房地产开发企业“拆一还一”涉税问题的应用及账务处理.doc

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房地产开发企业“拆一还一”涉税问题的应用及账务处理
房地产开发企业“拆一还一”的涉税问题一直是困扰税务机关纳税检查和企业财务人员账务处理的一个难题。笔者根据自己近年来稽查工作实践并结合相关政策的解读，对上述问题进行了一些粗浅的分析，希望与同行们商榷。
一、营业税问题
房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：（1）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。（2）产权调换。拆迁人以自己建设的房屋或者外购的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一”实物补偿形式。同时根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函[2007]768号)批复如下：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
从以上文件看出房地产开发企业“拆一还一”是应当缴纳营业税，是按偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，就该部分采用成本价计税。其缴纳税款时间为该项目竣工结算时间，即成本能够确认时。
二、契税的计算
为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策，推动公有住房上市的进程，《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号文件）对有关契税政策作了如下规定：
（一）出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
1、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
2、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
（二）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
（三）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
同时按照《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日”。然而其计税依据是什么？又是按什么时间纳税呢？
笔者认为，“拆一还一”业务的契税，至少要分二次交纳。
第一阶段，为取得土地使用权阶段。
计税金额为前期取得土地时发生的一些费用，应当包括：安置补助费、新莱田开发建设基金、青苗补偿费、租房补助费，地上地下附着物和埋藏物补偿费。这些费用一般在拆迁安置协议中有确切记载金额。
第二阶段，完工还房阶段。一是以建成后新房在原地等面积偿还原住户面积的，当地有同一地段拆迁补偿安置标准的，按应支付的拆迁补偿安置标准征收契税；没有拆迁补偿安置标准的，按被拆迁房屋的市场价格核定征收契税。二是在异地以现房进行安置的，按房地产开发企业所交付现房的市场价格征收契税”。结合本文，应该是计算出的实际安置价格减去第一阶段支付的费用，即调整额来计算调整契税。
从以上文件来看，这个契税计税依据一般应是换出房屋的公允价值，但在土地使用权取得阶段是由于得不到真实准确的数据的，企业可以在第一阶段就纳税情况同主管税务局进行沟通。
三、拆迁安置土地增值税及企业所得税的处理
这两个税在这个问题上具有一致性的，按照公允价值确认收入，按照真实的开发成本结转。需要说明的是，某些企业会计处理不正规，分不清税法上的视同销售和会计上的视同销售，所以总是把业务做成贷记“开发产品”（成本价），然后再纳税调整。我们说，只要你按照新会计准则，准确理解了会计上的视同销售，这个收入直接从账面主营业务收入里抄过来就行了。
为了能进一步理解，我们先看一下相关文件：
（一）根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： ?
1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；?
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）根据《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[2010]220号）进一步明确如下：
1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（三）根据〈关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知〉国税发［2006］31号第六条第一款关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
由此可见二者均按照公允价值确认收入。那么我们现就地安置拆迁户的房地产开发项目中，原住户按政府拆迁办法规定的补偿标准内的面积部分不需缴纳房款，超过部分应按规定缴纳房款，这种情况下，房地产开发企业的收入应如何确认？成本应如何扣除？
其实拆迁补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。对于房地产企业，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本中。
例：某房地产企业就地安置拆迁户 5000平方米，市场售价8000元/平方米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。
拆迁补偿费支出：5000×8000＝4000万元
视同销售收入：5000×8000＝4000万元
单位可售面积计税成本＝（2亿＋8000万＋4000万）/80000平米＝4000元/平方米
视同销售成本：4000×5000＝2000万元
视同销售所得：4000－2000＝2000万元
需要确认视同销售所得2000万元。
会计分录：
借：开发成本－土地征用及拆迁补偿费 4000
货：应付账款－土地征用及拆迁补偿费4000
借：应付账款－土地征用及拆迁补偿费4000
货：主营业务收入 4000
结转成本
借：主营业务成本－土地征用及拆迁补偿费 2000
货：开发成品 2000
四、土地使用税缴纳时间
《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税”。
作者：梁国新
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