房地产估价实务.doc

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房地产估价实务
第一章 房地产及其估价概述
§1 房地产的概念及其特性 §2 房地产的价格及其种类
§3 房地产价格的影响因素 §4 房地产估价
§1 房地产的概念及其特性
一、房地产的概念
（一）什么是房地产
通俗地讲， real estate 就是房产和地产的总称。是指土地、建筑物及固着于土地建筑物上不可分离的部分，包括物质实体和依附于物质实体上的权益。
（二）房地产的构成：是实物与权益的结合。
（1） 房地产实物
（1） 土地, 是地球陆地表面一定高度和深度范围内的土壤、岩石、矿产藏、水文、大气、植物以及人类过去和现在活动成果所构成的自然—经济综合体。
（2） 建筑物 包括房屋和构筑物。
（3） 其他附着物 如排水管道、电力、热力系统、庭院、花园、假山等
2、房地产权益
指由法律设定的房地产各种权益以及享有这些权利所获得的利益或收益。
我国土地上能够进入市场流转的土地权益有：土地使用权、抵押权、租赁权等。房屋有所有权、使用权之分. 我国 “房随地走”的原则。
二、房地产的特性：有自然特性与经济特性。
（一）房地产的自然特性
1、不可移动性: 位置固定 具有区位差异 地区性市场
2、耐久性: 土地的永续性， 建筑物的寿命很长 ,我国土地使用权的有限性
3、个别性（异质性） 4、数量有限性
（二）社会经济特性
1、用途多样性 2、具有双重经济身份 3、涉及广泛性 4、高昂的投资资金特性
5、难以变现性 6、保值增值性（抵御通胀性） 7、权益受限性
§2 房地产的价格及其种类
一、房地产价格:指在某个时点为取得房地产及其相应权益所支付的代价。
二、房地产价格的形成
满足三个条件：（1）有用性（2）稀缺性（3）有需求
三、房地产价格类型 房地产价格体现的是房地产权益的交换价值，房地产权益的多样性必然导致价格的多样性。
(一） 按价格的形成分类
1、成交价格（事实价格） 2、市场价格（反应平均价格水平）3、理论价格
4、公开市场价格 5、评估价格 6、政府指导价和政府定价
（二）按实物形态分类
1、土地价格
按土地开发程度不同，有生地价格、毛地价格、熟地价格。
按土地使用权取得市场不同，分为出让价格和转让价格。
总地价、单位地价及楼面地价
单位地价=总地价÷土地面积 楼面地价=总地价÷建筑面积 楼面地价=单位地价÷容积率
2、建筑物价格 3、房地产价格
我国的单位有m2、ft2、坪。
房地产单价有单位建筑面积、单位使用面积之分
按交易表的状况不同，有现房价格和期房价格之分
在开发商经销中，有起价、标价、成交价、均价之分
（三）按不同的经济行为分类
1、买卖价格 2、租赁价 3、抵押价格 4、保险价格 5、课税价格 6、征地价格
§3 房地产价格的影响因素
一、一般因素
对房地产价格的影响是整体的和全方位的，覆盖面是整个地区。包括社会因素、经济因素和制度因素三项
（一）社会因素
1、人口状况
人口数量：影响房地产需求，人口数量与房地产价格呈正相关性。
人口素质： 受制与受教育程度和文化素质。主要影响住宅价格
家庭人口： 家庭结构变化，影响居民户数，引起住宅套数需求的改变
2、城市化及公共设施条件 3、教育及社会福利状况 4、房地产交易惯例
5、生活方式 6、心理因素 7、国内政治状况 8、社会治安状况9、国际政治状况
（二）经济因素
1、经济发展状况 2、储蓄、消费及投资水平 3、财政与金融状况 4、物价、居民收入和就业水平
5、税负 6、产业结构状况 7、城市交通体系状况 8、国际经济状况
（三）制度（行政）因素
1、土地制度 2、住房制度 3、土地利用规划和城市规划 4、建筑规格
5、房地产有关税制 6、地价政策 7、交通管制 8、行政隶属变化
二、区域因素： 指房地产所在区域由于本身特性而对房地产价格产生影响的因素。
（一） 住宅区域的影响因素
（二） 自然地理因素：日照 、温度、湿度、风向等 2、街道状况 3、离市中心距离及交通设施状况
4、基础设施及公共设施配置状况 5、洪水、地震、噪音、污染等发生可能性 6、景观状况
（二）商业区域的影响因素
1、商业业务种类、规模及商业集聚程度 2、商业邻近地域状况 3、交通工具及停车设施状况
4、 商品进出运输的便利程度 5、临街道路可及性及通行能力 6、营业类别及竞争状况
7、地域内经营者的创新性及资本实力
（三）工业区域的影响因素
1、 对外交通设施的便利程度 2、商品销售市场及原材料购入市场与厂区的位置关系
2、 动力配置及排放设施费用 4、关联产业的位置
5、劳动力资源状况及生活条件 6、有关法律法规对产业发展的有关规定
三、个别因素：指房地产的个性因素。
（一）土地的个别因素
自然条件包括宗地的地形、地势、地质条件、面积、形状及与道路街面的方位
局部区域条件及环境状况包括宗地所处的地段位置、离街面的距离、街面的幅宽、构造等，交通设施状况、相邻房地产及周围情况、基础设施状况及有无不利因素等
（二） 建筑物的个别因素
建筑物用途类别：分为住宅建筑、商业建筑、工业建筑、公共建筑及其他建筑等五类
建筑结构： 分为钢结构及钢筋混凝土结构、砖混结构、木结构、简易房四类七等
层数： 分为低层建筑、多层建筑和高层建筑
质量
§4 房地产估价
一、 房地产估价的概念
是指房地产估价师和房地产估价机构接受委托，为了特定目的。遵循估价原则，按照一定的程序，依据有关依据和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。并提供相关专业意见的活动。 房地产估价是科学与艺术的有机结合。
二、房地产估价的特点
1、科学性：建立在科学的估价理论和方法之上。
2、客观性： 应完整、客观、准确地描述、说明估价对象的状况。
3、艺术性： 估价人员需要有丰富的经验， 需要很强的推理和判断能力， 需要一定的技巧
4、综合性
三、房地产估价的必要性
1、社会经济活动的需要
土地使用权出让、转让，房地产的买卖、租赁、交换、抵押、保险、课税、纠纷、损失赔偿等。
2、房地产市场发展的需要
第二章 房地产估价基础理论
内容提要
§1 房地产估价的理论依据 §2 房地产估价的意义
§3 房地产估价的基本原则 §4 房地产估价的程序
§1 房地产估价的理论依据
一、 地租理论 二、房地产市场的供求理论 三、购买者行为理论 四、效用价值理论
五、生产费用价值理论 六、替代原理 七、收益递增递减原理
§2 房地产估价的意义
一、为房地产市场交易服务
因为房地产市场是一种不完全竞争性市场，并且具有异质性，房地产价格存在很大的价格差异，这就要求必须有专业人士对每一交易房地产进行科学评估。
二、有利于提高房地产经济运行效率
理论上， 房地产资源的最佳配置就是房地产经济运行处于“怕累托状态”（一般均衡状态），使房地产资源得到充分利用，且供需平衡。
但由于市场竞争的非完全性、信息传递与反馈的非充分性、非及时性、非真实性等，可能引起外部不经济等问题，使房地产经济运行难以实现 “怕累托状态”（一般均衡状态）。而房地产估价人员可通过运用专业理论知识和方法体系为参与者提供相对科学的存量或增量房地产价格，从而科学引导参与者尤其是供需双方的经济行为，使房地产经济资源配置更有效率。
三、确立公平的收益分配制度的基础
在房地产开发经营过程中，其收益分配涉及到房地产的多元产权主体、多元投资主体。
依据房地产价格来确定房地产开发经营收益分配额度，具有较强的说服力。
四、有利于税负公平
根据房地产的收益价格来征税，则相对公平。房地产估价可为政府合理征税提供依据。
§3 房地产估价的基本原则
估价的基本原则是估价人员在估价过程中，所应依据的法则或标准。
一、 独立、客观、公平原则
二、合法性原则
合法的产权：不合法的产权或有争议、纠纷的房产不能进行估价
合法使用和处置：房地产的使用应符合土规、城规、土地管理法、房地产管理法的要求
房地产的出让、转让、买卖、抵押、典当等处置行为应以法律法规为依据，不得非法处置，否则，不受法律保护。
三、最有效使用原则（principle of highest and best use）
体现为几点：（1）最佳用途 （2）最佳规模 表现为适度规模与最佳的利用集约度。
（三）最佳状态： 一指房地产内部处于最佳均衡状况，土地与建筑物达到最优匹配状态；二指房地产与外围环境处于最佳协调状况。
4） 最佳效益
四、估价期日原则： 根据估价目的确定估价期日。估价期日可以为现在、过去、将来的某一时点
五、替代原则在同一供需圈，类似房地产都具有一定程度的替代性。
如：房地产收益的“替代 ”， 可比交易实例价格的“替代”， 基准地价“替代”宗地价格
六、供求原则 七、预期收益原则： 房地产价格的高低取决于其预期收益。
八、贡献原则（收益分配原则）
收益的取得是有多种要求组合而产生的，因由各要素参与收益分配。总收益的分配依据各要素贡献程度的大小进行。
§4 房地产估价的程序
一、接受并受理估价任务、明确估价事项
1、获取估价任务
渠道：估价需求者主动委托；积极参与市场竞争获取
不应承接的估价业务：
1）有利害关系或利益冲突
（2）超出业务范围
估价机构资质等级不同，其许可的业务范围就不同。
一级资质机构可以从事各类房地产估价业务； 二级资质机构可以从事除上市公司、企业清算以外的房地产估价业务；二级资质机构可以从事除上市公司、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。
（3）超出自身专业能力
房地产估价机构资质等级相应标准：
一级资质：
（1）时间要求：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级估价资质三年以上。
（2）注册资本金与出资额要求：有限责任公司的注册资本200万元以上，合伙企业的出资额120万元以上。
（3）注册房地产估价师人数要求：有15名以上专职注册房地产估价师。
（4）业绩要求：在申请资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上。
二级资质：
（1）时间要求：取得三级估价资质后从事房地产估价活动连续4年以上。
（2）注册资本金与出资额要求：有限责任公司的注册资本100万元以上，合伙企业的出资额60万元以上。
（3）注册房地产估价师人数要求：有8名以上专职注册房地产估价师。
（4）业绩要求：在申请资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上。
三级资质：
（1）注册资本金与出资额要求：有限责任公司的注册资本50万元以上，合伙企业的出资额30万元以上。
（2）注册房地产估价师人数要求：有3名以上专职注册房地产估价师。
（3）业绩要求：在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上。
2、委托方向估价机构提出书面申请： 评估委托人填写评估委托书
3、估价业务的受理： 在收到评估委托书、有关证明及资料后，在有限时间内进行决策受理。
4、明确估价事项
1）明确估价目的：即明确估价报告的用途。估价目的不同，决定估价技术路线、价值类型等。
2）明确估价对象：主要包括房地产的权利状况、房地产的实体及其区位条件、房地产的构成状况等。
3）明确估价时点：估价时点与估价日期的区别
二、拟定估价方案
1、拟定估价工作方案 主要包括工作步骤、进度，所需人力、经费，调查收集的资料及其来源渠道等
2、拟定估价技术路线 估价技术路线即通过什么估价思路、借助于哪些技术手段、运用什么样的估价方法达到房地产估价的目的。
三、资料的收集和整理
不同的估价方法所需的资料不同。
资料类型： 包括基础性资料、方法性资料、图件资料。
资料来源：委托人提供；查阅房地产信息资料；估价师协会房地产经纪人提供的资料；政府部门资料；房地产交易中心、咨询中心获取；实地查勘等。
资料的整理
四、实地查勘估价对象： 实地考察和核实，并取得影像图片资料。
五、选用估价方法并估算
根据估价目的、对象的类型、适用条件以及收集的资料情况，选用合理的、可操作的估价方法，并选用具体的公式进行价格估算。
六、确定估价结果
两种以上的估价方法，其结果可能有差异。应进行分析比较，寻找和排除出现差错的原因，并进行校正与修改。
七、撰写估价报告
估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。
房地产估价报告的基本内容
是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。由以下部分组成。
（1）封面 （2）目录 （ 3）致估价委托人函 （4）注册房地产估价师声明
（5）估价的假设和限制条件（ 6）估价结果报告 (7）估价技术报告 (8）附录
房地产估价报告的写作要求
(1）内容祥实 (2）描述客观情况 (3）用词准确 (4）语言简练
八、估价提交及资料归案
第三章 房地产估价方法之一
——市场比较法
内容提要
§1 市场比较法的基本原理 §2 市场比较法的估计步骤 §3 市场比较法的实务分析
§1 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念
市场比较法是利用市场上类似房地产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，并进行适当修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。为比准价格
二、 市场比较法的理论依据
经济学中的替代原理 通过类似房地产的已知成交价格求取估价对象的未知价格。
三、运用市场比较法的基本前提
1、要有一个活跃的公开市场
2、公开市场上要有可比交易实例
可比交易实例：
指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。
四、市场比较法的基本公式
交易案例价格 修正 待估房地产价格
需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正
公式表示为：
估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
。
（二）间接比较修正公式
间接比较修正是设定标准房地产，以该房地产为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较。以标准房地产状况为基准，通常将其每个因素分数定为100分，然后将估价对象及可比实例房地产状况与均与它逐个因素进行比较、评分。
又分为区域因素间接比较修正和个别因素间接比较修正
1、区域因素间接比较修正公式

五、市场比较法的特点与使用范围
（一）特点
（ 1）具有现实性，有较强的说服力 （2）在非正常情况下，比准价格常偏离收益价格
（3）要求估价人员具有较高的专业水平（ 4）以替代原理为基础
（二）适用范围
适用于房地产市场交易频繁地域，主要试用于交易性房地产价格评估
也适用于房地产租金及其他有关参数的求取。
一、收集交易实例
有交易实例的收集内容：
（ 1）交易双方的基本情况及交易目的（ 2）交易实例房地产的状况 （ 3）成交价格及成交日期
（ 4）付款方式 （ 5）交易情况
二、选择可比实例
（一）数量要求 交易实例并非可比实例。一般选择3-10个可比实例。
（二）质量要求
1、区位相同或相似 2、用途相同 3、建筑结构相同 4、权利性质相同 5、交易类型吻合
6、成交日期与估价时点相近7、成交价格应尽量为正常市场价格
三、建立价格比较基础
包括以下方面：
1、统一付款方式（以一次付款所需金额为基准）2、统一货币单位3、统一面积内涵
4、统一面积单位 5、统一采用单价
§2 市场比较法的估计步骤
四、进行交易情况修正
可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的，对于不正常的交易，应把它修正为正常的，这就是交易情况修正。
（一）不正常的交易情况的类型
1、有利害关系人之间的交易 2、急于出售或购买 3、强迫出售或者购买
4、交易双方或一方对市场信息了解不充分 5、交易双方或一方有特别动机或者特别偏爱
6、相邻房地产的合并交易 7、特殊交易方式下的价格
8、交易税费属于非正常负担的交易
（二）交易情况修正的方法
一般采用百分比率进行修正，修正公式为：
可比实例正常价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数。
假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高或者低S%时，则公式为：
可比实例正常价格=可比实例成交价格×1/（1±S%）
或者为：可比实例正常价格=可比实例成交价格×100/（100±+S）
五、进行交易日期修正
即把可比实例在成交日期的价格修正到估价时点时的价格。
一般采取百分率法进行修正。假设从成交日期到估价时点，可比实例的价格涨跌S%时，公式为：
估价时点时的价格=可比实例成交日期的价格×（1+T%）
或者为：估价时点时的价格=可比实例成交日期的价格× 100/（100+T）
也可以采用价格指数修正，公式为
估价时点时的价格=可比实例成交日期的价格×估价时点的价格指数/成交日期的价格指数
估价时点时的价格=可比实例成交日期的价格×成交日期下一时期价格指数×成交日期再下一时期价格指数×﹍估价时点的价格指数
六、进行区域因素修正
（一）影响房地产价格的主要区域因素
1 繁华程度 2 交通便捷程度 3 环境 4 公共设施配套完备程度 5 城市规划限制
（二）区域因素修正方法
一般采取百分率法进行修正，假设可比实例在其区域条件下的价格比在估价对象区域条件下的价格高低的百分比为R%时，则公式为：
在估价对象区域条件下的价格=可比实例的区域条件下的价格× 1/（1+R%）
在估价对象区域条件下的价格=可比实例的区域条件下的价格× 100/（100+R）
七、进行个别因素修正
（一）影响房地产价格的个别因素
土地的个别因素：面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整度、地势、地质水文、使用年限等
建筑物|的个别因素： 新旧程度、装饰、设施设备、平面布局、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
（二）个别因素修正方法
一般采取百分率法进行修正，假设可比实例在其个别状况下的价格比待估价对象个别状况下的价格高低的百分比为G%时，则公式为：
在估价对象个别状况下的价格=可比实例的个别状况下的价格× 1/（1+G%）
在估价对象区域条件下的价格=可比实例的区域条件下的价格× 100/（100+G）
八、求取比准价格
（一）进行综合修正
可比交易实例的价格经过上述修正后就变成了估价对象房地产在估价时点的客观合理价格。综合修正公式：
1、修正系数连乘形式
估价对象价格=可比实例成交价格×1/（1+S%） ×（1+T%） ×1/（1+R%） ×1/（1+G%）
2、修正系数累加形式
估价对象价格=可比实例成交价格× （1+T%） /（1+S%+R%+G%）
有直接比较公式和间接比较公式。
（二）求取比准价格
有多个可比实例时，就有多个比准价格。需要进行数学处理，求取综合价格。
1、简单算数平均数法2、加权算术平均树法3、中位数法 4、众数法
实务分析一：为了评估重庆市某商品住宅在2012年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料见下表。

表中，在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正负值表示可比实例的区域因素优劣于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。另外，假设2012年1月1日人民币与美元的市场汇率价为1：6.5，假设2012年9月1日人民币与美元的市场汇率价为1：6.3，此类商品住宅以人民币为基准的市场价格在2011年6月1日至2012年2月28日之间平均每月比上月上涨1%，在2012年3月1日至2012年9月1日之间平均每月比上月下降1.5%。试利用以上资料估算该商品住宅在2012年9月1日的正常市场价格。
分析如下：
1、估价公式的选择：选择直接比较法修正公式。基本公式如下：
估价对象价格=可比实例成交价格×1/（1+S%） ×（1+T%） ×1/（1+R%） ×1/（1+G%）
2、求出各可比实例的比准价格
比准价格A=5500×1/（1-5%） ×（1+1%）4 ×（1-1.5%）6 × 1/(1+2%) × 1/(1-3%) =5500 ×1.0526 ×1.0406 ×0.9133 ×0.9804 ×1.0309=5560.88(元人民币/M2
比准价格B=860×6.5×1/（1-0%） ×（1+1%）2 ×（1-1.5%）6 × 1/(1+3%) × 1/(1+5%) =5590 ×1 × 1.0201 ×1.0406 ×0.9709 ×0.9524 =5486.97(元人民币/M2 ）
比准价格C=5600×1/（1+2%） ×（1-1.5%）3 ×× 1/(1-2%) × 1/(1-2%) =5600 ×0.9804 × 0.9557×1.0204 ×1.0204 =5463.28(元人民币/M2）
3.综合求取估算结果
因上述比准价格很接近,则采用简单的算术平均值作为估算结果，则
估价对象价格=（5560.88+ 5486.97+ 5463.28）/3 =5503.71(元人民币/M2 ）
实务分析二：
为了评估一宗住宅用地的价格，选取了四宗可比实例。这四宗地的交易情况与估价对象土地一致。其他条件比较如表1所示。在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，表中正负值表示可比实例的区域因素优劣于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。在区域因素、个别因素中，各因子的权重相等。另外，通过市场调查，得到该城市的定基低价指数如表2所示。根据以上条件，评估该住宅用地于2010年10月的价格表1：可比实例与估价对象的比较表

2、确定修正系数：
1）交易情况修正：情况一致，不需修正。
2） 交易时间修正：根据定基地价指数表
可比实例A：121/109 可比实例B：121/111 可比实例C：121/119 可比实例D：121/103
3） 区域因素修正：根据可比实例与估价对象的比较表
可比实例A：1/（1-2%-1%-2%）=100/95 可比实例B： 1/（1-2%-1%-2%）=100/95
可比实例C： 1/（1+2%+3%）=100/105 可比实例D： 1/（1-3%-2%）=100/95
4） 个别因素修正：根据可比实例与估价对象的比较表
可比实例A：1/（1-2%+3%-3%）=100/98 可比实例B： 1/（1-2%-3%-3%）=100/98
可比实例C： 1/（1+5%）=100/105 可比实例D： 1/（1-2%-4%-2%）=100/92
3、求取比准价格：
比准价格A=3600 ×100/100 ×121/109×100/95× 100/98 =4292.52
比准价格B=3900 ×100/100 ×121/111×100/95× 100/98 =4566.45
比准价格C=4200 ×100/100 ×121/119×100/105× 100/105=3873.54
比准价格D=3000 ×100/100 ×121/103×100/95× 100/92 =4032.36
4、确定估算结果：
因上述比准价格比较接近,则采用简单的算术平均值作为估算结果，则
估价对象价格=（ 4292.52 + 4566.45 + 3873.54+4032.36）/4 =4191.22(元/M2 ）
第四章 房地产估价方法之二—收益法
§1 收益法的基本原理
一、 收益法的概念 有收益还原法、收益现值法收益资本化法等称谓。它是将估价对象房地产未来各期的纯收益折算到估价时点。求其之和作为估价对象房地产价格的一种估价方法。 收益价格。
二、收益法的理论依据
预期收益原理：未来收益权利的现在价值。不动产价格=纯收益/利息率
三、应用收益法必须具备的前提条件
1、被评估房地产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量
2、房地产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量
3、被评估房地产预期获利年限可以预测
三个主要经济技术参数：
1 收益额 (1)未来预期收益额；（2）客观收益
2 折现率 本质为期望投资回报率。是由无风险报酬率和风险报酬率构成。
3 收益期限
四、收益法的基本公式
（一）最基本公式
V=a1/(1+r1)+ a2/(1+r1) (1+r2)+ a2/(1+r1) (1+r2) (1+r3)+ … an/(1+r1) (1+r2)… (1+rn)=∑ ai/∏ (1+r j)
式中：V—房地产在估价时点的价格 n —房地产的收益期限
a1,a2,a3…an —分别为房地产未来第1期、2期…第n 期末的纯收益
r1,r2,r3…rn —分别为房地产未来第1期、2期…第n 期的报酬率
说明：1）该公式为收益法基本原理的公式化，其他公式可以由此推导；2）本公式只有理论分析上的意义。
（二）未来纯收益不变的公式
1、无限年期，其它因素不变的公式V=a/r
2.有限年期，其它因素不变的公式 V=a/r[1-1/（1+r)n]
3、有限年期，资本化率为零的公式V=a×n
（三）纯收益在前若干年有变化的公式
1、无限年期，其它因素不变的公式 V=a1/(1+r)+ a2/(1+r)2+ a3/(1+r) 3+ … at/r (1+r)t
2.有限年期，其它因素不变的公式 V=a1/(1+r)+ a2/(1+r)2+ a3/(1+r) 3+ … at/r (1+r)t[1-1/（1+r)n-t]
（四）纯收益按一定数额递增的公式
1、无限年期，其它因素不变的公式V=a/r＋b/r2
式中：a为未来第一年的收益；b为收益逐年递增的数额
2.有限年期，其它因素不变的公式V=（a/r＋b/r2）[1-1/（1+r)n]-b/r×n/ （1+r)n
例如：需评估某商业房地产现时的市场价格。经预测，该房地产若投入使用，未来第一年的净收益为50万元，以后每年还会在此基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为10%，试计算该宗房地产在无限年期及使用年期为35年的收益价格。
[解]该宗房地产在无限年期的收益价格为：V=a/r＋b/r2=50/10%+3/（10%）2=500+300=800（万元）
该宗房地产在35年内的收益价格为：
V= （a/r＋b/r2）[1-1/（1+r)n]-b/r×n/ （1+r)n =800×0.9644-30×1.2454（万元）= 734.158（万元）
（五）纯收益按一定数额递减的公式
有限年期，其它因素不变的公式V=（a/r-b/r2）[1-1/（1+r)n]+b/r×n/ （1+r)n
式中：a为未来第一年的收益；b为收益逐年递减的数额
例如：需评估某商业房地产现时的市场价格。经预测，该房地产若投入使用，未来第一年的净收益为50万元，以后每年还会在此基础上减少3万元，该类房地产的报酬率为10%，试计算该宗房地产在无限年期及使用年期为35年的收益价格。
[解] 该宗房地产在35年内的收益价格为：
V= （a/r-b/r2）[1-1/（1+r)n]+b/r×n/ （1+r)n =200×0.9644+30×1.2454= 230.242（万元）
该宗房地产在无限年期的收益价格为：
V=a/r-b/r2=50/10%-3/（10%）2=500-300=200（万元）
因此,纯收益按一定数额递减的公式只有收益年期为有限年一种.
（六）纯收益按一定比率递增的公式
1、无限年期，其它因素不变的公式V=a/(r-s)
式中：a为未来第一年的收益；s为收益逐年递增的比率
2.有限年期，其它因素不变的公式V=（ V=a/(r-s){1-[（1+ s） /（1+r)] n}
（七）纯收益按一定比率递减的公式
1、无限年期，其它因素不变的公式 V=a/(r+s)
式中：a为未来第一年的收益；s为收益逐年递增的比率
2.有限年期，其它因素不变的公式 V=a/(r+s){1-[（1- s） /（1+r)] n}
例如：某估价对象为一剩余土地使用权为45年的商业房地产，经调查，该地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为10%，试计算该宗房地产的收益价格。
[解]该宗房地产在无限年期的收益价格为：
V=（ V=a/(r-s){1-[（1+ s）/（1+r)] n}=30/（10%-2%）{1-[（1+2%）/（1+10%]45}=362.46 （万元）
又假设上述房地产此后每年的净收益会在上一年的基础上递减2%，试计算该宗房地产的收益价格。
[解]该宗房地产在无限年期的收益价格为：V=a/(r+s){1-[（1- s） /（1+r)] n}=248.62（万元）
五、收益法的使用范围 适用于有收益或有潜在收益的房地产估价
第二节 收益法的估价步骤
一、搜集整理资料
通过走访有关部门及个人，搜集现有资料、实地调查获取收益、费用、报酬率等方面的资料。
二、确定总收益
（一）收益的类型
1、实际收益与客观收益
实际收益是个别企业在个别经营管理情况下的实际收益，不可作为估价的依据。
客观收益是排除了企业经营管理中属于特殊的、偶然的要素对收益的影响，为正常收益，可作为估价的依据。
客观收益要考虑以下条件：1）使用者有良好素质及正常使用能力；2）收益是持续而有规律的；3）收益是安全可靠的。 2、有形收益与无形收益 既要考虑企业的有形收益，也要考虑无形收益。
（二）总收益的形式
1、房地产出租的租金
要求确定客观租金，即要通过对实际租金额与估价期日同类型房地产租金额、租赁市场状况等综合分析后得到。
2 、企业经营收益
指企业在正常的经营管理水平下，每年所得的与同类企业相类似的客观收益。
三、确定总费用
（一）、房地产出租中的总费用
包括：1、管理费（一般为年租金2%-5%）
2、维修费（按建筑物重置价格的一定比例计算）
3、保险费（一般按房屋重置价格或现值的一定比例计算）
4、税金（根据各地规定的营业税、城市建设附加税和教育附加税的扣除标准）
5、中介费用（一般为一个月的租金额）
（二）、企业经营费用
企业经营性质不同，费用的构成也不同。
商业经营型房地产经营的费用主要有：商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用和商业利润等。
生产型房地产经营的费用主要有：生产成本、产品销售费用、管理费用、产品销售税金及附加、财务费用和厂商利润等。
四、计算纯收益
出租房地产纯收益=房地产总收益-总费用 企业经营房地产纯收益=年总收益-年经营总费用
五、确定资本化率
资本化率对房地产价格的影响很大。资本化率的确定是估价工作的精髓。
（一）资本化率的实质
资本化率是房地产纯收益与其价格的比率，实质是资本投资的收益率。其有收益率、获利率、报酬率、回报率等称名。
资本化率的高低与风险呈正相关。因此。房地产估价中并无统一不变的资本化率。
（二）资本化率的种类
房地产的资本化率分为综合资本化率R0、土地资本化率 RL、建筑物资本化率 RB
三者的关系为： R0= （RL×VL+ RB×VB）/（VL+VB）
或者： R0= L×RL+B ×RB
式中：VL表示土地价格， VB表示建筑物价格 ，L表示土地价格占房地产总价的比例，B表示建筑物价格占房地产总价的比例
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