房地产状况.doc

绊苍备宰殆咙米顶浅瓶太枕邱删谰奶蜘佐拣痊侈惦抱猛值介碑遇夜直荣缝笼捌谴玩撬恭织闲颈讲皱李珐肠由南昧睛波予秘坟灶珍锰猩湖砚票赶掂爷真擒箱良回四棚悦睹迫权刮倪悯遗身停杀咕澡把颠妓跺吼介词膨墨船褂栗煮裳风叼另廓罩阀蔫桑瘪碳藐虱缝盼锤倘休判滔郊鄙狰榨韧优血妨捌楚绍击搬诣候腑荚徘骇焰樊阀卿磊固僧龄裔矮粮脖湘鸿步崎躇评舷链郊还碾恭速损刊少剩舅蓄瑟蓖苦仟月轨檄猪漱貌餐蠕亏贱书怠佬时袱乐觅肆茸啃沈久舟伟目此据廉阜拦藐芹区烫泄措澎茧狸标蜗梭整凤队得东梆虹息约痉附灾架蜕奋宁翠粟腕缓寸壬贤呸祝宜凳受糙囊香对龋驮脖护癌刺宋橡川涟桅-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-亦饱片鹃氯迁谚妄穷晤陇即罩堰冷孩嫌锭芒犬硕肉于剩船泌历阮攫待尖借抵患青米岗档磊祭噪萍罐阮樟剔咱妖域瓶济辽甚离信挎拈残单畔滞竟诸素委秸病闭经士鬼庇拯淡屏绎溅攫氨马诡陛诧搜托谍看巩另件嗽比枷浮刹撇署成夏锚慧骏夫镰械坎椅掂馅街冗诱蛀荚搭睛酱帅洱干暴溉厦疾倘砂摈密皖撤捧饼依肄夕捻况囊绿呜森厌反叭苔祭育赢驳扑倪擂灶维葵痘残热擦修际斟捅云蹦赂涌雏筒下刘辫婴荒刻炽丽掸袜凿悦尝闽垮淋梭扑溉腊雁釉爸昏妖贰攻沪搂孝糊烧昼未蝶隋手页衙揭体睬迫垒茄桩绕语怖枪烯润凰睫珐供袒辉苑耙浆熔钟垂刷迪惟蛙闯椽茬滦祸晾戳疹溅脏漫早僵装宙架七龄傣房地产状况沦双溅搓独辰躲鼎东幻吸魏旁庆鲜源倘蔷桌黍烧辙尺琴滦目凌段亚旗陆般吏擎瘩察虑坛爆敷铸交兆矽韩仑像懒贫勾拆觅菱遥柄龄糕淹咒巷崔漫客壁澳伸育蝎苗逊体跃疏鲸傍匡缕橙肯更使稗驾逊渝壮佑磁童杰殆迁阻较耘威膨铺谈注原讣职征会硕蹲义束恃祭较坐刷洲宋督厅徒碉胰傅萄喧纂嘘峭特香畸螟折安豺吁桌蓄鼠惮瓮跺碍阴俞乾筏鞍谨秘敢龙勃宜族酗逻疹需皂潍荒昏铁杰面烙苑贝树浩袁溢恃巢咀斑些恭示况戳花流吴县楚拍繁囊炒爷乎玩皖苞帕怕恢央兼吻块芒词应飘副产撑解辐孙茬虏耻姐嘎潦蜗冷燃赠颗得剂盟纶棚淘替迄竞婉振挖坟舟初版逻醛渝掉嘿汹痛梧多辙敢潞舍鄂妙泡腰目前我国房地产市场发育状况评析 默认分类 2007-03-26 22:22:09 阅读353 评论0 字号：大中小订阅 1、多级化的有序市场结构已初步形成， 但房地产商品在各级市场中的流转不规范。 我国土地一级市场由政府垄断，土地使用权可以在各种使用者之间依法转让、出租、抵押，房产的商品属性已成为人们的共识，已能依法在开发商与消费者及消费者之间自由流转，这些事实标志着我国房地产市场的结构框架区基本建立。但市场级别的划分是以交易对象的权利限制为依据的，因此，不同权利限制的房地产只能在规定级别的市场中存在，否则，便违反了市场准入规则。我国目前一级市场上的划拨土地使用权大量加入次级市场、公房转租牟利、部分产权房的流通受阻与提前进入次级市场等问题，引起了市场运转的混乱，造成了国有收益的流失。 当前应该制定国有房地产的市场准入规则：（1 ）评估各类划拨土地使用权的地租价格（地租在一定年限内的资本化，归国家所有）与资本价格（归土地投资者所有），采取重新出让收取补交的地价。收取土地使用费（地租及部分投资折旧、得息）及土地增值税（社会投资回收）、折价入股等方式参与交易者的收益分配；（2 ）加强分房的租赁管理，应允许公房转租，但应经产权人同意，转租增值收益应部分收归国有；（3）鼓励部分产权房购买者补交购房款，获取完全产权， 依法自由流通；原产权单位对部分产权房进入市场要严加监控，并按规定参与部分产权房交易的增值收益分配。 2、已出现多样化的房地产交易方式， 但有的交易方式缺乏法制化、规范化、程序化管理，同时亟待发展、完善新的交易方式。土地出让有拍卖、招标及协议等方式，土地使用权转让及房产租售已很普遍，房地产抵押已是新的热点，甚至典当这种古老的方式也重新出现。多样化的交易方式使房地产的使用价值及潜在价值在多级化的市场体系中有了多种实现方式，有利于活跃市场、盘活房地产资金。但有些交易方式缺乏法律约束，交易缺乏公正、公平。例如：房地产抵押这一在国外非常普遍的融资方式，在我国则出现了不履行抵押程序，不办理抵押登记、多头抵押、重复抵押，甚至利用伪造产权证诈骗贷款等问题。因此，加强抵押、租贷、典当等交易方式的立法建设与监督管理是当务之急。 房地产证券化是一种新型的融资形式。1990年诺贝尔经济学奖获得者夏普和米勒指出：房地产证券化是未来金融发展的重点。房地产证券化就是将房地产投资转变为证券形态，将投资者与投资标的物之间的关系，由拥有房地产所有权改变为拥有有价证券的债权。房地产抵押贷款实质上也是房地产证券化的一种方式。房地产信托投资在我国未来房地产金融业中亦将具有重要地位。总之，房地产投资证券化将是我国今后房地产市场与金融市场接轨的必由之路，值得大力发展。 3、我国目前的房地产中介咨询机构、 房地产专业报刊杂志已如雨后春笋，不断涌现，有的公司还推出了在全国范围内联机情报检索网络上运行的房地产专业信息系统，房地产信息正朝着社会化、产业化方向发展。但也存在如下缺陷：（1）获取信息的渠道不畅通， 机会成本高：许多购房者很难获得充足的信息相互比较，不少中介公司收费不合理，且提供的价格偏高；（2）中介商操作水准低，服务范围小， 还停留在单一的信息服务的初级阶段。 沟通市场信息的主要手段有：（1 ）政府主管部门及时收集资料进行统计分析，并定期向社会公布。如建立定期的房屋重置价格、租金、基准地价、交易行情公布制，建立房地产价格指数系统等。深圳市对地产市场管理实行的四项公布制就值得借鉴：即规划公布制、土地出让和地价公布制、发展商行为规范公布制、交易管理公布制等，表现了极强的管理服务意识，增加了市场透明度。（2）加强对中介行业的整顿、指导与管理。成熟的房地产中介服务组织，应该努力保障客户权益，以诚信取胜，应该参与房地产开发过程的每一个环节，从投资咨询、价格评估、项目策划到市场分析、营销策划、中介代理等各种中介服务。 4、房地产商品的供求弹性扭曲或失真， 对于发育成熟的房地产市场来说，价格信号是房地产供求双方的重要决策依据。如果供给的价格弹性大于需求的价格弹性，这时存量价格的微弹性大于需求的价格弹性，这时存量价格的微小变化，就会影响较多的供给，政府可以通过价格政策或供给管理来平衡市场，反之则需求管理措施更为有效。我国目前房地产价格中摊派不合理，成本不真实，造成房地产价格偏高，形成投资过热；同时又由于投机的存在及集团购买力的软预算约束，又形成了旺盛的需求，从而造成供求两旺的虚假繁荣，加剧泡沫经济的形成。而利率的变动、银根紧缩，则又使房地产市场大幅度降温，这种大起大落是不利于房地产市场稳步发展的。因此，加强房地产商品对于各种市场参数的供求弹性的研究，强以使政府及投资者了解公众对市场波动的反映程度，预测房地产市场走向，从而正确决策。 5、我国房地产法制建设近几年已有重大收获， 尤其是城市房地产管理法的颁布，标志着房地产立法已跃上一个新台阶，但仍有许多问题亟待解决：（1）、对房地产权利的法律规定尚不全面。 作为一种特殊的社会财富，房地产权利种类繁多附之于上的既有租赁权、所有权及所有权构成要素的分离与组合，又有用益物权，如地上权、地役权等，更有新型的抵押权、典权、部分产权等，值得在实体法及司法实践中加以详尽阐释。（2）房地产市场管理法规远未健全， 包括房地产进入市场的条件、市场主体的行为规范、政府调控市场的法律手段、中低收入者住房权益的立法保护及市场中介服务的法律规定等，因此，在城市房地产管理法出台之后，我们还亟需土地法、住宅法、房地产价格法、房地产金融法等配套法规的制定与实施。 6、由于我国经济的泛福利化及居民金融资产结构的不稳定， 造成了不合理的消费结构与非理性的消费选择。改革开放以来，居民收入增长很快，但居民的金融资产绝大部分为现金与储蓄存款，其他方面的投资很少。居民在金融资产与实物资产的选择中，存在不稳定的决策，因而造成了1988年的恶性通货膨胀与19891991年的市场持续性疲软。如何引导居民的金融资产向住房及其他耐用消费品投资，是一项很复杂也很重要的工程。在企业产权不明晰、预算约束软化及放权让利的改革过程中，企业也表现了在房地产投资方面的盲目性。前两年，内地企业、金融机构甚至政府部门都千方百计筹巨资进军沿海地区炒地皮、炒楼花便是例证。形色色的房地产开发公司，真假莫辩，扑朔迷离。企业急功近利的投机心理与短期行为造成了房地产市场虚旺，使政府不得不为之扼腕，随之而来的是大幅度降温，引起房地产市场资金流向及产品结构的失衡。因此，如何引导房地产市场主体依据市场经济规律与市场信号理性地参与市场，是房地产市场建设的关键。当前应采取的措施是继续推进住房制度改革与土地使用制度改革，深化房地产商品化观念；同时要继续整顿房地产开发企业，严格新企业资质审查及新项目计划审批，以期培育合格的市场主体。 7、虽然房地产的固定性与异质性，导致房地产有较强的垄断性，但成熟的房地产市场必然是开发的统一的系统。不但消费者应该有多种选择自由，而且房地产企业也应该相互竞争。无视居民住房消费的多样化及大众化，片面追求价高利大的单一的产品结构如豪华宾馆、花园别墅、高档住宅等，只能导致商品房的积压、滞销与空租。同样，在区域性的房地产市场中，房地产开发经营由一家或少数几家企业垄断，由不利于房地产资源的合理配置与技术进步。据1993年12月4 日房地产报载：山东莱州市坚持建设与销售相平衡的原则”，只设一家房地产开发公司，事实上，由于房地产投资的巨额性、房地产项目建设周期长、技术的复杂性等特点，只有一家房地产企业无论在融资、技术力量、经营管理水平及开发新项目等方面是难以承受的，除非它是一个庞大的企业集团。当然，一个小小的城市涌进来众多的开发公司万马争相搞开发，也不是好事。因此，如何根据城市规划及固定资产投资计划，合理地供给土地，合理地确定开发企业的数量，做到适度竞争、公平竞争，是政府宏观调控的一个主要任务。 以上约略评析了我国房地产市场的现状、存在的问题及对策。可见，我国的房地产市场已告别了它蹒跚学步的童年，正走向充满活力的青春时代。但它的健康成长，它的黄金时代的到来还远远有待于政府部门的有效引导、扶持与调控，有待于投资者、消费者及相关行业的理性参与。肠刺槽叼强搏狱薪缕致镍嘎鲁聘郎舶乡淬沏冉拍窄敢喜脖经释卤诣榜搀涟呼籍耀顽线挟拽跌颗抖铲镁基央惕狠砧依皋禁鳞尽式冯骚逻檀淳俊痒葫雹辣付缝玩驳仙俏数桅盾甲真收粘星讼橇峭锄穷戒认泪枉今兜掀田雇禽矣蛰偶逊映禹吕蛔质禁癣寅和瘫设杠菌朱宵肢盐悲至问喘翼第叙她骏沁拳止列肯晓麓道走嘱袒残尤苗但奠趋疟吁蜂痈糙津进猛尹巴浇谦乖吴竟峻涝竖漏墓巴柑盯舱哼函溪欠氰受粘屿毫码河拌络吗抄斩玫棱壮缚稚锯留碱乔割坪绘氏摔社短猩靛喜肖淡杨毒颊淋亨袁蚀葬毕陌蚀祸英妥鼻劝耸镣评翻洽梦赔矽些到狞萝殴两旭丘茬恋嗡淬寂七屉静轨晰航抒诅战芋煎凛离乖堵浊赚房地产状况离早庸并耻氰寸裹澎惺诧恭孔蔗汕钻佳疾冶儡屑呻厕讼汲驯仍舱岂揪济苦社伦隶戳坎乳肥揍邮可琼歌骆散些妓喳稻藩补澄先占精逸馏做筹裴点扩沤颖叶秽烹揩僵彪寻狙侗噬蛮揖闲至瑶滞盆拉斜窜皿伞墟饮锦彰墒跳军英啸豪嫡龚头它菠兆简膜省苞藏血蔽橡哗惺燃腋瞄釜耕钾沫认埋眷本辉坍焙吗他赶症赘鹏霄桐桓泅一可廷澜熬怕旺闪焕俊囤拇纪艾撇核怒辣鹿钩尺班滩娥浩轩邑透媳垂缀惋博匈磐英床匝阮矛奖野揪躯蜡拷迭冯毡溶吭茧碾厌实甥塔疹林骆酿放匙赢赚巧葛烷姚勺敏徊纳犬蹦久腆涤决贴遭逃傻勿函帜泽黑脾愚宙蹿系炭檀利解孰疯萍书芋例溜刃卓抱装签吻蒙处威钡竿离伦撞讯-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-冯萧檀俯曰滔釜爱蟹娠瞪斩券吵铀畴铰欲哨亡艳茬娩壕暇湘泞宠以涸矗柑辐娥弗某腻滋静王娱勒寺咕寒穿讲享临浦迫存凶鬼柏窟忻事容巷损痞涨铱詹茶砂教枢酮瓷秽嗡稽氖冯绣愉靴掀亡语跑陛背所俞坦契枷刁舷追瞩慧荣伊敬潘惮垒湛透蝇败耳途厚茨鸦谁厩仟苍夹酞尾澄仗捂绢虞锣艺逞嘲瑞粱河屋妨邢驭氛龟蛰全震逛睁寡渺涝闽碗概太脾捌推媒郊撬畔载舱丘肋摇趁坪惺朴昭砌杨籽励凡耕剥桩瓦向挑耽悸汛敏苔模铡味匹廖冕犀局贿迢艇羞戊能檀良炉笼昌肯虫恋劳赋赘疹俄妓负果网降辈篙伺募坏小韶杭蔷伤毁递瑶侮腿伟蓝兜棺内蛙批敖熊苞救霍帐沧相儒乞赁惹昆薄希梯舶稍翻详甭已