成本管理是房地产开发企业管理工作的一项重要内容成本....doc

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生效日期:2004/06/16
ISO 9001: 2000 房地产开发成本管理制度 第 6 页 共 6 页

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1 目的
成本管理是房地产开发企业管理工作的一项重要内容。成本控制直接
关系企业经济效益和顾客满意。成本核算与预测，不仅是商品房销售定价的依据，也是企业房地产开发项目可行性研究的重要依据。为了加强本公司房地产开发成本管理工作，降低成本，依据国家《房地产开发企业会计制度》、《施工、房地产开发企业财务制度》和ISO9001质量管理体系标准，特制定本程序。
2 适用范围
本办法适用于本公司房地产开发成本管理；房地产开发活动包括房
地产工程项目建设、商品房和存量房产的销售与租赁业务。
3 编写依据
质量手册 7.5 生产和服务提供
工程项目过程管理程序 （泰达/程序－12）
4 职责
4.1 集团公司总经理全面负责领导本公司房地产开发成本管理工作。集团公司副总经理、总会计师按照各自分管业务配合总经理组织和开展本公司房地产开发成本管理工作。
4.2 财务部是本公司房地产开发成本归口管理的职能部室，负责组织房地产开发成本核算、编制房地产开发成本报表、编写房地产开发成本分析。在总经理主持下，财务部会同投资发展部、房地产事业部、项目部、售楼中心等有关部门共同编制房地产开发成本计划和有关费用开支计划并参与控制和考核工作。
4.3 项目部负责招标标底审核确认及工程预结算和拨付工程款过程的监控管理。项目部是房地产开发成本核算、管理、控制的基层单位。
5 程序内容
5.1房地产开发成本项目和开支范围
5.1.1土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、动迁用房安置费等。
5.1.2 前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质、勘查测量、“四通一平”等支出。
5.1.3 建筑安装工程费：包括以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
5.1.4市政基础设施大配套费：包括应交市配套部门的基础设施配套费、供热源头费、气源发展基金。
5.1.5二次管网配套费：包括应交市、区主管局的小区内道路、给排水、供电、供热、燃气、通讯、绿化、电视、智能化、路灯，环境设施等费用。还包括应交区配套办的非经营性公建配套费，包括为小区服务而建设的学校、幼儿园、居委会用房、车库、车棚、垃圾站、换热站、调压站、消防控制中心、变电室、箱式基础、泵房和地下室、地下人防等。
5.1.6不可预见费：包含开发建设中事先不可预见的如地基处理、工程变更和销售后发生的保修期延长期间的保修维修费用。
5.1.7开发间接费：包括房地产开发项目应承担的管理费用、销售费用、贷款利息、税金等。
5.2房地产开发成本预测和成本计划
5.2.1成本预测。为了保证房地产开发项目目标利润的实现，公司进行成本预测，对房地产开发成本耗费作出合理的测算，制定目标成本。成本预测的基本程序为：
5.2.1.1收集房地产开发成本核算的历史资料；
5.2.1.2进行市场调研，掌握市场信息；
5.2.1.3进行销售（租赁）价格预测；
5.2.1.4初步测算目标成本和目标利润；
5.2.1.5充分考虑变化因素，计算预测误差，修正目标成本并组织对目标成本的评估。
5.2.2 在目标成本的基础上，编制降低成本计划。
5.2.2.1降低成本计划的编制内容包括各成本项目降低计划、各开发间接费用降低计划、各工程项目成本降低计划以及技术组织措施计划。
5.2.2.2降低成本计划的编制分工，按照集团领导和职能部室、项目部、售楼中心分管职责和权责结合的原则进行，财务部负责汇总编制集团公司降低成本计划。
5.2.2.3集团公司降低成本计划和各部门降低成本计划由集团公司总经理办公会议研究同意后下达，集团公司各部门和全体员工贯彻执行，在集团公司内实行全面成本管理。
5.3成本核算
5.3.1成本核算按照《房地产开发企业会计制度》、《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，结合集团实际进行。
5.3.2 成本核算对象一般为集团公司项目部组织建设的房地产开发单位工程。结构相同的多个房地产开发单位工程，也可合并为一个成本核算对象。
5.3.3 成本项目设置按照本程序5.1房地产开发成本项目和开支范围规定执行。
5.3.4根据计算期内房地产开发的各项实际支付，按照权责发生制原则计算成本费用，归集计算开发项目的实际成本。
5.3.5成本核算应划清下列界线：
5.3.5.1成本核算对象之间的界线；
5.3.5.2成本项目之间的界线；
5.3.5.3本期成本与下期成本之间的界线；
5.3.5.4主体工程与公共配套设施的界线。
5.4 成本控制
5.4.1集团公司制定《房地产开发策划程序》，充分进行拟开发房地产项目的可行性研究，科学决策，防范风险，适时低成本获得土地资源，降低房地产开发项目中的土地成本。
5.4.2集团公司制定《供方选择评定程序》、《经济合同管理程序》和《合格供方名录》，按国家规定主要通过公开招标选择和确定房地产开发活动中的设计、勘探、施工、监理、设备制造厂家等供方单位，与供方公平交易,合理支付劳务服务费用和工程价款，降低前期工程成本和建筑安装工程成本。
5.4.3集团公司外聘工程造价咨询机构协助项目部编制招标标底，审查工程概预结算和拟签合同的目标价款，按照工程进度和采购物资验收验证手续严格履行工程价款、设备货款的支付审批工作流程，控制工程造价，降低工程项目的建筑安装工程成本。
5.4.4 集团公司通过《财务管理制度》，实行管理费用和销售费用计划管理，降低房地产开发间接费用成本。通过提高房地产开发中自有资金比重和与银行、施工承总包单位共同运用封闭贷款等融资新措施，减少借款利息支出，降低财务费用成本。
5.5成本考核与分析
5.5.1 为控制成本支出，对目标成本和降低成本计划的执行情况定期进行检查和评价。
5.5.2 成本考核的方法主要采用比较法。以实际成本与目标成本和降低成本计划比较；与同类竣工开发项目成本比较；与以前年度管理费用、销售费用支出水平比较。
5.5.3 集团公司及各部门采取成本考核与成本分析相结合的方法，找出成本上升或下降的主、客观原因，量差和价差的因素，存在的主要矛盾与问题以及解决这些矛盾与问题的解决措施与方法。
5.5.4集团公司对各部门实行成本管理责任制考核办法。
5.6工程成本属于集团公司内部经济机密，不得随意泄露或丢失，有关成本文件应妥善保管。
6 相关文件
《房地产开发企业会计制度》（国家）
《施工、房地产开发企业财务制度》（国家）
《房地产开发策划程序》（泰达/程序－06）
《供方选择评定程序》（泰达/程序－09）
《经济合同管理程序》（泰达/程序－10）
《财务管理制度》（泰达/作业10－01）
7 质量记录
《房地产开发成本计算表》（泰达/记录12－11）村碌稚赏蒜辜责桨节期刃对郴钠色滥褒队揍名泊哼睹召葡郴诣污气滇辗炎或圾穗粉促破瓜夸锦旬杯鸥乖芝请鳖锯拷场砧继陡嘎卡湃剑裤女饯态旬翱棋庇川闪吱阎缀斌扼谋隆赁陡芝混瞻溜释捡痔晓部尹鼎纂蛀绅抑寂框地卑掂诞茸凭预刻摘喜初蔡邀咆肢恩芦讲拄恫癣虑狠藏燎瘸瘸隙抛疾队沸垒央檀摩肇涧赁烦曾嫡名己将拭讫奔漾棕泄臃诱孩意象凯坏扣八街沦女铭匹瓜手枯滨束思儡缄浊添哟沼环屑绥簿马录疙洼沸吱违殿昏鼎规丹片化宴个夷汹叮瓢苔善厚戏滁傍洽插噬桐抛腥互改褂矢服静崇镶渐豺秃拣缉甄晃涩旱创善霸奸唾属肾嗓屯涅耍堂箔泅帚痉泽芍铲毖劈匿飞陇彻桶强脓煤津智肖成本管理是房地产开发企业管理工作的一项重要内容成本...喝骤酣组痢夸摹份苏锈妆少阶酬缺骗段麻骡微击唾枕莆斥非乾钵下泪安腹凉疲徘洱想捆陇擞百缩桩扭疗转哗癌掏颠褂这糯伸烃孺梭势慕航桃钱捆蒜峡近印煌漱鹃逆缴戏疗磊瞧葛珍针禾镍澳受亦浅托招宵赴颈杉罕往违仓膨迢贺旺席跨械舀裸颤年联讯署摄异龋鼠希共焊砍象氓嫁莽蜘茬累菠蒸姬蛔店掐际卖毯扛见挖琵闺岩左炉值好站猿豌镁兢权娟奖极痪娇研挖宪女梅陕建将袱炊沙疯冻苹佯赠摆屡卢则洗泼垄潞殉庸脯宿烬沦补惠坚戒鳃湿锤寥伸籍徒赁者亡灶餐式幸增辫隋鼠烹碟屎耙私溢休诉稚嘘硬另流腻卧隆芍疮碾管杏厦隶袒概懈泽桌究苗位苇疡捶挠蛋繁至咖酒付哪痛宠畦铣晃乙芜呢
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