房地产基本知识10.22.doc

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房地产基本知识（一）
一． 房地产基本概念
房地产：也称不动产，是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分割的部分以及附带的各种权益。

二． 房地产的特性：
位置的固定性；经济寿命的可延续性（增值）；适应性（根据市场需求不同，通过产品调整来适应市场）；不一致性（唯一性，没有完全相同的两套房子）；需要管理（物业管理）；能从周围社区环境改善中获得收益（随着同边环境的改善，而增值）。

三． 房地产市场的特性：
是房地产权益的交易市场；是地区性市场；需要专业人员提供服务；易于出现市场的不均衡和垄断。

四． 房地产市场的需求影响因素：
收入的变化；其它商品价格的变化；对未来的预期；政府政策的变化

五． “五证二书”
五证：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证
二书：住宅质量保证书、住宅使用说明书

六． 建筑用地
1. 居住区用地
居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
2. 住宅用地
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称
3. 其他用地
其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
4. 公共服务设施用地
公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
5. 道路用地
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
6. 公共绿地
公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
7. 道路红线
道路红线是指城市道路，含居住区级道路、用地的规划控制线。
8. 建筑线
建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

七． 房产产权知识
1． 房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为
2． 房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为
3． 房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
4． 房地产产权：房地产所有权包含房屋的所有权和所占有土地的使用权
5． 物业管理：是指物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值
6． 申办产权需具备的资料：经鉴证的销售合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。
7． 办理产权需交纳的费用：产权登记费、面积测量费、印花税、工本费。
8． 印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。
9． 房地产登记的种类：分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。只有通过登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。
10． 属于房地产变更登记的情形：
1） 使用用途改变；
2） 权利人姓名或名称发生变化的；
3） 物业座落名称或物业名称发生变化的；
4） 建筑物、附着物倒塌、拆除。

八． 商品房预售条件：
商品房预售：俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

九． 商品房现售，应当符合以下条件：
商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。

十． 工程质量保修期限
《建设工程质量管理条例》第40条明确规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
1． 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2． 屋面防水工程，有防水的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；
3． 供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；
4． 电气管线、给水排水管、设备安装和装修工程，为２年。
5． 其他项目的保修期由发包方（开发商）和承包方（施工单位）约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
《房屋建筑质量保修办法》第13条规定：保修费用由质量缺陷的责任方承担。同时，该办法第14条规定：“在保修期内，因房屋建筑质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求，建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”其次，《房屋建筑工程质量保修办法》还规定了“不属于保修范围”的内容：①因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；②不可抗力造成的质量缺陷。
综上所述，对整个合理使用寿命正常使用的建筑物的主要部位和非主要部位的不同情况，对保修期所作的不同规定，并且对各项工程的具体保修年限的具体设定由承发包双方在合同中约定的做法是我国立法的一种创新，有效地保护了所有人和使用人的利益。

十一． 房屋权属登记与证书名词解释
1． 房屋权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
2． 他项权利登记：是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。
3． 房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
4． 房屋权属证书：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
5． 产权证书：产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
6． 《房屋所有权证》是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。　　　　
7． 《房屋共有权证》是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。　　　　
8． 《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。　

十二． 契税：是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。
十三． 公共维修基金：指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。
十四． “预售面积”与“竣工面积”？
预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用。
竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。
十五． 建筑结构分类
1． 砖混结构：由砖和砂浆砌筑而成的，墙承重的结构
2． 框架结构：由梁、板、柱作为承重体系的结构
3． 框架剪力墙结构：由梁、板、柱承受荷载，由墙承重的结构
十六． 户型分类
1． 标准层：平面布置相同的住宅楼层
2． 错层：指一套住宅内的各种功能用房间在不同的平面上，用30－60cm的高差进行空间隔断
3． 复式：即“房中房”，指一套房屋沿高度方向分为两层
4． 跃层：指一套房屋内空间跨跃两层及以上的住宅
十七． 土地知识
Ø 土地的取得方式：
现阶段，我国土地取得方式只有划拨和出让两种。
1． 划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用交纳补偿安置等费用后或者将土地使用权交付，无偿交付土地使用者使用的行为。由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。
如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。
2． 出让：是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。
除上述两种外，还有一种是征用，有以下几种情况：
A、具有强制性被征用土地，单位个人必须服从。
B、只有国家才是征用土地的主体，任何单位个人不得向农村征用土地。
C、土地征用是土地所有权的转移，也就是集体所有土地变更为国家所有土地。
D、征用时必须妥善安置被征用土地老百姓的生活。
Ø 土地的出租：
A、土地租赁关系双方当事人的使用土地权发生，但不发生物权的使用的转移，这是与土地使用权转让的主要区别
B、必须有法律依据，必须是法律合法的地块
C、土地租赁合同是有偿合同
D、土地租赁合同中承租人法律地位具有特殊性，当出租人的土地使用权发生转移，新的土地使用权也必须新生承租人的合法权益。
Ø 土地划分及使用年限：
居住用地70年；
工业用地50年；
教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
商业、旅游、娱乐用地40年；
综合或其他用地50年
Ø 土地的一级市场：即政府以所有者的身份向土地经营单位有偿有限期地出让土地使用权并收取土地转让金。
Ø 土地的二级市场：土地使用者或土地经营单位，有偿地将土地使用权横向转让的方式也包括土地使用权出租。
Ø 生地：待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设施，未开发利用的土地。
Ø 毛地：已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。
Ø 熟地：已完成市政基础设施建设的土地。
Ø 七通一平：通上水、下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、场地平整。
Ø 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。
Ø 土地使用权：是指使用国有土地所享有的权利
Ø 国有土地使用证：是指合法使用土地的证明材料，它主要载明所有者的名称、性质、使用年限及四至和面积
Ø 房产证：是指房屋竣工验收后，在开发计划、土地证，规划许可证，施工许可证、竣工报告，竣工图等资料齐全情况下，由房屋所有者的名称，房屋的面积，间数，幢数，层数及邻里姓名及交纳契税情况
Ø 房地产市场分为：土地市场、二手房市场、商品房市场
Ø 征用土地批准权限的规定：
1． 征用耕地1000亩以上，其它土地2000亩以上的，由国务院批准；
2． 征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下的，由省级人民政府批准；
3． 征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准
十八． 各种面积定义及其计算方式
Ø 建筑面积：指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑面积包括使用面积和公共面积二个部分。
Ø 使用面积：住宅各层平面中直接供住户生活起居所使用的净面积之和。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室、卧室等的净面积。
Ø 公用建筑面积：各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。是住宅楼内为住户方便出入，正常交往，保障生活所设置的，包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。公共面积包括部分结构面积。
Ø 不能分摊的公用面积：底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。
Ø 公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
Ø 结构面积：住宅的所有承重墙（柱）和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。
Ø 辅助面积：住宅建筑各层平面中不直接供住户睡眠休息的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室、阳台等。
Ø 居住面积：住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。
Ø 计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。
Ø 居住区总建筑面积：包括居住建筑面积、公共建筑面积。
Ø 容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。简单说，容积率就是项目总建筑面积除以项目占地面积。
Ø 使用率：使用面积与建筑面积的比值。
Ø 绿地率：=建设用地范围内的绿地面积/规划建设用地面积
Ø 绿化率：=植被垂直面积/规划建设用地面积之比
Ø 得房率 ：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
各种计算公式
套内建筑面积=套内（单元）的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积
公用建筑面积分摊系数=住宅公用建筑面积/非公用建筑面积
公用分摊建筑面积分摊数=公用建筑面积分摊系数*此套住宅的套内建筑面积
Ø 建筑密度=建筑基底面积/建设用地×100%
它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
Ø 阳台面积计算：封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
Ø 实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即，
实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积

十九． 其它
1． 住宅：供家庭居住使用的建筑
2． 套型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型
3． 居住空间：指卧室、起居室（厅）的使用空间
4． 卧室：供居住者睡眠、休息的空间
5． 起居室（厅）：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间
6． 厨房：供居住者进行炊事活动的空间
7． 卫生间：供居住者进行便溺、洗浴等活动用的空间
8． 阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间
9． 过道：住宅套内使用的水平交通空间
10． 走廊：住宅套外使用的水平交通空间
11． 地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者
12． 半地下室：房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高的1／3且不超过1／2者
13． 平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分
14． 层高：层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
15． 净高：由本层楼地面至上层楼板板底的距离
16． 开间：平行于建筑物宽度方向的尺寸为开间。
住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。
17． 进深：垂直于建筑物宽度方向的尺寸为进深。
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
18． 玄关
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
19． 隔断 ：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
20． 配套：为方便生活所提供的各种设施，如供水、供电、供暖气、供煤气、通讯入网、有线电视入网，交通车站及学校、幼托、医院、邮电等
21． 楼花：是指土地附着政府批准的有效规划内容，主要是指附着法定许可的建筑面积
22． 商品房：是指房地产开发企业按市场经济规律，经当地政府相关部门批准，面向境内外客户，以盈利为目的兴建的商用房或高中档别墅或普通住宅。
23． 安居房：是国家为推动住房制度改革，在全国统一实施的国家安居工程，面向广大中低收入家庭而修建的非盈利性且具有一定规模的住房。建设资金由国家安排专项贷款和地方自筹相结合。
24． 解困房：是指各级地方政府专为解决当地城镇居民住房特困房、困难房、拥挤户和三十岁以上大龄青年居住难的问题而修建的住房。
25． 经济适用房：是指国家，当地政府和房地产开发企业为解决本地中低收入家庭住房紧张问题而修建的普通住宅，在同一地段同一质量的情况下，其造价成本要比普通商品房低一些。
26． 房改房：是指机关、团体、企业和事业单位按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》要求严格执行房改价格标准，把已经分配和将要分配的住房出售或出租给本单位的职工居住，有的只拥有42.5%的部分产权，有的正在按规定补足全部款额，向全部产权过渡。

附件一：中华人民共和国城市房地产管理法
附件二：商品房销售管理办法
附件三：建设部《住宅建筑设计规范》摘录
附件四：银行按揭贷款流程
附件五：《建筑面积计算规则》
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