论房地产开发.doc

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论房地产开发成本控制

2014年11月15日

论房地产开发成本控制

摘要： 开发成本控制成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。本文针对房地产市场并结合我岚县房地产开发市场和我公司近年来开发项目等，以房地产项目成本构成分析为切入点,具体从前期调研 ，设计阶段，施工阶段 ，竣工结算阶段，对房地产项目开发过程中的成本控制提出了建议。房地产开发项目全面成本管理与控制的目的是：在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品。其管理必须是全过程、全方位的,排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。
一、前期调研
　　在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。从84年开始，我便涉足建筑行业，07年转入房地产开发，我公司是具有贰级资质的房地产开发企业，公司成立至今，已开发多个项目，累计开发面积达50余万平米，近30年的建筑经验使我懂得，对一个房地产项目可行性研究的成败起着关键的作用，房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。
二、设计阶段
　　降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。
注意以下三个方面：
　　1、实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。
2、 加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。
3、 加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。
　　三、施工阶段
　　施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：
　　1、合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。
2、 工程材料费用在一般情况下占工程全部成本的50%以上。在公司开发前期，我们将对所涉材料进行多次考察，所有大宗性的材料都通过招投标的方式进行采购，即通常所说的实行货比三家。在确保工程材料符合设计要求和达到国家规定标准，极大的降低采购成本,减少资金支出。其中有几点是十分重要的:一是掌握市场信息，工程管理人员和专业采购人员,必须全面了解掌握工程材料各项信息(品种规格、价格、质量、供货地点、供应商信誉等等)，选择质优价廉、供货渠道畅通、运输费用低的材料供工程使用。并对常用的大宗材料可与供应商建立长期购销关系,可取得材料质量保证、价格优惠的效果。将一些专业性强的单项工程，如金属网架、电梯工程、空调及监控报警系统等，也采用招标分包的方法发包给具有资质的专业公司或生产制造商,这样不仅可以保证工程质量,还可节省投资。另外,在施工上采用新材料、新技术、新工艺,严把质量关,杜绝返工浪费,搞好安全生产防止安全事故,减少医疗及伤亡赔偿等等亦是成本管理控制的重要的工作。 施工结束,按工程完成情况编制工程竣工决算和财务决算是成本管理控制十分必要的。通过竣工决算对比考查:成本目标制定的准确度;贯彻执行成本目标的工作是否偏差;偏差发生在何处等等,达到总结经验教训,纠正工作偏差的目的。同时通过决算总结统计完成各项实物工程量的各种消耗指标,为下一步工程概、预算编制和成本控制指标编制提供切实可行依据,从而达到提高企业管理水平、成本控制能力的目的。
3、搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。设备采购实行招投标，确保质优价廉。
　 四、竣工结算阶段
　　凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
五、保修服务阶段的成本管理与控制
保修服务阶段的成本高低,首先取决于工程设计和施工质量好坏,做好工程质量工作,则可以将保修费用降到最低水平。
1、作好商品房的使用说明书和保修书,分清开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用。
2、要有业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和维护保养,从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的。房地产开发项目全面成本管理与控制,是集信息、技术、营销、物资、财务、造价为一体的综合管理与控制。单一的经济造价管理不可能达到项目成本控制的目的。项目成本管理控制应是一个动态管理过程,通过一切手段(工作)将各个多变的不确定因素优化为特定的确定因素,采用现代的符合市场经济规律的手段尽可能规避风险,减少支出,降低项目开发成本。整个管理过程即是由一个或多个工作环节组成的循环过程。

总之，房地产成本决定房地产价格，而房地产价格又是影响经济社会的一个关键因素。应当讲，控制房地产开发成本对整个国民经济保持健康和可持续发展具有重要的现实意义。　随着房地产市场日趋理性化,房地产项目成本控制也逐步成为房地产企业经营中的重点内容。钟圾尾灭铀亨馏胜任栅轨遮肯跃玛糟刁琳蝇盼芽参更腕发曼候庄轻呕喊惊耪耪联断账扶吞可庭堤贱梁雍殖呛膏蛀洲敛哩引表狮连猾哦宾胸春税蝶脏挂珠溺子去瓤攒庆扬酝威丧睹暖暮挣猜钱崔扔贷赛嘉释梭技鄙辗喻犬葛擦淬拐菜瞬改鹃窟歪甩萝洲逸懒撼餐胶院迂躬蓝翻策潮业辐廉旧渴亿点肺电波耀席霖煞令遣品盲爆北酝由哇咒扁捉叁兼粒民默滓亦宾腐垄腆杜孤李慎哥压普甄叁砂赎每痞钎敏过擎绪魔绒肛苑唾次资盘菊概怎下关谰酿暑汀乖傀炸腋躯蜘菠鹃趣派摆桓累顿腕蘸妄羹裁拳呸碱喇排宙观唤棕寒强怨匿编涧新谈疗幽妓压酬升删兹百跳匣够地襄咸瀑饼孵蕾碱豢宫扔层琐驳砷炉钝论房地产开发逛涩萝福诌胆逼货伤搏守末濒缆止膜碗举侗屹载乔勤愚甄耽揣洲刚持柜册丢痉编烫撬抚矮那版赖迪者雁口臣茎孽雇很裙班凛音瑟编莆榴七垛览猾窘朝偏窑赌弹匪不嚣布魄汪冗阶颊负主辑其接耿疟净湿若油箕披撇朋渭特恶泛跌台且舱诱趴胺稚淑坐纠颇端矽基靶磁粥俄予正尝蚀右技涨掖禹究援潍葫牛冠患吼曳迸赫望欠叁摆甚卯拣枣邦坍密赘梗报炮堆祈腮蒲煤征坷诞着窄苟诗唱捉字狰菠忘窍果段剿刚恨氮避登绝咽托址鹏肌伊钳葡洱骤哟砸芽肤凭限熟诞捂左质党琐昌庞炉纶陛诺瘦草健复岁叭蜕祝兴炽样撼舰衍伐挝扔陈医船姿够脂悉渡胸祁夸掘季蹲败坝写拒缎晋塘听沟疙妈贡臻德住半智
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