将发生的每一笔费用都落到实处，通过计划资金数额和实际发生的资金数额对比，确定其变化值。
2、分析出现差值的原因
不论出现的资金数额的变化是增大了开支，还是节约了开支，都应实事求是地分析出现变化的真正原因，一方面是摸清变化的规律，另一方面也对费用的经办人员的工作作出合理、公正、准确的评价。属于工作不负责任造成的就必须追究责任。
3、文字说明
成本分析报告中的文字说明至关重要，文字描述必须条理清晰，题意显明，论据充分，结论合理。要让大家明白过去工作做得如何，今后应该怎么做。
4、意见和建议
成本分析报告中的意见和建议是成本分析结果产生的精华，意见要中肯，建议应具有建设性，企业领导将会通过开发成本分析报告的结论以及意见和建议，调整管理思路和策略，为今后的房地产开发做好思想准备、组织准备、政策准备。使今后的房地产开发更具有标志性，不断地提升利润值，使企业做大做强。
五、结论
计划成本应具备可行性，实际成本应体现真实性，成本分析应具有提示性，意见和建议应富有建设性。
企业领导应以平和的心态审阅成本分析报告，以积极的心态调整策略，以公平的心态对工作人员进行评议，以海一样的胸怀接纳意见和建议。

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