广州市房地产面积计算技术规定.doc

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广州市房地产面积计算技术规定（报批稿）
二○○二年十一月八日

第一章 总则

第一条 为加强广州市房地产测绘管理，规范房地产面积测算工作，根据中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000《房产测量规范》和相关法律法规的要求，结合广州市实际情况，特制定本规定。
第二条　本规定适用于广州市行政区域内城镇的房地产登记、交易、评估、抵押、仲裁、拆迁以及国有土地使用权出让、转让等面积测算。
第三条 广州市国土资源和房屋管理局是本市房地产面积测量计算的行政主管部门,负责全市房地产测绘管理工作。

第二章 一般规定

第四条 房屋有关面积的含义
（一） 建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平面积,包括阳台、飘走廊、飘楼、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖,结构牢固,层高在2.20米以上的永久性建筑。
（二） 使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
（三） 产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
（四） 结构面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。
（五） 建基面积：即建筑基地面积，指房屋的首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。
（六） 用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭园、通道等占地面积的总和。
（七） 共用地面积：指两个以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围的面积。
（八） 总建筑面积：指各层建筑面积的总和，包括不足计算自然层，但又符合计算面积要求的阁楼、夹层、插层、技术层的建筑面积以及按规定折算的飘阳台、底层外阳台等建筑面积的总和。
（九） 套内建筑面积：由套内房屋的使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积组成。
（十） 共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
第五条 面积测算的精度要求和有关规定
（一）精度要求:
1. 边长限差

式中为限差，为边长，单位：米。
2. 面积限差：

式中为限差，为所量算的面积,单位：平方米。
（二）有关规定：
2. 面积测算包括房屋面积和用地面积测算两类。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积，产权面积等测算。
3. 各类面积测算的边长必须独立测算两次，其较差应在规定的 限差内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器和工具。
第六条 其它规定
1. 若一栋房屋坐落在高低两边路面形成高低楼面时，以低路面计算自然层，若报建有规定以报建为准。
2. 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.2米以上的部位计算建筑面积。首层按外墙勒脚以上的外围水平面积计算建基面积。房屋墙体向外倾斜，超过底版外沿的，以底版投影计算建筑面积。
3. 骑楼是单层永久性建筑，且原房地产证记载有骑楼地的，可计算建基面积和用地面积。
4. 建在水域上的架空房屋，经报建部门批准，可计算建筑面积，依法取得土地使用权的，计算建基面积、用地面积。

第三章 房地产面积测算范围与相关规定

第七条　计算房屋全部建筑面积的范围
(一) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。
(二) 多层房屋的总建筑面积，按各层建筑面积总和计算。其首层按房屋外墙（柱）勒脚以上的外围水平面积计算；第二层以上按外墙的外围水平面积计算。
(三) 房屋楼层高度一般在2.20米以上为一自然层（如报批资料标注确定层数的以标注为准），按自然层数计算面积，房屋内的阁楼（包括人字形或斜面结构屋面的顶层阁楼）、夹层、插层、技术层等，不计算自然层，但结构牢固，楼层上、下高度均在2.20米以上部位，计算建筑面积。
(四) 穿过房屋的通道， 房屋内的门厅、大厅， 层高在2.20米以上的，均按一层计算建筑面积；门厅、大厅的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。
(五) 楼梯间、电梯井（含观光梯）、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。
(六) 房屋天面上属永久性的水箱间、电梯机房及楼梯间等建筑物，层高在2.20米以上的按其外围水平投影面积计算；斜面结构屋顶，高度在2.20米以上部位，计算建筑面积。
(七) 挑楼（又称飘楼）、全封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算。
(八) 飘窗台高度在2.20米以上的按其外围水平投影面积计算。
(九) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。首层有墙柱支承（包括独立柱、单排柱）的，按其楼梯梯面水平投影面积计算建筑面积。
(十) 房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。
(十一) 房屋之间有上盖的永久性的封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。
(十二) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
(十三) 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
(十四) 玻璃幕墙、金属幕墙等作为房屋外墙的，按幕墙外围水平投影面积计算；既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算，各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
(十五) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
(十六) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。
(十七) 与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的变形缝（伸缩缝、沉降缝），计算建筑面积。
第八条　计算一半房屋建筑面积的范围
(一) 与房屋相连，有上盖无柱有围护结构的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
(二) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等永久性建筑物，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
(三) 不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。若其外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。
(四) 有上盖不封闭的永久性的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
(五) 无顶盖的室外楼梯，顶层按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积，其它层当上层楼梯设计为其顶盖且可以完全遮盖的，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
　 第九条　不计算房屋建筑面积的范围
（一） 已倒塌、拆除的房屋。
（二） 层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层、阁楼、飘窗台、地下室和半地下室等。
（三） 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
（四） 房屋之间无上盖的架空通廊。
（五） 房屋的天面、挑台（板）、露台、天面上的花园、泳池、独立柱的亭。
（六） 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
（七） 骑楼、骑街楼、临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路、街巷通行的，不论是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。
（八） 房屋内用作通风采光的天井、通天。
（九） 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
（十） 活动房屋、临时房屋、简易房屋。
（十一） 构筑物，如独立烟囱、水塔、储油（水）池、罐、地下人防干、支线等。
（十二） 与室内不相通的房屋间变形缝（伸缩缝、沉降缝）。
（十三） 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。
（十四） 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
　 第十条　用地面积的测算
(一)用地面积以宗地为单位进行测算，包括宗地内房屋占地面积、其他用途的土地面积、各项地类面积的测算。
(二)有围护的用地能提供有效土地使用证明的，计算用地面积。无围护的用地，如不能提供有效土地使用证明，不计算用地面积，如有能提供有效土地使用证明，按其设立的固定界址点计算用地面积。
第十一条　下列土地不计入用地面积
(一) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地。
(二) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。
(三) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。
(四) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载的范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。
(五) 住宅小区内的建筑物间、绿化、道路等公共用地。
(六) 其他按规定不计入用地的面积。

第四章 成套（单元）房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

第十二条 成套（单元）房屋的建筑面积的分摊计算
（一）成套（单元）房屋的建筑面积的测算
1. 成套（单元）房屋的建筑面积
是由套（单元）内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
2. 套内房屋使用面积
为房屋套内使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a. 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、楼梯、厨房、卫生间、厕所、贮藏室壁柜等空间面积的总和；
b. 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
c. 内墙面装饰厚度计入使用面积；
d. 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井的面积计入使用面积。
3. 套内墙体面积
是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承支撑体所占的面积。其中：
a. 套内的自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积；
b. 套（单元）与套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公共建筑之间的分隔墙、套（单元）外墙等共有墙均按水平投影面积一半计入套内墙体面积。
4. 套内阳台面积
套内阳台面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：
a. 封闭阳台按水平投影全部计算建筑面积；
b. 不封闭阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
（二）共有共用面积的处理和分摊公式
1. 共有共用面积的内容
共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共有的房屋用地面积。
2. 共有共用面积的处理原则
a. 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
b. 无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。
3. 共有共用面积按比例分摊的计算公式
按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：
K =∑δSi /∑Si
δSi=K×Si
式中： K ：为面积分摊系数；
Si ：为各套（单元）参加分摊的建筑面积,m2；
δSi ：为各套（单元）参加分摊所得的分摊面积,m2；
∑δSi ：为需要分摊的分摊面积总和,m2；
∑Si ：为参加分摊的各单元建筑面积总和,m2。
（三）共有建筑面积的分摊
1. 应分摊的共有建筑面积一般包括：
电梯间、楼梯间、天面梯间、室外楼梯、公共门厅、大堂、中庭、公共走廊、走火通道、管道井、电房、泵房、水箱间、值班警卫室和专用设备房（层）等为整栋大楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
共有建筑面积还包括套（单元）与公共建筑之间的分隔墙、外墙水平投影面积一半的建筑面积。
2. 不应分摊的共有建筑面积一般包括：
a. 作为人防工程的地下室、避难室（层）；
b. 用作公共休憩、绿化等场所的架空层；
c. 作为市政设备、设施的用房；
d. 大楼内的机动车库、非机动车库、车棚；
e. 为社区、小区服务的管理用房；
f. 为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积；
g. 违章建的公共面积。
3. 共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除不应分摊的共有建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
4. 共有建筑面积的分摊方法
a. 住宅楼的共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单元，依照下式，根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
K= ∑△Si/∑Si
△Si=K×Si
式中: K ： 为面积分摊系数；
∑△Si ： 为住宅楼应分摊的共有建筑面积之和；
∑Si ： 为参加分摊的单元套内面积的总和；
Si ： 为单元的套内面积；
△Si ：为各单元分摊所得的分摊面积。
b. 商住楼的共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积 ，依照本章4.a.的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
c. 多功能综合楼的共有建筑面积的分摊方法
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

第五章 附则

第十三条　有关名称及术语的含义
（一）房屋及其附属结构
1. 建筑物：一般指主要供人们进行生产、生活或其它活动的房屋或场所。
2. 构筑物：是指人们一般不直接在内进行生产、生活活动的建筑物。如水塔、水池、挡土墙等。
3. 走廊：房屋墙体外有顶盖的、作为人们进出和行走的通道。
4. 柱廊：是指有顶盖和支柱，供人通行的通道。
5. 檐廊：以屋檐、楼体或挑廊或挑楼底板作为上盖、无支柱、与建筑物相连、有围护结构的作为通道的伸出部分。
6. 挑廊：是指二层挑出房屋墙体外，有围护物、无支柱的外走廊。
7. 架空通廊：是指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊。
8. 回廊：有的门厅、大厅因层高很高，在沿厅的周边一般设有楼层式的走廊，即称为回廊。
9. 门廊：房屋门前突出的有顶盖，且有支柱支撑顶盖的进出通道。
10. 门斗：是指房屋门前突出的有顶盖，且支撑顶盖的是承重墙体的进出通道。
11. 过道：住宅套内使用的水平交通空间。
12. 地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2的地下建筑物。
13. 半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，但不超过1/2的建筑物。
14. 骑楼：指建在马路旁，底层是人行道的楼房的一部分。
15. 阁楼：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋 架设、加建的使用面积不足楼层面积的暗楼。
16. 夹层：指利用自然层的空间修建的部分房间。
17. 插层：加插在房屋上下两个正式层中间的局部层次，属附层。
18. 技术层：是指房屋自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
19. 架空层：是指以多根柱作为支撑、但无围护墙体的楼层空间。
20. 转换层：在楼宇中不同功能区之间设置的转换楼层空间，多为设备转换层和结构、功能转换层。
21. 阳台：是供人民休憩及晾晒衣物用的房屋设施，是户内与户外的过渡空间。
22. 封闭式阳台：是指采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。
23. 不封闭阳台：是指没有完全围蔽的阳台。
24. 飘楼：又称挑楼，是指二楼以上楼房向外飘出，底层无支柱的楼层。
25. 飘檐：指房屋向外飘出的屋檐、雨篷。
26. 飘台：指房屋向外飘出的有围护结构而无上盖的平台。
27. 天面：房屋顶面上，四周有围护结构的，可供人民正常活动的平台，也称天台。
28. 平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
29. 挑台：挑出房屋外墙或伸出屋面，有围护结构无顶盖的平台。
30. 架空房屋：是指底层架空，以支撑物作承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。
31. 水箱间：指建有储水池及机械设备的房屋。
32. 玻璃幕墙：是指房屋外墙无砖石等结构，用玻璃材料直接作为房屋的外墙体的轻质幕墙。
33. 女儿墙：是指建筑物外墙部分高于屋面的墙，它作为屋顶上护栏设施或建筑物屋檐组成部分。
34. 室外楼梯：位于建筑物以外与墙体搭建的固定楼梯。
35. 天井：四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地。
36. 伸缩缝：是指建筑物与建筑物之间设置在基础以上的竖直缝，为使相邻两建筑物分离而形成的空隙，以适应温度变化时所引起的建筑物的伸缩。
37. 沉降缝：将建筑物或构筑物从基础到顶部完全分隔成段的竖直缝，借以避免各段不均匀下沉而产生裂缝。
38. 勒脚：是外墙接近室外地面处的表面部分，目的是保护近地墙身和对建筑立面产生一定的效果。
（二）房屋的建筑结构分类及表示
房屋建筑结构的分类，按房屋的梁、柱、墙等承重结构的建筑材料来划定的结构分类。共分为六类，分别用英文字母Ｍ、Ｎ、Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ作代号表示。在代号的右下方用阿拉伯数字表示楼房的自然层数。结构代号如下：
1. 钢结构：承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构，以字母Ｍ表示。
2. 钢、钢筋混凝土结构：承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的，以字母Ｎ表示。
3. 钢筋混凝土结构：承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的，以字母Ａ表示。
4. 混合结构：承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的，以字母Ｂ表示。
5. 砖木结构：承重的主要构件是用砖、木材建造的。以字母Ｃ表示。
6. 简易结构：指木屋或用木柱等简易材料承重板墙或无墙的简易房屋，以字母Ｅ表示。
（三）房屋层次
1. 低层：1层（平房）—2层。
2. 多层：3层—8层。
3. 低高层：9层—16层，最高50米。
4. 中高层：17层—25层，最高75米。
5. 高高层：26层—40层，最高100米。
6. 超高层：40层以上，高于100米。
（四）其它
1. 标准层：平面布置相同的住宅楼层。
2. 房屋自然层数：是指按房屋的楼板和地板结构分层的层数，一般按室内地平线以上计算；采光窗在室外地平线以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上（含2.20米）的，计算自然层数；层高在2.20米以上的架空层也计算自然层数。
3. 房屋层高：指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）。
4. 房地座落：指房、地所在的位置、地点、图幅地号。
5. 房地四至：指房屋、用地权属范围与四邻接壤的地号、街巷名称、门牌。
第十四条 本规定所称“以上”，包括本数。“以下”不包括本数。
第十五条 本规定由广州市国土资源和房屋管理局负责解释。
第十六条 广州市房地产面积测算的成果数据格式、报告书格式等均由广州市国土资源和房屋管理局另行制定。
第十七条 本规定自颁布之日起施行。

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