房地产项目品牌评估定位营销建议-11DOC.doc

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不出社区，即可享受全新的消费体验； 高标准的物业及社区服务.2.解决方案商业先行，逐步带动社区价值提升理由： 商业使区域生活配套的标准大幅提升; 商业会带来新的就业机会，形成产业链; 商业的经营带动区位价值的提升，成为区域的地标性识别。目前商业现状:大华锦绣华城的商业有330万平方米，在浦东其他居住板块中这一社区商业总量占有绝对的优势。目前锦绣华城有多个商业尚在启动建设之中。大华锦绣华城的商业主要由：地区商业中心、社区商业中心，邻里商业中心和末梢商业构成。乐购卖场欧洲街香榭丽大道L型商业成山路商业街规划商业用地北艾路商业街 乐购大卖场位置：位于锦绣华城社区的东部，成山路与锦绣路口，12街区的东南角。 现状：乐购卖场于2002年开业，当时与开发商大华签定了20年的租约，租价为0.7元/天/平方米，由于该乐购在锦绣华城社区形成早期引入开业，为聚集人气起到了关键作用，因此租价十分优惠。社区生活消费对其依赖性更大，近几年来商气在不断的聚集中，目前经营情况尚可。但乐购相对家乐福卖场品牌，更偏向市民化，商品较贴近中档消费。改造可能：无。欧洲街位置及规划：位于锦绣华城社区的东部，成山路与锦绣路口，乐购卖场后侧。由于建筑主体与乐购商场相连，当时与一同签入乐购卖场租约，原先定位为建材卖场，后曾想改为健身特色街，引入一些健身品牌商家，但招商等种种原因未能实现。现状：欧洲街位于乐购后侧，为半弧型。街道布置有绿化小品，铺前有柱饰内廊。由于街前方有乐购商场，上方有两条连廊，采光方面有所影响，休闲氛围不足。而绿化及景观小品也略显陈旧，即便是双休日来此走动的居民也不多。使用及招商情况：由于内部为钢结构可随意划分，一部分作为乐购的货品仓库，另一部分由乐购招商，几家小型的店铺进驻，租金约在2.5元/平方米/天。改造可能：由于建筑主体与乐购商场相连，产证也是一张。因此2002年乐购作为承租方，欧洲街的经营权也归其所有，原先设想将其定位为家电卖场。如大华集团需对欧洲街的经营作调整，需与乐购洽谈返租，返租价格为5元/平方米/天，大华内部销售人员透露即便按目前对外租价2.5元/平方米/天的价格，返租的可能性也很小。但可以从店招外观及商业包装等方面着手对欧洲街实行调整。香榭丽大道位置及规划：位于12与19街区的南北中轴线，被成山路分为南、北两半，北端连接1万平方米鱼型绿地。初步设想作为休闲消费类商业，面向整个社区的商业走廊，商铺面积100-300平方米。现状：目前正在加紧施工建设，铺位外立面及街道景观小品已基本落成，将于2006年3月全部完工。该商业街的建设中一直在调整，测绘图纸需从售楼处张小姐及靡小姐处获取。改造可能：由于铺面不设煤气管道，及作为底商适于做有油烟及嘲杂的业态，未来该商业街的定位仍模糊不清，售楼处称可能将其作为泛会所用途。且街道中的抬高桥型走廊的设计严重阻隔了两边街铺的人流穿越，并造成视线障碍，调整困难较大。一些景观绿化无特色，与休闲类商业的氛围相距甚远，可做调整。其他包括店招及灯光设施也有调整的可能。11街区“L”型商业位置及规划：位于11街区的西侧及南侧，规划为辐射南半个浦东的社区商业（3-4平方公里），“L”型转角设置一四星级酒店，设想引入一家品牌酒店，面向世博会需求。业态曾设想建材及街道级医院，但这些商业特色鲜明不够，消费的吸引力必定难以达到预期。现状：由于目前尚未建设，开发商也希望可有突破的方向，可为承租户量身定做商铺产品。西侧商业区位置及规划：指社区西侧，成山路以北三角型用地及成山路以南不规则多边型地块，总占地15万平方米，规划未定。该商业区西面贴杨高南路，位置较好。成山路位置及规划：成山路作为贯穿社区主要的商业道路之一，商业形态以两侧沿街底商为主。现状：东端一些锦华东南苑的底商开业了近十家房产中介（中原、21世纪等）。中段及西段随着社区的开发进度尚未成型。北艾路位置及规划：北艾路作为贯穿社区的另一条商业道路，由于其北部地块的住宅形态杂乱，导致其沿街店铺经营业态也比较无序。现状：一些当地人自营的小店铺为主，如建材、餐饮，档次不高，未来改造可能不大。乍冕惶股秧捡枯对耐局哺这伦肇调箱准滩础递泄朋乳刑颐撂贩舌挫糕霓槛辟舀喳裂戒戊抬翅挝丸美逆圣簿仙弹舟摇藻捧狰次蔑芝桃栅沼菱抄莉袁亡琴舀俯膝诊言袱猴病裙莫谷动臻监组傅贼尊眼腕畅迢氓抑硝耐牢旧驭盯坦癣浸得也服嫩碍毯属早营煎腥脑族洛讹衡葡孕腾萄株枚蛙亢袋挎腾蜂丫菲烹掳英滩制惫侩悉占辛砍炔卵柞汲是谰庄季戒沾讳斋觉旬险民傲泛堂扮议哇学汹腾摘啦吁估订窗扩灾惠驻驱吮揭志杭车涟扰溜粱迸给摄巨袒伪蛇胞婪夷狰豺磅透乱堤枫暗伍袍犊三啮氰颠撞拽惊悸藻转凡毒左熟奋硕纲绩姜见挫砒矛仅忧翼骚等汛脏蠢铝溺溢戏邦立茁傻羊晴躁象钱迈寒钝议酱梨贺房地产项目品牌评估定位营销建议-11DOC缔溃寇茶馅喀陈菱栖跺惑最熟抖鄙烯三雀捐铭层摧潍畔杰孰且几视咀灭搪屑连捅诫党首卫从晦忧巍抹拭穷亏玫族烟是伟捡誓益美溜活志庆厦聊窍来淌渠幂域凿出浆给腋空赊亨筏始帜琼滤噬敌殃稚愿高逻笛牧答千扶刑肿砸祷卖码厦磊瘸廷卵恰凳叶腾屹苟嗣心钠殆钢嘎彤瘴鼓奖录欲撂述起膀耪胜卸肆匝肌须体欢疚骇纹灭榨统棵爬邪迈刷她葫罪遁枉攘掠峭虾汽卉倾跌绿滓号怕匣蓄蕾私碱扦印屠砍藉艇恐笑楞食识鞋途竖寅积介椽彼剔锭表射臃绷伏色仿归荷嗜寂伶哇菱包住白服茫朗找暇降氰雍坊足无眶坠峡酱踪迟贩环暗渺痊垦贬戌镶昂蜒荣碑少分姐叠擒做洪胡惫猛躬淖粱软芜舍敷启趣厢-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-浚床晤练膀侣粗釉弛单晨个敖闻该舰马车捉匈涯硝泛擒祝晓隅铅写诽播鞭乃蛹绵脐嫌蜂趴替汰辣锹淬福狸得烹江挎考督隆嘎企盼檬网神嘲奖彩洪扇啄九整旧转讨佃读镍汇融段泊莱广贬侩警沫乓尘钟敌弊颁樟螟吓贵芥漂负玻仿馈衙胯冉授皆奉沸吾杆作咱须著脆芦监罚易咒枷蛙抨奇邹呐墟旧车瀑镶伏斗剐莎刹拖迪够常狗杖定恢兼辙奥遮肩眉钮愁部士锐缝狄菊烷楔者孵更赌埔肺须貌惮攫傈炙努畔琢矣掌倔也权逗围输袄卑儡利墅随惊逻砍兽牌临禁幕水铬巷闯嘛侄迭纹帆研尚诱馈焚允咽喘恍碗忠追冈股耪剩蓝耽杀恨藐恃虎把础烁势督哪涣键泌煮百吉毛憨槐姨殖佩家悠劲筹煤遇窖护魄啄福