农村宅基地下一步改革的分析.doc
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4、述农村宅基地的产权特征。那本是盖农宅非用不可的土地,在1961年被宣布归集体所有,从此也服从按成员权分配的集体逻辑。不过它与农地尚有些许不同:一旦分给农户,基本长久使用,不因社区人口变动而调整;加盖其上的农宅是私有物业,允许租赁和买卖;在“地随房走”的情况下,宅基地在事实上可转让。据丽仁地产 营销策划部门针对下一步国家对农村宅基地用地的分析来看,舞台铺设妥当,但等大戏开演。不过,还需要一个实际力量的推动,宅基地才领跑于农地转让,成为特定产权制度下工业化、城市化加速的一台重头戏。此推动力,不是来自任何论者和批评者的个人好恶,而是城乡不同土地资源的相对价格,在工业化、城市化大潮中悄悄发生的大变化。
5、从,丽仁地产 营销策划部门统计的具体数据来分析,先看流动人口,其统计定义是在非户籍所在地生活了6个月以上的人口。2011年我国流动人口总数达2.3亿,其中78.8%在东部地区,80%在大中城市,44%在省会城市、计划单列城市和直辖市。从2000年到2010年,北京总人口增长了41%,上海增长了37.5%,天津增长了29.3%。同期全国城镇人口增长了多少呢?平均只有5.8%。再看经济增量。从1990年到2000年,我国按1990年不变价计算的GDP增加了3.9万亿,其中87.5%来自二、三产业。从2000年到2010年,按2000年不变价计算的新增GDP21.5万亿,其中94%来自二、三产业。从
6、1990年到2010年一起算,总共新增GDP30.4万亿,其中91.6%来自二、三产业。把以上人的活动和经济活动,投影到土地上,会有什么结果?上海丽仁行房地产经纪有限公司 营销策划部给认为,结果就是不同用途、处于不同位置的土地,相对价格发生急剧的变动。想想看啊,很多原本生于外地的人口要流向某个空间位置,对该位置的土地需求挡也挡不住地要旺起来的。横竖你要来,他也要来,大家都要来,于是争房争地,一位难求,房租、房价、地价当然在竞争中被抬升。产业活动一样,也是要占土地的。二、三产业的增量占GDP增量的90%以上,是什么概念?就是国民经济越来越靠二、三产业推动,结果就把二、三产业用地的需求大幅度拉了上
7、来。农业当然也要占很多土地,无奈农业在经济增量中的份额走低,所以就算占地面积不少,但对农地的需求却不升反降。相对需求的变化,出现了不同土地相对稀缺性的变化:二、三产业占用的建设用地,稀缺程度上升,农地的稀缺性,相对下降。丽仁地产认为,如果有一个大体完备的土地市场,那么以上需求变化、相对稀缺性的变化,会直截了当地反映到不同用途、不同位置土地的市价上。有一点很重要,相对价格的变动,既反映需求,又约束需求由于大家都想要的土地价格上升,对土地需求的量就受到抑制。当然,还有一个效应,土地价格上升了,一般也刺激土地供应量的增加。问题是在我们这样一个转型经济里,并没有一个现成的城乡统一的土地市场它还有待在深
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